珠海住房发展十三五规划.docx

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珠海住房发展十三五规划

珠海市住房发展“十三五”规划

（公开征求意见稿）

珠海市住房和城乡规划建设局

二〇一六年三月

第一章总则

第一条规划目的

为深入贯彻党中央、国务院，以及广东省委省政府关于加强房地产市场调控的决策和部署，落实《中共珠海市委珠海市人民政府关于实施新型城镇化战略建设国际宜居城市的决定》、《珠海市“十三五”规划编制工作方案》的相关要求，实施《珠海市城市总体规划（2001～2020年）（2015年修订）》，加强对“十三五”时期珠海房地产市场发展和住房建设的指导与统筹，进一步满足广大群众的基本住房需求，切实解决中低收入居民的住房问题，实现住房供需平衡，制定本规划。

第二条规划依据

（1）《中华人民共和国城乡规划法》

（2）《中华人民共和国土地管理法》

（3）《城市规划编制办法》

（4）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》

（5）《广东省城乡规划条例》

（6）《广东省城镇住房保障办法》

（7）《广东省供给侧结构性改革总体方案（2016-2018年）》

（8）《珠海经济特区城乡规划条例》

（9）《珠海市土地管理条例》

（10）《珠海经济特区城乡规划条例实施办法》

（11）《城市住房建设规划编制导则》

（12）《珠海市城市规划技术标准与准则》

（13）《珠海市城市总体规划（2001-2020）（2015年修订）》

（14）《珠海城市概念性空间发展规划》

（15）《珠海市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》

（16）《珠海市“十三五”近期建设规划（2016-2020）》

（17）《珠海市住房建设“十二五”规划》

（18）其他国家、省、市相关法律法规及规范

第三条指导思想

以科学发展观为指导，以保障和改善民生为重点，认真落实国家、省住房发展政策和相关规划要求，积极发挥住房规划的引导和调节作用，强化政府住房保障，加强房地产市场调控，深化住房制度改革，推进住房建设消费模式转型，促进住房事业科学发展，努力实现广大群众住有所居、居得其所目标，助力珠海实施新型城镇化战略和建设国际宜居城市。

第四条规划范围与期限

本规划的范围为珠海市行政辖区，总面积约为7653平方公里，其中陆域面积约为1711.24平方公里。

本规划的期限为2016年至2020年。

第五条法定地位

本规划是《珠海市国民经济和社会发展十三五规划纲要》的专项规划，是实现住房发展与经济社会协调发展的重要手段，是对近期商品住房和保障性住房建设发展进行总体指导和控制的法定依据与纲领性文件。

规划期间，凡在规划区内进行的各项住房建设活动，应符合本规划的要求。

第二章“十二五”规划实施情况

第六条“十二五”规划目标及执行情况

“十二五”期间，新增城镇新建住房面积约2000万平方米，完成上版规划目标的117.6%，其中商品住房完成规划目标的123.4%；保障住房的统计均按照套数，完成规划目标的141%。

在居住水平方面，用2015年常住人口与现状住房总建筑面积测算为39.25平方米/人，超过规划确定的居住水平目标。

第七条“十二五”住房建设规划实施评估

（一）确立住房发展目标，合理构建住房供应结构体系

“十二五”期间，珠海的住房建设基本上达到了住房发展总体要求，积极落实宏观调控政策，正确引导房地产投资和消费，促进住房市场供求相对平衡、结构基本合理、价格基本稳定；进一步完善住房供应体系、调整住房供应结构、改进住房分配方式。

加大保障性住房建设力度，逐步建立以公共租赁住房为主要保障方式的新型住房保障制度，基本建成较完善的多层次、宽覆盖的具有珠海特色的住房保障体系。

（二）建立了以公共租赁住房为主体的住房保障体系

“十二五”期间，我市逐步建立了以公共租赁住房为主体的“保基本、多层次、宽覆盖、能循环、可持续”的具有珠海特色的新型住房保障体系。

2012年《关于印发<珠海市住房制度改革创新实施方案>的通知》（珠府办〔2012〕16号），进一步明确了建立以公共租赁住房为主要保障方式的新型住房保障制度，2013年《珠海市公共租赁住房管理办法》（珠海市人民政府令第94号）颁布实施，我市公共租赁住房的政策体系进一步完善。

