土地开发投资合作框架合同.doc

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土地开发投资合作框架合同

XX市XX新区土地开发投资合作

框架合同

（样本）

甲方：

XX市城市建设投资有限责任公司

乙方：

广西XXXXXXX有限责任公司

项目概述

1为配合自治区党委政府泛北部湾区域合作及加快北部湾广西经济开发的战略布局，推动XXX城市的全面开放，加快XXXXXXXXXXXXXXX的建设配套。

2甲乙双方经过充分友好协商，就XXXXXXXXXXXXXXX新区规划范围内的成片土地一级开发项目，达成甲乙双方投资合作的框架性合同。

3本框架合同主要就本项目的性质及范围、内容、投资、回报等主要责权利关系进行原则上的确认。

4甲方为本项目政府方的唯一授权企业，代表城市一级政府享有本项目的开发权及收益分配权，同时确认乙方为本项目的唯一出资投资人，按本框架合同享有约定的成本回收及投资回报权益。

5根据本项目前期工作的完善，在本框架合同原则约定条款的基础上，双方根据本项目的具体计划及方案，拟定具体实施的环节及细节性合同条款，以补充合同方式执行。

一　项目定义及边界

1.1项目范围

1.1.1本项目位于规划的XXXXXXXXXXXXXXX区域，项目暂定合作总用地面积约XXXX公顷（XXXXX亩），本框架合同初步约定的项目红线四至范围是：

XXXXXXXXXXXXXXX

1.1.2本框架合同合作范围不包括已经列入自治区一级相关部门投资计划内容的XXXXXXXXXXXXXXX的用地范围及相关土地开发投资。

1.1.3本框架合同初步约定的本项目用地范围详见本合同附件一《XXXXXXXXXXXXXXX新区土地开发投资合作示意图》，并以XX市政府部门批准的边界为准。

1.1.4如果本框架合同范围规划功能因国家或自治区设立XXXXXXXXXXXXXXX区或其它需要而导致重大调整，则不视为甲方违约，双方可另行友好协商本合同合作模式。

1.2项目性质

1.2.1本项目定性为城市新区建设为主的土地一级开发项目，投资内容包括项目前期作业、土地征收、动迁安置、市政基础设施建设等内容，通过本项目的投资开发，为政府整理出可供出让进行二次建设的、市政基础设施配套齐全的城市建设用地。

1.3甲方的性质

1.3.1甲方为XXX市政府直管的国有独资公司，已获得XXX市人民政府授权，承担XXX市辖区范围内基础设施融投资建设，以及土地开发、储备、经营的资格,并拥有与之相对等的通过一级开发的土地委托出让后的收益权。

（相关授权文件见附件二）

1.3.2在本框架合同中，甲方在经XXX市人民政府授权确认后，作为本项目实施的总业主，并负责协调XXX市政府各相关职能机构与部门，承担本合同条款所约定的甲方及XXX市政府方应承担的全部责任及义务。

1.4乙方的性质

1.4.1在本框架合同中，乙方为本项目的投资（出资）者，承担本项目前期工作及土地征收、动迁安置等内容的筹资出资责任及义务，同时承担本合同约定项目市政基础设施工程建设的投资、建管责任。

1.5项目业主约定

1.5.1本项目作为城市新区建设为主的一级土地开发项目，项目运作涉及多个层面，双方约定，在本项目实行总业主、以及本项目总业主下的子项目合作业主双重业主制度。

1.5.2在本项目的全过程中，甲方承担为本项目的总业主地位，是本项目总体立项、各类手续的政府部门申报审批的企业主体。

并同时以总业主的身份，作为本项目土地征收、拆迁安置补偿等分项目直接业主。

1.5.3在本项目的全过程中，乙方作为甲方本项目的投资（出资）合作方，承担按本框架合同约定的全部出资义务。

同时在本项目范围及本合同约定的市政基础设施工程子项目中，以BT方式作为子项目的合作业主,向总业主进行BT形式的投资、建设、移交。

1.6项目开发模式

1.6.1根据本项目的城市新区一级土地开发性质，本项目坚持政府主导、统一规划、市场运作的原则，在统一计划的前提下实施分期开发模式。

1.6.2本项目分期开发以本项目经政府审批的控制性详规为基础，以规划组团用地为基本单元进行推进，做到开发一片，配套一片，成熟一片，见效一片的良性效果。

1.6.3甲乙双方按照本合同1.6.1和1.6.2条款约定的开发模式，共同制定本项目的开发计划，经甲方报XXX市人民政府批准后实施，经批准的开发计划为本合同的重要组成部分。

