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滁州市控制性详细规划通则

（征求意见稿）

2016年12月

第一章总则

1.1编制目的：

为实施城市总体规划，有效引导和调控城市建设开发，规范城市控制性详细规划（以下简称“控规”）的编制与实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《安徽省城乡规划条例》等相关法律法规、标准规范，结合滁州市实际，制定《滁州市控制性详细规划通则》（以下简称“控规通则”）。

1.2适用范围：

本市城市规划区范围内的城乡规划编制、城乡规划管理及各项工程建设应遵守本通则。

临时建设、个人自建房除外。

1.3控规体系：

滁州市控规由“控规通则”和“地块图则”组成。

“控规通则”是城市规划区范围内国有土地使用和建设开发的通用性规划管理规定。

“地块图则”是对城市规划区范围内具体地块的建设开发提出控制性指标和要求。

主要内容有：

地块用地性质、容积率、绿地率及建筑高度、建筑密度、建筑间距、建筑退让、交通停车等。

1.4开发管理：

国有土地的使用和建设开发应按政府审批的“地块图则”相关要求进行规划管控，尚未审批“地块图则”的区域，则按“控规通则”相关要求进行规划管控。

1.5实施管理:

为增强规划的前瞻性、严肃性和连续性，本通则实施过程中，应根据城市经济社会发展情况和现实需求，依法定程序进行动态修订。

市城乡规划主管部门应定期对本通则施行情况进行评估，原则上为每两年一次，经市人民政府同意后，可对相应条款进行修订。

1.6本市城市规划区范围内的城乡规划编制、城乡规划管理应使用同一的城市坐标、高程系统和同一技术标准的基础测绘资料。

第二章建设用地

2.1用地分类

　按土地使用的主要性质，用地划分为城乡用地分类、城市建设用地分类两部分。

表2.1-1城乡用地分类表

类别代码

类别名称

内容

大类

中类

小类

建设用地

包括城乡居民点建设用地、区域交通设施用地、区域公用设施用地、特殊用地、采矿用地及其他建设用地等

城乡居民点建设用地

城市、镇、乡、村庄建设用地

H11

城市建设用地

城市内的居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地

H12

镇建设用地

镇人民政府驻地的建设用地

H13

乡建设用地

乡人民政府驻地的建设用地

H14

村庄建设用地

农村居民点的建设用地

区域交通设施用地

铁路、公路、港口、机场和管道运输等区域交通运输及其附属设施用地，不包括城市建设用地范围内的铁路客货运站、公路长途客货运站以及港口客运码头

H21

铁路用地

铁路编组站、线路等用地

H22

公路用地

国道、省道、县道和乡道用地及附属设施用地

H23

港口用地

河港的陆域部分，包括码头作业区、辅助生产区等用地

H24

机场用地

民用及军民合用的机场用地，包括飞行区、航站区等用地，不包括净空控制范围用地

H25

管道运输用地

运输煤炭、石油和天然气等地面管道运输用地，地下管道运输规定的地面控制范围内的用地应按其地面实际用途归类

区域公用设施用地

为区域服务的公用设施用地，包括区域性能源设施、水工设施、通信设施、广播电视设施、殡葬设施、环卫设施、排水设施等用地

特殊用地

特殊性质的用地

H41

军事用地

专门用于军事目的的设施用地，不包括部队家属生活区和军民共用设施等用地

H42

安保用地

监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫设施等用地，不包括公安局用地

采矿用地

采矿、采石、采沙、盐田、砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地

其他建设用地

除以上之外的建设用地，包括边境口岸和风景名胜区、森林公园等的管理及服务设施等用地

非建设用地

水域、农林用地及其他非建设用地等

水域

河流、湖泊、水库、坑塘、沟渠、滩涂

E11

自然水域

河流、湖泊、滩涂

E12

水库

人工拦截汇集而成的总库容不小于10万立方米的水库正常蓄水位岸线所围成的水面

E13

坑塘沟渠

蓄水量小于10万立方米的坑塘水面和人工修建用于引、排、灌的渠道

农林用地

耕地、园地、林地、牧草地、设施农用地、田坎、农村道路等用地

其他非建设用地

空闲地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸地、不用于畜牧业的草地等用地

表2.1-2　城市建设用地分类表

类别代码

类别名称

内容

大类

中类

小类

居住用地

住宅和相应服务设施的用地

一类居住用地

设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的用地

R11

住宅用地

住宅建筑用地及其附属道路、停车场、小游园等用地

R12

服务设施用地

居住小区及小区级以下的幼儿园（托儿所）、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地，不包括中小学用地

