样板房管理作业指引.docx
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样板房管理作业指引
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1.目的
规范各项目销售展示用样板房从设计到销售的工作流程。
2.适用范围
适用于集团开发项目的样板房及其物资管理。
3.术语和定义
3.1样板房竣工验收：
指样板房装饰工程完成后为移交展示而进行的验收。
3.2样板房销售前验收：
指为了确认样板房现状，以作为销售折价及交楼维修依据的对样板房的再次验收工作。
4.职责
4.1项目公司工程部
4.1.1负责样板房设计及装饰工程施工管理。
4.1.2负责组织装饰工程施工的设计交底。
4.1.3负责样板房竣工移交工作。
4.1.4指派专业工程师负责防水、水电工程的施工和隐蔽验收。
4.1.5组织装饰工程竣工验收和销售前验收。
4.2项目公司营销部
4.2.1按销售要求确定样板房展示要求，包括所处区域、推出时间等。
4.2.2参与装修装饰材料采购。
4.2.3参与样板房竣工验收和销售前验收。
4.2.4组织编制《样板房现状说明书》，负责根据样板房现状确认结果，办理销售事宜。
4.2.5负责样板房移交后的保修、维修及保修款的确认。
4.2.6确认对不再展示的样板房物资的处理方案。
4.3项目公司成本部
4.3.1审核样板房物资处理申请。
4.3.2负责采购装修装饰材料及饰品；
4.3.3负责编制装修装饰预算及结算。
4.3.4负责权限范围内装饰工程招标采购。
4.3.5组织权限范围内装饰工程合同约谈及合同的审核。
4.4物业公司
4.4.1参与样板房的竣工验收和销售前验收。
4.4.2样板房物资入库登记，以及移交后的日常保管、维护、安全等。
4.4.3根据《样板房现状说明书》，进行销售前物资清点确认，提供物资价格清单。
4.4.4样板房销售后物资搬移、清洁卫生。
4.4.5对入库的样板房物资提出处理建议，并按审核结果安排处理。
4.5项目公司营销主管副总
4.5.1审核样板间装饰《协办单》
4.6项目公司总经理
4.6.1审批样板间装饰《协办单》
4.6.2审核样板房方案及预算
4.6.3审批样板房装修及物资出售价格。
4.7集团采购管理部
4.7.1负责权限范围内的营销工程采购管理。
5.工作程序
5.1样板房装饰工程管理：
5.1.1样板房展示计划管理：
a）项目公司营销部至少需于项目首次开盘前6个月与项目公司工程部、项目公司办公室确定销售展示计划，并纳入项目开发三级计划。
b）样板房装饰工作确认通过《协办单》形式确定：
⏹协办单最少需于提供使用日期前4个月发出。
⏹由项目公司营销部与工程部装饰工程师、建筑设计师根据销售策略、现场情况推盘原则和户型特点提出装修要求，内容包括但不限于：
所需样板房的户型、数量、位置、需求时间和样板房的装修风格。
⏹经确认的内容形成协办单，报项目公司营销主管副总审核，项目公司总经理审批，报集团营销策划部备案。
⏹由项目公司营销部与工程部对样板房方案进行沟通确认，工程部需针对方案提出预算，范围包括但不限于：
设计、材料采购、施工、家具、家电、装饰品。
方案及预算需由项目公司成本部审核，并报项目公司营销主管副总审核、总经理审批。
⏹如遇特殊情况变更样板房，则《协办单》发出时间不受其限制，但需由项目公司营销主管副总审核，总经理审批并明确样板房设计、施工单位确定方式。
⏹《协办单》从发出之日起生效，项目公司工程部是主要执行部门，项目公司营销部和办公室负责监控执行情况。
5.1.2样板房装饰工程设计管理：
a）样板房装饰工程设计工作流程按《装修装饰设计管理流程》执行。
b）自《协办单》经确认当天开始计算，至《协办单》要求装饰工程完成的日期为止。
c）任务样板房的设计在满足展示效果的同时，必须保证其实用性。
5.1.3样板房装饰工程施工管理：
a）样板房装饰工程施工管理按《装修装饰实施管理流程》执行。
b）项目公司工程部负责按时提供样板房施工场地，并负责指派专业工程师负责防水、水电工程的施工和隐蔽验收。
c）项目公司营销部在施工期内不定期抽查施工质量，以确保达到实用性要求。
5.1.4样板房展示物资采购及验收入库管理：
a）用于销售展示的装饰部品的采购和验收程序按《装修装饰实施管理流程》执行。
5.2样板房竣工验收
5.2.1竣工验收
a）项目公司工程部负责组织项目公司营销部、物业公司进行验收，验收结论填写在《装饰工程竣工验收表》中，并由参加人员汇签。
