青春驿站星级酒店式公寓优质项目.docx
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青春驿站星级酒店式公寓优质项目
青春驿站酒店公寓项目
可行性研究报告
第一章总论
一、项目背景
1、项目名称
青春驿站
2、承办单位概况
本项目由重庆青年城置业有限公司作为项目法人负责开发建设。
法定住所：
重庆市渝北区兴科大道9号
法定代表人：
袁正耕
重庆青年城置业有限公司成立于8月，是一家国内合资有限责任公司。
公司注册资本为人民币800万元整。
公司经营范畴：
房地产经营开发，物业管理，地下车库，销售建筑装潢材料。
3、可行性研究报告编制根据
（1）、重庆市发展筹划委员会《关于建设“青春驿站商品住宅项目建议书批复》（渝计城[]第号，详见附件一）
（2）、重庆市渝北区筹划委员会《关于建设“青春驿站商品住宅项目建议书批复》（渝北计投字[]第号，详见附件二）
……
4、项目提出过程
为加快渝北区“绿色环保”推动步伐，依照重庆市人民政府[]82号文献精神，为增进区域经济发展，重庆市发展筹划委员会于批准批准重庆青年城置业有限公司在宝桐紫花园以东、海德盛世以南、宝桐路以西、兴科大道以北地块建设商品住宅和配套公建用房，改造地块属渝北区绿色环保改造项目，项目名称为“青春驿站酒店式公寓”。
重庆青年城置业有限公司在完毕了土地、规划、市政配套等部门审核和征询意见后，编制项目可行性研究报告。
一、项目概况
1、地块位置
拟建项目位于渝北区主城区兴科大道、宝桐路口。
四至范畴为：
宝桐紫花园以东、海德盛世以南、宝桐路以西、兴科大道以北。
地块位置示意图：
2、周边环境与设施
本项目位于渝北区两路地区，该区域是渝北区较为成熟居住区。
其周边有“海德盛世”、“金香林”、“木鱼石”、“水木年华”等已建和在建住宅社区。
拟建项目500米范畴内尚有美华医院、重客隆超市、好宜家、大型农贸市场，各大银行及中华人民共和国邮政等服务性公建；有渝北实验三小、海联学院、回兴小学、幼儿园、海联学院、川外双语学校、重庆一中、职教中心、西南政法大学、南方翻译学院等完整教诲资源，碧津公园、民俗文化村等旅游景点近在咫尺；餐饮、休闲、娱乐商业街举步可及，惬意生活，以便到家。
项目所在区域交通十分便利。
区域500米范畴内有801、610、609、612、621、622、616、684等多条公交线路。
国内最长轻轨3号线南起巴南鱼洞，北至江北国际机场，其间桐岩站就在本案家门口，3分钟即可畅达江北国际机场，任您进则驰骋天下，留则坐拥空港新城最成熟商业配套和生活配套。
3、重要建设内容
（1）、项目平面布置
本项目重要建设内容以两幢21层建筑，沿基地北侧宝桐路布置，并在此设立主出入口；基地东侧为轻轨交通3号线。
（2）、项目功能
本项目为两幢21层高层建筑，底层建设配套商业，并以居住为主社区。
4、项目重要经济指标
依照建筑设计公司设计《青春驿站酒店公寓方案设计》、重庆市渝北区都市规划管理局《关于“青春驿站酒店公寓方案设计”批复》拟定本次可行性研究报告重要技术经济指标。
详见表—1
5、项目投资与经济效益
项目建设投入总资金为9800万元，其中工程费为4000万元，工程建设其她费为4860万元，预备费为800万元，建设期利息为140万元。
项目销售收入为11800万元，净利润为1600万元，项目财务内部收益率为14%，财务净现值{I=12%}为万元，投资回收期为3年。
6、不拟定性分析
虽然在总投资上升5%或销售价格下降5%状况下，项目收益水平随之下降（内部收益率为%和%），项目抗风险能力较强。
重要技术经济指标
表1—1单位：
平方米
序号
项目名称
建筑面积
说明
1
基地面积
8439.5
以土地部门批准定界面积为准
2
总建筑面积
