商业地产的好处以及难点.docx
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商业地产的好处以及难点
1、商业地产概述
商业地产既不是商业，也不是地产，商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资,是十分复杂的综合性产业,是近些年在国际上才得到蓬勃发展的产业。
※商业地产的好处
●长期稳定的现金流回报
商业地产的第一个好处，是有长期稳定的现金流回报。
商业地产的现金流是稳定且长期的。
只要这个物业还存在，每年都会有现金回报。
初期几年回报率也就百分之十左右，回报率是较低的。
但是商业地产的现金流是逐年增加的，万达商业地产的租金平均每年增加2%—5%。
这个增长是环比递增，假如第一年租金是100元，第二年涨3%达到103元，第三年则是在103元的基础上再涨3%，基数会越滚越大。
●享受资产升值的双重利益
除了长期稳定、逐年增长的现金流回报外，商业地产还能享受到资产升值的好处。
比如，住宅项目几年前卖的时候才7000元/㎡，现在达到1.2万元/㎡，但是这块物业的增值开发商拿不到，都被业主拿走了。
商业地产项目就截然不同了，比如厦门SM项目，一开始大家都不看好SM区域。
SM去了，经过10来年的发展周边不仅房子升值了，周边地价也升值了好几倍，这也意味着SM本身物业也升值了好几倍。
这就是商业地产的好处，除了有长期稳定的现金回报外，资产升值也很快。
●不受经济周期影响
除了以上两点好处，商业地产还不容易受经济周期的影响。
经济萧条的时候，住宅、汽车就卖不动了。
但商业地产不同，不管怎么萧条，人不能不吃饭、不买生活用品，所以零售业是受经济周期影响较小的行业。
拿亚洲金融风暴来说，几年的时间里，金融证券行业、房地产行业、奢侈品行业下跌得非常厉害，很多原来年薪百万美元的投资公司总经理失业后被迫去开“的士”，但是亚洲的零售业在金融风暴期间仍然保持了增长。
在日本，政府为了抵抗金融风暴带来的市场低迷，给每个家庭送购物券，鼓励国民消费，保证了零售业没有下滑。
※商业地产的难点
商业地产一般企业做不了，主要存在三个限制条件：
●门槛高
首先对资金的需求量大。
住宅地产一个项目总投资10个亿，可能2个亿或3个亿就可以启动了，优秀的房地产企业像万科、万达、中海、富力,住宅项目总投资50%以上来自预售。
但是商业地产不一样，买地、盖楼的钱要全付，10个亿的项目至少要投入8、9个亿才能启动。
一个项目总投资动不动就十几亿甚至几十亿，企业不具备相当的资金实力就做不了商业地产。
其次，对人才的要求非常高。
商业地产不是会搞住宅地产就可以做，商业地产需要多方面的专业人才，最好是复合型人才，对人才的要求更高。
●风险大
古人讲“福祸相倚”就是这个意思。
好的东西肯定难度大，利润高的东西相对风险也高。
商业地产首先难在定位与招商。
没有相当的基础和经验很难做到定位准确、设计科学。
一块地要做多大规模？
配备哪些主力店更合适？
确实非常难把握。
俗话说,“事非经过不知难”,定位招商是很难的。
就有教训。
我们最早做商业地产时，一心想找世界500强企业入驻项目，认为只要是世界500强，引进商业中心就不会错。
但事实证明这种招商定位思想是错误的。
早期万达曾经引进世界建材业巨头进入城市中心商业项目，后来在实际经营中发现,家具店、建材店是目的性消费极强的业态，对商业中心的人气贡献是最小的，根本不适合在市中心区开店。
万达的天津、沈阳项目都位于当地最黄金的地段，但项目里面的建材主力店恰恰效益最差。
商业地产的另一个风险是规划设计。
即使位置选对了，交通动线、人流动线、结构负荷等设计不合理，还是要出问题。
举一个例子：
上海有一个48万平方米的松江Mall，在松江大学城旁，项目位置非常好，附近几个大学加起来有20多万人，政府也做了交通枢纽的连接，地铁、20多路公交汽车在这里交汇。
当地政府为了打造这个商业项目，还给项目配套了相当数量的住宅用地，应该说项目本身没有大问题。
但是由于开发商不专业，将项目设计成地下一层地上六层、每层6万多平方米、层高4.5米、荷载500公斤的普通公建，这种层高、荷载根本不符合超市、建材、图书等一系列商家的技术条件。
再说每层6万多平方米实在太大了，就是开业了，人在里面还不晕掉吗？
所以项目都建到一半了，也招不到商，现在这个项目已经“烂尾”死掉了。
●管理难
除了以上讲的原因，商业地产即使有资金、招商成功、项目也建成开业了，也不意味着全部成功。
对于住宅地产来说，只要地拿下来，户型合适，价位适合需求，房子盖起来，销售之后就赢利了。
商业地产则不一样，就算有地有钱有人，也成功开业了，也并不意味着就成功了。
开业不一定是大吉，也可能是大难的开始。
因为商业地产项目的后期运营管理，在很大程度上决定着商业地产的成败。
第一，商业地产有培育期。
任何想做商业地产的人都要有足够的思想准备，要熬两年才能说项目是否真正成功。
开业不等于胜利，至少还要过两三年市场培育期的苦日子。
举一个例子，广州的天河城，五家股东拿了几个亿盖了一个商业中心，当时是广东最大的商业项目。
但周边人口不是特别多，交通也不成熟，前四年非常困难，甚至连利息都无法支付，到了面临倒闭的状况。
后来政府开会，要求这五家大股东每家再拿几千万出来,再熬几年。
