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房地产市场调研报告

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房地产市场调研报告

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万州区住宅房地产市场调研

第一章万州区分析

一、万州区自然地理环境概述

1、地理位置

万州区地处四川盆地东缘，重庆市东北边缘，位于东经107°55’22~1085325，北纬30°2425~31°1458。

东与云阳，南与石柱和湖北利川，西与忠县和梁平，北与开江和开县接壤，东西广97.25公里，南北袤67.25公里，面积3457平方公里（耕地面积100万亩，其中田58.49万亩；大于25度坡地50.14万亩，其中旱地32.49万亩），城市面积32.5平方公里，直线距离重庆市228公里。

万州区内山丘起伏，最高点普子乡沙坪峰，海拔1762米，最低点黄柏乡处长江边，海拔106米，西北部高升乡凤山材肖垭口，海拔高度为1373.3米，境内相对高差分别为184.5米、1266.8米，低山、丘陵面积约占四分之一，低中山和山间平地面积约占四分之一，极少平坝和台地，且零星散布。

（1）地理位置优越

万州位于重庆“一圈两翼”的渝东北翼，是渝东北翼的经济中心。

万州同时也是重庆的第二大城市，长江流域的重要城市，因“万川毕汇”而得名，因“万商云集”而闻名。

距重庆水路327公里，陆路328公里，位于三峡库区中部，是长江沿岸十大港口之一。

区位独特，历为渝东北、川东、鄂西、陕南、黔东、湘西的重要物资集散地，是长江上游地区区域性中心城市。

（2）环境亚热带湿润季风气候气候，四季分明

万州属亚热带季风湿润带，气候四季分明。

冬暖、多雾；夏热，多伏旱；春早，气温回升快而不稳定，秋长，阴雨绵绵，以及日照充足，雨量充沛，天气温和，无霜期长，霜雪稀少。

小结：

区域位置极其优越，主城区以长江沿岸发展及独特的山地地貌，导致主城内形成几大板块式发展。

2、城市规模

全区幅员3457平方公里，辖52个镇乡街道，总人口175万人，建成区面积55平方公里、城区人口80万人，累计搬迁安置移民26.3万人，是全市人口最多、移民任务最重、城市体量最大、管理单元最多的区县，为重庆第二大城市。

据《重庆市万州城市总体规划（2003-2020年）》，主城区城市人口规模为：

近期2007年62.5万人；中期2010年70万人；远期2020年90万人。

远期5个近郊组团的人口规模分别为：

高峰镇5万人，高梁镇2万人，熊家镇3万人，长岭镇2万人，新田镇3万人。

在土地可供开发资源固定前提下，城市人口规模的不断增长会使得刚性需求不断增加，进而推动房地产业的发展

3、万州区行政区划及人口

万州区直接管理镇乡、街道，辖13个乡、28个镇、11个街道，2015年总人口175万人，幅员面积3457平方千米。

4、城市交通

2016年万州区交通建设为主题的新闻发布会上获悉，万州将在5年内完成270亿元交通建设投资，大力推进“两横两纵”铁路骨架网、“一环七射”高速公路网和“一空一港”建设，逐步完善“快捷、舒适、高效”的铁、公、水、空多式联运立体综合交通运输体系，基本建成长江上游区域性综合交通枢纽和渝东北绿色交通走廊核心区。

（1）对外交通：

万州以“八高八铁一空一港”着力打造重要综合交通枢纽

铁路:

确立渝东北铁路枢纽地位

建成通车渝万客运专线、郑万高速铁路，新增铁路里程66公里，力争开工建设达万铁路扩能改造项目，一纵一横的“十字”型铁路骨架网正式形成，真正融入全国铁路网络，彻底改变万州乃至整个三峡库区铁路发展边缘化的落后局面。

届时，万州与全国主要经济腹地之间的时空距离将大为缩短，将形成万州到重庆、宜昌1小时，万州到武汉、西安2小时，万州到北京、上海、广州6小时快捷到达的时空格局。

高速公路:

基本建成公路运输枢纽

建成通车万州至忠县、万州至利川、城市外环新田至高峰连接线3条高速公路，万州经安康至西安的北上高速通道将正式打通，新增高速公路里程124公里，全区通车高速公路达到6条228公里，并形成总长80公里、合围面积300余平方公里的城市外环高速。