33755
涉及地下建筑面积
2.1
地上建筑面积
2.1.1
住宅建筑面积
30878
2.1.2
配套商业面积
2747
2.2
地下建筑面积
2.2.1
地下车库面积
9017
3
容积率
3.99%
4
建筑密度
33.8%
5
绿化率
32.5%
6
集中绿化率
7
汽车泊位
216
地下停车
一、结论与建议
1、项目以社会效益与环境效益为出发点，通过对经济效益分析，拟建项目是可行。
2、通过敏感度分析比较，拟建项目对于投资和销售价格敏感性均不是很大。
相比较而言，项目对销售价格敏感性比投资敏感性略大某些，故应努力加强营销。
项目总体效益较好，风险不大。
第二章市场分析
一、市场调查
据重庆市记录局记录，前7个月房地产开发投资额增长，但商品房销售面积同比下降9.2%；适合中低收入家庭小户型、经济合用房则有所增长。
今年1—7月，经济合用房竣工面积70.45万平方米，同比增长28.1%。
数据表白开发商对房屋供应构造进行了调节，加大了90平方米如下和经济合用房建设。
本项目建筑内容重要以40平方米左右青年单身住宅为主，并辅以少量社区配套商业作为项目功能需求，而纯粹针对青年小户型公寓社区，在重庆尚属首案。
因而，本项目符合重庆房市趋势。
1、重庆市青年单身住宅市场供需调查
重庆市青年单身住宅消费呈现整体稳步上升态势。
尽管受宏观调控影响，房市交易状况日益理性化，且青年单身住宅价格比大户型价格高出10%——20%，但是，青年单身住宅市场需求和供应依然呈现出稳步上升态势。
（1）、供应方面
前七个月供应呈现不断上升趋势。
项目名称
供应量（平方米）
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
海德盛世
金香林
木鱼石
水木年华
（2）、需求方面
前七个月需求呈现不断上升趋势。
项目名称
需求量（平方米）
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
海德盛世
金香林
木鱼石
水木年华
2、重庆市青年单身住宅价格调查
项目名称
面积（平方米）
单价（元/平方米）
阐明
海德盛世
50——70
3400
7月9日开盘/按建面
85——100
3060
70——80
3200
金香林（三期）
60——70
4400——4500
7月9日开盘/套内均价
木鱼石
70
3850
总面均价
水木年华
小户型
3840
总面均价
大户型
3180
青年单身住宅成交价格要高于重庆市平均楼价，达20%左右，并且所占成交比例在不断上升，成交价格也提高明显。
三、市场预测
1、重庆市青年单身住宅需求趋势
依照重庆市国民经济和社会发展关于筹划，三千多万人口重庆市作为西部大开发龙头重镇，正在高速发展。
虽然当前住宅市场日趋回归理性，但小户型住宅潜在需求量难以预计。
将来5年，重庆市小户型住宅市场消费需求呈现如下特点：
（1）、随着第三产业比例迅速增长，重庆市就业人口及人均收入将不断增长，为小户型住宅市场提供坚实需求基本。
（2）、市政基本设施及生活配套不断完善，将极大带动市场。
如开工建设重大建设项目轻轨交通3号线等，这些工程可直接改进周边区域环境，带动区域住宅市场发展。
（3）、将来5年，重庆将有较发达地区向高发达地区转变，居民生活由小康型向富裕型转变，依照国际上许多国家住宅需求规律，这将是住宅需求最旺盛时期。
（4）、近年来，重庆市经济健康高速发展，就业机会不断增长，对外省市先进人才具备很大吸引力，越来越多非渝籍人士打算在渝安家落户长期发展，这些人群对重庆商品房市场将会起到巨大推动作用。
（5）、市郊都市化。
依照重庆总体规划规定，重庆都市化率不断加快。
近年来，随着农民收入提高和郊县都市化进程加快，农民购买商品房比例逐年上升。
