住宅物业管理存在问题及对策生大学学位论文.docx

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住宅物业管理存在问题及对策生大学学位论文

毕业论文

题目:

住宅物业管理存在问题及对策

住宅物业管理存在问题及对策

一、中文摘要：

随着我国经济社会的快速发展，房地产大潮早已兴起并且竞争日益激烈,大大小小的城市建了越来越多的房子，越来越多的房地产开发商已经开始把物业管理作为促销的一大卖点。

理所当然,良好的物业管理,不仅能符合客户入住前的期望和入住后的需求,而且也能为房地产开发商和物业管理公司带来良好的经济效益。

但目前我国物业管理尚处于初级阶段,还存在很多问题，据统计，目前我国物业管理从业者已经有1000多万人，产值超过300亿，逐渐成为服务业中的支柱产业，与发达国家相比，我国的物业管理覆盖率很低，只是为小部分人提供了服务，还有很大一部分人没有享受到物业管理服务，这就意味着我们对物业管理有一个全面认识，了解物业管理的现状及存在的问题是很有必要的。

我国的物业管理产生于20世纪80年代初，经过30多年的探索和实践，经历了从无到有、从小到大的发展过程。

目前已逐步进入市场化、规范化、法制化、人性化发展的新时期，也取得了较大的成就。

但当前，物业管理在我国仍处于初级阶段，物业管理制度还不成熟，物业管理立法进程也较慢。

直至2003年，统一的行政法规《物业管理条例》才出台，2007年进行了修改，这一法规的出台，结束了物业管理法规缺失的状况，规范了物业管理活动，也将会对物业管理行业的发展起着长远的引导作用。

本文将从企业、社会、政府、业主四个角度出发，通过提出物业管理中存在的问题以及进一步分析、研究这些问题，力争提出一些有针对性的建设性的建议和对策，期望对物业管理行业有所帮助。

二、关键词：

物业管理存在问题解决方法未来前景

Theproblems andCountermeasuresofresidentialpropertymanagement

一、英文摘要：

Withtherapiddevelopmentofoureconomyandsociety,therealestatetidealreadyriseandincreasinglyfiercecompetition,largeandsmallcitiesbuiltmoreandmorehouses,moreandmorerealestatedevelopershavebeguntothepropertymanagementasamajorsellingpointofsalespromotion. Granted,goodpropertymanagement,notonlycanmeettheneedsbeforecheck-incustomerexpectationsandoccupancy,butalsocanbringgoodeconomicbenefitsfortherealestatedevelopersandpropertymanagementcompanies. Butthepropertymanagementinourcountryisstillininitialstage,therearestillmanyproblems,accordingtostatistics,atpresent,China'spropertymanagementpractitionershasmorethan1000people,outputvalueofmorethan30billion,hasgraduallybecomepillarindustryintheserviceindustry,comparedwithdevelopedcountries,China'spropertymanagementcoverageisverylow,justasasmallpartofthepeopletoprovidetheservice,andalargepartofthepeopledonotenjoythepropertymanagementservice.Thismeansthatwehaveacomprehensiveunderstanding,understandingofpropertymanagementstatusandexistingproblemsisverynecessaryforpropertymanagement.

Propertymanagementinourcountryatthebeginningofthe1980s,after30yearsofexplorationandpractice,throughthedevelopmentprocessfromscratch,fromsmalltolarge.Thenewera hasgraduallyentered themarket, standardizationandlegalization, thedevelopmentofhumanity, butalso madegreatachievements. Butthepropertymanagementinourcountryisstillintheprimarystage,thepropertymanagementsystemisnotmature,propertymanagementlegislationprocessisslow. Until2003,unifiedadministrativerulesandregulationsofthe"propertymanagementregulations"waspromulgated,2007weremodified,theintroductionoftheregulations,theendofthelackofpropertymanagementregulations,regulatingthepropertymanagementactivities,willbeonthepropertymanagementindustrydevelopmentplaysalong-termroleintheguidance.

Thefourfromtheperspectiveofenterprises,societyandgovernment,theownersofthepropertymanagementintheexistingproblemsandfurtheranalysis,studytheseproblems,strivetoputforwardsomesuggestionsandCountermeasuresontheconstruction,expectedtohelpthepropertymanagementindustry.

