房地产企业融资成本专题研究-融资成本差异显着 龙头房企优势扩大.docx

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房地产企业融资成本专题研究-融资成本差异显着龙

头房企优势扩大

中国指数研究院电话：

010-56319210中国指数研究院邮箱：

zhangzhe@soufun4» 专题研究：

中国房地产企业融资成本专题研究

2013年2月7日 融资成本差异显著龙头房企优势扩大2012年，中

国人民银行继续实施稳健的货币政策，着力增强政策的前瞻性、针对性和灵活性,

适时适度进行预调微调，全年两次下调存贷款基准利率并扩大贷款利率浮动区

间，多次开展逆回购操作，满足银行体系合理的流动性需求，在一系列因素带动

下，房地产企业的信贷环境有所改善，融资成本也有所调整，而且随着房地产行

业集中度的提升，龙头企业在融资过程中的议价能力持续增强，融资成本优势明

显。

房地产新增贷款稳步提升，房企融资环境逐渐缓和2010-2011年，货币政

策持续紧缩，两年来12次上调存款准备金率，5次升息，受货币政策收紧和房

地产调控的双重影响，房地产贷款受到较大冲击，降幅明显高于人民币各项贷款

的整体水平，而且房地产企业的融资成本持续走高。

2011年底货币政策开始微

调，央行三年内首次下调存款准备金率，并于2012年2月和5月两次下调存准

率01〉.5个百分点，房地产企业的信贷环境已出现明显改善，2012年全年主要

金融机构及主要农村金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额

12.11万亿元,同比增长12.8%,比2012年三季度末高0.6个百分点；全年房

地产新增贷款达到L35万亿元，同比多增897亿元，全年增量占同期各项贷

款增量的17.4%,比2012年前三季度占比水平提高2个百分点。

图：

2007年

以来存准率及一年期存贷款利率走势本报告数据皆来自：

CREIS中指数据、

fdc.soufun>,如有疑问，请咨询563192101

中国指数研究院中国房地产企业融资成本专题研究银行严格执行“名单制”管理，不同层级企业融资成本差异明显近两年来，随着房地产调控的持续,房地产信贷政策持续收紧。

银监会多次要求各主要商业银行严格执行国家房地产调控政策，通过总量控制、名单管理、压力测试等多手段严控房地产信贷风险。

进入2013年后，房地产信贷政策进一步延续，在1月14日的银监会电视电话会上，银监会要求各银行继续严防房地产贷款风险，“要认真执行房地产调控政策，落实差别化房贷要求，加强名单制管理和压力测试1月24日，中国指数研究院与各大银行的内部沟通会议显示，目前已经超过90%的银行严格执行房地产信贷的“名单制”管理，利用“名单制”管理方式防范房地产信贷风险已经成为银行业的共识。

建设银行、中国银行、农业银行、工商银行等机构的总行与支行均把中国房地产百强企业和房地产省市T0P10企业作为其重要合作对象，通过锁定资信优良的企业，严格防范风险滋生，同时针对名单内的优秀企业设计差别化的管理措施，在综合授信规模、信贷成本等方面提供积极的支持。

表：

代

表房企部分中长期银行贷款利率情况企业贷款单位起始日还款日利率中信银行尚都国际中心支行2010-9-162015-9-166.865%中国建设银行北京保利支行2011-7-292014-7-286.717%保利地产国家开发银行广东省分行2011-9-92016-9-87.315%中国银行广州东山支行2010-4-22020-4-27.05%工商银行重庆龙湖支行2012-6-122015-6-11基准利率金科股份工商银行北京翠微路支行2012-6-262014-6-25基准上浮10%廊坊银行开发区支行2011-8-302013-8-309.60%廊坊银行开发区支行2012-3-122014-3-1112.20%荣盛发展廊坊银行开发区支行2012-3-132014-3-1212.50%兴业银行南京城南支行2011-8-102014-3-67.93%中国农业银行蚌埠科苑支行2011-8-212014-8-167.32%上海银行深圳分行2012-3-292015-1-57.98%民生银行深圳分行2011-4-272020-9-148.84%中航地产成都银行2011-2-222013-4-296.65%永亨银行深圳分行2010-2-92019-2-87.05%兴业银行吉祥路支行2011-11-172013-11-1615%阳光城工行南门支行2011-5-102014-1-37.98%注：

表中数据截至2012年6月30日本报告数据皆来自：

CREIS中指数据、fdc.soufun>,如有疑问，请咨询563192102

中国指数研究院中国房地产企业融资成本专题研究而且目前各大银行对“名单制”内的房地产企业的贷款政策也有很大区别，排名前二十的百强房企无论是贷款额度还是贷款利率方面都有很大优势，万科、保利等企业的贷款利率基本上为同期同档次国家基准利率或在此基础上浮5%-10%；且随着企业由“粗

放型”向“集约型”转变，企业对融资成本的控制更加严格，如保利地产2011年从建设银行获取的三年期贷款，利率仅为6.717%,在业内处于较低水平；而荣盛发展2012年从廊坊银行获取的三年期贷款的利率超过12%,融资成本相对较高；中航地产在2012年从上海银行获取的三年期贷款，其利率也近8队与保利的融资成本水平存在一定差距。

未来，随着房地产行业集中度的提升，龙头房企的融资渠道更为多元，在与银行合作过程中的议价能力日益增强，融资成本优势将更趋明显。

房地产信托发行放缓，年收益率两年来首次跌破10%2011,

银监会陆续对房地产信托发行较多的几家信托公司进行了约谈，对房地产信托业务进行了窗口指导，要求信托公司“今后凡涉及到房地产的相关业务都逐笔报批”，同时增加了相关政策实施力度，多重因素导致房地产信托产品发行逐步放缓。

