工业园标准厂房建设项目可研报告.docx

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某某县工业园军民结合电子信息产业园

标准厂房建设项目

可行性研究报告

第一章总论 1

1.1项目概况 1

1.2项目可行性研究依据 2

1.3可行性研究过程和内容 3

1.4研究结论和建议 4

第二章项目建设必要性与可行性分析 6

2」某某县概况 6

2.2某某军民结合电子信息产业园概况 6

2.3项目背景 7

2.4项目建设的必要性 8

2.4项目建设的可行性 10

第三章项目场址和建设条件 13

3.1项目场地现状 13

3.2项目建设自然条件 13

第四章建设规模及主要建设内容 16

第五章标准厂房等工程建设方案 17

5.1编制依据 17

5.2项目设计原则及指导思想 17

5.3项目规划方案 18

5.4建筑方案 20

5.5建筑装饰及材料 20

5.6结构设计 22

5.7供水 23

5.8排水 24

5.9供电、照明 24

5.10通风系统 25

5.11通信 26

5.12绿化景观设计 26

第六章节能分析 28

6.1分析原则与设计标准 28

6.2节能原则 30

6.3节能措施 30

第七章环境影响评价 36

7.1评价标准 36

7.2建设项目对环境可能造成的影响概述及治理措施 36

7.3环境影响评价结论 39

第八章劳动安全卫生 40

8.1危害因素和危害程度分析 40

8.2安全卫生措施方案 40

第九章项目实施进度 42

9.1项目建设计划 42

9.2项目实施进度安排 42

第十章工程招标方案 44

10.1招标依据 44

10.2招标工作原则 44

10.3招标程序 46

10.4招标组织形式 47

10.5招标范围 47

10.6招标方式 48

10.7招标基本情况表 48

第十一章投资估算及资金筹措 50

11.1总投资估算 50

11.2 资金筹措 53

第十二章财务评价 54

12.1财务评价的依据与基础数据 54

12.2 房屋等租金收入预测 54

12.3 成本估算 55

12.4财务评价 55

12.5财务评价结论 56

第十三章社会效益和风险稳定性评价 57

13.1 评价依据原则和内容 57

13.2 社会影响分析 57

13.3 社会评价结论 63

第十四章研究结论与建议 65

14.1 研究结论 65

14.2 建议 65

第一章总论

1.1项目概况

LL1项目名称：

某某县军民结合电子信息产业园标准厂房建设项目

1.1.2建设单位：

某某县园区开发建设有限公司

1.1.3建设地址：

位于某某县规划金工大道西侧、创业路北侧、群峰路东侧、军民结合电子信息产业园内

1.1.4建设性质：

新建

1.1.5建设规模及内容

本项目规划总用地面积100.041亩（66694平方米），总建筑面积87235平方米，其中：

新建标准厂房（11栋）75496平方米（包括单层厂房（1栋）5073平方米、多层厂房（10栋）70423平方米），综合管理楼3086平方米，员工倒班宿舍5000平方米，超市1812平方米，食堂1796平方米，门卫45平方米；及配套建设室外水、电、路和绿化等工程。

1.1.6建设期限：

12个月（2015年12月-2016年11月）。

1.1.7估算总投资

项目估算总投资14960.65万元。

其中：

工程费用12610.86万元、工程建设其他费用1499.75万元、预备费用850.04万元。

1.1.8资金筹措

资金筹措方案为：

建设单位自筹。

1.1.9效益预测

计算期标准厂房、综合管理楼、员工倒班宿舍、超市和食堂等出租净收入1726.90万元；管理支出60万元，折旧费927.54万元。

利润739.36万元（年平均利润739.36万元），年平均利润率4.98%,盈亏平衡点57.19%,财务内部收益率6.63%〉Ic=5.9%,财务净现值为589万元＞0（Ic=5.9%时），回收期10.90年。

