安徽新和园老年策划书.docx
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安徽新和园老年策划书
安徽新和园老年公寓
项目计划书
安徽圣烨投资有限公司
安徽圣烨置业发展有限公司
引言：
我国老年公寓的现状与发展
我国自1999年以来已经进入老年型国家。
新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。
因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。
目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。
主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。
老年公寓是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。
它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。
老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。
中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓。
随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。
一、老年公寓需求的不断增长
1．中国人口老龄化的发展。
我国已进入老年型国家。
据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10％以上（60岁以上人口）或7％（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。
老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度。
目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％，即每4个人中就有一位老年人。
又据预测我国65岁以上老人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3％），增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6％）。
随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。
其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。
2．观念的变化。
中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。
而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。
同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。
据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万。
目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2％。
有47％的老人希望与子女共同生活，52.4％的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8％认为这种方式很理想，而有35.2％的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6％仍愿与子女分开住，有15.4％的则希望与子女同住。
可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。
而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。
文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。
因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。
3．社会上的“空巢家庭”逐渐增多。
特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。
目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30％，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90％。
目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4％，其中独居老人为13％，偶居的占49.4％。
可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。
4．现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。
据武汉市调查，现在的青年人（20－25岁）仅有28.5％，中年人（40－50岁）有42.8％希望将来与子女住在一起。
当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。
所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。
5．随着老年公寓数量的需求不断增长，这一新兴产业将有较大的发展空间。
据上海市调查，制定上海市2010年老年公寓的发展规划，入住人数取老年人口总数的3％的比例为宜（发达国家一般为4－5％）。
按此比例，到2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米。
如将此比例推至全国，那么对老年公寓的需求，已经是很可观了。
所以这一新兴产业的发展空间很大。
同时，随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。
老年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。
而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。
二、中国老年公寓的特点
老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。