（三）积极落实国家宏观政策，稳定房地产市场

“十二五”期间，为落实国家、省房市调控政策，抑制房价上涨过快，调整东西区发展不平衡，稳定全市住房价格及供需结构，2011年11月1日珠海出台“限价令、限购令”（下文简称“双限”）政策，有效控制了主城区过热的投资投机购房需求，确保自住需求得到满足。

（四）存在问题

“十二五”期间虽然加大了西部地区的住宅用地供应，但生活配套不便使西部地区的住房资源未能充分发挥作用。

上一版规划未形成建设年度计划编制制度、规划中期评估和动态调整机制，不利于政府根据住房市场和宏观政策的调整，结合珠海经济社会发展和住房供需情况进行动态调整。

上一版规划期间未建立信息化平台及时监控住房市场，未能通过对数据库的动态更新来及时掌握珠海市住房市场的趋势，以便及时出台调控政策。

第八条编制重点与对策建议

本规划应重点对珠海的住房供应体系与供应结构、住房保障、房地产市场发展、住房需求规模、空间布局与用地规划等方面进行深入分析和研究。

本规划应贯彻落实国家、广东省关于加强房地产市场调控的有关决策和综合部署，深入分析当前珠海房地产市场发展形势，明确房地产市场发展重点；结合《珠海市住房保障制度改革创新实施方案》精神，构建符合珠海实际的住房供应体系和住房保障制度；同时，以《珠海市“十三五”近期建设规划》为指导，进行住房空间布局与用地规划。

第三章原则与目标

第九条规划原则

（一）强化住房发展的社会功能和政府住房保障职责。

把解决群众的基本居住问题作为住房发展的首要目标，更加突出住房的居住属性和改善保障民生的社会功能，促进住房资源均衡配置，满足城镇居民基本居住需求和合理住房改善需求；强化政府住房保障职责，重点改善城镇中低收入住房困难家庭、异地务工人员、新就业职工、引进人才的居住条件。

（二）坚持住房发展与城市经济社会发展相适应。

结合城市自身特点和总体发展目标，统筹处理好近期与长远、保障与市场、需求与供给、住房建设与设施配套、规划刚性与弹性的关系，体现规划的科学性和可操作性。

（三）坚持与相关规划进行充分衔接和协调。

城市住房建设规划应以国家和省级城镇住房发展规划、城市国民经济与社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划为依据，与城市近期建设规划和其它专项规划相衔接，重点突出对土地、财税、金融等关联资源配置和调控的引导，确保住房目标的实现。

（四）坚持突出重点、分步落实。

落实各项住房政策要求，明确规划期内住房发展建设的主要任务和重点工程，制定年度实施计划，有效引导市场预期，实现住房发展建设稳步有序推进。

（五）坚持政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策。

第一十条住房发展总体目标

构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，优化住房供需结构，稳步提高居民住房水平，更好保障住有所居。

落实国家、省住房发展政策和相关规划要求，助力珠海实施新型城镇化战略和建设国际宜居城市；进一步推动住房保障与房地产市场均衡发展，深化住房制度改革，优化住房供应体系、调整住房供应结构、改进住房配置方式，实现“低端有保障、中端有支持、高端有市场”，满足居民对居住条件改善和居住环境提升的需求，实现住有所居、居得其所；落实宏观调控政策，正确引导房地产投资和消费，防范市场风险，促进住房市场健康发展。

到2020年建成较为完善、以公共租赁住房为主的全口径、多层次、能循环、可持续的具有珠海特色的住房保障体系，保障性住房覆盖率进一步提高，房地产业持续健康发展，居住条件持续改善，资源节约集约利用，人居环境良好，居住质量和水平达到全面建设小康社会的要求。

第一十一条住房发展分项目标

（一）总量和居住水平目标

至“十三五”规划期末，珠海市城镇住房建筑总规模达到9805万平方米，“十三五”期间新建城镇住房总量约为2583万平方米，人均住房建筑面积达到37平方米，居住水平全面达到宜居城市建设的目标要求。