几年市场培育期一过，周边的人口增加，地铁一开通，成了广州最火的商业中心。
这个项目的租金,8年之内翻了6倍，现在一铺难求。
第二，收租率也决定成败。
一般来说商业项目火，租金就好收，一旦商业不旺，租金收缴就非常困难。
深圳铜锣湾在大连开了一个购物中心，6万平方米，一开始还可以。
但由于选址不好,运转了一段时间就出了问题。
商业上有一个术语叫“一步差三成”，别看大家都在一起开店，差一步两步收入就可能差两三成。
还有一句话叫“隔街死”，最典型的例子是苏州的商业步行街，非常火，可街对面有一个商场，就非常差。
由于大连铜锣湾经营越来越差，租金逐渐收不到，一年后就只好关店。
所以，商业地产项目开店后，租金收取率的高低,决定项目的成败。
商业分类：
商铺分类：
从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。
本节将对商铺进行分类，便于读者理解。
按照开发形式进行分类
（1）、商业街商铺
商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。
（2）、市场类商铺
在这里，我们所说的"市场"是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。
这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。
市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。
（3）、社区商铺
社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。
社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。
（4）、百货商场、购物中心商铺
百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。
百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。
（5）、商务楼、写字楼商铺
商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。
这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。
商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占很大的比重。
（6）、交通设施商铺
交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
商业业态的分类的基本特征：
商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等。
各主要业态选址和经营特征如下：
1、百货店
百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
（1）选址在城市繁华区、交通要道。
（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。
（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。
（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。
（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。
（6）采取定价销售，可以退货。
（7）服务功能齐全。
2、超级市场
超级市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。
（1）选址在居民区、交通要道、商业区。
（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。
（3）商店营业面积在1000平方米以下。
（4）商品构成以购买频率高的商品为主。
（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。
（6）营业时间每天不低于11小时。
（7）有一定面积的停车场地。
3、大型综合超市
大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。
（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
（2）商店营业面积2500平方米以上。
（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。
（4）采取自选销售方式。
（5）设与商店营业面积相适应的停车场。
4、便利店（方便店）
便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。
（1）选址在居民住宅区，主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。