（6）、八十年代出生人群正进入适婚年龄，这某些人群普遍受教诲限度较高，有一定消费能力，对商品住宅特别是酒店式单身公寓存在明显有效需求。
（7）据调查，在过去两年里，购房主力已逐渐逼近年轻人。
在购房群体中，初次置业者平均年龄已从本来31岁下降到27.5岁。
从市场反映状况来看，中小户型过渡房购买者78%是年轻人。
本项目毗邻两路工业园区、北部经济开发区等科技工业园区，会聚了众多青年精英，她们从事高技术含量工作决定了其高收入。
她们对新生事物和新消费观念接受意识非常强烈，提前买房，拥有一片属于自己天地比什么都重要。
而科技工业园区对年轻人吸引力又在不断加强，一批又一批刚走出校园精英人才不断补充新鲜血液，买房不愁后来易手，或者转卖，或者出租，都能迅速实现。
而敢于把明天钱拿来今天享用，又是这一代年轻人最典型消费特点。
况且，拥有知识和才华她们在将来收入预期非常可观，置业对于她们来说并非遥不可及。
因而她们大多选取放弃老一代“先有足够存款才考虑置业”落后，崇尚“边还贷款边享有”生活方式。
调查表白，年轻白领购房时大多数倾向买交通便利、距离市中心近房子。
既然本项目开发了适合她们楼盘，她们又何必舍近求远呢？
市场调查表白，两路工业园区、北部经济开发区等科技工业园区年轻群体中，拥有大专以上文化占85.4%以上，70%家庭月收入在3000元以上，拥有一定经济实力和消费能力。
她们中有80%左右在将来一到两年内有置业打算，是本项目户型相对较小、进场门槛及总价相对较低目的客户群和潜在客户群。
2、重庆市住宅投资和供应预测
以来，重庆房地产市场在有效需求拉动下逐渐回暖，正在进入相对平稳发展期。
一、竞争力分析
1、区域概况
渝北区位于重庆市区北部，作为临港城区，渝北区是重庆地理面积最大、近年发展最为迅速一种区，商务文化和休闲文化较为发达，房地产业异军突起，全区综合经济实力强劲。
2、项目优势
（1）、区位优势
本项目地处重庆江北国际机场临港区域，距机场只有5公里，比邻在建轻轨3号线桐岩站，本项目具备强大区位优势。
（2）、规模优势
本项目占地面积8439.5平方米，在地块内将建设33755平方米住宅、配套商业面积2747平方米、地下室面积（涉及地下停车库）9017平方米。
本项目集青年居住、配套商业为一体完善功能，形成个性特色鲜明大型青年人文社区，必将体现极大规模优势。
3、个案调查
本项目周边住宅市场价格如下：
项目名称
面积（平方米）
单价（元/平方米）
阐明
海德盛世
50——70
3400
7月9日开盘/按建面
85——100
3060
70——80
3200
金香林（三期）
60——70
4400——4500
7月9日开盘/套内均价
木鱼石
70
3850
总面均价
水木年华
小户型
3840
总面均价
大户型
3180
4、项目定位
（1）、业态定位
住宅业态定位：
本项目建设重要觉得本地和外来单身青年提供中高档住宅为主，在实质和形象上达到中高档品位规定，并与地区发展相结合，发展成个性特色鲜明、以居住为主高档次建筑社区。
配套商业定位：
为了让社区形成兼具居住和商业配套功能综合性社区，项目重要建设内容除住宅外，还辅以配套商业设施作为整个社区使用功能补充。
因而，本项目配套商业重要业态可设立为：
大型超市、餐饮服务等。
（2）、价格定位
依照本项目所处位置和周边市场调查，并分析了经营对象对产品总价承受能力，本项目住宅价格在3800元左右/平方米，配套商业用房出租价格为1.5元/平方米/天，车位出售价格为5万元/车位。
（3）、客户群分析
住宅客户群：
本项目属渝北区环保改造地块，项目建设出发点就是为重庆青年提供优质中高档小户型住宅，加快区域经济发展。
因而，项目建设完毕后住宅某些重要客户群如下：
A、市区职业青年（轻轨3号线沿线）；