（二）住房保障目标

以实现住有所居为总体目标，逐步实现廉租住房、直管公房和公共租赁住房等保障性住房合并管理、并轨运行，统一归类为公共租赁住房，最终通过建立以公共租赁住房为主要保障方式的新型住房保障制度，解决住房保障对象基本居住需求。

到2020年末城镇常住人口保障性住房覆盖率力争达到40%，进一步加大对外来人员的住房保障力度，建成较为完善的、以公共租赁住房为主的全口径、多层次、能循环、可持续的具有珠海特色的新型住房保障体系。

（三）质量与环境目标

满足居民对于居住条件改善和居住环境提升的需求，保障居民的居住安全与居住尊严，居住质量、空间环境、设施配套全面达到宜居城市建设的目标要求，　建设具有可持续发展特征的最适宜居住的海滨花园城市住区，创建环境优美、功能完善、生活舒适的宜居珠海、美丽珠海和幸福珠海，促进居民住房向安居、宜居、乐居方向发展。

“十三五”期间，进一步改善居住质量和居住环境，力争全市住宅工程质量验收合格率达到100%，新建住宅小区物业管理覆盖率达到100%，城镇生活垃圾无害化处理率达到100%，水电煤气等市政设施普及率达到100%，医疗、教育、体育等住区公共配套设施普及率达到100%。

第四章主要任务

第一十二条改善住房供应体系，优化住房供应结构

按照“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的保障原则和支持“合理自住需求”的市场调节原则，加快推进住房保障和市场供应体系建设，处理好住房保障与房地产市场发展的关系，确保住房保障与房地产市场统筹规划、协调均衡发展，充分发挥住房保障稳定经济、改善民生和房地产市场分类配置、促进增长的作用。

不断完善以公共租赁住房为主的全口径、多层次、能循环、可持续的住房保障体系。

加大政府对保障性住房的土地和资金的投入力度,未经法定程序不得改变保障性住房储备土地用途。

积极鼓励社会力量投资建设保障性住房，政府按规定给予税费减免等政策支持，多渠道筹集保障性住房房源。

合理调配土地资源，分类指导住房开发建设，均衡中心城区（香洲、吉大、拱北、新香洲、前山）和新城新区（横琴、南湾、唐家湾、西部地区）的土地资源开发强度，以中小户型的配置引领新城新区住宅发展规划；严格控制并逐步减少中心城区生产性用地和房地产住宅项目用地供应，新增的住宅项目要进一步优化户型，控制居住人口密度。

