房屋设备保养标准.docx

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房屋设备保养标准

编号标题页码版号/状态

WI/G05-001前言1C/0

WI/G05-002柴油发电机组保养标准3C/0

WI/G05-003干式变压器保养标准2C/0

WI/G05-004低压配电柜保养标准2C/0

WI/G05-005水泵保养标准2C/0

WI/G05-006启动用铅酸蓄电池保养标准1C/0

WI/G05-007风机保养标准2C/0

WI/G05-008变频控制柜保养标准2C/0

WI/G05-009强电设备保养记录范本1C/0

WI/G05-010消火栓保养标准2C/0

WI/G05-011火灾报警联动控制系统保养标准3C/0

WI/G05-012公共广播系统保养标准1C/0

WI/G05-013干粉灭火器保养标准1C/0

WI/G05-014气体自动灭火控制系统保养标准2C/0

WI/G05-015疏散出口指示灯保养标准1C/0

WI/G05-016防火卷闸门系统保养标准2C/0

WI/G05-017风机、消防泵控制柜保养标准1C/0

WI/G05-018对讲报警系统保养标准1C/0

WI/G05-019防盗监视系统保养标准1C/0

WI/G05-020公共天线系统保养标准1C/0

WI/G05-021停车场管理系统保养标准1C/0

WI/G05-022巡更系统保养标准1C/0

WI/G05-023周界防范系统保养标准1C/0

WI/G05-024自动抄表系统保养标准1C/0

WI/G05-025门禁系统保养标准1C/0

WI/G05-026弱电设备保养记录范本1C/0

WI/G05-027冷水机组保养标准2C/0

WI/G05-028冷却塔保养标准2C/0

编号标题页码版号/状态

WI/G05-029电控柜保养标准2C/0

WI/G05-030空气处理机、新风机保养标准2C/0

WI/G05-031空调水泵保养标准2C/0

WI/G05-032空调设备保养记录范本2C/0

WI/G05-033电梯定期保养标准28C/0

WI/G05-034自动扶梯定期保养标准24C/0

MR—001G05强电设备日常保养记录1C/0

MR—002G05强电设备一级保养记录5C/0

MR—003G05强电设备二级保养记录6C/0

MR—004G05启动用铅酸蓄电池充、放电记录1C/0

MR—005G05消防设备日常保养记录1C/0

MR—006G05消防设备一级保养记录4C/0

MR—007G05消防设备二级保养记录5C/0

MR—008G05智能化设备日常保养记录2C/0

MR—009G05智能化设备一级保养记录4C/0

MR—010G05智能化设备二级保养记录5C/0

MR—011G05空调设备日常保养记录1C/0

MR—012G05空调设备一级保养记录5C/0

MR—013G05空调设备二级保养记录5C/0

本标准由于没有比较合适的国家标准可供采用，制定时主要参考了设备制造厂商提供的保养标准及物业管理行业设备保养作业指导书。

本标准适用于民用建筑房屋设备保养的要求。

本标准由深圳市中海物业管理有限公司提出。

本标准由深圳市中海物业管理有限公司工程部归口。

本标准由深圳市中海物业管理有限公司工程部主编。

本标准由深圳市中海物业管理有限公司助理总经理批准。

本标准首次发布日期：

2001年7月

本标准此次修改日期：

2003年6月

1．0适用范围：