二类居住用地

设施较齐全、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地

R21

住宅用地

住宅建筑用地（含保障性住宅用地）及其附属道路、停车场、小游园等用地

R22

服务设施用地

居住小区及小区级以下的幼儿园（托儿所）、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地，不包括中小学用地

三类居住用地

设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住宅为主的用地，包括危房、棚户区、临时住宅等用地

R31

住宅用地

住宅建筑用地及其附属道路、停车场、小游园等用地

R32

服务设施用地

居住小区及小区级以下的幼儿园（托儿所）、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地，不包括中小学用地

公共管理与公共服务设施用地

行政、文化、教育、体育、卫生等机构和设施的用地，不包括居住用地中的服务设施用地

行政办公用地

党政机关、社会团体、事业单位等办公机构及其相关设施用地

文化设施用地

图书、展览等公共文化活动设施用地

A21

图书展览用地

公共图书馆、博物馆、档案馆、科技馆、纪念馆、美术馆和展览馆、会展中心等设施用地

A22

文化活动用地

综合文化活动中心、文化馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等设施用地

教育科研用地

高等院校、中等专业学校、中学、小学、科研事业单位及其附属设施用地，包括为学校配建的独立地段的学生生活用地

A31

高等院校用地

大学、学院、专科学校、研究生院、电视大学、党校、干部学校及其附属设施用地，包括军事院校用地

A32

中等专业学校用地

中等专业学校、技工学校、职业学校等用地，不包括附属于普通中学内的职业高中用地

A33

中小学用地

幼儿园（托儿所）、中学、小学用地

A34

特殊教育用地

聋、哑、盲人学校及工读学校等用地

A35

科研用地

科研事业单位用地

体育用地

体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等机构专用的体育设施用地

A41

体育场馆用地

室内外体育运动用地，包括体育场馆、游泳场馆、各类球场及其附属的业余体校等用地

A42

体育训练用地

为体育运动专设的训练基地用地

医疗卫生用地

医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地

A51

医院用地

综合医院、专科医院、社区卫生服务中心等用地

A52

卫生防疫用地

卫生防疫站、专科防治所、检验中心和动物检疫站等用地

A53

特殊医疗用地

对环境有特殊要求的传染病、精神病等专科医院用地

A59

其他医疗卫生用地

急救中心、血库等用地

社会福利用地

为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施用地，包括福利院、养老院、孤儿院等用地

文物古迹用地

具有保护价值的古遗址、古墓葬、古建筑、近代代表性建筑、革命纪念建筑等用地。

不包括已作其他用途的文物古迹用地

外事用地

外国驻华使馆、领事馆、国际机构及其生活设施等用地

宗教用地

宗教活动场所用地

商业服务业设施用地

商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包括居住用地中的服务设施用地

商业用地

商业及餐饮、旅馆等服务业用地

B11

零售商业用地

以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场等用地

B12

农贸市场用地

以农产品批发、零售为主的市场用地

B13

餐饮业用地

饭店、餐厅、酒吧等用地

B14

旅馆用地

宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地

商务设施用地

金融保险、艺术传媒、技术服务等综合性办公用地

B21

金融保险用地

银行、证券期货交易所、保险公司等用地

B22

艺术传媒用地

文艺团体、影视制作、广告传媒等用地

B29

其他商务用地

贸易、设计、咨询等技术服务办公用地

娱乐康体用地

娱乐、康体等设施用地

B31

娱乐用地

剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧以及绿地率小于65%的大型游乐等设施用地

B32

康体用地

赛马场、高尔夫、溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场，以及通用航空、水上运动的陆域部分等用地

公用设施营业网点用地

零售加油、加气、电信、邮政等公用设施营业网点用地

B41

加油加气站用地

零售加油、加气、充电站等用地

B49

其他公用设施营业网点用地

独立地段的电信、邮政、供水、燃气、供电、供热等其他公用设施营业网点用地

其他服务设施用地

业余学校、民营培训机构、私人诊所、殡葬、宠物医院、汽车维修站等其他服务设施用地

工业用地

工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，包括专用铁路、码头和附属道路、停车场等用地，不包括露天矿用地