全区对外高速通道将由现在的3个增至5个，万州向东、向南、向西、向北等主通道方向均实现1条或多条高速公路连接，一环五射的高速公路网络基本形成。

推进万忠北线、万达直线高速公路前期工作，力争“十三五”末开工建设。

码头：

提升库区航运服务功能

按照“二客五货”港口规划布局，建成新田港一期工程、望天咀作业区，全区港口年货物吞吐能力达到3500万吨，集装箱年通过能力达到70万标箱。

重点推进新田港口物流园区建设，建成新田港疏港大道、新田港铁路专用线、新田至高峰连接线等对外集疏运体系，万州新田港将成为三峡库区辐射功能最广、服务能力最强的现代化综合性铁水、公水联运枢纽港，形成辐射长江流域与华东、华北、西南及西北地区的铁水联运物流新通道。

（2）中心城交通、

州区城乡建委公布了《万州区城市公共交通系统规划方案公告》，公告明确提出了未来万州的公交服务体系要以轨道交通为骨架。

轻轨规划了3条线路：

从塘坊至高峰的1号线站点最多，有18个；从密溪沟到观音岩的2号线站点最少，只有6个；从玉龙路到长岭的3号线则有8个站点。

2015年建成城区道路510公里，主次干道实现“白改黑”。

城区公共停车场达到385个、停车位4.3万个，设置临时占道停车位4340个。

新投放公交车130辆、出租车564辆。

小结：

完善发达的交通系统网络，是促进城市发展及城市化的基础，对城市房地产的加快发展也有促进作用。

二、万州区经济发展

1、万州区经济概述

2015年万州生产总值828.22亿元，按可比价格计算，同比增长11.1%，比全国、全市分别高4.2和0.1个百分点。

其中，第一产业增加值59.62亿元，同比增长5.2%；第二产业增加值409.59亿元，同比增长13.1%；第三产业增加值359.01亿元，同比增长10.1%。

按常住人口计算，人均万州生产总值51570元（8280美元），同比增长10.6%。

三次产业结构比由2014年的7.1:

50.8:

42.1调整为7.2:

49.5:

43.3，第三产业占万州生产总值的比重比上年提高1.2个百分点。

2、财政和金融

2015年实现金融业增加值42980万元，比上年增长8.2%。

年末全区银行机构人民币存款余额216.4亿元，比年初增长13.2%，其中个人储蓄存款145.5亿元；金融机构人民币贷款余额121.3亿元，比年初增长15.3%，存贷比达到58.81%。

2006年-2015年金融机构存款和贷款余额

3、消费情况

万州区2015年实现社会消费品零售总额达到288亿元，社会消费品零售总额年均增长17.3%是“十一五”末的2.2倍。

新增金融机构30家，存贷比由“十一五”末的45.85%提高到58.81%，金融业增加值占地区生产总值比重由1.5%提高到4.35%。

分析：

从各种数据中可以看出，万州区2015年社会消费品零售总额出现上升的，银行存款成上升状态，人均可支配收入逐年提高，人均消费旺盛。

三、人口情况

2015年末，全区户籍人口175.47万人，比上年末减少3008人。

其中，非农业人口78.58万人。

常住人口160.74万人，比上年末增加0.28万人。

全年出生人口17185人，人口出生率为9.79‰；死亡人口9576人，人口死亡率5.45‰；人口自然增长率为4.33‰（公安口径）。

非常住人口为14.73万，说明万州人外出人口不多，政府要加强外出务工计划。

外出务工缓解了当地的就业压力,而且又可以刺激当地的消费。

大多数的外出务工人员在挣到收入之后,会选择回到家乡进行消费,有的人会买一些现代化的家用电器和交通工具等,提高生活质量,也有的人会购买楼房或者选择商铺,在县镇里落脚生根,成为城区房地产发展的新需求,这些都可以成为县镇经济的消费热点。