适用于作为大厦/小区应急备用电源的柴油发电机组。

2．0引用标准：

康明斯用户使用手册。

3．0日常保养：

3．1周期：

月

3．2对柴油发电机组进行整机保洁除尘，观察有无渗油、渗水情况。

3．3检查电源指示灯是否处于正常状态。

直流电压表指示值是否在正常范围内。

3．4检查蓄电池是否处于浮充电状态，用万用表直流电源档检查，蓄电池的空载端电压是否正常（应在≥24V）。

3．5用电解液测试器检查蓄电池内的电解液比重是否正常（1.27∽1.29，在25℃下）并把当时的电解液温度用温度计测量，并作为相应的记录。

3．6目测蓄电池的电解液液位是否在上、下限之间，液面最好在栅片上端面的10∽15mm）。

3．7蓄电池各接头与接线柱有效接触面积是否完好无损，紧固是否良好，是否有导电膏养护。

3．8每月对机组试运行前，应将机组主开关处于分断位置。

3．9对燃油、润滑机油的油量、油质进行检查，对冷却水的水量、水质进行检查。

3．10在每月试运行的5~10分钟中，机组的各运行参数（如电压、周波、机油压力、水温、油温）均应在正常范围之内。

4．0一级保养

4．1周期：

季

4．2完成日常保养的工作内容。

4．3如油量、冷却水量不足，则应及时添加，如油质、水质不好，则应进行更换。

4．4对各润滑点（如喷油泵、连接器、喷油泵传动装置、风扇轴等）应按机组维护保养说明书的使用周期，进行添加或更换。

4．5送、排风机应正常、无躁音。

4．6对蓄电池半年进行一至二次充、放电循环煅练。

4．7保养程序

4.7.1断开发电机的输出自动开关，把选择开关置于手动状态，断开控制电源。

4.7.2检查蓄电池液位，其液面高度是否在两液面线之间，达不到液面线时，应及时添加补充液或去离子水，电解液必须符合产品技术条件的规定。

4.7.3测试电池电压，达不到要求的应立即充电，若电池充不进电，则需要更换。

4.7.4蓄电池表面污垢时，对用合成树脂制作的外壳应用脂肪烃、酒精擦拭，不得用芳香烃、

煤油、汽油等有机溶济清洗。

蓄电池接线应正确，接头连接部份应涂以电力复合脂，螺母应紧固。

4.7.5拆下空气、机油、柴油滤清器，用汽油进行清洗并除尘，滤清器芯按机组技术标准规定定时更换。

4.7.6检查机油油质，如浑浊有变质的，应进行更换。

4.7.7装回柴油滤清器后，应检查油阀及阀门是否调到满负荷运转时的油量，固定的螺丝有无松动，然后进行手动泵油，排除油路中的空气。

4.7.8更换水箱中的冷却水，然后摇测电机绕组的绝缘电阻。

4.7.9检查整个机组有无漏油现象，接地是否良好，然后做好机组清洁。

4.7.10打开控制柜，检查熔丝、螺丝接触情况并紧固。

4.7.11合上控制电源，并计油温、水温感应复位，并手动试机，观察油压、油温、输出电压、频率等。

4.7.12手动运行5~10分钟停机后，模拟市电停电，试验机组自动起动（停机）性能，并检查通风、消防系统是否正常。

4.7.13停机后，把选择开关置于自动部位，合上输出开关。

4．8蓄电池的保养

4.8.1表面清洁。

4.8.2检查其端电源、电解液位、比重。

4.8.3导电缆接触是否良好。

5．0二级保养：

5．1周期：

年

5．2完成日常、一级保养的工作内容。

5．3对柴油发电机组进行电网断电模拟运行观察。

从模拟市电断电、机组能否在5～7秒内自动启动到空载稳定运行，对电压（约400V）、电流（根据所带的负载估算核定电流值）、水温（75～85℃之间，不能超过90℃）等运行参数进行观察、调整对排烟、声音等状态是否正常进行综合判定，带负载运行以及电网来电后机组能否在15秒左右自动停。