“十三五”期间，珠海市将新增供应住房总量约为2583万平方米。

其中，新增商品住房供应量约为2100万平方米，新增保障性住房供应能力约为22万套。

第一十三条提升住房保障方式，加大住房保障力度

（一）完善住房保障方式

不断完善以公共租赁住房为主的全口径、多层次、可持续、能循环的住房保障体系。

加大政府对保障性住房的土地和资金的投入力度,未经法定程序不得改变保障性住房储备土地用途。

积极鼓励社会力量投资建设保障性住房，政府按规定给予税费减免等政策支持，多渠道筹集保障性住房房源。

进一步整合并轨现有保障性住房类型，形成以公共租赁住房为主要保障方式。

通过建立以公共租赁住房为主要保障方式的新型住房保障制度，解决各类住房保障对象的基本居住需求。

全市除已批准立项的项目外，暂停新建经济适用住房。

区分不同对象进行分类保障，合理确定租金标准，实行租金差别化管理。

公共租赁住房主要向城镇低收入住房困难家庭、新就业无房职工、引进人才和在城镇稳定就业的异地务工人员供应，实行分类保障。

专栏：

既有保障性住房筹集建设模式

1、政府投资建设、购买、租赁或依法收回、回购、没收的住房；

2、政府委托企业或者其他组织建设、配套建设的保障性住房，企业或者其他组织按照与政府约定建设、配套建设的保障性住房；

3、单位自筹建设的保障性住房；

4、产业园区内集中配套建设的保障性住房；

5、在农村集体留用地上为周边园区配套建设的公租房；

6、国有垦区危旧住房改造的保障性住房；

7、城市棚户区改造回迁房部分及将旧改项目中提高容积率的一部分用于建设的保障性住房；

8、在新建普通商品住房项目中配建不低于住宅总建筑面积10%的保障性住房；

9、在有住宅建设指标的城市更新项目中，配建不低于住宅总建筑面积10%的保障性住房；

10、政府与符合住房保障条件的个人（家庭）共同出资建设的共有产权保障房；

11、政府存量公产房转为保障性住房部分。

（二）确保保障性住房供给能力

“十三五”期末规划各类保障性住房总供给能力为34万套（包含现状已建成保障房12万套），住房保障覆盖率可达40%。

（三）明确保障性住房建设标准

建设保障性住房的居住用地，其容积率不低于同地段普通商品住房用地的容积率，并保证较好的人居环境。

依据国家规范有关公共服务设施规定，按照宜居社区建设标准，完善保障性住房社会管理和公共服务配套设施，提供便捷的居住生活服务，满足居民的生活需要。

对于轨道交通周边安排的保障性住房，从交通需求引导、建设成本等方面考虑，适当减少机动车停车配套指标，增加非机动车停车配套指标。

公共租赁住房要坚持集约用地、满足基本居住需求和利于周转的原则，以一居室和两居室的小套型、小户型为主，单套建筑面积不超过60平方米，以40平方米左右为主，适当发展建筑面积低于30平方米的小户型公共租赁住房，专门供给高层次人才的单套建筑面积可考虑适当提高。

公共租赁住房应按照经济适用的原则进行装修，严格控制建设标准和工程造价。

（五）加大筹措住房保障资金力度

市、区政府（管委会）要根据住房保障规划及年度实施计划，按照国家、省有关精神，加大筹措保障性住房资金的力度。

切实加大政府财政投入。

市、区政府（管委会）要将公共租赁住房建设资金纳入年度财政预算，通过资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式加大对公共租赁住房的投入。

充分发挥住房公积金作用。

住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，全部用于公共租赁住房建设。

土地出让净收益用于公租房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。

公租房租金收入实行收支两条线管理，专项用于公租房的维护和管理。

对西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政公租房保障专项补助资金等方式给予支持。

探索开展金融创新。

探索设立公共租赁住房投融资公司，作为统筹公共租赁住房融资、建设和运营管理的平台。

探索通过商业贷款、社保基金、保险资金等渠道筹措各类低息、中长期贷款支持公共租赁住房建设；鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款。

积极寻求银行贷款，探索运用保险资金、公积金、信托资金、房地产投资信托基金、搭建融资平台等方式拓展保障性住房融资渠道，逐步形成政府引导、市场化运作的保障性住房投融资格局。

全面落实税费减免政策。

落实城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，为保障性住房建设提供资金保障。

充分调动社会资本。

为充分调动市场主体和社会机构投资购买、新建、改建、租赁和运营公共租赁住房的积极性，降低社会资金投资公共租赁住房的融资成本，各地可以采取贴息方式，支持市场主体和社会机构从商业银行融资用于发展公共租赁住房。

各级人民政府安排的公共租赁住房资金，包括中央补助公共租赁住房资金，均可用于公共租赁住房项目贷款贴息。

公共租赁住房贷款贴息幅度、年限等管理办法由省级财政部门会同发展改革、住房城乡建设部门制定，报财政部、国家发展改革委、住房城乡建设部备案。

（六）完善保障性住房分配

1、定期进行需求调查

市、区政府（管委会）按照申报条件定期开展辖区保障性住房需求调查，掌握需求状况。

申请人可向户籍或就业所在地街道办事处（镇政府）申报住房保障需求，有单位的申请人以及各类产业园区的异地务工人员由其所在单位或企业统一申报，并由各区进行资格审核后，报市住房保障主管部门备案。

2、制订并实施建设规划，轮候解决

市、区政府（管委会）应根据需求情况，按照“以需定建、轮侯解决”的原则，组织制订并实施保障性住房建设规划及年度建设计划，通过多渠道、多方式建设、筹集保障性住房，对轮候对象进行分配。