（2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。
（3）居民徒步购物5——7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。
（4）商品结构以速成食品、饮料，小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。
（5）营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。
5、购物中心
购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
（1）由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。
（2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。
（3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。
（4）设施豪华、店堂典雅、宽敝明亮，实行卖场租赁制。
（5）核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。
（6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。
（7）根据销售面积，设相应规模的停车场。
6、仓储式商场
仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。
（1）在城乡结合部、交通要道。
（2）商店营业面积大，一般为10000平方米左右。
（3）目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。
商业街商铺：
▪商业街商铺类型
商业街商铺分为专业商业街商铺和复合商业街商铺。
专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。
商业街
（1）专业商业街特点
规模大小不一，和经营商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。
北京的"女人街"属于典型的女性服装商业街，单个独立的"女人街"规模在一万多平米；而北京十里河建材街，建筑规模远远超过一万平米，达到近十万平方米。
商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。
如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境。
（2）沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。
（3）商业街名称特点
专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。
比如，"北京三里屯酒吧街"名称就准确包含了位置元素"三里屯"，和经营商品类型元素"酒吧"，位于北京西三环至西四环、由北京世纪金源投资集团集团开发的金源大酒店"不夜城"，消费者从其名称就可以很容易搞清楚该商业街项目的位置及可以提供的服务等。
▪复合商业街的特点
（1）商业街规模特点
复合商业街大多数规模庞大。
无论北京的王府井商业街，还是上海南京路，都是商业"巨无霸"，沿街商业房地产开发面积达几十万平方米。
（2）商业街规划设计特点
沿街两侧布置，大多数为多层建筑，长度往往比较长（有的复合商业街长度达到2~3公里）。
复合商业街规模庞大，对规划设计的水平有较高要求。
科学考虑交通组织、停车场规划、消防、环境、商业引导概念等问题。
（3）商业街名称特点
复合商业街的名称主要体现其所在的位置。
复合商业街的名称主要体现其所在位置的地名，那么这个地名的品牌价值需要很高，至少比较高。
一个很陌生的、新开发的复合商业街，其市场前景值得商铺投资者谨慎考虑。
商业街设计：
一、尺度近人
建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。
商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。
商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。
购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。
对一层以上的范围几乎是“视而不见”。
而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。
这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。
建筑外观造型的设计可以分为三个层面。
第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。
著名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。
