房屋维修管理办法.docx

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XXXX物业维修暂行管理办法

实施草案

提高物业服务质量是房地产开发公司提升项目品质建设的一项重要工作,而房屋维修的及时性又是物业服务质量好坏的重要表现，因此为提高客户的满意度，提升项目的品质，理清各自的责任及维修程序，加快房屋维修的及时性特制定本管理办法：

1、房屋维修起始日期应从房屋竣工备案之日开始计算，维修期限按照质量保修合同规定。

XX公司按照售房合同规定的交房期限前一个月内应由营销部书面通知物业公司进场进行物业前期服务。

前期物业服务工作除前期物业服务合同规定外，还应包括从既日起负责小区的安全保卫工作，对小区的公共设施、设备及公共场进行验收、维护、保养及清扫，并配合XX公司工程部对交房前的房屋进行全数的检查、协助监督整改及配合验收。

监理公司的履约责任应至房屋竣工备案，并配合XX公司工程部向前期物业服务公司移交完房屋止。

2、业主验房时，先由物业公司及施工方负责进行引导与接待，一般问题可直接填写整改单。

当业主对房屋质量存在质疑时，物业公司应及时通知工程部维修专员至现场进行解释工作。

房屋维修过程中物业公司应履行监督、管理及上报的义务；

3、整改单一式四份，物业、工程部、合约部、施工方各执一份，整改单应由客户或物业公司负责填写，填写的内容应完整，能基本反应出具体维修内容，并在整改单上注明客户的姓名、联系方式，物业公司的联系人、联系方式及维修要求完成的期限，整改单由物业公司向维修专员提交，维修专员应对整改内容划清责任并签名、注明日期和联系方式；再由维修专员负责书面通知施工方，通知单后应附整改单。

4、由业主或物业公司填写的整改单，物业公司应在当日内提交给维修专员，维修专员应在第二天下班前书面通知施工方并签收，且在通知中注明签收后三天内应进场联系（与客户、物业公司、维修专员）整改事宜并进行整改，否则由xx公司负责维修，费用从施工方质保金中扣除。

施工方三天内未能派出整改人员至现场联系整改，则由维修专员通知xx公司维修队伍按维修流程组织维修；

5、对因设计引起的房屋维修问题及找不到责任方的房屋维修问题同样由物业公司填写整改单再提交维修专员，由维修专员通知xx公司维修队伍按维修流程组织维修；

6、为确保维修的及时性，维修专员在收到整改单后应及时的通知外，还应及时的组织维修队制定维修方案及初步预算并在三天内上报合约部，合约部应在收到时间起二天内完成定价及审批并提交给维修专员负责实施，确保七日内维修人员进场维修。

7、施工方连续三次整改仍未能将整改单上的问题处理好的，或客户意见反映较大的，维修专员应及时书面告知施工方并通知xx公司维修队伍按维修流程组织维修；

8、当施工方现场无人时，应书面通知其所在的单位或上级单位（可采取传真方式），当书面通知无法送达时，可采取电话通知的形式进行通知，通知后应及时的收集好电话凭证；

9、当维修专员遇到影响行人及业主安全的维修事件、政府督办的维修事件、新闻媒体报到的维修事件、上级领导督办的维修事件等紧急维修事项来不及书面通知施工方时，可电话先通知施工方，并迅速组织维修队、物业公司及客户编制好处理方案及初步预算同时上报同时进行处理，处理完毕后应书面通知施工方。

10、业主在进行房屋装修过程中，物业公司应全程监管。

对装修过程中发生的质量问题及装修后发生的质量问题均由物业公司负责划分责任，属质量保修范围内的、非业主装修引起的质量问题，由XX公司组织维修，划不清责任的由物业公司负责维修。

11、对电梯的保养及在质量保修期限内的保修规定，电梯在经技术监督局检查验收合格及颁发合格使用证后，由xx公司工程部组织相关单位对物业公司进行移交，建议物业公司在电梯验收时派人参加提前介入。

物业公司接管电梯后应设立专人管理电梯并及时与有资质的单位签订保养合同，履行保养义务。

发生在前期物业服务合同签订前的保养费由XX公司承担，发生在前期物业服务合同签订后的保养费由物业公司负责。

对技术监督局第一年度的检测及检测费用发生在质保期限内的检测工作联系由物业公司负责，费用由XX公司与物业公司各承担一半。

发生在质保期限以外的均由物业公司负责。

在质量保修期限发生的质量保修事项由工程部负责通知电梯安装单位及厂商，电梯安装单位及厂商在当地设立了维修点及维修专人的，物业公司可直接通知维修专人进行维修。

维修专人不能在承诺期限内及时维修的，物业公司应及时通知工程部主管人员，由工程部主管人员负责督促维修。

质量保修期限终止后，物业公司应及时的与有资质的单位签订保修合同。

12、对消防系统的保养及在质量保修期限内的保修规定，根据现行嘉盛物业管理的物业楼盘的消防系统的管理经验，消防安装施工合同应单独签订,以免消防系统发生质量问题时无法分清责任。

并且在合同中明确由XX公司负责采购的消防安装材料及设备的保养及质量保修责任，消防安装单位及厂商在质保期限内有义务为XX公司聘请的物业公司做好相关操作及管理人员的培训工作。

