星级酒店集群建设项目可行性商业计划书初稿.docx

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星级酒店集群建设项目可行性商业计划书初稿

星级酒店集群建设项目可行性商业计划书（初稿）

　　　　　　　　星级酒店集群建设项目可行性　　商业计划书　　【前言】星级酒店集群建设项目作为乔安公司旗下又一集团产业序列，扎根于总公司各战略片区，综合打造时尚前沿的星级酒店品牌。

囊括高档豪华、商务会展、度假休闲、旅游观光的多元化酒店类型，坚持总量控制、优化布局的原则，从调整产业结构、深化行业改革、提高发展质量着眼，构织星级酒店为主体，特色酒店为补充的规模适度、档次组配合理并与国际接轨的现代酒店体系。

强力拓展乔安精神，叠创凝炼企业文化，为总公司的蓬勃发展增添全新动力。

　　　　第一章项目总体规划　　　　作为分布于各战略片区的综合性酒店项目，在开发理念、功能价值、生活体现、系统运作、资源整合等方面都应体现独有的特色。

应充分考虑区域性商贸业态，互动性、融合性、互补性相结合的市场、住宅、写字楼、五星酒店汇聚的普通市民、中产阶级、白领新贵、过往客商形成强大消费能力的客流，为繁华商业带来滚滚商机。

从目前情况来看，五星级酒店的建设必将成为片区新地标。

各商业形态之间更　　1　　　　能形成互为补充、互助互利的强大力量整合，两两相“旺”的强势联盟使片区酒店拥有不可超越的整体优势。

　　各片区酒店将根据各城区的整体规划，高起点、高标准建设，以商业文化为核心，突出独有特色，建设成一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、会展为一体的现代化、多功能、园林式综合商业体。

迅速聚集人流、物流、资金流、信息流，有力拉动周边房地产业、旅游业、交通运输业、商品加工业快速发展，培育税源，扩大就业，加快城区城市化建设进程，为地区经济作出贡献。

　　在目前地产行业产品同质化现象非常严重、市场需求矛盾尚未理顺的情况下，各片区酒店将以自己鲜明的开发主题、独特的经营理念、优势的产品组合、差异化的业态构成，成为各地区酒店行业的个中翘楚。

　　星级酒店规划　　位于各片区的星级酒店暂定主楼高28层，每一单位建筑面积33600平方米，投资总额预计亿元。

其中:

建筑、设施设备成本预计15120万元，装修投资11760万元。

　　1F为酒店大堂，面积1200平方米，拟建有前台、酒吧、精品店、商务中心等设施，具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。

　　2F－3F为桑拿、按摩、美容美发中心等。

4F为KTV房。

　　5F为健身中心、乒乓球室、台球室、棋牌室、图书馆、游戏机房等。

　　2　　　　6F-7F为为会议中心、多功能厅等。

会议室和多功能厅的声讯设施拟采用最先进的音响系统，会议室在装修风格上，拟强调文化底蕴，体现企业丰富的个性内涵。

　　8F-25F为客房。

计有总统套房、豪华商务套房、豪华标准房380间。

18、19楼为行政楼层。

客房具有面积大，空间视野宽的特点，房间采用高档材料装饰，配备高档、精致家具，突出酒店的商务特点，装饰装潢强调统一中显个性。

　　26F-27F为中餐厅、西餐厅、宴会厅等，面积2400平方米，30间包厢，80张散台。

餐厅强调品牌经营，经营高档海鲜和各种菜系。

　　28F为观景自助餐厅。

　　酒店附设有花园、园林景观、大型停车场、标准游泳池、网球场、射击、射箭场等。

　　　　第二章竞争形势研究　　　　项目SWOT分析1.产业优势。

　　一是具有新建酒店的优势。

酒店企业的生命期与其他行业有显著的不同，酒店企业通常经历三个阶段：

起步期、中期以及衰退期，并且生命期都较短，根据国外的经验表明，一家酒店的平均生命期为40年，通常只有少数企业于不断创新的缘故使得企业生命期延长到80到90年。

酒店的入住率和收益在起初的3到5年之间，也就是起步期阶段基本　　3　　　　上增长都非常迅速，并且在开业后8到15年之间收益都会维持相当高的水平，之后创利能力逐渐下降。