B、专县进主城区工作青年人士；
C、重庆江北机场青年职工；
D、奉职于重庆娱乐场合青年女性；
E、准婚青年；
D、购房投资者
E、其她（如：
SOHO族）等；
配套商业用房客户群：
本案商铺属社区商铺，其客户群可分为：
A、大型商业品牌公司设立网点；
B、社区内有置业需求居民；
C、区内外工商个体户；
D、区内外物业投资者。
四、本项目市场调查综述
1、本项目建设加快了地区环保改造步伐，对繁华地区经济，优化房产市场构造，提高都市青年居住水平具备极大正面效益。
2、本项目周边交通便利，配套设施齐全，除住宅为重要建设内容外还辅以配套商业，集多元化功能为一体社区，必将吸引大量青年来此安家。
综上所述，在该地块建设以40平方米左右青年单身住宅为主，辅以配套商业综合型社区是可行。
第三章建设内容
一、建设地点概述
1、地块位置
拟建项目基地位置：
渝北区兴科大道路9号
地块四至范畴：
宝桐紫花园以东、海德盛世以南、宝桐路以西、
兴科大道以北。
建设用地面积为：
8439.5平方米。
地块位置示意图详见附件。
2、周边环境与设施
本项目位于重庆市渝北区主城区。
该地区是渝北区较为成熟居住区。
其周边有“伴山名都”、“海德盛世”、“金香林”、“木鱼石”、“水木年华”等已建和在建住宅社区。
拟建项目500米范畴内尚有饭店、便利店、银行、邮局等服务性公建。
项目所在区域交通十分便利，区域500米范畴内尚有801、610、609、612、621、622、616、684及轨道交通3号线等多条公交线路。
二、重要设计根据
1、重庆市发展筹划委员会《关于建设“青春驿站酒店式公寓”商品住宅建设项目建议书批复》{渝计城[]号
2、重庆市渝北区计委《关于建设“青春驿站酒店式公寓”商品住宅建设项目建议书批复》{渝北计城[]第号
3、重庆市房屋土地资源管理局《重庆市房地产权证》（渝房地渝北字[]第）
4、重庆市渝北区规土局《关于建设“青春驿站酒店式公寓”商品住宅建设项目选址意见书告知》{渝北规土[]第号
5、重庆市住宅设计原则
6、高层民用建筑设计防火规范
7、日本建筑物耐研究所参加防震设计
8、其她有关设计规范
三、基地现状简介
本项目位于渝北区高档住宅集聚区域，地处兴科大道和宝桐路。
原是一家钢构厂，规划地块总面积约为8439.5平方米，呈不规则四边形。
地块距重庆江北国际机场5公里，距轻轨3号线桐岩站50米。
本项目选址，经渝北区规划核定，建筑高度不大于海拔503米。
四、总体布局
在基地北侧和南侧偏东各建一幢高层住宅，在两幢住宅之间形成一种较大集中绿化景观。
整个总体规划在满足规范前提条件下，合理布局，疏密有致，将景观和建筑较好融合于一体。
五、单体设计
本项目建设单体重要分为高层住宅及底层配套商业。
（1）、高层住宅及底层配套商业
本项目两幢大楼2层以上均为住宅空间，其原则层面积为735.25平方米。
楼层共2—21层。
高层住宅房型布局简洁紧凑，强调采光性和通风性，两幢大楼入口均设大堂，以提高住宅品质。
两幢大楼除大堂及二层以上均为住宅外，底层还设有配套商铺及辅助用房。
（2）、本项目抗震设计特邀日本建筑物耐震研究所参加，为当前重庆防震抗震性最佳住宅。
本项目建设，不但将提高区域人文档次，还将丰富都市空间轮廓；建筑立面风格简洁大方，细节体现丰富，材质将充分体现绿色环保理念，并与周边环境相和谐。
六、弱电设计
1、通信系统
在物业管理用房内设立电信总机房，互换机及网络设于电信总机房内，在每层弱电井内设立一分线箱及网络配线架，电信线引至市电话局网。
电话中继线涉及直达外线，数据外线约800对。
住宅拟在每户设立1对线入户至住户信息箱，并设立各种双孔电信接线盒，位于主卧室或客厅。
商业用房某些依照详细状况设立若干电话接线盒。
2、有线电视系统