老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务。
同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外老年公寓的模式。
我们应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓。
1．地点的选择。
依照老年人的特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。
2．老年公寓的模式。
国外老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑的标准分为7类：
退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。
又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅模式大体上可以划分为四种：
独立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）。
从资金来源划分实际上分为两种：
家庭和个人融资；政府和社会融资。
借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种：
成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。
3．设计与配套设施。
老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。
老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。
道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。
居室要阳光充分和通风。
老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。
特别是老年公寓内要配备正规定点医院。
该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住公寓最关心的问题之一。
4．规模与档次。
从居者本身的利益。
安全管理和市场需求出发，老年公寓的规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。
要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的老年公寓住宅。
但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。
5．老年公寓的性质。
依据国外经验和我国的具体情况，老年公寓以经营性与公益性相结合为好。
老年公寓的使用推广方式，可以由老人的旧房置换、旧房出租、返本使用推广入住等进行资金运转。
此外，还需要政府的政策支持以及社会各方面的资助。
福利性的养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设。
三、老年公寓的现状与问题
老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少的经验。
随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求的不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。
它建于北京北部的小汤山，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。
它的环境优美、设施先进、服务较好。
上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早。
1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一，目前全市养老院和老年公寓的床位已达2万多张，相当现有老年人口的1％。
大连市2001年底全市共有养老机构150所，其中老年公寓11所，总床位7993张。
这些城市的老人公寓和养老机构的发展，为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件，并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。
但是，由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。
1．老年公寓的建设供不应求。
国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5％左右。
以我国大连市为例，60岁以上的老人71.1万，占城市总人口的24.9％，若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重，按3％的比例分析，70多万的老年人中，将有近2万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有7千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。
2．老年公寓的布局不尽合理。
目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。
所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。
交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。
3．老年公寓的价位偏高。
有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是使用推广价位较高，有的月租价高达2000－3000元，很多老年人只好望洋兴叹。
调查显示，选择老年公寓的老人中，86.3％希望每月所需费用不超过2000元。
50岁以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为1500元；合肥市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为1000－2000元。
可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。
4．一些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。