1.7项目周期定义

1.7.1本项目自双方签订本框架合同，启动项目前期工作开始，至本项目范围内的市政基础设施工程全部完成竣工验收并移交、项目经营性土地完成出让及其它非经营性土地完成移交后结束。

1.7.2双方确定，本项目开发总计划周期从本合同经政府确认并生效起算，总开发周期暂定为四年（具体按政府批复的开发周期为准），合作双方拟定本项目开发总计划及各项分计划，均以此周期为目标。

二　项目前期工作

2.1项目前期工作定义

2.1.1双方确定项目前期工作，是指本框架合同签订生效后，合同双方就本项目展开的现状调研、项目计划、立项审批、策划规划、初步设计、建设概预算等作业，为完善本项目政府方面项目全部必要申报审批手续，以及确定本项目各方面实施方案及计划的系列工作。

2.2项目前期工作内容

2.2.1项目前期工作内容包括但不限于如下方面：

一）项目范围用地现状调查（土地属性、建构筑物、市政工程）；

二）项目总计划、可行性研究、环境评估与立项审批等；

三）项目范围各类土地征收、动迁补偿方案及执行计划、成本预算；

四）项目范围的城建定位策划与控制性详细规划；

五）项目范围的市政基础设施方案及初步设计、投资概预算、执行计划；

六）本项目的总成本概算及单位成本概算；

七）项目范围内的各类建设土地出让基价评估；

八）项目范围的可经营性土地招、拍、挂出让及其它土地移交计划；

九）以本框架合同为原则，结合上述前期工作进度，合同实施各类方案、计划的双方确认以及合同细则的补充签订。

2.3前期工作操作

2.3.1本项目的前期工作，经双方共同协商一致后，以甲方为主委托具有相关资质及能力的第三方机构完成编制工作，其成果经甲乙双方联合审定认可后成为本项目合作中执行方案、计划。

2.3.2双方约定需报经XXX市政府及相关部门批准的前期工作成果文件，在经甲乙双方联合审定认可后，由甲方以本项目总业主的名义上报政府机构核准，在经政府机构核准后作为本项目合作中的执行方案、计划。

2.3.3项目前期工作所需的城建及用地等基础性资料（地形图等），由甲方负责收集并提供。

2.4前期工作费用

2.4.1本项目前期所需的费用，参照国家及当地政府规定收费标准，在双方商定后与第三方机构以合同明确，所发生的费用由乙方负责出资，并通过甲方账户对外支付。

经双方确认的前期费用全部计入乙方本项目的投资总成本。

2.4.2在本项目前期工作过程中，如因甲方原因，导致本项目及本合同终止的，已产生的前期费用转为由甲方全部承担，甲方全额退还乙方已支付的全部前期工作费用。

2.4.3在本项目前期工作过程中，如出现双方共同认可的项目经济、技术方面的不可行性，双方一致同意本项目及合同终止的，已产生的前期费用由甲、乙双方各承担百分之五十。

2.4.4在本项目前期工作过程中，如因乙方单方原因导致本合同终止的，已产生的前期工作费用，由乙方全部承担，甲方不予以退还。

三项目定位与规划

3.1区域定位

3.1.1本项目范围片区的城市功能，依据XXX市城市总体规划，结合XXX市在泛北部湾合作背景下的城建战略，同时考虑土地二级开发的市场因素，进行城市、社会、市场、环境、经济等方面综合优化平衡定位。