5．4蓄电池二级保养见WI/G05—006《启动用铅酸蓄电池的保养》。

6．0相关文件及记录：

6．1强电设备日常保养记录6．2强电设备一级保养记录

6．3强电设备二级保养记录6．4启动用铅酸蓄电池充、放电记录。

1．0适用范围：

用于大厦/小区供电的室内干式变压器。

2．0引用标准：

无。

3．0日常保养

3．1周期：

季

3．2观察运行中有无异常响声、温度显示是否正常。

4.0一级保养：

4．1周期：

年

4．2填写变压器年保养倒闸操作票。

4．3在低压配电柜断开该变压器所带的负载（包括电力电容柜），断开母线联络断路器，断开进线柜主断路器并摇出。

4．4在高压环网柜上断开控制该变压器的断路器（或刀开关），确认变压器高压侧是否有电。

若有电，则环网柜该单元接地刀闸不能合闸，重新确认联络柜断路器及进行柜（低压）主断路器是否断开，各关联是否切断。

无电，合该单元（环网柜）的接地刀闸，使变压器高压侧对地放电。

用放电电阻（或灯泡）在变压器的低压侧对地放电，安装专用接地线，以保证检修人员和设备的安全。

注意：

环网柜环进单元、环出单元严禁合地刀，未经供电局授权，严禁操作。

4．5操作把手处悬挂“设备有人工作，严禁合闸”标志牌，并上锁。

4．6断开柴油发电机组主输出开关，并把手、自动开关置于“停止”，悬挂“禁止操作”牌。

4．7首先清扫瓷套管和外壳，其次检查外壳、垫付片瓷套管有无破裂、缺损、放电痕迹或胶垫有无老化，电缆及母线有无变形现象，有破裂的应进行更换。

4．8检查母线接触面是否清洁，接触面应除去氧化层并涂以导油膏。

4．9检查变压器的接地是否良好，有无腐蚀。

腐蚀严重的应更换。

4．10固引线端子，销子，接地螺丝，连接母线螺丝，如有松动的应拆下螺丝或用细平锉轻锉接触面，或更换弹簧垫圈，螺丝，直至接触良好，连接可靠为止。

4．11用电吹风机和干燥清洁的布清洁变压器身及周围配件上的灰尘，对变压器房的地板进行除尘打扫，检查消防设备灭火装置是否完好。

4．12断开高、低压侧的接地开关，用2500V兆欧表测定绝缘电阻并与变压器出厂前测定值比较，绝缘电阻不应低于出厂时原始数据的70%，若不合格应及时上报处理。

4．13检查温控器及温度传感器接线是否牢固可靠，功能是否正常。

4．14对变压器风机进行保养。

4．15检查及清除变压器及变压器身有无遗留工具、杂物等，人员撤离现场，检查完毕后，断开变压器低压侧接地专用线，分断环网柜该单元地刀，合上断路器（或刀闸），而后按断电的相反程序恢复用电。

5．0相关文件及记录：

5．1强电设备日常保养记录

5.2强电设备二级保养记录

1．0适用范围：

用于小区/大厦供配电的室内低压配电柜。

2．0引用标准：

无。

3．0日常保养：

3．1周期：

半月

3．2检查电缆接头有无发热变色、接地线有无锈蚀。

3．3检查电容柜内的电容器外壳是否良好，有无渗漏、膨胀情况，指示灯是否良好。

3．4各电容器外壳接地线接触情况。

3．5保洁除尘。

4．0一级保养：

4．1周期：

半年

4．2完成日常保养工作内容。

4．3检查母线及其引下线连接是否良好。

4．4检查电缆头、接线栓头是否牢固可靠。

4．5检查二次回路接线可靠，熔断器是否完好以及其绝缘电阻的摇测。

4．6电容柜的检查：

断开空气（负荷）开关不带电容器时对电容控制器进行动作试验，应先合的先断、后合的后断，应正常；对过压保护、欠流保护、投切门限值进行调整。

4．7各指示灯应完好，对断路器、漏电断路器、热继电器、时间继电器等进行检查、整定。

4．8查受电柜、联络柜的各指示灯是否完好，控制器开关位置是否正常、运行应正常，手动调试机械联锁分合闸是否可靠。

5．0二级保养：

5．1年

5．2完成一级保养的内容。

5．3检查抽屉式开关推入或拉出是否灵活，其机械闭锁可靠，接触器触头是否良好。

5．4断路器内各刀口弹力是否正常，灭弧栅是否完好。

5．5各电缆头接线螺母应紧固。

5．6将受电柜和联络柜的主开关断电后，用专用摇把摇出或摇入应灵活，各互感器等二次接线头接触良好，紧固无松动，一、二次线无发霉。

6．0相关文件及记录

6．1强电设备日常保养记录6．2强电设备一级保养记录

6．3强电设备二级保养记录

1．0适用范围：

适用于大厦/小区供水水泵

2．0引用标准：

无

3．0日常保养：

3．1保养周期：

半月

3．2生活水泵的运行泵与备用泵应相互轮换运行,每周至少轮换一次.。

3．3检查噪音、振动是否过大（用比较法评判或用声压计、振动仪测试），5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵体一同保养，外观整洁、油漆完好、标志清楚，动力柜上的电流表正常运行时的指示值是否正常，泵体壳有否堵塞电缆接口有无过热情况。

