02 二级物业与地产对接业务操作守则.docx

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02二级物业与地产对接业务操作守则

中电建物业管理有限公司

物业与地产对接业务操作规范

修订记录

发布日期

版本

修订内容

修订人

审核人

批准

一、目的

明确品牌营销部、区域/城市公司和物业公司对接工作中的各自职责，理顺地产公司与物业公司之间的业务对接关系，规范地产公司与物业公司对接的相关工作内容。

二、适用范围

适用于电建地产总部及下属各单位。

三、术语/定义

无

四、职责

物业公司

1）与区域/城市公司签订新项目的《物业前期咨询服务合同》，提供物业前期咨询服务；

2）根据区域/城市公司委托，与区域/城市公司签订新项目的《销售案场服务合同》、《前期物业服务合同》，依据合同开展物业管理服务工作；

3）编制物业服务方案及销售案场服务方案；

根据区域/城市公司委托，与区域/城市公司签订委托资产经营和管理合同，依据合同开展工作；

4）核算新项目物业服务费及测算物业开办费，并报区域/城市公司审核；

5）配合区域/城市公司开展集中入住工作；

6）负责统筹、组织、实施物业公共区域、共用设施设备和分户房屋以及相关资料的承接查验工作；

7）协助完成集中交付相关工作（包括：

引导咨询、物品发放、验房、秩序维护等）；

8）根据开发委托处理清盘项目遗留问题；

9）接受区域/城市公司的检查、评价，持续提高物业服务质量。

五、操作路径图

六、工作程序

第一章物业前期介入

第一条物业前期介入工作的准备工作

（一）新项目立项后，按照《物业前期介入工作指引》1由物业公司经营拓展部、项目运营部或主管领导与区域/城市公司相关负责人接洽，初步确定前期介入阶段、介入模式、介入内容、联络方式等相关事宜。

（二）物业公司经营拓展部与项目运营部，在3个工作日内完成《新项目物业前期介入工作方案》（模板）2的编制及物业前期介入服务费的测算，交地产区域/城市公司审核确认。

（三）物业公司与地产区域/城市公司根据实际情况签订《物业前期介入服务协议》后，物业公司成立前期介入工作小组。

第二条产品可研定位阶段

物业公司参加地产召开的项目说明会，对介入项目周边配套及类似典型楼盘情况进行实地踏勘，调研。

对未来物业管理进行总体策划，向地产公司提供《物业管理总体策划方案》（模板）3。

第三条规划设计阶段

（一）参加地产公司组织召开的阶段性规划设计会议，针对总体规划设计提出《项目总体功能配置建议书》（模板）4。

（二）物业公司对开发提供新项目的设计图纸资料进行审图，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（功能设计、材料选用、园林景观、设备选型和配套设施）等方面，并编制《新项目规划设计评估建议书》（模板）5，向地产区域公司提出建设性意见。

（三）对物业管理用房的标准和功能提出建议（详见《物业管理用房配备标准》6。

（三）从确定的目标客户角度考虑问题。

比较物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受力，使业主、建设单位与物业管理企业的目标利益统一。

（四）要贯彻可研定位阶段所确定的物业管理总体规划的内容和思路，保证总体的一致性、连贯性和持续性。

（五）对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见。

第四条施工阶段

（一）前期介入工作小组通过不驻场、驻场或代监理模式进行施工阶段的介入工作。

（二）物业公司要定期汇总介入期间发现的问题及物业公司的意见和建议，编制《施工质量评估建议报告》（模板）7，上报地产公司相关部门。

（三）物业公司将设计施工阶段向地产提出的建议报告，在交付后6个月内根据现场实际情况整理成案例库，并予以存档。

第二章物业筹备启动期

第五条营销推广阶段

（一）物业公司根据《电建物业服务产品标准化》三套产品系，结合销售编制项目《物业服务方案》8。

（二）配合地产区域/城市公司产品推广的需要，编制《前期物业管理服务合同》9、《临时管理规约》10等文件。

（二）参与新项目的前期物业服务招投标活动，根据《物业服务费设计标准》11并结合新项目物业费测算来确定物业费。

（三）在项目商品房销售许可证取得之前以物业公司名义与区域/城市公司签订《前期物业管理服务合同》。

（四）配合销售案场工作。

1.物业公司根据地产区域/城市公司营销策划部的要求，制定销售案场服务方案；在项目销售案场开放前1周以物业公司名义与区域/城市公司签订《销售中心物业委托服务合同》12。

并提报到区域/城市公司审核。

2.物业公司应积极配合销售案场各类推广活动，包括但不限于：

房展会、开盘、VIP顾客参观及准业主联谊活动等。

（五）详见《营销推广工作指引》13。

第六条承接查验阶段

（一）开办费及物业管理用房

1.物业公司对物业管理用房进行确认，并接管使用使用。

2.集中交付前5个月，物业公司应根据《物业服务费设计标准》中的“物业开办费标准”，核算项目前期开办费，并提报区域/城市公司审核，且区域/城市公司应在5个工作日内予以书面批复。

3.物业开办费主要包括人工费、固定资产采购、低值易耗品及各种材料费、装修费、保洁开荒费、成品保护费、车辆购置费、间接费用（培训费、网络通讯费、差旅费、招聘费等14余项）、以及不可预见费、管理费和税金等。