一类工业用地

M11

普通工业用地

对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地

M12

新型工业用地

指融合研发、创意、设计、孵化、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地

二类工业用地

对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的工业用地

三类工业用地

对居住和公共环境有严重干扰、污染和安全隐患的工业用地

物流仓储用地

物资储备、中转、配送等用地，包括附属道路、停车场以及货运公司车队的站场等用地

一类物流仓储用地

对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的物流仓储用地

二类物流仓储用地

对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的物流仓储用地

三类物流仓储用地

易燃、易爆和剧毒等危险品的专用物流仓储用地

道路与交通设施用地

城市道路、交通设施等用地，不包括居住用地、工业用地等内部的道路、停车场等用地

城市道路用地

快速路、主干路、次干路和支路等用地，包括其交叉口用地，

城市轨道交通用地

独立地段的城市轨道交通地面以上部分的线路、站点用地

交通枢纽用地

铁路客货运站、公路长途客运站、港口客运码头、公交枢纽及其附属设施用地

交通场站用地

交通服务设施用地，不包括交通指挥中心、交通队用地

S41

公共交通场站用地

城市轨道交通车辆基地及附属设施，公共汽（电）车首末站、停车场（库）、保养场，出租汽车场站设施等用地，以及轮渡、缆车、索道等的地面部分及其附属设施用地

S42

社会停车场用地

独立地段的公共停车场和停车库用地，不包括其他各类用地配建的停车场和停车库用地

其他交通设施用地

除以上之外的交通设施用地，包括教练场等用地

公用设施用地

供应、环境、安全等设施用地

供应设施用地

供水、供电、供燃气和供热等设施用地

U11

供水用地

城市取水设施、自来水厂、再生水厂、加压泵站、高位水池等设施用地

U12

供电用地

变电所、开闭所、变配电所等设施用地，不包括电厂用地。

高压走廊下规定的控制范围内的用地应按其地面实际用途归类

U13

供燃气用地

分输站、门站、储气站、加气母站、液化石油气储配站、灌瓶站和地面输气管廊等设施用地，不包括制气厂用地

U14

供热用地

集中供热锅炉房、热力站、换热站和地面输热管廊等设施用地

U15

通信用地

邮政中心局、邮政支局、邮件处理中心、电信局、移动基站、微波站等设施用地

U16

广播电视用地

广播电视的发射、传输和监测设施用地，包括无线电收信区、发信区以及广播电视发射台、转播台、差转台、监测站等设施用地

环境设施用地

雨水、污水、固体废物处理等环境保护设施及其附属设施用地

U21

排水设施用地

雨水泵站、污水泵站、污水处理、污泥处理厂等设施及其附属的构筑物用地，不包括排水河渠用地

U22

环卫设施用地

垃圾转运站、公厕、车辆清洗站、环卫车辆停放修理厂等用地

U23

环保设施用地

垃圾处理、危险品处理、医疗垃圾处理等设施用地

安全设施用地

消防、防洪等保卫城市安全的公用设施及其附属设施用地

U31

消防用地

消防站、消防通信及指挥训练中心等设施用地

U32

防洪用地

防洪堤、防洪枢纽、排洪沟渠等设施用地

其他公用设施用地

除以上之外的公用设施用地，包括施工、养护、维修等设施用地

绿地与广场用地

公园绿地、防护绿地、广场等公共开放空间用地

公园绿地

向公众开放，以游憩为主要功能，兼具生态、美化、防灾等作用的绿地

防护绿地

具有卫生、隔离和安全防护功能的绿地

广场用地

以游憩、纪念、集会和避险等功能为主的城市公共活动场地

2.2单一性质建设用地适建性

应当按照经批准的控制性详细规划和建设用地兼容性确定的建设用地使用性质作出建设用地规划许可。