二、关键词：

PropertymanagementTheproblemsSolutionFutureprospects

目　录

1.引言5

1.1选题背景和意义5

1.2研究的内容和方法5

2.物业管理相关阐述6

2.1物业的概念6

2.2物业管理的概念6

2.3物业管理的主要内容7

3.物业管理行业的现状7

3.1企业发展情况7

3.1.1以企业成立时间划分7

3.1.2以企业注册登记类型划分8

3.1.3以企业资质等级划分8

3.1.4各资质等级面积、人员之间关系9

3.1.5以经济区域划分9

3.2从业人员情况9

3.2.1以工作岗位划分9

3.2.2以学历层次划分10

3.2.3以技术层次划分10

3.2.4以男女性别划分10

3.3管理物业项目情况10

3.3.1按物业类型划分11

3.3.2按项目获取方式分11

3.4企业经营与效益情况11

3.4.1物业服务费价格水平11

3.4.2企业经营效益情况12

3.5企业员工工资福利情况12

3.5.1企业管理人员收入情况12

3.5.2企业操作人员收入情况 12

3.5.3保险、住房公积金缴纳情况 13

4.物业管理中存在的问题13

4.1法律法规滞后，体系体制不完善13

4.2政府职能问题，监管部门缺位14

4.3物管行业市场化程度不高14

4.4物管企业没有实质性权力，管理难度大14

4.5部分业主素质较低，消费意识不强15

4.6物管企业规模小，难以形成综合优势，面临巨大经营风险15

4.7物管企业合同履行不到位17

4.8人才危机18

4.9地区间发展不平衡18

5.物业管理存在问题的原因19

5.1政府方面19

5.2企业方面19

5.3社会方面20

6.物业管理存在问题的对策20

6.1政府方面20

6.1.1引导物管行业走法制化发展道路20

6.1.2改变政府定位，更加注重政府的服务职能20

6.2企业方面21

6.2.1建立一支专业的队伍，走专业化发展道路21

6.2.2抱团发展，形成集团公司21

6.2.3更加注重品牌文化，增强服务意识22

6.2.4充分利用现代科技，走智能化发展道路22

6.3社会方面24

6.3.1充分发挥行业协会的指导促进作用24

6.3.2引导公众改变对物业的认识24

6.3.3逐步引进高素质人才，为物管行业发展提供持续的人才资源25

7.物业管理行业发展前景展望25

7.1国民经济的快速发展必然会为物业发展带来契机25

7.2物业行业加大创新力度，运用现代科技，发展智能物业25

7.3延长物业服务产业链26

8.结论26

参考文献27

住宅物业管理存在问题及对策

1.引言

伴随着改革开放以来我国经济社会的迅速发展，各行各业都取得了不错的发展成绩，也诞生了一批新兴行业，物业管理就是其中之一。

1981年，深圳市成立了国内第一家物业管理公司，标志着我国物业管理的起步。

1994年，当时的建设部要求在城市新建小区全面推行物业管理，我国物业管理从此进入快速发展阶段。

据不完全统计，目前，全国物业管理企业已逾4万家，从业人员1000多万人，国内行业产值已达到数百亿元，并以每年20%以上的幅度递增。

随着行业的发展，我国物业管理行业的发展方向也越来越清晰，展望未来其发展方向主要有从建管分离到强强联合、从两极分化到规模化经营、从售后服务部门到系统集成商、从物业管理到资产管理。

但随着社会经济的发展和住房分配制度的改革,我国的房屋权属已发生了根本性变化，传统的房屋管理模式也逐步被物业管理这一新兴的产业管理所代替。

但就近几年物业管理行业的发展来看，这一与城镇居民息息相关的产业，却存在着种种的问题，成为广大购房者的一大心病。

为此，当前加强对物业管理的研究与探索，不仅事关广大城镇居民的切身利益，也关系到物业管理行业本身的健康发展，可以说关乎国家前途命运，研究意义重大。

1.1选题背景和意义

本文主要研究住宅物业管理，这也是我国覆盖面积最广，涉及人员最多的一种物业管理形式。

据不完全统计，目前全国城镇约有200亿平方米的住房，至2010年就有70%（约140亿平方米）出售给个人。

建设部早在1996年就规定，全国新建住宅小区必须实行物业管理，旧小区逐步纳入物业管理。

深圳几乎所有住宅小区都实行了物业管理。

北京市规定，旧住宅小区必须在2003年前全部实行物业管理。

仅按北京物业管理费最低水平（经济适用房）每平米0.5元/月计算，全国每年单此项收费就达330多亿元，倘若再将房屋租赁、置换、中介、维修等服务算上，这个市场将更加庞大。

近年来，伴随着经济社会快速发展，物业管理作为城市管理的一种新形势和市场经济的新兴服务产业，在我国沿海以及经济发达地区获得了较快的发展。

在其发展过程中，这一新兴行业所展现的蓬勃生机，广阔的发展空间，强烈的现代化气息，被公认为是一种朝阳行业。

它也推动了政府配套设施的建设和城镇化的进程，对于提高人们的生活质量，促进社会和谐起着重要的作用，然而随着社会的不断前进，物业管理发展显得有些滞后，近年来也暴露出一些问题，比如服务意识不强、组织架构不明确、从业人员素质偏低、专业化程度过低等一系列问题。