1.1.10项目建设单位简介

某某县园区开发建设有限公司于2006年1月注册登记，注册资本300万元，法人代表@@@@。

股权由两个股东构成，分别是园区管委会办公室，出资290万元，占比96.7%,某某县城西自来水厂，出资10万元，占比3.3%。

公司履行如下职能职责：

1、项目投融资职能。

公司为园区建设投融资主体，负责园区基础设施与配套设施建设项目资金筹措及相关债务偿还；负责园区管委会批准的对外项目投资；负责对公司所属全资或控股、参股子公司履行出资人职责。

2、城建项目代建职能。

履行园区财政性投资建设项目业主职责，负责组织实施园区城建及配套项目建设。

3、资产开发运营职能。

负责园区规划范围内土地整理开发和经营；负责园区管委会授权范围内的国有资产（包括产业园区标准厂房、员工倒班宿舍、企业孵化中心及其附属楼宇、保障性住房及其附属店铺，道路、桥梁、公园等城市基础设施）的经营管理和保值增值。

公司设立有综合管理部、财务融资部、工程建设部、资产运营部、稽核审计部五个职能部门。

具体负责项目融资运作、建设项目运作、土地整理开发运作、国有资产经营运作。

1.2项目可行性研究依据

（1）国务院、中央军委《关于建立和完善军民结合寓军于民武器装备科研生产体系的若干意见》（国发（2010）37号）

（2）国务院《关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》（国发（2012）21号）；

（3）《某某省省人民政府关于深入实施工业强省战略加速推进新型工业化的意见》（赣府发（2013）15号）；

（4）《某某省省人民政府办公厅关于深化军民融合加速推进军民结合产业发展的意见》（赣府厅发（2015）14号）

（5）省工信委、省发改委、省财政厅《关于鼓励建设和使用标准厂房的指导意见》（赣工信园区字（2015）272号）、《关于印发〈某某省省标准厂房建设专项资金管理暂行办法〉的通知》（赣财企（2015）26号）和《关于组织申报2015年度省级标准厂房项目资金的通知》（赣工信园区字［2015）298号）；

（6）《吉安市工业和信息化发展“十二五”规划》；

（7）《某某县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；

（8）《某某县军民结合电子信息产业园发展规划（2013-2020）》

（9）《国家产业结构调整指导目录（2013年修订本）》；

（10）《国家计委投资项目可行性研究指南》（计办投资（2002）15号）；

（11）《建设项目经济评价方法与参数》（2006年第三版）；

（12）建设单位与可研编制单位的委托书。

1.3可行性研究过程和内容

1、研究过程

根据建设单位的委托，我公司组织工程技术人员通过对某某县所在地国民经济和社会发展规划、主体功能区规划、土地利用总体规划、环境保护规划、以及某某县军民结合电子信息产业园发展规划、产业布局、产业发展、企业和项目、建设用地等现状情况进行深入细致了解和掌握，调查分析某某县现有基础设施、产业规模、特色、配套等情况以及企业和项目建设的需求，对项目展开全面、充分地可行性分析论证，并着手编制本可研报告。

2、研究内容

经过对项目所在区域的社会经济状况、军民结合电子信息产业园建设与产业集群发展、产业链条延伸、企业和项目需求、土地现状等调查分析,围绕建设单位提出的要求，本项目研究内容如下：

分析项目建设的必要性和可行性；研究提出项目建设内容、规模、工程方案；开展项目环境影响评价，制定环境保护措施；拟订项目的组织管理与实施计划；估算项目投资，提出资金筹措方案；制订项目招投标方案；对项目投资效益进行分析和评价，提出项目实施的建议。

1.4研究结论和建议

1、结论

军民结合产业体现着国防科技与新兴产业的深度融合，是加快新型工业化的重要支撑。

标准厂房建设是提高土地集约利用水平、推进军民结合产业发展、构筑投资创业和承接投资项目的有效载体。

该项目建成后，将进一步提升和完善某某县军民结合电子信息产业园平台载体的功能作用，夯实“军转民”、“民参军”产业平台，吸引投资，聚集项目，推动军民融合,提升产业层次和市场竞争力。