一般来说设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。
而有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。
5．政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。
老年公寓和养老机构存在资金投入不足、管理不善等问题。
索引：
一、内容概要…………………………………………………………6
二、项目简介…………………………………………………………6
1.成立老年公寓机构…………………………………………………………………………6
2.投资主体……………………………………………………………………………………6
3.经营理念……………………………………………………………………………………7
4.项目规模……………………………………………………………………………………8
三、项目市场背景与市场情况分析…………………………………6
1.老年公寓的一些环境分析…………………………………………………………………6
2.老年公寓的市场分析………………………………………………………………………7
3.主要竞争情况分析…………………………………………………………………………10
四、SWOT分析与关键问题分析……………………………………10
1．机会…………………………………………………………………………………………10
2．威胁…………………………………………………………………………………………11
3．优势…………………………………………………………………………………………11
4．劣势…………………………………………………………………………………………11
5．关键问题……………………………………………………………………………………12
五、目标与目标可行性分析…………………………………………12
六、使用推广计划……………………………………………………12
1．目标市场……………………………………………………………………………………………12
2．公寓及配套服务……………………………………………………………………………………12
3．公寓及服务的推广…………………………………………………………………………………14
七、财务计划与财务分析（略）…………………………………14
八、其他……………………………………………………………14
正文：
一、内容概要
1．本商业策划书是我公司计划在合肥市瑶海区城东街道，与区政府联合开发“新和园”老年公寓项目的计划。
2．开发“新和园”老年公寓项目，对于本公司来说，是基于目前中国“银发市场”日渐增长的趋势来考虑的。
这一项目的开发将是一举多得：
一是为公司找到了新的发展空间；二是延伸了公司的产业链，完善了老年产业服务体系；三是提升了“圣烨”公司的知名度，为公司的未来发展开拓市场做出贡献；四是为政府打造了一个很好的“民心工程”。
3．本计划书涉及的主要目标是：
分为两期建设，“新和园”老年公寓建为我省一家大型现代化的、专业化的、高档次的星级老年公寓。
“新和园”老年公寓计划改扩建现有瑶海区城东敬老院，建成后可以容纳2000位老人，配套建设有医疗保健中心、老年休闲娱乐中心、家政服务培训中心。
4．“新和园”老年公寓的计划总投资1亿元，改扩建公寓楼0.7亿元，配套设施建设0.3亿元，建设资金来源公司自筹和政府扶持货款。
5.建成后的“新和园”老年公寓产权所有人为属地政府，土地性质为划拔，我公司只拥有公寓70年的使用权和经营管理权。
二、项目简介
1．成立老年公寓机构
根据国务院《民办非企业单位登记管理暂行条例》的有关规定，在合肥市瑶海区申请办理民办非企业单位登记，即安徽新和园老年公寓。
2．投资主体
安徽圣烨投资有限公司
3．经营理念
本公司的经营理念是——在老年服务业务领域内，以诚信经营为基本行为准则，始终将顾客利益置于首位，提供有最高顾客价值的服务产品，成为老年服务市场上顾客最为信赖的公司和品牌。
本公司的宗旨与使命是——专业性的从事老年服务业务，通过不断延伸的老年服务，构造在银发市场中最完整的服务产业链，不断满足市场的需要提供全方位的老年服务。
同时，不断为公司所有投资者和股东提供最好的回报，使公司员工能够在享受事业成功的成就中也使个人利益得到不断提升。
4.项目规模设想
在现有的瑶海区城东敬老院的基础上扩改建老年公寓。
现有的城东敬老院占地面积大约3500平方米，池塘3600平方米，建筑面积800平方米，敬老院现有5位老人，1位服务人员照看。
建成后的“新和园”公寓项目规划占地面积约33亩（包括城东敬老院和池塘约11亩，省建二公司当涂路生活区9亩，以及敬老院向西北至道路的农田空地13亩）。
总建筑面积约为10平方米，可以容纳二千位老人入住，服务人员一百多人。
公寓为低层小高层，同步建设的有完备的配套设施，如诊所、健身娱乐、文化教育、图书棋牌、超市购物、家政服务、绿化公园等场所。
特别是配备正规定点医院，具备治疗、抢救、咨询服务。
为了“新和园”老年老寓的整体环境美化、广场绿化、道路交通建设的需要，计划请求政府给予置换省建二公司当涂路生活区土地，或就地回迁安置省建二公司职工住房。
三、项目市场背景与市场情况分析
1．老年公寓的一些环境分析
（1）人口老龄化趋势
合肥老年人口已逾70万，13年前已迈入老龄化阶段。
合肥市老龄办常务副主任方明表示，合肥市早在1997年就步入人口老龄化阶段，据2009年统计数据，合肥市现有60岁以上老人70.04万人，占合肥市总人口的14.25%，高出老龄化社会标准4.25%。
合肥未来十年空巢老人呈上升趋势。
据合肥老龄办调查，合肥的高龄老人具有“四多四少”的特点：
即无配偶多，身边子女少;有病者多，生活能自理者少;经济上靠子女多，享受社会保障少;生活照料靠子女多，靠社会少等特点。
合肥市“空巢”家庭日趋增多，20世纪80年代出生的独生子女正在组建新的家庭，其父辈多数已达55岁以上，也就是说5-10年内，将有更多的“空巢”家庭出现。
（2）经济发展
——国民经济的快速发展,为公寓养老奠定了日益坚实的经济基础。
据2005年第一次全国经济普查显示:
2004年,我国的GDP增加16.8%排列世界第六位,虽然人均GDP却排名在世界第100位之后,只有全世界人均GDP的五分之一。
但我国的国民经济稳步增长，人民生活水平不断提高，2003年人均GDP已达1000美元，我国已进入了全面建设小康社会阶段。
全面建设小康社会目标的实现，将使我们的国家更加富强，人民生活水平不断提高，老有所养的问题也将得到更好的解决。
（3）政治保障
——党和国家的重视，为社会养老提供了政策和制度保障。