控制性详细规划已经对建设用地适建范围作出规定的，应当按照控制性详细规划执行；控制性详细规划未对其作出规定的，应根据表2.2-1的规定确定其兼容范围。

表2.2-1常用用地性质适建范围表

用地性质类别

适建范围

居住用地

R1/R2

一类/二类居住用地

游园绿地、幼儿园及幼托、文化、体育、小型商业（不含批发市场）、卫生、养老等服务设施用地，以及道路与交通设施、一般市政环卫设施等用地。

公共管理与公共服务设施用地

教育科研用地

高等院校、中等专业学校、中小学、科研事业单位及其附属设施用地、为学校配建的独立地段的学生生活用地、生活性服务设施、研发、中试、科技服务设施用地

商业服务业设施用地

B11/B12

零售商业公共/批发市场用地

以零售功能为主的商店、商场、超市、以及以批发功能为主的市场用地，管理与服务设施、小型医疗设施、社区文体活动设施、道路与交通设施、一般市政环卫设施等用地。

B13

餐饮用地

饭店、餐厅、酒吧等用地，管理与服务设施、小型医疗设施、社区文体活动设施、道路与交通设施、一般市政环卫设施等用地。

B14

旅馆用地

宾馆、旅馆、招待所、快捷酒店、度假村等用地，管理与服务设施、社区文体活动设施、道路与交通设施、一般市政环卫设施等用地。

商务用地

金融保险、艺术传媒、技术服务等综合性办公用地，管理与服务设施、小型医疗设施、社区文体活动设施、道路与交通设施、一般市政环卫设施等用地。

娱乐康体设施用地

剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧、绿地率小于65%的大型游乐设施等用地、赛马场、溜冰场、跳伞场、射击场、通用航空、水上运动的陆域部分、道路与交通设施、一般市政环卫设施等用地

工业用地

产品加工制造、高端装备修理、配套办公、研发、公租房、工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，包括专用铁路、码头和附属道路、停车场、一般市政环卫设施等用地，不包括露天矿用地。

物流仓储用地

配套办公、物资储备、中转、批发、配送等，包括附属道路、停车场以及货运公司车队的站场、一般市政环卫设施等用地

绿地与广场用地

公园绿地

公园绿地、游园绿地、小型商业服务设施、社区文体活动设施、道路与交通设施、一般市政环卫设施等用地。

防护绿地

道路与交通设施、一般市政环卫设施等用地。

广场绿地

小型商业服务设施、社区文体活动设施、道路与交通设施、一般市政环卫设施等用地。

注：

①管理与服务设施：

包括社区的居委会、警务室、卫生服务中心、服务站及配套管理用房等；

②小型商业服务业设施：

包括小型超市、零售商店、食堂、餐饮、娱乐、邮政网点、电信营业厅，用于培训、金融、保险、证券等的营业网点等；

③小型医疗设施：

包括社区健康服务中心、诊所等；

④道路与交通设施：

包括天桥、地道、港湾式停靠站、道路展宽、公共停车场/库、区间路等；

⑤一般市政环卫设施：

包括雨水泵站、污水泵站、垃圾转运站、垃圾收集点、再生资源回收点、公共厕所、环卫工人工作间等；

⑥本表未涉及的其他性质建设用地的适建性，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》执行。

2.3常用用地适建比例

为保障建设用地的主导用途、避免功能混杂，常用用地性质适建比例，宜参照下列要求执行：

（1）居住用地中住宅建筑面积不应低于总建筑面积的80%，配套商业建筑面积原则上不超过总建筑面积的10%。

（2）商业服务业设施用地中商业建筑面积不宜低于总建筑面积的80%。

（3）公园绿地中适建的公共管理与公共服务设施、商业服务设施、社区文体活动设施用地面积等，不得超过总用地面积的5%。

（4）广场用地中适建的商业服务设施、社区文体活动设施等用地面积，不得超过总用地面积的10%。

2.4混合用地的使用

（1）混合用地是指当土地使用功能超出《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）中“表2.2-1城市建设用地分类和代码”关于单一用地性质的适建用途要求时，需要采用两种或以上用地性质组合表达的用地类别。