四、城市规划与发展

万州区出露地层的地质年代多见于中生代三叠纪和侏罗纪，以侏罗纪分布最广，三叠纪次之，局部地方有古生代二叠纪地层，也有新生代第四纪地层。

地质构造线属新华夏系第三巨型隆起带武陵山褶皱带西缘与大巴山弧形褶皱带控制的四川菱形构造盆地的北东三北东方向延伸出境外，消失于七曜山背斜构造的北西侧，形成向突向北西的万县弧形构造线。

境内山丘起伏，最高点普子乡沙坪峰，海拔1762米，最低点黄柏乡处长江边，海拔106米，低山、丘陵面积约占四分之一，低中山和山间平地面积约占四分之一，少平坝和台地，且零星散布。

万州区境内河流、溪涧切割深，落差大，呈枝状分布，均属长江水系。

长江自西南石柱、忠县交界的长坪乡石槽溪入境，向东北横贯腹地，经黄柏乡白水滩流入云阳县，流程80.4公里。

万州区地貌及地势特点决定了其规划与发展大方向。

1、规划定位

万州位居重要的地理位臵，政府也给予其非常重要的定位主要包括：

成渝经济区的东北部经济中心、区域性贸易物流中心、长江三峡旅游集散中心、三峡库区航运中心、区域性金融中心、江南万亿工业走廊重要核心、渝东北地区文化中心等。

据《重庆市万州城市总体规划（2003-2020年）》确定万州的城市性质为：

重庆第二大城市，三峡库区经济中心城市。

2、城市结构规划

总规确定城市用地结构形态为多中心组团式布局结构，城市用地采用“多中心、组团式”的布局结构，分为“二水三岸三片区八组团”。

三片区分别为：

龙宝片区，位于长江以西、苎溪河以南；天城片区，位于长江以西、苎溪河以北；五桥片区，位于长江以东。

八个组团分别为：

1、龙宝片区3个组团

高笋塘组团：

是旧城核心区，也是全区商业金融中心。

龙宝组团：

北部主要发展居住及第三产业，南部为公路、铁路、航运交通枢纽，重点发展盐化工、建材等三类工业和现代物流业，为万州近中期产业发展中心。

山顶组团：

主要功能为居住和科研文化教育。

2、天城片区3个组团

申明坝组团：

主要发展食品、制药等二类工业。

周家坝组团：

是天城片区中心，主要功能为居住、商贸。

枇杷坪组团：

西段为居住用地，东段为危险品专用仓储区。

3、五桥片区2个组团

陈家坝组团：

即江南新区，为区级行政中心，以及旅游服务、居住、高新技术产业等功能。

百安坝组团：

是五桥片区中心，布置旅游服务、居住及部分一类工业用地。

3、城区交通规划

截至到目前，万开高速公路、万石高等级公路建成通车，万开、万云、万梁、万忠、万利五条高等级公路配套设施得到进一步改善，万云高速公路路基、桥隧工程全部完工，将于今年底通车。

渝万（沿江）、万达、万利高速公路前期工作进展顺利。

宜万铁路建设加快推进，达万铁路电气化改造列入铁道部“十一五”建设规划。

鞍子坝客运港区已建成并投入运行，红溪沟码头改扩建工程完工，江南集装箱码头一期工程进入设备制造阶段，青草背作业区完成进港道路建设。

万州机场安全设施Ⅰ类工程完工。

近几年重点实施了以下重大交通设施的建设：

对外交通建设方面

已启动实施铁路长江大桥、宜万铁路万州段、沙河大桥等重要对外通道的建设。

在交通物流方面

启动了万州物流园区基础设施建设，推进了三峡库区钢材集散中心、中药材物流中心、江南集装箱码头、桐子园码头、青草背码头等重点项目建设。

在城市道路方面

实施了北滨大道建设与整治、太阳山遂道立交桥、沙龙路一段、北山大道综合改造、大河沟回填、苎溪河滚水坝、天子城上山梯道等工程建设。

电报路、复兴路、太白路、白岩路、新城路等城市干道综合改造工程竣工投入使用，南北滨江大道实现通车。

4、城区绿化规划

2008年现状绿地423.98公顷，比2003年增加了55.43公顷；离2020年远期规划目标相差542.94公顷，相比规划目标实施完成率为43.84%。

从绿地的实施情况来说，近年来万州区实施了大量的区级公园和主干道、滨江地带的景观绿化带工程，因此，绿地增量实际大于55.43公顷，这一点在重大项目的实施中可以得到反映。