具体细节可按《物业服务中心组建计划表》内容参考。

4.同时，物业公司应开始组建项目物业服务中心（见《物业服务中心组建工作指引》14、《物业中心组建方案（模版）》15），并向区域/城市公司报备。

（二）物业公司应在地产集中交房小组成立后，组建承接查验小组，项目集中交付60天前，完成承接查验方案的拟定，同时提报集中交房领导小组。

（三）实施承接查验。

1.根据《中国电建地产集团有限公司项目集中交房入住管理办法》，物业公司应积极组织项目公共区域设施设备承接查验工作，详见《物业承接查验工作指引》16及《承接查验工作方案（模板）》17。

2.承接查验期间，区域/城市公司可委托物业公司参与对业主房屋分户验收，物业公司按《物业承接查验工作指引》中附件四《业主户内预验收参考标准》18执行，期间发生的全部费用根据《物业服务费设计标准》中的分户验收收费标准，由区域/城市公司承担，同时需签订委托合同。

（四）不合格项目的整改工作。

1.地产公司负责安排对不合格项目进行整改。

2.查验合格后，地产公司与物业公司应办理交接手续，承接查验相关文件记录由物业公司存档。

3.物业服务中心承接查验小组整理编制《物业承接查验报告》19，报物业公司审阅。

第七条交房入住阶段

（一）房屋集中交付使用。

1.区域/城市公司应根据《中国电建地产集团有限公司项目集中交房入住管理办法》，主导完成《项目集中交房入住工作计划与实施方案》、预验收、模拟交房、集中交付等工作。

2.集中交付期间发生的费用由区域/城市公司承担。

3.物业公司应协助集中入住工作完成，见《新项目业主入住工作指引》20。

（二）集中维保。

物业公司应积极协调配合区域/城市公司做好集中维保工作。

第三章物业后期管理

第八条物业管理正常期

（一）组建业委会。

1.当项目符合成立业主大会条件时，地产公司应在当地政府主管部门的指导下，与业主代表共同组成业主大会筹备组，负责业主大会、业主委员会的筹建工作。

2.物业公司应积极参与、配合业主大会筹备和业主委员会的选举工作，具体参见集团《筹备业主大会、选举业主委员会操作指引》。

（二）空置房。

1．因地产公司销售或其他原因，造成房屋未交付使用而空置的，物业费及水、电、供暖等费用，由地产公司承担并每年全额结算一次，由物业公司项目财务部向地产发送费用收缴函，并附《空置房统计表》。

2．费用结算

原则上空置房物业费按100%标准支付，具体支付时间物业与地产区域/城市公司协调，但不得超过一年。

（四）存量资产管理。

根据实际情况，物业公司受地产公司委托开展存量资产委托经营（如会所、车位、商铺等），双方签订委托经营合同，依据合同履行各自义务，此经营收入用于弥补物业费的不足。

详见《存量资产经营台账》。

（五）项目移交清盘。

物业公司在项目交付2年内，区域/城市公司应组织向移交清盘项目，并与物业确认遗留问题及解决方案，监督遗留问题处理和相关费用使用情况。

（六）其他

（1）如果地产公司向业主承诺赠送的物业管理费的由地产公司承担，此部分费用将由地产公司划拨给物业公司。

（2）地产公司在制定与物业管理相关的资料（楼书、广告、合同及宣传资料）时，应充分征求物业公司意见。

（3）地产公司不得对购房者做出超过《前期物业管理服务合同》范围的承诺，对因销售承诺过失导致日后增加物业管理成本和难度的，应由地产公司承担责任。

七、相关文件

7.1OA审批流

无

7.2记录/表单

《物业服务中心组建计划表》-ZDJ-XMYY-F09

《空置房统计表》-ZDJ-XMYY-F10

《存量资产经营台账》-ZDJ-XMYY-F11

7.3法律/法规

无

7.4支持性文件

1ZDJ-XMYY-ZY-01《物业前期介入工作指引》

2ZDJ-XMYY-MB-01《新项目物业前期介入工作方案》（模板）

3ZDJ-XMYY-MB-11《物业管理总体策划方案》（模板）

4ZDJ-XMYY-MB-12《项目总体功能配置建议书》（模板）

5ZDJ-XMYY-MB-13《新项目规划设计评估建议书》（模板）

6ZDJ-XMYY-BZ-01《物业管理用房配备标准》

7ZDJ-XMYY-MB-14《施工质量评估建议报告》（模板）

8ZDJ-XMYY-MB-03《物业服务方案》（模板）

9DJDC-PY-MB-2015-WY-04《前期物业管理服务合同》（模板）

10ZDJ-XMYY-MB-05《临时管理规约》（模板）

11ZDJ-XMYY-BZ-02《物业服务费设计标准》

12ZDJ-JYTZ-MB-02

13ZDJ-XMYY-ZY-02《营销推广工作指引》

14ZDJ-XMYY-ZY-03《物业服务中心组建工作指引》

15ZDJ-XMYY-MB-06《物业中心组建方案》（模版）

16ZDJ-XMYY-ZY-04《物业承接查验工作指引》

17ZDJ-XMYY-MB-07《承接查验工作方案》（模板）

18ZDJ-XMYY-ZY-04-4《业主户内预验收参考标准》

19ZDJ-XMYY-MB-09《物业承接查验报告》

20ZDJ-XMYY-ZY-05《新项目客户入住工作指引》