（2）混合用地的用地代码之间采用“+”连接，排列顺序原则上按照主导用途对应的用地性质从多到少排列。

（3）鼓励公共管理与公共服务设施用地、道路与交通设施用地、公用设施用地与各类用地的混合使用，提高土地利用效益。

（4）当土地使用功能以混合用地规划建设时，宜参照表2.4-1《常用用地混合使用引导表》执行。

表2.4-1常用用地混合使用引导表

用地类别

可混合使用的用地类别

大类

中类

居住用地（R）

二类居住用地（R2）

B2,B11,B13,B14

公共管理与公共服务设施用地（A）

行政办公用地（A1）

B2,A35

文化设施用地（A2）

A4,A1,A3

教育科研用地（A3）

A1,A2,A4

体育用地（A4）

A2,A3

商业服务业设施用地（B）

商业用地（B1）

B2,R2,B31,B49,W1

商务用地（B2）

B1,R2,A1,A35

娱乐康体用地（B3）

B11,B13,B14

工业用地（M）

一类工业用地（M1）

二类工业用地（M2）

W1,W2

物流仓储用地（W）

一类物流仓储用地（W1）

M1,B1

道路与交通设施用地（S）

交通枢纽用地（S3）

交通场站用地（S4）

S3,B41

2.5各类型建筑与设施的用途范围

表2.5-1建筑与设施用途分类指引表

序号

类别名称

用途范围

备注

住宅

供家庭居住使用的建筑

居住类

宿舍

供学生、员工使用、集中管理的住宿建筑，如公寓、集体宿舍、学生宿舍等

商业

提供各类型商业、服务如零售商业、批发市场、餐饮、康体、娱乐、服务、会议、培训等活动的建筑。

其中小型商业是指为所在社区提供日常基本商业服务的各类小型便利店、服务营业网点、小型餐饮、肉菜市场、日常服务等设施

商业类

商务办公

供各类企事业单位从事商务办公及相关业务活动的建筑

旅馆业建筑

宾馆、旅馆、招待所、青年旅社、度假村等

游乐设施

游乐场、游乐园、旅游度假区游客中心等

厂房

从事工业生产为主的建筑

工业仓储类

研发用房

介于第二产业与第三产业之间，容纳研发、孵化、中试、创意、动漫、设计、云计算等创新型产业功能的建筑类型

仓库（堆场）

以货物储藏为主的库房建筑及堆场

物流建筑

用于进行物品储存、运输、配送、物流加工以及物流管理等综合功能的建筑类型

行政办公

党政机关、社会团体、事业单位等办公机构及其相关设施等

公共服务设施类

文化设施

包括展览、广播电视、文化活动建筑等文化类公共建筑，如会展中心、博物馆、科技馆、展览馆、广播电视、影剧院、音乐厅、文化活动中心、文化宫、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等

文化遗产

除非物质文化遗产外，规划需要保护的，具有文化、艺术、历史价值和意义的建（构）筑物及其环境要素，包括不可移动文物、近现代与当代重要史迹和代表性建（构）筑物等

体育设施

社区以上级别的体育场馆和体育训练基地，如篮球场、足球场、网球场、游泳场（馆）等体育场馆及附属更衣室、淋浴、室外运动设施、体育活动场地等

公共服务设施类

医疗卫生设施

各类医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施的建筑，如综合性医院、专科医院、卫生防疫站、专科防治所、疗养院、检验（化验）中心、急救中心、血库等

教育设施

幼儿园（托儿所）、初等、中等、高等、特殊教育等设施的教学、办公以及辅助建筑

宗教设施

清真寺、教堂、修道院、庵堂、道观、寺庙等

社会福利设施

为社会提供福利和慈善服务的建筑及其附属设施，如养老院、护理中心、社区老年人日间照料中心、社区居家养老服务中心、儿童福利院、残疾人社交及康乐中心、救助站等

特殊建筑

直接用于军事目的的军事建筑（如指挥机关、营区，军用机场、港口码头，军用洞库、仓库，军用通信、侦察、导航、观测台站等建筑等）、安全保卫建筑（如监狱、拘留所、劳改场和安全保卫部门所用的建筑等）及其他特殊建筑

市政设施

主要指给水、排水、电力、通信、燃气、环卫等设施。

其中在满足功能、安全与环境条件下可附设的市政设施（简称可附设的市政设施）包括泵站、110千伏变电所、邮政支局、邮政所、通信机房、无线电主干（次干、一般）监测站、有线电视分中心、瓶装气便民服务点、垃圾转运站、公共厕所、再生资源回收站、环卫工人作息场所等

市政、交通及其他配套设施类

交通设施

主要是指机场、铁路、港口、口岸、长途客运站等对外交通设施；轨道交通区间线路、站点、车辆基地、车辆段、停车场以及附属设施；道路公共交通的首末站、中途站、综合车场、修理厂；道路设施、停车场库、货运站场和其他货运交通设施、驾驶训考场、人行天桥、地道、无障碍设施、交通标志标识等。

其中在一定条件下可附设的交通设施（简称可附设的交通设施）包括地下轨道的冷却塔、风亭、站点出入口等附属设施、道路公共交通的首末站、中途站，社会公共停车场库、自行车库、人行天桥、地道、无障碍设施、交通标志标识等

其他配套辅助设施

按规定应当配套建设的人防设施，为生活生产配套服务的小型、辅助型设施，如配套管理服务设施（社区居委会、社区警务室、社区服务中心、社区服务站、配套管理、配套办公等）、文体活动设施（社区文化中心、文化室、社区体育活动场地、室内外运动设施

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