3.1.2依据合同3.1.1条款定位思想，根据XXX市XXXX新区控制性规划，结合XXX市整体宏观环境和城市功能定位，本项目片区范围初步定位为XXX市的新城XXX核心功能区，XXXXXXXXXXXXXXX

3.2用地性质及规划指标约定

3.2.1双方共同认为，本项目范围的可经营性净用地的面积比例、用地类别性质、规划容积率等规划指标，对本项目的投资效益将产生重大影响。

3.2.2双方约定，本项目用地的控制性详规经政府相关部门审批后，应当尽量满足如下规划指标条件：

可供出让的经营性土地的净地面积（可计算容积率的用地面积），应尽量达到本项目用地红线范围内总面积的50%；全部可供出让的经营性土地中商业、居住用地的平均规划容积率应尽量达到3.0。

3.2.3如本项目范围内经政府批准的控制性详规指标不能满足本合同3.2.2条款之要求，应在本项目约定的范围外，捆绑增加可出让用地（具体捆绑地块位置由甲方指定），直至满足条款之约定。

3.3项目规划修编

3.3.1本项目范围内的控制性详细规划，以由XXX市人民政府委托XXXXXX设计院编制的《XXXXXXXXXXXXXXX区控制性详细规划》（未审批）为基础，甲乙双方对该成果进行联合审议，并提出修改意见，完成规划成果的编制。

编制成果经双方联合审议后提交政府有关部门审批，经政府有关部门审批后的控制性详规，作为本项目按规划进行统一土地开发的依据及执行方案。

3.3.2在本项目控制性详规经政府审批后，合同双方根据本框架合同约定的本项目用地范围，在控制性详规图纸上就本项目的准确用地边界进行坐标标定，进一步明确本项目的用地范围及边界，作为本项目本合同的执行依据。

3.4规划结果约定

3.4.1双方约定，如政府审批后的规划指标不能满足本框架合同拟定的要求，将视为是本项目及本合同在技术经济上不可行的充分必要条件。

3.4.2如本项目范围内的政府批准规划指标不能满足本合同3.2.2条款拟定的要求，乙方单方有权决定是否终止本框架合同，如乙方选择终止本合同，则按2.4.2条款约定的办法执行。

3.4.3如本项目范围内的政府批准指标不能达到本合同3.2.2条款拟定的要求，如乙方选择不终止本合同，则有权要求甲方，双方就本项目本合同的投资回报条件进行重新商定。

四土地征收

4.1现状用地性质、权属调查

4.1.1甲方委托XXX市国土部门或相关机构，实施本项目范围内的现状用地性质及权属调查，提交本项目范围内的现状用地性质、权属等专项调查报告并报乙方备案；专项报告经双方联合验收后，作为本项目甲方分类申报土地征收的依据，同时作为本项目编制土地征收实施计划的依据。

4.2土地征收计划

4.2.1本项目红线范围内全部合作用地，由甲方获取XXX市人民政府及相关部门的授权，代表政府方实施本项目范围内全部用地实施储备性征收。

4.2.2在实施本项目范围现状用地性质、权属调查后，双方依据国家及XXX市政府的法律法规，以及本项目的开发总计划，拟定本项目的土地征收计划，双方共同确认后作为本项目合作的执行计划。

4.3土地征收报批

4.3.1本项目用地范围内的土地征收，由甲方按本项目范围内的不同类别现状用地性质、权属，按国家及当地政府规定的程序，以甲方的名义进行土地征收的报批,并获取政府相关部门批准的合法征收手续及指标。

4.4土地征收成本

4.4.1在完成本项目范围内用地性质及权属调查后，由双方联合委托XXX市土地相关部门，根据本项目的土地征收计划，编制本项目用地征收的成本预算及支出计划，经双方确认后作为本项目执行计划。

4.4.2土地征收成本必须依据国家相关法律法规、广西壮族自治区及XXX市的相关政府法规条例，按实进行成本核定及支出。

4.4.3土地征收成本计入乙方本项目的投资总成本，由乙方负责出资，并按双方确认的