所以就要研究并且逐步提出方法对策解决这些问题，如此才会促进行业的长远发展。

1.2研究的内容和方法

本文旨在研究住宅物业管理中存在的问题并且针对性的提出一些解决方法，主要研究的是物业管理存在的问题，将这些问题罗列出来，逐条提出解决办法。

本文从实际出发，理论联系实际，结合自身体验与社会调查，查阅了大量的专业书籍，从法律条文以及专家名流那里获取了大量的信息，提出的解决方法行之有效，相信会对物业管理行业的发展有所促进作用。

2.物业管理相关阐述

2.1物业的概念

“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。

该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：

物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。

物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。

物业含有多种业态，如：

办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。

根据使用功能的不同，物业可分为以下五类：

居住物业、商业物业、工业物业、政府类物业和其他用途物业。

不同使用功能的物业，其管理有着不同的内容和要求。

2.2物业管理的概念

所谓物业管理，就是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定对物业和相关附属设施进行维修养护，对它周围的环境和公共秩序进行管理，并且对业主提供一系列相关服务。

物业管理不仅能延长物业的使用寿命，使其保值增值，而且在改变城市面貌、推进城市化进程中也起到了重要的作用。

国家《十五计划发展纲要》中，已经明确地提出，要规范发展物业管理业。

而我们通常说的物业管理是狭义上的物业管理，更加侧重物业服务，强调的是服务的内容，它具有以下特点：

1.物业管理的对象是完整的物业，指己建成、验收合格、己投入或即将投入使用的物业。

其管理规模和类型，可以是一个单元或套房，也可以是有几千个单位的大型物业。

2.物业管理服务的对象是人，即物业使用人，包括业主、同住人、承租人和实际使用物业的其他人。

3.物业公司与业主是雇用关系。

业主是雇主，物业公司是被雇用者。

4.物业管理的核心内容是“服务”，物业公司必须尽最大努力为业主提供优质的服务，创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。

5.物业公司的服务能提升物业的使用功能、延长其使用寿命、完善物业环境，对物业起到保值、增值作用。

6.物业管理是一种企业化、社会化、专业化、市场化的经营型服务。

物业公司既要为业主提供优质服务，又要最大限度地获取利润。

为此，物业公司必须努力协调好与业主、承租户、业主委员会、政府主管部门等主体的关系，实现社会、经济、环境三个效益的统一，促进企业经营的良性发展。

2.3物业管理的主要内容

物业管理基本内容按服务的性质和提供的方法可分为：

常规性的公共服务、针对性的专业服务和委托性的特约服务三类。

常规性的公共服务是物业管理企业面向所有住宅提供的最基本的管理与服务，目的是确保物业完好与正常使用，保证正常的工作生活秩序和美化环境，是物业内所有业主每天都能享受到的服务。

其内容和要求在物业管理委托合同中有明确规定，物业管理企业有义务按时按质提供这些服务。

这些管理的基本项目具体包括：

一、房屋修缮及其管理、装修管理等；

二、房屋各类设施的日常运营、保养、维修与更新；

三、环境卫生管理；

四、绿化管理；

五、治安管理；

六、消防管理；

七、车辆道路管理；

八、为业主代缴水电、煤气费等。

针对性的专项服务是物业管理企业为改善和提供业主的工作生活条件，面向广大业主，为满足其中一些住户和单位的一定需要而提供的各项服务，其特点是物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准公布，当住户需要这种服务时，可自行选择。

主要内容有：

一、为业主收洗缝制衣物、代购日常用品、室内卫生清扫、代购代订车船飞机票、接送小孩上下学；

二、开办各种商业服务项目，如小型商场、美发厅、修理店等；

三、开办各种文化、教育、卫生、体育类场所；

四、代办各种保险业务，设立银行分支机构等；

五、经济代理中介服务，如物业销售、租赁、评估、公证等；

六、提供带有社会福利性质的各项服务工作。

委托性的特约服务是为满足业主的个别需求，受委托而提供的服务。

实际上是专项服务的补充和完善,通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。

如小区内老年病人的护理、接送子女上学、照顾残疾人上下楼梯、为业主代购生活物品等。

3.物业管理行业的现状

3.1企业发展情况

根据中国物业管理协会于2007年底得出的调查报告，我们来综合分析物业管理行业的现状，参加调查的有4600多家企业，基本分类情况如下：

3.1.1以企业成立时间划分 

1981年至1994年13年间，只有268家企业成立，占企业总数的5.82%，1994年至2007年13年间，共有4332家企业成立，占总企业数94.18%。

其中1994至2004年10年间共成立企业2495家，占总企业数75.98%，10年间企业以每年近133%的速度猛增。

通过上述表格和数据，不难看出，81年至94年的前十三年，是我国物业管理的萌芽起步阶段，发展速度慢。

1994年至2004年的十年间，是我国物业管理发展最为迅猛的阶段，大多数的物业服务企业在这一阶段诞生。

2004年以后，企业数量的增长速度放缓。

3.1.2以企业注册登记类型划分

国有企业758家，占总企业数的16.48%；股份有限公司301家，占6.54%；有限责任公司2976家，占64.70%；私营企业348家，占7.57%；港澳台商独资企业73家，占1.59%；外商投资企业43家，占0.93%；其他类型企业101家，占2.20%。