绿地实施情况对比分析表

五、万州区“十三五”目标及2016年重点工作

（1）万州区“十三五”目标

“经济发展水平显著提升，发展平衡性、协调性、可持续性不断增强。

地区生产总值年均增长9%左右，到2017年，地区生产总值和城乡居民人均可支配收入比2010年翻一番；到2020年，人均地区生产总值超过1万美元，城乡居民收入与经济增长保持同步。

——建成长江上游重要临港经济产业基地。

以水港为核心，空港、公路物流港和铁路物流港为支撑，着力打造纵横向联系紧密、港产融合联动发展的临港特色产业基地。

充分发挥经开区工业支撑、创新引领、开放平台作用，建成重庆重要现代制造业基地。

建成渝东北商贸物流中心、金融中心和西部地区通江达海重要开放门户，建设国家级现代农业示范区。

——建成长江上游滨水宜居旅游城市。

优化城市空间布局，推进城市空间有序拓展，城区面积达到100平方公里，城区人口达到100万，城镇化率提高到65%。

景城一体化加快推进，依山亲水、生态休闲的城市特色进一步彰显，建成长江三峡国际黄金旅游带集散中心和重要目的地。

——建成长江上游区域性综合交通枢纽。

大力推进“两横两纵”铁路骨架网、“一环七射”高速公路网和“一空一港”建设，“快捷、舒适、高效”的铁、公、水、空多式联运立体综合交通运输体系逐步完善。

——建成渝东北地区科教文卫高地。

教育现代化取得重要进展，文化软实力显著提升。

全社会研究与开发经费支出占地区生产总值比重达到2.5%，科技创新引领作用明显增强。

医疗卫生服务体系更加健全，城乡基本公共服务均等化基本实现，集聚、辐射、带动能力日益凸显。

——建成三峡库区生态安全重要屏障。

生态空间格局更加优化，生态环境质量持续改善，生态文明制度逐步健全，生态涵养能力进一步增强。

长江干流、重要次级河流及重要湖库水质总体良好，单位地区生产总值能耗下降10%，完成节能减排目标任务，城区空气质量不低于现有水平，绿色生活方式普遍推行，建成国家生态文明先行示范区。

（2）2016年万州区政府重点工作

推动工业转型升级发展

以经开区为主战场，走新型工业化道路，改造提升传统产业，发展壮大战略性新兴产业。

加快推进“713”产业培育工程，建成投产一批重大工业项目，打造一批具有核心竞争力的产业集群。

加快经开区“一区五园”开发，推进基础设施建设，建成区面积达到30平方公里，增强产业承载和集聚能力，加速产城融合。

构建公平竞争、平等准入的市场环境，促进各类市场主体共同发展。

到2020年，工业总产值达到1700亿元，经开区规上工业企业产值占全区规上工业企业产值的85%。

不断加快现代服务业发展

完善商贸物流规划布局，构建城区、镇乡、村社三级商业服务体系。

加快形成“一核四圈”，建成一批重点商贸项目，培育一批重点商贸企业，建设一批专业市场，引进一批商业品牌。

促进生产性服务业与生活性服务业协同并进。

发展多层次、多样性的新兴消费业态。

完善“一区四带”旅游布局，大力发展都市旅游和乡村旅游，打造“一湖、一瀑、一泉、一潭”旅游精品，创建一批4A级、5A级景区。

加快金融业发展，新增金融机构10家，推进三峡银行升级为全国性股份制商业银行，力争金融业增加值占地区生产总值比重达到5%，加强房地产业宏观调控，推动房地产业平稳健康发展。

大力促进临港产业发展

充分依托铁、公、水、空多式联运优势，发挥和扩大经开区在发展临港产业中的主导和主体作用，打造功能要素高聚集、运行管理高效率的临港产业空间。

大力发展分装组装、保税加工、转口贸易加工等临港加工贸易业。

积极构建与临港产业发展相配套的现代物流配送体系。

六、本章小结

□ 基本情况    位于地处四川盆地东缘，重庆市东北边缘，东与云阳，南与石柱和湖北利川，西与忠县和梁平，北与开江和开县接壤，面积3457平方公里，地理位置优越；辖13个乡、28个镇、11个街道，总人口175万人，城际间交通发达，快捷便利；市内道路宽阔通达，市政基础设施投入大；人文资源、旅游资源、历史文化民俗资源丰富。