b）对于施工验收结论为“不合格，需返工”及“合格，需改进”的装饰工程，待施工单位返工或改进结束后，由项目公司工程部现场验证，直至装饰工程施工验收合格为止，并由项目公司营销部、工程部共同在《装饰工程竣工验收表》核验意见栏中签署，复印件作为结算资料中竣工验收资料一并移交项目公司成本部审核。
5.2.2交付使用
a）核验完毕后，由项目公司工程部装饰工程师填写《装饰工程交付使用明细表》，同时向项目公司营销部移交水电竣工图、平面布置图、交楼标准说明，向物业公司移交电器产品保修卡、电器发票复印件。
并由交接双方签字确认。
b）《装饰工程交付使用明细表》原件由项目公司营销部存档，物业公司、项目公司工程部可复印备案。
5.2.3样板房装修费用结算及付款管理：
a）竣工整改完毕后两周内，由项目公司工程部提交结算资料（按《工程结算工作交接单》的要求备齐所有资料），项目公司成本部完成结算工作。
b）装修工程结算完成后，由项目公司成本部编制《样板房装修费用清单》作为装修售价确定的基础交项目公司财务部备案、营销部存档。
5.3样板房展示提示
5.3.1项目公司营销部负责完成样板房包装展示提示，包括但不限于：
与交楼标准差异性提示、户型提示、家具及贵重物资保护提示、危险性提示。
5.4样板房销售展示期管理
5.4.1装修完毕的样板房地面养护方式由项目公司营销部、工程部及物业公司根据样板房实际共同确定。
5.4.2样板房进入销售展示期（含关闭之后），样板房的日常维护和保洁工作由物业公司负责，样板房的开放和关闭时间由项目公司营销部统筹安排。
5.4.3展示期物资及家具管理：
a）营销部在展示物资入库后，负责编制物资清单，双方签字后，移交物业公司。
b）展示物资的日常管理按公司资产管理要求执行，统一登记在资产管理系统中，入、出库均有明确记录。
c）展示物资如有损坏，根据损坏原因由销售主管决定赔付办法，报项目公司营销主管副总审核、总经理审批。
按物资清单列明单价范围确定赔付费用，原则为现金，还入当期成本费用。
d）赔付完成后，该物资应及时注销，并于《物资损坏/遗失申报表》注明处理意见。
5.5样板房销售管理
5.5.1样板房销售前验收：
a）确定推出销售的样板房，由项目公司营销部组织项目公司工程部、成本部、物业公司现场进行现场验收。
b）验收情况补充填写在《装饰工程竣工验收表》中销售前验收栏，由项目公司营销部确认维修范围、深度、保修事宜及完成时间，作为制作样板房销售协议的附件的参考资料。
c）物业公司负责根据《样板房销售前物资现状清单》，列明物资现状，由各部门现场确认销售物资，原件由项目公司营销部存档，物业公司保存复印件。
d）物业公司根据确认情况编制《样板房物资销售确认单》，由项目公司营销部存档，用于编写样板房销售协议附件。
5.5.2拟销售样板房的封闭：
a）经检查确认现状的样板房如仍需要展示，由物业公司进行严格的现场管理，避免装修及设施受到破坏。
b）经验收确认与样板房一同出售的物资，停止调拨，如客户对物资需求有变，项目公司营销部需及时以书面形式知会物业公司，以保证《样板房物资销售确认单》的一致性。
c）已出售的样板房，由项目公司营销部决定停止对外展示的时间。
d）样板房交付前，其日常维护工作由物业公司负责，已关闭但暂未移交给业主的样板房物业公司至少应每周开门窗通风一次，防止屋内装修部分因受潮而变形。
e）样板房如需维修，返修期间的物资保管由项目公司工程部负责。
5.5.3样板房销售定价管理，售价组成包括：
a）房价：
按项目价格表执行，由项目公司营销部在销售系统中标明样板房性质。
b）装修结算费用：
以项目公司成本部最终审核确认的结算价为准，如项目公司营销部需要提前使用结算信息，需提前两周知会成本核算人员，以便及时提供结算价格。
c）装修及展示物品折价：
⏹装修及展示物资、家具等折价：
以项目公司成本部提供的《样板房装修费用清单》、物业公司提供的《样板房物资销售确认单》为基础，由项目公司营销部根据样板房的损旧状况及销售要求，提出样板房装修折价方案，经项目公司财务部审核，报总经理审批后执行。
⏹销售后的装修及物资折价款部份按实入项目成本费用。
5.5.4样板房销售协议的签订：
a）装修及物资折价的具体付款时间按认购书规定时间执行。
b）装修及物资折价可选择并入或不并入房款：
⏹并入房款的：
协议中注明因房款增加而发生的所有费用由客户承担，认购时需签订一式三份的《样板房销售补充协议（装修款并入房款）》；
⏹不并入房款的：
装修及物资折价须在销售软件系统中另行标注，认购时签订一式三份的《样板间销售补充协议（装修款不并入房款）》。
c）样板房的交楼时间一般为具备样板房交付条件，由项目公司营销部与客户协商确定。
物资《房地产买卖合同》中约定交付时间要与买卖合同及补充协议时间相符。