有线电视信号，配备在重庆地区属高档数字高清音视频线路，由物业管理用房电视总机房引来，以电缆埋地引入电视机房。
电视电缆通过度派后引至住户信息箱，住宅每户设立终端1个。
3、楼宇对讲及防盗报警系统
可视对讲机设在住宅进口处大门旁，每户设立可视对讲分机，电梯轿箱及住户与门卫值班人员之间进行双向通话。
在住宅楼顶层设立防盗报警控制器，阳台、窗户等部位设立入侵探测器，报警信号接至安保中心值班室。
4、火灾报警及消防联动控制系统
本工程地下1—2层设火灾报警及消防联动控制系统，消防中心设于车库消防安保中心。
发生火灾时，由感烟或感温探测器及手动报警按纽，向中心发出信号，经确认后启动消防设施进行灭火。
七、暖通设计
1、室外空气设计参数
空调：
夏季干球温度34°C湿球温度28.2°C
冬季干球温度－4°C相对湿度75%
通风：
夏季干球湿度32°C
冬季干球湿度3°C
主导风向和风速：
夏季ESESE3.2M/S
冬季NWMNM3.1M/S
2、通风系统
（1）、地下停车库设机械诱导风排风系统，换气次数为6次/时，运用车道口部自然补风。
（2）、地下层设备用房设机械送排风系统。
八、房型配比
依照项目主力客户需求，在本项目设计时，结合本项目特定销售对象，住宅房型控制在规定范畴内。
住房房型面积配比
表3—1单位：
平方米
房型
一室户
一室一厅
面积
38.14
65.91
配比
65%
35%
本项目上述房型配比是依照市场需求拟定，对于最后批准房型配比还需要征询有关规划管理部门，在满足客户需求同步，服从国家有关政策。
九、重要技术经济指标
本项目重要建筑技术指标如下：
基地面积：
8439.5平方米
总建筑面积：
33755平方米（含地下建筑面积9017平方米）
住宅建筑面积：
30878平方米
配套商业面积：
2747
集中地下车库：
9017
容积率：
3.99%
建筑密度：
33.8%
绿化率：
32.5%
停车位：
216个
第四章环保、节能与绿化
一、环保
1、设计中环保
（1）、水泵、风机、空调等机械设备应选取低噪声设备，并合理布局，各噪声源（涉及诸排气口）采用风口消声、隔声、减振、隔振等办法，使噪声达到二类功能区原则。
（2）、商业用房如设餐饮，规定餐饮某些位置独立于居民住宅楼。
（3）、地下车库排气口和出入口设计应符合停车库设计规定，废气采用机械通风在高于地面2.5米以上排放，排放口与敏感目的距离不不大于8米。
（4）、设变电站规定合理布局，与附近敏感目的间距主变应不不大于12米，副变应不不大于8米，保证周边环境中工频电、磁场强度满足《电磁辐射防护规定》。
（5）、安装和使用空调设备应严格执行《重庆市空调设备安装使用管理规定》。
2、施工中环保
（1）现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，故建材堆放及砂浆拌和应定点、定位，并采用防尘办法，设立挡风板。
施工期间尽量选用烟气量较少内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与道路路面接触而引起扬尘污染，同步车辆应限速行驶。
（2）、施工中做到无高噪声及爆炸声，避免在夜深人静时打桩，吊装设备噪声应满足环保规定。
（3）、地块周边树立高于3米简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少机械噪声影响。
（4）、环保办法与施工进度做到“三同步”。
（5）施工中不产生超原则空气污染。
（6）、建筑垃圾及时清理，做到文明施工。
3、使用中环保
（1）、排污系统遵循雨污分流原则，地下车库冲洗废水经隔油沉砂解决、餐饮废水经隔油解决后与生活污水一起排入市政合流污水管网。