首先，全面建设小康社会发展战略的实施，特别是科学发展观的提出，以人为本，重视人的全面发展，从总体上为老有所养创造了良好的大环境。
其次，党和政府十分重视老有所养问题。
从1984年开始，我国各地进行养老保险制度改革，党中央国务院陆续颁布了《关于企业职工养老保险制度改革的决定》、《关于建立统一的企业职工基本养老保险制度的决定》、《社会保险费征缴暂行条例》等文件。
2000年8月,中共中央、国务院发出《关于加强老龄工作的决定》,号召全党全社会从改革、发展、稳定的大局出发,高度重视和切实加强老龄工作,发展老龄事业,大力营造全社会敬老养老助老风气。
该决定还明确指出,要加强公寓建设,依托公寓发展老年服务业,进一步完善公寓为老年人服务的功能,要鼓励社会力量兴办老年福利服务设施。
2005年党的十六届五中全会《关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》中指出：
要认真研究制定应对人口老龄化的政策措施。
党和国家把国民经济和社会发展第十一个五年规划中把老有所养问题放到了十分突出的位置，并指明了发展的方向。
2006年2月9日国务院办公厅印发国办发[2006]6号文件（通知），转发了全国老龄委办公室、发展改革委、教育部、民政部、劳动保障部、财政部、建设部、卫生部、人口计生委、税务总局《关于加快发展养老服务业的意见》。
为了加快发展老龄事业，根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》、《中华人民共和国老年人权益保障法》和《中共中央国务院关于加强老龄工作的决定》，结合我国人口老龄化快速发展的趋势，制定《中国老龄事业发展“十一五”规划》。
2.老年公寓的市场情况分析
（1）老年服务市场的需求
随着我国进入老龄化社会,老年人口数量不断攀升。
“十一五”期间，我国60岁及以上老年人口持续增长，到2010年将达到1.74亿，约占总人口的12.78％，其中，80岁以上高龄老年人将达到2132万，占老年人口总数的12.25％。
和“十五”时期相比，老年人口增长速度明显加快，高龄化显著，农村老龄问题加剧，社会养老负担加重，养老保障问题突出，社区照料服务需求迅速增加，老龄问题的社会压力日益增大，对我国政治、经济、社会都将产生深刻影响。
目前我国公寓中的诊所,18.9%的老人需要,仅有0.5%的老人得到服务；保健指导,36.8%的老人需要,仅有9.3%的老人得到服务；家庭病床,42.5%的老人需要,仅有14.8%的老人得到服务；定期体检,57.8%的老人需要,仅有7.6%的老人得到服务；应急服务,45.1%的老人需要,仅有0.7%的老人得到服务。
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以上资料使我们清晰的看到，日益增多的老年人口形成了庞大的“银发市场”，该市场对于公寓养老服务存在着巨大的需求，而现有的养老院、老年公寓、公寓服务等都远远无法满足顾客的需求。
既然已然存在对于公寓养老服务的需求，那么开发老年公寓也必然会有巨大的市场潜力。
（2）支付能力的保障
随着经济持续发展，合肥市城市居民家庭收支呈现出平稳增长态势，市民生活质量得到进一步改善。
合肥市统计局发布了2010年合肥市经济运行情况，初步核算，去年全市的GDP有望继续成为中部省会城市第一。
而与此同时，全市城镇居民人均家庭总收入也达到了21125元，同比增长11.6%，比全国平均水平高出92元。
即便扣除价格因素，同比也出现了8.1%的涨幅。
另外，预计2009年合肥市农民人均纯收入也超过7000元，比全国平均水平高出千余元。
而另一方面，合肥市社会保障制度逐步完善，国家加大了对低收入群体的保障措施，进一步落实了低保金的社会发放。
统计数字显示，去年合肥市GDP占全省比重达到22%，为2702.5亿元，同比增长17.5%，均高于全国和全省的平均水平，而且连续7年保持了17%以上的增速。
合肥市统计局局长凌明称，这一增速有望继续位居全国省会城市前列、中部省会城市第一。
通过以上分析,我们可以看出,合肥对于老年公寓存在着庞大的市场需求。
在合肥市（包括三县）60岁以上老年人口已达70.04万，占合肥市总人口的比重为14.25%。
80岁以上的老年人口为10.17万，占60岁以上老年人口的14.52%。
与此同时，我市公办、民政养老院不足40家，床位数不足5000张。
全市养老机构床位在200张以上的仅八家，且功能单一，缺少综合性的多功能型养老机构，远远满足不了广大老年人特别是高收入人群的养老需求。
现有的70万老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住老年公寓怡养天年，最起码要建设10个“新和园”这样规模的老年公寓，才能基本满足需求。
因此，开发建设和经营老年公寓是“新和园”未来发展的重头戏，“新和园”在打造安徽一流星级老年公寓中，将创造性地学习并吸取国内领先的老年公寓管理经验和模式，不断培训出一批经营管理的专业人才，相信在政府的大力支持下，“新和园”肯定会在老年产业上创造奇迹。
3．主要竞争情况分析
目前，合肥规模较大的老年公寓，为数很少，也就是说，对于即将开发的“新和园老年公寓”而言，合肥市场基本并不存在行业竞争者和品牌竞争者。
可以说，“新和园”的这一项目将要开垦的几乎是一片处女地，这对于“新和园”的进入无疑将是一个极其有利的局面。
但是，一定意义上的形式竞争者和一般竞争者必然是存在的。
合肥及周边地区现有一些能够提供一定养老服务的场所，在建项目和计划建设中的老年公寓，以及市区内少量的片区提供的公寓养老服务试点。
不过，相较于专业的养老服务团队，已有的服务无论是从基础设施、人员素质，还是从服务质量等方面都无法满足合肥“银发市场”的需求，这预示着“新和园”的进入将面临巨大的市场空间。
公寓养老的优势：
1.及时解决老年人生活中遇到的各种实际问题；2.减轻子女的心理压力和劳动负担；3.维护老人与子女双方的自尊心，增强双方的安全感；4.缓解社会养老的压力，减轻政府的负担；5.开辟就业途径，为社会提供就业空间；
当然，面对如此大的商机，不可能只有“新和园”独具慧眼，各方发现机遇的投资者也都蠢蠢欲动。
随着老龄化的加快，养老方式将更加多元化。
以居家养老为基础，公寓养老、机构养老为补充，政府为部分人群购买服务是养老业的一种趋势。
老年产业也是一个朝阳产业。
面对机会和市场空白，民间资金正纷纷进入该领域掘金。
采取民办公助的形式，由民间资金对原有的养老福利院进行升级。
同时，各种依托街道、公寓的养老服务机构也不断出现。
四、SWOT分析与关键问题分析
1．机会
（1）巨大的“银发市场”
随着老龄化社会的来临，老年人口已经成为一个有其特
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