以上数据表明，从形式上看，大多数物业服务企业实现了公司制（71.24%为股份有限公司和有限责任公司），国有物业服务企业仍占一定比例，外资和私营企业比例偏低，建立真正意义上的现代企业制度仍是行业面临的课题。

3.1.3以企业资质等级划分

一级资质365家，占7.93%；二级资质713家，占15.5%；三级资质3287家，占71.46%；其他未取得资质的企业235家，占5.11%。

以上数据说明，现阶段物业服务企业的整体规模较小，多数企业无法取得规模效益，整个行业仍处于发展初期，整体抗风险能力差。

3.1.4各资质等级面积、人员之间关系

企业数

建筑面积

（万㎡）

企业平均管理面积

人员

总数

企业平均人数

管理人员/

操作人员

管理人员人均管理面积

（万㎡）

一级

365

81826.30

224.18

322078

882

1：

6.4

1.88

二级

713

57925.54

81.24

205392

288

1：

6.1

1.99

三级

3287

59304.75

18.04

220912

67

1：

4.1

1.38

一级资质企业平均管理面积224.18万㎡，平均职工882人，管理人员人均管理面积1.88万㎡；二级企业平均管理面积81.24万㎡，平均职工288人，管理人员人均管理面积1.99万㎡；三级企业平均管理面积18.04万㎡，平均职工64人，管理人员人均管理面积1.38万㎡。

以上表格和数据说明，资质等级越高，每一名管理人员相应配置的操作人员越多，管理人员人均管理面积越大，一、二级物业服务企业人均管理面积明显高于三级企业。

3.1.5以经济区域划分

东部沿海及经济发达省区（北京、上海、天津、河北、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南）1754家，占总企业数38.13%；中部省区（河南、安徽、山西、江西、湖南、湖北）1308家，占28.44%；西部省区（重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、宁夏、青海、新疆、内蒙、广西）904家，占19.65%；东北三省634家，占13.78%。

以上数据表明，物业服务企业的数量与经济发展水平成正相关关系，沿海发达地区物业服务企业的数量明显多于中西部和东北地区。

3.2从业人员情况

被调查企业的从业人员总人数772032人。

基本分类情况如下：

3.2.1以工作岗位划分

从事管理岗位即企业管理层人员119978人，占总人数15.54%，从事操作岗位即企业一线操作工人652054人，占总人数84.46%。

操作岗位人数中38.40%是秩序维护员，24.84%是清洁工，13.64%是工程维修人员，5.69%是车辆管理人员，4.44%是绿化养护人员，12.99%为其他勤杂工种。

管理

人员

秩序维护员

清洁工

工程维修人员

车辆管理员

绿化养护人员

其他

勤杂工

调查人数

119978

250392

161998

88912

37113

28921

84718

配比情况

1

2.09

1.35

0.74

0.31

0.24

0.71

（以管理人员为基数1，和其他工种的比例关系）

从以上数据可以看出，物业服务仍属于劳动密集型行业，从业人员中管理岗位人员较少，操作岗位人员偏多，尤其是秩序维护员所占的比例过大（近四成），这在一定程度上反映出物业管理行业对促进社会就业的积极作用，但基层操作人员比例过大，使行业受用工成本影响显著，反映了行业处于发展初级阶段的现状。

3.2.2以学历层次划分

被调查企业的全部从业人员中，具有硕士研究生以上学历1622人，占总人数0.21%；本科生33396人，占4.33%；大专生89625人，占总人数11.60%；中专生147575人，占19.12%；高中以下学历499814人，占64.74%。

对比以上数据，我们不难发现，中专以下学历所占比例和一线操作工人所占比例几乎完全相等（84%左右），物业管理行业的劳动密集型是与从业人员的低学历紧密联系的，提高从业人员的受教育水平是当务之急。

3.2.3以技术层次划分

被调查企业的企业经营管理人员中具有高级职称的6667人，占管理人员总数5.56%；中级职称32351人，占管理人员总数总数26.96%；初级职称29461人，占管理人员总数24.56%；无技术职称人员51449人，占42.92%。

企业操作人员有高级技工18873人，占操作人员总数2.89%，中级技工46498人，占7.14%，初级技工80071人，占12.28%，无技术人员506612人，占77.69%。

以上数据表明，物业管理行业管理人员中有67%没有中级以上职称，操