动力配电柜各电源指示灯应完好，颜色正确。

无条件启动的消防水泵（有过压危险或开喷系统），须对其进行手动盘车（检查时须将主令开关掷于停止档，以避免发生意外伤害），观察转动松紧是否合适。

3．4电机温度正常，接地良好，螺丝无锈蚀。

3．5检查润滑油质、油量是否符合要求，不足应及时加油，如发现油质变色、有铁屑应将润滑油全部更换。

4．0一级保养

4．1周期：

每季

4．2完成日常保养工作内容。

4．3检查电缆头，接线栓头是否牢固可靠。

4．4用摇表摇测电动机各相间及相与地之间的绝缘电阻值，其值应>0.5MΩ。

4．5检查水泵动力配电柜中各电器有无过热、受潮、发霉现象，有无损坏情况。

4．6水泵的盘根处有无渗水成线，其松紧度应适度。

5．0二级保养

5．1周期：

年

5．2完成一级保养的内容

5．3检查水泵的压力配电柜中各变流触器动作是否正常，时间继电器动作时间是否合理、可靠，热继电器整定值是否正确。

5．4用钳形电流表检测实际水泵电动机运行的实际电流值与盘面（动力柜上的）电流表对照，是否一致。

5．5电机水泵轴承有无过量磨损情况，水泵联轴器中的弹性胶圈有无过量磨损情况。

5．6电机端子板联接片联接可靠，接触良好，无发热变色迹象，外部引出线无松动。

5．7电机控制部分：

线路整洁，接触器触点接触良好，若触头严重烧蚀，（触头点磨损至原厚度的1/3），即应更换触头。

操作手柄完好，位置指示正确。

5．8水泵投入运行后，三相电流平衡度小于2%，并不超过额定值，转速接近额定值。

6．0相关文件及记录：

6．1强电设备日常保养记录　　　　　6．2强电设备一级保养记录

6．3强电设备二级保养记录

1．0范围：

适用于柴油发电机组启动用铅酸蓄电池的保养。

2．0引用标准：

《电气装置安装工程蓄电池施工及验收规范》GB50172-92。

3．0电解液的灌注：

3．1选用的电解液应符合国家标准GB50172-92及产品技术条件的要求；电解液的密度必须符合产品技术条件的规定。

3．2灌注电解液时，必须采用耐酸的干净器皿。

3．3注入蓄电池的电解液，其温度不宜高于30℃；当室温高于30℃时，不得高于室温。

3．4注入电解液的液面高度应接近上液面线；全组蓄电池应一次注入。

3．5蓄电池的防酸栓、催化栓及液孔塞应在注液完毕后立即回装。

电解液注入蓄电池后，应静置3—5小时，待液温冷却到30℃以下方可充电。

4．0蓄电池的充放电：

4．1蓄电池的初充电及首次放电，应按产品技术条件的规定进行，不得过充过放，以免影响其使用寿命。

4．1．1蓄电池的初充电应符合以下要求：

4．1.1.1初充电前应对蓄电池组及其连接条的连接情况进行检查。

4．1.1.2初充前，应检查充电电源，保证电源可靠，中充电期间不得随意中断。

4．1.1.3充电过程中，电解液温度应控制在不高于45℃。

4．1.1.4充电过程中，严禁明火。

4．1.1.5采用恒流充电法充电时，其最大电流不得超过制造厂规定的允许最大电流值。

采用恒压充电法充电时，其充电的起始电流不行超过允许最大电流值；单体电池的端电压不得超过2.4V。

4.1.1.6催化栓的蓄电池，当充电电流大于允许最大电流值充电时，应将催化栓取下，换上防酸栓；充电过程中，催化栓的温升应无异常。

4.1.1.7电池充电结束后，应达到产品技术条件的规定。

4.1.1.7.1恒流充电法：

电池的电压、电解液的密度应连续3小时以上稳定不变；电解液产生大量汽泡。

4.1.1.7.2恒压充电法：

充电电流应连续10小时以上不变，电解液的密度应连续3小时以上不变，且符合产品技术条件规定的数值。

4．1.1.8初充电结束后，电解液的密度及液面高度需调整到规定值，并应再进行0.5小时的充电，使电解液混合均匀。

4．2蓄电池的首次放电应符合以下要求：

4．2．1电池的最终电压及密度应符合技术条件的规定。

4．2．2温度为25℃时的放电容量应达到其额定容量的85%以上。

4．2．3首次放电完毕后，按产品技术要求进行充电，间隔时间不宜超过10小时。

4．2．4蓄电池在5次充、放电循环內，当温度为25℃时，放电容量应不低于额定容量的95%。

4．2．5充放电结束后，对透明槽的电池，应检查内部情况，极板不得有严重弯曲、变形或活性物质严重剥落。

5．0蓄电池的维护：

5．1蓄电池容量的选用：

机组容量200—300KW，推荐电瓶容量200安时；机组容量500—1000KW，推荐电瓶容量400安时，亦可按满足连续6次启动机组所需容量进行选定。

5．2无浮充电路的蓄电池应每半年对其充电。

为消除记忆效应，充电应先放电。

放电宜采用专用装置，无条件也可采用大功率放电电阻等，不宜采用液体放电（因遇明火有爆炸的危险性），放电采用10小时或5小时放电制，切不可过放电，造成极板弯曲、变形或活性物质脱落。