（2）、设备由专人管理，加强保养与维修，保证其良好运营状态和效率。
（3）、厨房油烟废气采用油烟净化解决。
（4）、进出社区车辆限制行驶路线及速度，禁鸣喇叭。
（5）、各类固体废物分类收集、妥善解决。
（6）、商业餐饮油烟气经净化解决后由专用管道引至屋顶高空排放，油烟排放口设立应符合《餐饮行业环保设计规程》。
本项目已于200年月通过了重庆市渝北区环保局《关于青春驿站单身公寓项目环境影响报告表审批意见》（渝北环保管审[]号审核。
二、节能
本项目中，凡涉及公用部位设备，如照明电器、电机设备均优先考虑采用节能设备。
从围护构造入手，积极引入和使用中空玻璃节能门窗，构成有效节能技术体系，提高住宅性能和居住舒服度。
中空玻璃具备高透光性、低辐射特点和隔热、保温、节能、隔音、阻燃、防潮等多重效果中空玻璃使用，将有效提高建筑体隔热性和保温性，夏天可阻挡热气入内，冬天则防止暖气外泄从而起到高效节能作用。
这样既可以减少建设过程中开发成本，又能减少此后物业管理中使用成本，大大达到增效节能效果。
三、绿化
本项目总体布局中已充分考虑绿化布置，社区绿化率达32.5%。
在绿化环境设计和实行中要严格遵循重庆市住宅发展局关于《重庆市新建住宅环境绿化建设导则》中关于规定，尽量为居住在该社区居民提供一种良好宜居环境。
第五章市政配套与动拆迁
一、市政配套
1、给排水
水源：
本工程给水水源由市政管网就近引入，供基地生活及消防用水。
（1）、生活给水系统
浇洒绿化采用市政管网直接供水。
高层住宅和底层商铺分别采用市政给水管网→贮水池→生活给水泵加压→生活用屋顶水箱→用水点，分区供水，控制给水压力不大于350兆帕。
社区地下车库内设水泵房（内含生活贮水池及生活给水泵和消防给水泵）。
每户用水均按水表计量。
（2）、消防给水系统
由基地旁市政道路上市政给水管网分别引入2根DN200给水管，在基地内形成环网，在消火栓水泵接合器附近设立地上式消火栓，同步按间距不大于120米布置室外地上式消火栓。
地下车库设自动喷淋系统，由基地内消防环管、喷淋管、18T消防水箱、湿式报警阀、水流批示器、喷淋水泵结合器及消防环管构成。
（3）、用水量
生活用水
生活用水量估算
表5—1单位：
L/人.d、L/m2.d、m2、m3/d、m3/h、人、h
项目名称
用水
原则
数量
最高日用水量
最高时用水量
用水时间
备注
住宅
100
708
65
70
24
绿化浇水
0.5
28
7
1
未预见
水量
10
8
小计
消防用水量：
室外消火栓系统20L/S，室内消火栓系统10L/S，火灾延续时间2小时。
（4）、排水系统
采用雨污分流制系统，生活污水收集后排入市政污水管网；
屋面雨水及地面雨水均通过区域雨水管道收集后排入市政雨水管网。
生活污水量为201.6T/d（按生活用水量90%计）。
供水征询意见详见附件。
2、供电
本工程用电装机容量约1600KW，在基地内设立1000千瓦电业箱式变电站1座和600KV专用线，采用电缆埋地方式供电，住宅及公建某些设表计量，供电电源220V/380V。
住宅及公建配电采用树干式供电形式，二级负荷由来自不同变压器两端低压母线供电。
高层住户及公建采用低供低量计量方式，用电由设于每层强电井内顾客电度表计量，一户一表，高层公用部位用电由计量配电间低压配电屏内电度表计量。
供电征询意见详见附件。
3、燃气（天然气）
从宝桐路既有DN300毫米中压管接出支管供气。
基地内设燃气箱式调压器一座，经市政管网引入基地供气，每户配备单眼灶一具、燃气热水器一具、4立方米/小时天然气表一具。
社区天然气总用气量150立方米/小时。
燃气征询意见详见附件。
4、电信
由市电信部门引线进入社
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