d）经客户确认的样板房物资清单，需在协议承诺客户的交房时间的至少三天前抄送物业公司，作为样板房内物资的清点及搬迁凭证，同时物业公司向项目公司营销部移交已售出的电器之说明书、保修卡、遥控器及发票复印件，一同交付客户。
5.6《样板房现状说明书》（包括表一至表五）齐备后，统一由项目公司营销部存档，并于项目客户档案整体移交时统一移交项目公司办公室保存。
5.7样板房物资经项目公司营销部及工程部确认不再展示或出售后，由物业公司列制物资清单及估价，报工程部及财务部审核后安排处理。
5.8项目公司营销部负责组织项目公司工程部履行样板房装修工程保修期内的维修职责，并由项目公司财务部负责支付保修款，具体操作按《工程维修管理作业指引》执行。
6.支持性文件
6.1HRZY-OP-SJ06装修装饰设计管理流程
6.2HRZY-OP-SJ07装修装饰实施管理流程
6.3HRZY-WI-YX14工程维修管理作业指引
7.相关记录
7.1《样板房装饰工程竣工验收表》
7.2《样板房装饰工程交付使用明细表》
7.3《样板房销售前物资现状清单》
7.4《样板房物资销售确认单》
7.5《样板房装修费用清单》
7.6《样板房销售协议（装修费并入房款）》
7.7《样板房销售协议（装修费不并入房款）》
7.8《工程结算工作交接单》
7.9《室内装饰设计合同（含招标定标文件）》
7.10《装饰工程施工合同》
《物资损坏/遗失申报表》（使用物业公司表格）
样板房现状说明书
编号：
HRZY-WI-YX13-QR001
项目名称
房号
目录清单
表
（一）
装饰工程竣工验收表
共页
表
（二）
装饰工程交付使用明细表
共页
表（三）
样板房销售前物资现状清单
共页
表（四）
样板房物资销售确认单
共页
表（五）
样板房装修费用清单
共页
备注：
表五为excel文件，单独成文
——装饰工程验收表
编号：
HRZY-WI-YX13-QR002
工程名称
施工单位
合同名称及编号
竣工验收情况
销售前验收情况
问题描述
（施工单位填写）
处理意见
（各专业部门填写）
核验意见
问题描述
（施工单位填写）
处理意见
（各专业部门填写）
核验意见
墙
面
地
面
天
花
给排
水
固定
家私
电气
照明
弱
电
消
防
燃
气
安装
工程
验收人
及时间
营销部
验收人
及时间
营销部
工程部
工程部
工程部
工程部
物业公司
财务部
营销部
物业公司
营销部
整改核验意见
（本栏由营销部、工程部共同验证签署）
保修
说明
隐蔽验收
水电隐蔽验收资料份；防水工程验收资料份（本栏由工程部验证签署，隐蔽工程合格才能进行装饰工程验收）
其
他
备注：
（此表由工程部主导）
核验意见栏按以下要求填写
不合格，需返工，延期验收，罚款人民币元
合格，需改进，验收通过
合格，验收通过
优良，验收通过，奖励人民币；元
——装饰工程交付使用明细表
编号：
HRZY-WI-YX13-QR003
工程名称
合同名称
合同编号
设计单位
联系人/电话
施工区域
施工面积
施工单位
联系/电话
设备安装情况描述
空调
联系/电话
橱柜
联系/电话
洁具
联系/电话
其他
移交资料名目
1．水电竣工图纸（）4．平面布置图（）
2．交楼标准说明（）5．产品保修卡（）
3．发票复印件（）
工程决算价
保修期
至年月日
付款情况
合同价
备注
已付款
余款
工程部
接收方
装饰工程接收对应关系
样板房——物业公司
标准装修（含住宅户内、公共部份）——-工程部
销售接待厅——营销部
住户会所——工程部
——样板房销售前物资现状清单
编号：
HRZY-WI-YX13-QR004
项目及房号
序号
编号
物资名称
型号/规格
单位
数量
金额
来源
存放位置
样板房销售时物品情况描述
备注
01
损坏□调拨□销售□入库□
02
损坏□调拨□销售□入库□
03
损坏□调拨□销售□入库□
04
损坏□调拨□销售□入库□
05
损坏□调拨□销售□入库□
06
损坏□调拨□销售□入库□
07
损坏□调拨□销售□入库□
08
损坏□调拨□销售□入库□
09
损坏□调拨□销售□入库□
10
损坏□调拨□销售□入库□
营销部：
工程部：
营销部：
财务部：
备注：
此表一式三份，由营销部主导。
——样板房物资销售确认单
编号：
HRZY-WI-YX13-QR005
序号
物品名称
原价
数量
售价
备注
销售
总价
营销部确认
物业公司确认
样板房装修费用清单
编号：
HRZY-WI-YX13-QR006
序号
户型
房号
面积
施工单位
造价情况
设计费
家私及装饰品
合同价
预计结算价
实际结算价
洁具及五金、橱柜及电气
窗帘、家私、灯饰家用电器装饰品
空调
1、
2、
3、
4、
5、
6、
7、
合计
0.00
0.00
升级会员 