5．3对有浮充电路的蓄电池，每半年对其进行一次放电，采用10小时或5小时放电制，然后对其充电至额定容量。

5．4每年对蓄电池的容量进行一次检验，其容量达不到连续三次启动柴油机组时，应重新更换蓄电池。

6．0相关文件

6．1《电气装置安装工程蓄电池施工及验收规范》GB50172-92

7．0相关记录

7．1启动用铅酸蓄电池充、放电记录

1．0适用范围：

大厦消防用正压送风机、排烟风机。

2．0引用标准：

无。

3．0日常保养：

3．1周期：

月

3．2做好保洁工作，清扫电机、风机、控制柜等外表灰尘。

3．3就地手动启动风机10分钟，观察运行情况，是否有异常声响。

3．4所有风机保养完毕后，风机控制柜转换开关应处自动状态。

3．5风机日常保养以检查试验为主，在检查后发现异常情况时，应在当天给予纠正，保证系统正常。

4．0一级保养：

4．1周期：

季

4．2完成日常保养内容。

4．3检查风机外观，有无机械损伤、掉漆现象。

4．4坚固各部分镙丝及联轴。

4．5检测电动机的绝缘电阻应符合规定。

4．6做好控制柜柜内保洁工作，检查主回路触点，若触头严重烧蚀（触头点磨损至原厚度的1/3），即应更换触头。

4．7调整皮带的松紧度，用手盘动风轮，观察转动是否平稳。

4．8向转动部位填加润滑油，以保证联轴器及轴承的灵活性和稳定性。

4．9检查调节阀机械开闭动作是否灵活、可靠，开闭角度标志是否清晰。

4．10手动开机检查电压、电流表指示是否正常，风机各部件运转有无异声，三相电流值是否平衡。

4．11连续运行半小时观测电机轴承温度，计算电机温升是否正常。

4．12对检查发现的缺陷逐一修复。

5．0二级保养

5．1周期：

年

5．2完成一级保养的内容。

5．3检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。

5．4清洁电机内风轮、过滤器及机壳内部，对于油漆脱落处应补刷。

5．6运转一小时，观测电机轴承温度，计算电机温升是否正常，确保风机运转正常。

5．7对检查发现的缺陷逐一修复。

6．0相关文件与记录：

6．1消防设备日常保养记录

6．2消防设备一级保养记录

6．3消防设备二级保养记录

1．0适用范围：

适用于变频水泵控制装置的保养。

2．0引用标准：

无。

3．0日常保养：

3．1周期：

半月

3．2做好保洁工作，清扫控制柜外表灰尘。

3．3检查指示灯是否完好。

3．4检查线路有无松动，触头是否良好。

3．5控制柜变频器是否运行正常。

4．0一级保养：

4．1周期：

季

4．2保洁除尘。

4．3检查指示灯是否完好。

4．4检查二次回路接线有无松动。

4．5检查触头是否有烧焦、拉弧现象，若触头严重烧蚀（触头点磨损至厚度的1/3），应立即更换触头。

4．6空气开关动作是否灵活，关、断是否准确。

4．7检查变频器是否运作正常，变频与工频的切换是否准确。

5．0二级保养：

5．1周期：

年