2012年，房地产信托的发行逐渐进入理性区间，根据中国指数研究院不完全统计，全年房地产信托发行量达2575亿元，同比减少21.4%,对于有巨额资金需求或短期还贷压力较大的房企来说，仍会借道信托平台融资。

尤其是2012下半年进入信托集中兑付期，不少房企不得不通过高成本的信托方式以新贷还旧债，为企业快速弥补资金缺口。

从房地产信托的年平均收益率来看，2012年四季度,房地产信托的年平均收益率为9.73%,自2011年二季度以来首次跌破10%,意味着房地产企业通过信托融资的成本有所下调。

本报

告数据皆来自：

CREIS中指数据、fdc.soufun>,如有疑问，请咨询563192103

中国指数研究院中国房地产企业融资成本专题研究图：

2010年以来房地产信托季度新增额度及收益率单位：

亿元160012%10.54%10.02%10.13%10.03%14009.32%10%10.64%10.31%8.79%12009.73%9.46%8.77%8.73%8%100085079777613677717117118006596%6315124886004424%4002%20000%123412341234 00001111222211111111111100000000000

0222222222222房地产信托季度新增规模平均年收益率虽然房地产信托的年平均收益率自2011年四季度以来持续走低，房地产企业信托融资的成本呈逐渐下降趋势，但不同级别的房企通过信托融资的成本也明显不同，尤其是随着房地产市场的回暖，房地产信贷环境有所缓和，大型房企在融资方式的选择上占有主动地位，其信托融资成本相对较低。

表：

代表房地产企业2012年房地产信托发行情况企业发行数量主要合作机构平均年收益率中信信托、华润深国投信托、北京国际万科69.33%信托、中航信托、长安国际信托上海国际信托、华润深国投信托、中诚保利68.83%信托、英大国际信、浙商金汇信托四川信托、中铁信托、大业信托、东莞恒大89.58%信托中信信托、中铁信托、中融国际信托、万达11大业信托、天津信托、长安国际信托、8.56%昆仑信托、西部信托中铁信托、中投信托、中信信托、紫金首创59.50%信托阳光1002四川信托、对外经济贸易信托10.35%俊发4四川信托11.00%注：

表中数据为监测数据，完整数据以相关公告为准本报告数据皆来自：

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中国指数研究院中国房地产企业融资成本专题研究根据不完全统计，2012年，万达共发行了11款房地产信托产品，融资金额达到73.29亿元，无论是数量还是金额都在行业内都是最多的，但其信托产品的平均年收益率仅为8.56%,在代表房企中处于最低水平；保利地产2012年也分别与上海国际信托、英大国际信托、华润深国投信托等开展信托项目合作，保利的信托计划基本上是通过项目所在地的子公司去融资，一般只能用项目去做抵押，其平均年收益率也仅为&83%；万科、首创、恒大2012年发行的信托产品的平均年收益率也均在10%以下，低于行业平均水平，相较于其他公司而言，其融资成本处于较低水平。

房企海外发债规模再创新高，融资成本有所下调2012年，拥有海外融资平台的房地产企业通过在境外发行债券获得了大笔中长期低息资金支持，有效改善了企业的债务结构。

全年共有20家内地房企发行了25笔海外债券，融资总额高达600亿元，同比增长了10.23虬2013年以来，房企海外发债热情持续高涨，一月份已有17家房地产企业在海外资本市场成功发行了企业债券，所获资金多达420亿元，发债数量与所获资金均已远超2012年全年的一半。

中海、方兴地产、龙湖地产、雅居乐、合景泰富、S0H0中国、富力等多家房地产开发企业也通过发行海外债券筹集了大笔发展资金，为企业在市场调整期把握主动权提供了资金保障。

表：

代表房企近年来海外发债及年利率情况企

业名称发债时间融资金额年利率期限2010年11月10亿美元5.50%10年中海地产2012年2月7.5亿美元4.88%5年2012年11月10亿美元

3.95%-5.35%10-20年2011年4月5亿美元6.75%10年方兴地产2012年10月5亿美元4.70%5年2012年10月4亿美元6.88%7年龙湖地产2013年1月5亿美元6.75%10年2011年4月5亿美元4.00%5年雅居乐2012年3月7亿美元9.88%5年2013年1月7亿美元//2010年1月7.5亿美元13.00%5年2010年4月6亿美元13.00%5年恒大2011年1月5.55亿元7.50%3年2011年1月3.7亿元9.25%5年佳兆业2010年4月3亿美元13.50%5年本报告数据皆来自：

CREIS中指数据、fdc.soufun>,如有疑问，请咨询563192105

中国指数研究院中国房地产企业融资成本专题研究2012年9月2.5亿美元12.88%5年2013年1月5亿美元10.25%7年2010年8月4亿美元10.50%5年碧桂园2011年2月9亿美元11.13%7年2013年1月7.5亿美元7.50%10年2011年1月20亿元10.50%5年中骏置业2012年11月2亿美元1L50%5年2013年1月L5亿美元11.50%5年2012年11月1.25亿美元13.88%5年建业地产2013年1月2亿美元8.00%7年随着美国第三轮量化宽松（QE3）政策的实施，欧美资本市场出现了超低利率环境，房地产企业趁机发行海外债券，一方面为中长期的发展筹措资金，另一方面，企业也能