第二层面是人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。
包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。
而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。
人所能感受的范围也就在一层高之内。
这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。
商业街的设计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。
建筑师的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上，缺少细部的设计无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必然会空洞没有人情味。
国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。
国内的设计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气势。
商业街设计的尺度把握应该以人为本。
二、空间的限定
人在商业街内的活动和感知空间是三维的。
所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。
首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。
但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。
作为商业街这样一个有聚合要求。
需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。
也就是在商业街的两端需要某种形式的空间标志物和限定物，标志着商业街的起和终。
同时也起到把车行交通空间同步行购物空间隔离的目的。
例如在北京珠江国际城商业街设计中，入口一端的一座中西合璧的牌楼作为标志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用，把城市交通与步行空间隔开。
小区中心一端以一座高耸的钟塔既作为商业街结束也标示着小区的中心。
两端标志的建立确立了商业街的宽间范围，购物人能随时感知自身在这一空间内的位置，预知未走的路程。
这一手法避免了购物者在大市场内常有的混乱与迷失感。
从人的行为模式来看，一般步行商业街的宽度宜在10——20米之间，超过20米宽的街道难有近人的尺度。
从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/3——1/4。
商业街的宽度也与商业规模有关，但不等于说街越长楼越高，街应该越宽。
空间的舒适度也是必须考虑的。
若宽于20米，“街”的感觉则可能被“广场”的感觉取代。
商业街空间的高度方向的限定应遵循以行人为模数的原则，并考虑二次空间的应用。
住宅区的商业街经常是同住宅建筑合二为一的，也就是底层商业。
顶部住宅，特别是高层建筑因与商业建筑个性不同，与商业街的建筑设计手法不必相同。
多层、低层住宅如有可能，在尺度和色彩上适当加以商业特点能提高商业街与住宅的整体性。
在首层商业与二层住宅之间用雨罩、骑楼、遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外区分开是必要的。
既能降低噪音和视觉干扰，也可使上下不同的建筑个性有一个明确的区分带。
雨罩骑楼这样的空间划分手段能将建筑主体所形成的外部空间划分成次一级的二次空间。
骑楼这样的空间正好适应购物行人的尺度，无论建筑主体有多高，这样的二次购物空间给人稳定的舒适感。
三、风格色彩的多元化
自然形成的传统商业街的诱人之处在于其不同时期建造，风格迥异的铺面杂拼在一起，造成以极其的多元化而达到统一的繁华效果。
新设计的商业街往往因人为的统一而流于单调乏味。
为追求传统商业街的意境，设计师应有意识地放弃追求立面手法简单的统一，甚至应刻意创造多种风格的店铺共生的效果。
不同风格的建筑单元拼在一起使人联想起小镇风情。
即便是同样设计的不同单元，也通过材质、颜色的变化，加强外观差异化。
商业街的魅力就在于繁杂多样立面形态的共生。
这也是商业街与大型百货商厦的区别。
四、面材的软化与精化
商业街建筑与其它建筑外观的重要不同是店家需要根据自身商业的性质特点，二次装修店铺外观。
建筑的外观设计仅仅是一个基础平台。
店家最起码需要安装招牌，有些连锁店还需要改为特定的颜色、样式。
而招牌、广告、灯箱等室外饰物往往成为建筑外观中最惹眼的元素。
失控的第二次外装可能会同原建筑设计立意冲突，甚至破坏建筑空间的效果。
所以成熟的商铺外观设计应考虑改造外装的可能，预留店名、招牌、广告和其它饰物的位置。
为突出人情味，商业街表面构件上越来越多地应用了软性面材，例如蓬布遮阳、竹木材料外装、悬挂的旗帜和其它织物招牌等饰件。
这一趋势使得建筑立面设计更趋近装修装饰设计、也要求设计师不能停留在建筑框架的设计深度上，必须以装修的精度来做商业街立面设计。