该项目建设地块属于某某县的工业用地，符合城市总体规划，项目用地已经落实，建设资金筹集有保障。

工程建设规模合理，建设方案可行，估算投资总额基本准确，项目财务评价指标较好,社会效益明显。

因此，项目建设是必要的也是切实可行的。

2、建议

（1）依托某某军民结合产业定位和产业规划性质，充分考虑军民融合式发展的需求、军民结合产业项目的需求，推进某某军民结合电子信息产业园建设，抓好标准厂房建设，以及道路、供电、供水、排污及基地环境等设施建设，推动“军落户”、引导“民引进”，满足入驻企业生产经营的基本需要，“一次规划、长远受益”，做到设计好、建设好、管理好、运营好。

（2）标准厂房的设计与建设要充分考虑安全、消防、环保和交通和管线工程等要求。

应做好项目区域道路地下管线综合协调，合理安排好各种地下管线的敷设。

（3）要根据产业规模、特色、配套等情况，用好某某的“存量”，调动国防科技工业资源，发挥资金、技术等方面的优势，迅速建设一批标准化厂房，增强园区的吸引力和产业聚集力，提升工业园区建设的水平。

优选一批规模较大、成长性好的企业入驻园区，推进土地集约化使用、产业链式化延伸、企业集群化组合、资源循环化利用，最大限度地吸引投资，聚集项目、提升产业素质和市场竞争力。

第二章项目建设必要性与可行性分析

2.1某某县概况

某某县属省级重点工业园区，2003年启动建设，布局“一园三区”，主区位于某某县@@@@镇，东临赣江、105国道和京九铁路，西接赣粤高速公路，规划建设总面积10平方公里，一期3.66平方公里已开发80%,二期3平方公里正在加快基础设施配套建设，累计投入建设资金4.1亿元，基本实现“六通一平”。

2006年,某某县被国家发改委确定为国家中小企业创业基地，被省发改委评为“某某省省省级食品特色工业园”和“全省民营科技示范工业园”，连续三年被评为吉安市先进工业园，进入全市先进工业园行列，。

园区现有企业170余家，依据某某传统产业发展基础好、沿海地区产业转移、信息集控区品牌和有色金属加工业税收贡献大等因素，县委、政府确定把电子信息、信息、有色金属、粮油食品深加工、手套皮革和林化香料六大产业作为工业园区发展的重点。

2.2某某军民结合电子信息产业园概况

某某军民结合电子信息产业园，位于某某县规划金工大道西侧、创业路北侧、群峰路东侧，由某某省某某县管理委员会投资建设。

军民结合产业基地规划面积3000亩，已纳入全省苏区振兴50个重大调度项目，目前正在开展“三通一平”，2015年将完成一期1000亩土地开发建设，力争到2020年引进10-15家军工企业落户。

某某军民结合电子信息产业园产业的定位为：

军民结合电子信息产品生产中心、太阳能光伏产品制造中心、军民结合信息科技生产及服务中心，某某省省军民两用电子产品生产和信息服务的重要基地。

2.3项目背景

某某县属于原中央苏区，享受国务院给予的原中央苏区振兴发展各项政策。

国防科技工业系统对口支援某某，国防科工委下属的中国电子信息产业集团、电子科技集团、航空工业集团、核工业集团、兵器装备集团和兵器工业集团六大军工集团是对口支援成员单位，重点帮扶某某军民结合产业基地建设。

2015年国防科工局与某某省省签署关于共同推进军民融合的战略合作协议，某某苏区对口支援工作纳入国防科工局与某某省省共同推进军民融合战略合作协议的重要内容，省委书记强卫、省长鹿心社期盼国防科工局继续加大某某苏区对口帮扶力度，共同加快推进某某军民结合产业基地建设。

《某某省省人民政府办公厅关于深化军民融合加速推进军民结合产业发展的意见》（赣府厅发（2015）14号）提出全省建设10个