消防操作及管理人员在上岗前必须取得相应证件，取得证件所花费用由物业公司自理。

消防系统经消防部门验收合格并颁发合格意见书后，由XX公司工程部组织相关单位对物业公司进行移交，建议物业公司在消防验收时派人参加提前介入。

物业公司接管消防系统后应按消防要求配备相应人数的专业管理人员并及时与有资质的单位签订保养合同，履行保养义务。

发生在前期物业服务合同签订前的保养费由XX公司承担，发生在前期物业服务合同签订后的保养费由物业公司负责。

在质量保修期限发生的质量保修事项由工程部主管负责通知消防安装单位及厂商，消防安装单位及厂商在质保期内不能及履行维修职责的，由XX公司工程部主管人员负责督促维修。

应保养或保修不及时的,造成消防部门的检查罚款，由XX公司工程部主管人员负责划清责任，费用由相关责任单位负责。

质量保修期限终止后，物业公司应及时的与有资质的单位签订保修合同。

对装修过程中发生的消防质量问题及装修后发生的消防质量问题按第十条执行。

13、XX公司合约部在建立项目的成本目标前应考虑项目的维修成本，维修成本应在项目的不可遇见费中明确。

每一项目竣工备案后，合约部应及时与专业维修队签订好物业维修服务合同，确保物业维修的及时性。

并设立维修单审核专员，每份维修单提交至合约部审核价格时，应在二个工作日内核定价格并审批，再提交至工程部维修专员；由XX公司组织维修队伍进行维修所发生的维修费用，在完成验收合格后维修专员于二日内上报，合约部收到验收合格单后应在七日内办理完结算，当月验收合格的必须在下月7日前办理完结算。

合约部应建立起维修费用台帐，并于每个月定期将所发生的维修费用书面告知责任单位并负责将当月发生的维修费用从责任单位的质保金中扣除；14、xx公司财务部应设立项目维修费用专用账薄及台帐，做到专款专用，每月及时清结。

15、业主因质量问题提出的索赔，由xx公司工程部负责收集整理资料（资料应包括现场相片资料等），并及时通知责任单位。

物业公司有义务做好相关配合工作，xx公司工程部负责组织相关人员进行费用索赔的协商工作，不能按时参加协商会议的缺席方，视同认可协商会议纪要。

当双方协商意见不能达成一致时，可向当地仲栽庭申请仲栽，仲栽事项由综合事务部负责；对于因质量问题造成的费用索赔，由xx公司工程部划分责任范围，合约部负责追究相关责任单位的经济责任；

16、xx公司营销部在交房通知中应约定交房期限，对于超过交房期限未来验房的业主，应视同已收房。

超过交房期限客户不来收房的，由xx公司营销部负责催交。

所发生的物业管理费由xx公司垫付，营销部应负责向客户收缴所欠物业管理费及追究客户延迟交房责任。

物业公司应定期对交房期限内未来验房的房屋进行质量检查，对存在的问题且在质保期内，可由物业公司负责填写好整改单，按流程组织维修工作；对于业主在超过交房期限后来验房所提出的整改问题且在质保期内的，仍按流程组织维修工作；对于提出的整改问题但超过质保期限的，不再负责维修。

国家规定的质量保修期限是一个总的房屋维修期限，不会因每次具体维修而在此基础上再增加一个规定的期限，除特殊情况外超过保修期限的房屋维修由物业公司负责。

特殊情况下的维修责任划分：

①在保修期限内已发生的属保修内容的整改问题但未进行整改的并且时间拖延又超过了保修期限的，仍由责任单位负责整改至验收合格止。

②当要求物业公司进一步提供相关证据时，物业公司不能及时提供相关证据或提供证据时已超过了保修期限的由物业公司负责；③虽已超过保修期限但仍在整改过程中的整改，由整改单位负责继续完成至验收合格止；④在保修期限内已完成整改但验收未完成的，由整改单位负责至验收完成止；⑤对在维修过程中客户不给予配合的或拒不配合验收的，由物业公司负责协调，客户不服从协调的且时间超过了保修期限的由客户自己负责。

17、对xx公司维修队伍负责的维修内容，工程部应在维修方案中约定好维修时限，对于超过维修时限的维修，给予维修队伍处以500元/处的经济处罚；对xx公司维修队伍负责的维修内容仍履行保修责任，保修期限按照国家规定的质量保修期限，但不应超过按竣工备案之日起计算的总期限。

质量保证金的交纳可在维修队伍与xx公司签订维修服务合同时一次交纳，既做为房屋维修服务履约保证金，同时也做为房屋维修服务质量保证金。

每项维修结算款支付中不再扣除质量保证金。

房屋维修服务合同实行一年一签，合同终止时退还保证金。

对施工方的房屋维修期限按质量保修合同执行，期限计算的起始日期同样为竣工备案的日期。

18、每份维修单所列内容整改完毕后，工程部维修专员应及时组织施工队、物业公司及业主及时进行验收工作，验收合格后由四方签署合格意见并注明维修期限是否超期，合约部凭此验收单给予办理结算；

19、工程部维修专员应建立起所负责项目的维修台帐，台帐内容应包括:

项目基本物业情况、每月交房情况、施工方联系方法及名称；每月除对交房情况汇总外还应对整改单、通知单、方案及预算审批单及验收单进行汇总并向工程部填写项目维修月报（汇总表应注明整改房号、整改问题、整改单提交的日期、通知单提交的日期、方案及预算审批单提交的日期、验收单完成的日期、整改费用等），工程部每月根据维修月报定期核查。

20、房屋质量维修保证期限终止前，物业公司应及时启动房屋维修基金,设立专业维修队伍，履行房屋维修的责任。

保证房屋的后续维修服务工作的顺利进行。

21、物业维修暂行管理办法实施草案从颁布之日起开始实施，有与xxxx颁发的其它文件相矛盾的地方在实施物业维修时仍按本暂行办法实施草案执行，本暂行管理办法实施草案从颁布之日起做为xxxx新签施工合同中质量保修合同的附件，同时也做为新签前期物业服务合同的附件。

实施草案正式修订后按修定后的执行。

xxxx房地产开发有限责任公司

2011年1月7日