□ 宏观经济    经济基础较好，经济发展平稳，经济增长速度较快，2015年万州区GDP增长11.1%幅度；三次产业结构比由2014年的7.1:

50.8:

42.1调整为7.2:

49.5:

43.3，第三产业比重高，有利于加快经济发展，提高经济素质和综合国力，拉动消费。

□ 人口情况   2015年底，万州区总人口达到175万人，近4年万州区的总人口变化不大。

常住人口从2010年的156万人到2015年的160万人每年都在进行递增，城镇居住人口从2010年86万到96.8万。

说明乡下人口再向城市入住比率增多，为主城的消费带来活力。

□ 主城区整体规划：

根据《万州区城乡总体规划（2015-2030年）》可以看出由万州区整体城市用地采用“多中心、组团式”的布局结构，分为“二水三岸三片区八组团“城镇空间发展结构，目前政府已经将三片空间基本打造完成，现加强各片的产值，促进经济发展，让万州人收入增多，全面进入小康。

□主城区发展方向：

 根据《万州区城乡总体规划（2015-2030年）》城市用地主要发展方向为“南通、东进”。

“南通”即火车站以南地区，结合综合交通基础设施配置城市土地资源，布置为物流园区和工业园区，充分发挥万州的区域交通枢纽和物流中心作用；“东进”即城市过江发展，以行政中心建设为先导，全面启动江南新区（陈家坝组团）建设，以疏散旧城过于复合集中的部分功能。

□ 经济特征    人均可支配收入逐年提高，但从经济收入来看，整体收入水平较高；居民储蓄额不断增大，购买力增强；持币待购情绪增加。

□2016年 政府重点工作推动工业转型升级发展,大力促进临港产业发展,不断加快现代服务业发展。

第二章万州区房地产市场分析

一、万州区县房地产投资市场分析

1、固定资产投资与房地产开发投资

2015年全年完成固定资产投资额725.09亿元，第三产业投资476.7亿元，同比增长20.4%，占固定资产投资的65.7%。

房地产固定投资68.9亿元，占总投比重为9.5%。

二、万州区住宅市场分析

1、万州区近期建设土地情况

分析：

从表中可以看出目前万州土地交易市场比较受欢迎陆续的土地被各大开发商购买，其中最高的拿地价格为397万/平方米，最低为114万，说明本地的拿地价格差异化比较大。

根据上表可以得出万州主城区拿地价格大约在205万/亩左右。

2、楼盘开盘情况

2015年楼盘加推（开盘）情况

数据来源房管局

2015年1月-12月共有70次楼盘审批预售许可证，有145.6万㎡住宅面积，将在万州区市场放出。

3、万州区楼市成交情况

（1）2015年商品房成交情况表

2015年，商品房期房销售的住宅房全年销售10353套，建筑面积为104.68万平方米，销售面积同比增长1.27%；非住宅房全年销售981套，建筑面积为7.76万平方米。

在商品房现房销售中，住宅房全年销售2330套，建筑面积为25.41万平方米，销售面积同比增长88.59%；非住宅房销售743套，建筑面积为4.15万平方米。

从存量房市场销售数据看出，住宅房销售情况稳定。

二手房全年销售9909套，面积89.76万平方米，同比增长7.73%；其中住宅房销售8723套，销售面积82万平方米，同比增长9.16%，非住宅房销售1186套，销售面积7.77万平方米。

“不仅是健康和平稳，而且是稳中有升。

”

（2）2016年商品房成交情况表

2016年1-6月，万州商品房预售许可面积54.78万平方米，同比增长7.62%。

新建商品房登记成交8932套、建筑面积86.27万平方米、金额40.74亿元，同比分别增长30.03%，25.21%，23.53%；其中住宅均价4620.81元/平方米，同比上涨0.65%。