具体轮候规则和轮候期限由市、区政府（管委会）确定。

（七）健全保障性住房运营管理机制

在保障性住房运营管理方面，应坚持阳光操作，严格准入与退出管理，确保公开、公平、公正。

1、实行部门联动，严格准入审核

要建立诚信申报和失信惩戒制度。

从申请人家庭收入、资产标准和人均住房面积等方面严格把关，建立房地产登记、民政、公安车管、社保、金融、税务等部门联动审核机制，强化准入管理，提高资格审核的公正性和准确性。

2、接受社会监督，确保阳光分配

要建立完善监督机制，充分发挥社会监督、舆论监督作用，实行分配方案、分配对象、分配过程、分配结果四公开，确保保障性住房分配公开、公平、公正。

3、加强动态管理，健全退出机制

要强化保障性住房分配后的动态管理，严格合同管理。

通过定期复核、不定期检查、入户调查、鼓励群众举报等方式，加强住房保障资格监管和住房使用情况巡查。

强化合同管理，对不再符合保障条件或拒不履行合同义务的，及时取消其保障资格并予以清退。

4、完善管理体系，构建工作网络

由住房保障委员会、住房保障管理机构和住房保障具体实施机构组成管理体系，完成决策监督、指导建设和运营管理的工作网络。

该组织是体系内最高行政机构，负责组织协调，管理并协同各有关政府职能部门，以保障资金、土地资源的投入和税收减免政策的实施。

实施机构负责公租房发展计划、保障标准的制定、存量公租房房源的管理、新增房源的供给、货币化补贴的运作等方面的具体工作。

通过构筑系统的公租房制度实施的组织体系，保证制度的常规化运行。

5、建立多元模式，发挥市场作用

发挥市场机制在保障性住房建设运营中的作用，在总结现有建设模式的基础上，在部分项目中采用代建总承包等项目法人代建模式。

积极开展政策研究，探索出台有关政策。

引入市场化机制，采取市场代建、BT、BOT等项目管理模式，引导和规范社会机构参与保障性住房建设和运营，促进保障性住房项目建设运营模式的多元化、专业化、市场化。

推动住房保障货币化工作力度，加大对市内二套房的利用，将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。

整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构。

6、借助信息技术，实现动态管理

借助信息化技术构建信息化管理系统，加强信息透明、动态监控，形成住房保障的长效管理机制。

（八）完善住房公积金管理

充分发挥住房公积金的互助作用，加大《住房公积金管理条例》的宣传力度和执法力度，扩大住房公积金的参与面，强制广大城镇职工、异地务工人员参与住房公积金的缴存，使中低收入职工享受到政策的优惠。

建立政策性住房金融机构，实现住房公积金在更大范围的调配使用，对中低收入家庭购房可以给予利息优惠、购房贷款贴息，缓解中低收入家庭的购房困难。

住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，全部用于公共租赁住房建设。

其中贷款风险准备金达到住房公积金贷款余额的1％时，当年可不再提取该准备金。

同等条件下，住房公积金缴存职工优先承租公共租赁住房。

第一十四条明确市场发展重点，引导购房健康消费

（一）落实供给侧改革和去库存要求，促进房地产市场平稳健康发展

按照深化住房制度改革要求，采取加大棚改安置和住房保障货币化力度、建立购租并举的住房制度、加快农民工市民化、取消过时的限制性措施、组建专业化房屋租赁平台等措施，推动房地产供给侧结构性改革，提高人民居住水平，促进房地产市场平稳健康发展。

（二）实施创新驱动核心发展战略，加大调整经济结构力度，促进产业升级转型

新常态下经济发展的核心是结构优化、动力转化，实现发展动力从要素驱动转向创新驱动。

加强创新平台建设，强化金融对科技创新的支撑，全面实施蓝色高层次人才计划，从产业政策、人才培育、资金投入、平台建设等多方面推动创新发展，加快产业转型升级不断，推动以先进装备制造为重点的“三高一特”现代产业发展壮大，使全市人口规模和结构与产业发展、经济规模相适应，形成房地产市场内源性、可持续的需求。