换句话说，商业街的外观设计已经很室内化。
五、重视非建筑元素
商业街室外空间与气氛的形成，主要决定于建筑的空间形态和立面形式，但也取决于其它一些建筑元素的运用，比如室外餐饮座、凉亭等功能设施，花台、喷泉、雕塑等、灯具、指示牌、电话亭等器材、灯笼、古董、道具等装饰，铺地、面砖、栏杆等面材。
这些元素是商业街与人发生亲密接触的界面。
若想使这一界面更“友善”，就需要从景观、园林的角度深化商业街的设计。
总之，商业街的设计不应是简单满足规模、流量、流程等技术指标，也应重视它所给人的心理感受。
而为达到一个舒适、活跃而有新意的视觉与空间效果，设计师必须考虑人的尺度，从装修装饰与景观设计的深度来要求商业街外观的设计成果。
1、Shopplngmall
国内外shoppingmall发展现状
购物中心最早出现在欧美发达国家，约有100年的历史。
Shoppingmall是指城市市区购物中心，shoppingcenter是指郊区的购物中心。
购物中心的定义如下：
1、购物中心的策划、建立、经营都在统一的组织体系下运作；
2、适应管理的需要，产权要求统一，不可分割；
3、尊重顾客的选择权，为顾客提供一次满足购物的服务；
4、拥有足够数量的相邻而又方便的停车场；
5、拥有良好的购物环境，对客户健康无损害，提供娱乐、休闲等特色综合服务；
6、统一的商业形象，以统一经营政策进行营运；
7、有创造新商圈或更新地区的贡献。
购物中心的建筑特征
1、商业空间步行化；2、商业空间室内化；3、公共空间社会化
购物中心的本质特点是统一管理和分散经营的管理方式。
管理者对购物中心实行统一的集中管理，购物中心的日常运行、保安、清洁、维修进货和促销活动等都是有组织的进行，公共空间实行统一管理，对所有的零售商与购物者共享。
经营者不参与管理，定期向管理者交纳管理费用，而所有者与管理者都参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。
1、主题策划
Shoppingmall最直观的特点就是大，集购物、休闲、娱乐、餐饮等各功能于一体。
Shoppingmall的功能概括为3个F、3个E：
F——family,满足一个几代同堂的家庭所有家庭成员的需求，成为他们家庭生活的一部分food，可以提供美味的食品店物，fashion,贩卖最流行和最时尚的商品，满足各种年龄层次和收入水平的消费者的消费欲望；E——entertainment,有足够的娱乐项目，让shoppingmall里的人玩的尽兴，event,shoppingmall里不时会举办各种活动，给消费者带来各种流行资讯，exhibition,经常举行大小展览如工艺品展、车展、房屋等。
在布局方面，如广州正大广场：
正大广场地下两层的易初莲花超市可以满足消费者的日常生活需要。
一到四层的百货公司和专卖店，既有为高收入者服务的名品专卖，也有针对小白领们的时尚品牌、受年轻人青睐的运动休闲服饰，还有小资们爱逛的家居用品店。
五楼是餐饮层，深受都市人宠爱的各类简餐、中西快餐、咖啡馆、茶馆一应俱全。
六楼的加州大道是节庆氛围最浓的地方，花车、礼品是主打。
七楼的苏州街为热爱古中国风情的高级白领和观光客流连之地，在这里可以买到丝绸、字画等情调商品。
八楼有电影院、音乐餐厅、电脑城、KTV，是男孩子女孩子们休闲玩乐的地方。
九层的多功能厅，既可以帮时尚秀的秀场，也可以用来召开新闻发布会、搞大型活动。
十楼为高级餐厅。
这样一个商业场所，足够消费者一家几口泡上一整天。
今天购物中心最主要的特色就是要从人性关怀的角度，以景观主题营造温馨、舒适的购物环境；形成以超大体量、多元、多层次的真正“一站式特色消费”，使消费者在购物中休闲和玩乐、在游玩的愉悦中购物。
2、招商策划
招商策划是购物中心整体策划最重要的环节，招商策划包括招商宣传推广、大型招商活动策划、核心商户选择与吸引、供应商入场等各个环节。
招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，是企业招商的基本宣传资料，关系到企业的形象。
Shoppingmall可行性研究
可行性研究包括如下内容：
1.1用地选择
（一）用地区位和交通人口状况
总体策划对市场调研提出较高要求，需要对城市经济实力进行准确深入地评估，对主力消费人群明确定位，而后对主力人群的不同社会阶层，进行市场调研是基础。
流量调查包括如下内容：
容量、特征、设施状况以及商业流量方面的其它相关调查。
（二）用地经济状况，考虑租户的经济利益需求。
（三）对竞争对手详细分析，重点分析经营特色与竞争战略。
（四）用地物理状况重点考虑用地自然形状，用地的完整性，用地的可进入性。
（五）消费心理研究
（六）城市规划的人口结构研究
1.2类型和规模确定根据区域经济发展水平和未来发展趋势，竞争对手情况，而后明确市场定位，最后考虑辐射半径与社会购买力，合理确定类型与开发规模。
对于辐射跨越区域辐射半径必须进行理性划分，考虑到不同区域的文化差异与消费偏好。
1.3承租户服务与制定承租政策
购物中心的类型与特点在很大程度上取决于承租户组成。
在承租户确定后，还需要根据承租户的需
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