5．2完成一级保养的内容。

5．3检查各类开关，转换器是否运作正常，准确到位。

5．4进行模拟启动，检查变频器工作情况，并进行手动控制，检查变频效果是否和实际需求相符。

5．5检查压力传感器是否正常，PLC程序是否正确。

5．6检查变频器参数设置是否正确。

5．7对检查发现的缺陷逐一修复。

6．0相关文件与记录：

6．1强电设备日常保养记录

6．2强电设备一级保养记录

6．3强电设备二级保养记录

1．0适用范围：

中海物业管理公司所辖各物业设备保养记录。

2．0引用标准：

中海楼宇科技有限公司设备保养手册

3．0范本

3．1强电设备日常保养记录

3．2强电设备一级保养记录

3．3强电设备二级保养记录

1．0适用范围：

大厦内消火栓保养。

2．0引用标准：

无。

3．0日常保养：

3．1周期：

月

3．2栓外检查：

检查栓门关闭是否良好；锁、玻璃有无损坏；指示灯、报警按钮、警铃是否齐全，有无脱落；消火栓的合格证是否完好。

3．3栓外检查（用手电光透过玻璃照亮检查）：

检查栓内部件是否齐全，固定是否良好，有无脱落；电线是否影响操作；栓内水龙头有无渗漏。

3．4报警联动测试：

消火栓泵处于自动状态，随机抽取一个消火栓报警试验，栓上指示灯应亮，警铃应响，消防中心应有正确的报警显示，同时应联动消火栓泵起动加压，待压力达到规定要求时，应马上停泵。

3．5消火栓泵处手动状态，随机抽取消火栓总数的5%，按消火栓报警按钮，应报警正常。

测试结果应百分之百合格，如发现一个不合格，则应加抽总数的15%重新测试（要求百分之百合格）。

3．6栓门封条脱落破损的补贴封条。

3．7对检查发现的缺陷逐一进行修复。

4．0一级保养：

4．1周期：

季

4．2完成日常保养的内容。

4．3测试消火栓报警按钮时应随机抽取总数的10%试验，要求同月保养所规定。

5．0二级保养：

5．1周期：

年

5．2完成日常保养中栓外检查部份。

5．3取出水带，仔细检查有无破损，如有，立即修补或更换；检查有无发黑发霉，如有，取出刷净、晾干。

5．4将水带交换摺边和翻动一次。

5．5检查水枪头、水带接头联接地否方便牢固、有无缺损，如有立即修复，然后擦净在栓内放好。

5．6检查电线接头、按钮触点、指示灯座（头）是否良好，进行除锈紧固。

5．7检查管道上压力表、水流指示器是否紧固，指针灵活。

5．8检查修整全部支架、管道，检查整个系统有无渗漏情况。

掉漆部位应重新补刷同色油漆，管道标志、标识清晰。

5．9管道进行放水冲洗除锈。

将栓内阀门开闭一次，检查是否灵活，并清除阀口附近锈渣，替换阀上老化的皮垫，将阀杆上油。

5．10将各部件存放整齐后，关上栓门。

5．11逐个测试报警按钮、指示灯显示的正确性。

5．12完成以上保养后，换上新的合格证。

6．0相关文件及记录：

6．1消防设备日常保养记录

6．2消防设备一级保养记录

6．3消防设备二级保养记录

1．0适用范围：

大厦/小区火灾报警控制器、联动柜等系统装