（三）规划引领，完善配套，积极加快西部地区建设步伐，引导房地产业向西部地区发展

以概念性空间发展规划和城市总体规划为引领，抓住建设国际宜居城市的契机，合理安排东、西部区域人口密度、产业结构，科学制定西部地区的城市建设、经济社会发展规划。

加大西部地区基础设施的投入，加快西部地区交通、教育、医疗、文化、体育等公共配套设施建设，改善西部地区的宜居宜业环境，有效扩大西部地区的房地产市场需求和供应。

（四）有保有控，适度调控房地产外源性需求

珠海市商品住房购买人约50%为非本地户籍人士，主要可分为三类：

一是长期或有意向在珠海投资创业、工作、生活的人；二是为珠海宜居环境所吸引，休闲度假型、候鸟型及部分养老型；三是看好珠海经济发展前景及房地产升值空间的投资型。

对第一类购房人群予以支持，尤其要鼓励、支持在珠海投资创业的高素质人群购房，对后两类购房人群则分别进行必要的调控。

（五）合理调整房地产业结构，优化布局

根据城市发展定位，合理发展高端酒店、会展、写字楼、大型商业中心。

在规划布局及选址上，要将最具价值的沿海、沿河地带更多地用于发展现代服务业的公共建筑项目，控制住宅项目，使优质景观资源为公众共享，提升城市品位。

（六）正确处理好房地产市场与住房保障的关系，切实加强住房保障工作

按照“政府的归政府、市场的归市场”的原则，政府在房地产市场调控中，既要结合本市实际认真落实国家、省的调控政策，又要高度关注弱势群体的住房问题，切实做好住房保障工作，逐步构建多层次、全口径住房保障体系，创造良好的投资营商环境。

第一十五条制定住房建设标准，完善市场监管体系

（一）优化规划标准

城市住区发展应注重提高居住环境质量、调整住区的布局结构，完善社区文化康乐服务设施，依托自然本底，形成滨水环山的居住生活区布局，建设环境宜居与欧美先进国家相媲美的城市住区；新区建设与旧区改造相结合，合理布局、集中开发、形成规模，做到规划一片、建设一片、完善一片。

在发展各大新城、新区住宅建设的同时，加强交通、教育、医疗等公共配套设施建设，提高新城、新区宜居程度，进一步引导住房需求与城市规划导向相一致。

（二）完善配套标准

执行国家规范有关公共服务设施的规定，保证居住区公共服务配套设施合理设置和优先建设，提供便捷的居住生活服务，满足居民的生活需要。

按照加强社区建设，完善社区功能的方向，积极探索社区综合服务中心的建设模式，鼓励居住公共服务设施集中综合设置，促进资源有效利用，提高使用效率和节约用地。

加强对居住区建设配套标准的分类指导，针对不同的居住人群提出科学、合理、适宜的配套指标。

积极探索集中与分散相结合的居住配套绿地布局、建设模式和管理方式，兼顾绿地的生态功能、游憩功能和景观功能，促进绿地更有效的实施和利用。

以有效的需求管理政策，对小汽车交通和使用实施引导与调节，在公共交通干线和站点周边的居住区，以及以公共租赁住房为主的居住区，鼓励和引导居民出行以公共交通方式为主，研究探索与居民的出行方式相适应的停车配套指标。

（三）提高建设标准

住宅建设应严格执行国家有关标准，落实节能、节地、节水、节材和安全生产的有关规定，积极采用成熟、先进、适用的新材料、新技术、新设备。

大力发展节约型居住区和节能省地型住宅，加快推进绿色建筑发展，整体10万平方米以上住宅小区（不含单体2000平方米以下的配套建筑）应当按照国家、广东省关于绿色建筑评价标准要求进行建设。

积极应对需求多样化、人口老龄化加剧的趋势，探索和完善各类住房适宜的建设标准，保障不同群体差异化的基本居住需求。

积极关注和加强老年人住房研究，适应老龄化的趋势和养老方式的变化，在居住区规划和住房建设中应充