二手房成交面积54.08万平方米，同比增长10.23%。

4、部分组团房地产市场分析

万州房地产开发集中与三大板块、7大组团

枇杷坪组团和江南组团由于其成熟配套及区域位置处于将价格峰值，主城组团内滨江路沿线楼盘价格较高，龙宝组团及百安坝组团主要为区县客户置业区，属于价格洼地。

万州房地产开发区图

万州楼盘分布

1）枇杷坪组团

枇杷坪组团以江景高层为主，已经基本开发成熟

区域楼盘主要依托成熟的区域配套和优越的江景资源

目前区域在售楼盘均为高层江景房

除个别开发较早的大盘外，近两年新项目多维10万方一下的小盘

主要由于区域基本开发成熟，可供开发土地稀少。

枇杷坪组团主要依托成熟配套和江景资源，能实现较高的价值

区域高层售价约为5500-7500元/㎡。

一线江景房北滨华府目前均价约7000元，比心水岸（非一线江景）价格高1000元以上。

购买人群：

片区购房客户中，主城客户占多数，另有部分云阳、开县等区域客户前来购房。

片区主要自刚需购房为主，主力需求为三房，面积区间咋90-120㎡，130㎡以上户型由于总价高去化较慢。

片区内多个楼盘出现了小户型产品，主力户型在70-80㎡基本上以2房为主，销售比较良好。

2）高笋塘组团

高笋塘组团配套成熟。

现有天仙湖区域部分项目在售

高层价格约4800-5300元/㎡，个别楼盘均价在7100元/㎡

区域楼盘主要依托成熟的区域配套和优越的湖景资源

作为万州老城区，开发已经成熟，现有开发楼盘多位于高笋塘边缘沙河片区，在售的几个项目均位于天仙湖畔的高层江景房。

3）江南新区组团

江南新区是万州中高端住宅聚集区，产品形态丰富

高层均价约5800元/㎡，洋房价格级差较大，均价约6800㎡

作为城市新兴住宅开发区，目前区域规划合理，景观绿化，市政道路等基础设施相对完善，随着建设的推动，区域成熟度将有明显的提高。

区域楼盘主要依托新区的规划，以及优越的江景资源吸引了大量购房者。

目前区域内在售楼盘主要以高层和洋房为主的住宅项目，片区已经成为万州高端洋房集聚区

4）龙宝组团

区域内楼盘众多，多以高层为主，但部分楼盘会计划推出洋房产品

高层价格差异大，滨江沿线约6500元/㎡，次之约5000元/㎡，其次4500元/㎡左右。

小结：

1）主城片区市民改善首选枇杷坪及江南新区，而乡镇客户呈现典型的聚集效应，周家坝组团、百安坝组团级双河口组团分别吸引邻近乡镇客群置业。

2）万州购房者对江南新区认可度非常高，认为宜居指数最高。

但由于区域以中高端物业为主，销售价格较高，仍有不少购房者改选择其他区域置业。

3）枇杷坪片区由于其优越的江景资源和成熟配套，成为热门购房区域，该区域高层价格为5300起，一线江景房6500起。

5、物业分布情况说明

万州物业主要还是以高层为主要的需求，洋房物业逐步兴起

高层物业：

高层物业目前除了江南新区，其他各组团未来几年将主要供应，仅有部分楼盘规划洋房产品。

洋房物业：

目前中高端洋房物业主要集中在江南新区，而且目前客户购置洋房物业已经形成江南新区为首选的习惯。

6、面积需求

万州客户对面积控制越来越关注，紧凑型产品有市场机会

主力户型：

三房是目前万州的主力需求，尤其是区县进城客户，三房需求占比超越50%

户型面积：

三房建筑面积基本控制在120平方米一下，其中90-105平方米的紧凑型三房最受追捧。

随着房价的上涨，小户型住宅需求逐步增多，目前部分主打两房的小户型住宅也比较火爆，面积普遍控制在70-85㎡。

7、万州地产价格水平

各大组团中高笋塘和枇杷坪依托区位优势，成熟配套及良好的景观资源，能够实现比江南新区洋房价格更高的价值。

8、个别楼盘解析

1）国瑞·北滨熙案

基本信息

占地面积：

15.6万方

建筑面积：

34.9万方

容积率：

3.5

绿化率：

30%

开发商：

重庆嘉万房地产开发有限公司

物业心态：