“上海大酒店”于2008年建成，作为新建成酒店，其装修、设施、设备更能够符合客人的需要，相对于建成时间较长的同档次酒店能够取得更好的收益。

　　二是具有显著的首位效应优势。

各片区酒店项目作为当地的高规格星级酒店，将成为城市的标志性建筑和形象代表。

是政府部门的外事活动、接待上层领导、各种会议、举办对外宣传活动的第一选择；是当地大中型企业招待国内外客户，展示企业实力的最好选择；是当地高层次消费群体享受生活、品味人生、炫耀身份的最佳场所。

　　三是具有政府政策和规划支持优势。

依托各片区大开发为本项目开发的大背景,便于高标准、高起点、高品质、系统化的建设，加之各片区政府政策的倾斜，发展潜力巨大；各片区酒店项目占地面积大，具有规模优势和规模效应；项目在各片区规划中处于核心地位，立足于未来的新城市坐标、新商业中心，有很大的号召力；　　四是具有地理位置和配套设施优势。

酒店位于各片区的核心区域，区位优势较好，有一定的升值潜力，加上前期市场启动极佳的效果，必将获得高认知度和价值认可；辅以周边高尚住宅区的加紧建设，形成较高的整体物业水平，较高的消费客层，高消费群体终将进入。

　　2.劣势。

　　一是酒店品牌知名度欠缺。

作为新开业的酒店，是当地　　4　　　　酒店市场的新进入者，尚缺少品牌知名度，建立品牌将要经过一定的时间，投入一定的资金。

　　二是酒店星级尚未评定。

酒店尚未开业，酒店星级也未评定，在酒店星级评定前，作为未定级酒店在一定程度上会影响酒店客源和酒店房间价格。

　　3.机会。

　　一是各地区旅游业的蓬勃发展。

随着我国国民经济的发展和居民收入的提高，我国的旅游业一直保持着较高的增长速度，选择的各建设片区作为观光旅游地区，旅游产业也将取得较高的发展速度。

　　二是我国酒店业进入新的一轮景气周期。

于酒店业自身的特点，酒店行业存在明显的景气周期，从我国酒店行业的利润、入住率、酒店房价等指标分析，我国酒店自2010年应当已经开始新的一轮景气周期，目前正处于入住率、房价平稳增长时期，正是进入酒店业的良好时机。

　　4.威胁。

　　一是酒店业激烈的市场竞争。

酒店业是一个市场化程度很高的行业，始终存在激烈的市场竞争。

如出现阶段性、区域性酒店供给过剩，则竞争程度将更为激烈，国内外酒店巨头计划通过经济型酒店业大举进入各地区酒店市场，会加大酒店业的竞争激烈程度。

同行业的竞争将始终是酒店经营面临的主要威胁，　　二是容易受到突发事件的影响。

酒店业作为旅游业的重要组成部分，容易受到突发事件（如急性传染病，暴力恐怖　　5　　

　　　　　　事件）的影响，出现酒店出租率在突发事件出现的一个阶段性时期内急剧下降的现象。

　　竞争分析结论　　根据项目的优势、劣势、机会、威胁的分析，项目的实施具有难以替代的内部优势和众多的机会，存在的劣势均可以通过企业自身努力和正确的经营策略加以弥补，面临的威胁并不大，应当采取增长型进取战略，尽快实施该酒店项目，使酒店能够在各地区酒店市场繁荣之前正式投入运营。

　　项目目标定位　　根据地区经济和旅游发展状况、区域环境及发展趋势，项目定位于中高档星级标准酒店，设置餐饮和各种娱乐配套设施。

　　酒店客户群主要定位于参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来旅游的人员，即酒店根据客户群体定位于商务、旅游、会议酒店。

　　第三章项目发展规划　　　　总体设想　　对酒店按照五星级标准进行建设、装修并配备相关设施设备，争取在酒店行业旺季开始之前能试营业，以合理的价格、良好的设施、完善的管理、优质的服务建立酒店的竞争优势，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站的合作，　　6　　　　结合酒店自行销售，以公关和市场宣传手段和服务，在2年内成为各片区著名酒店。

　　公司发展战略步骤设想　　1.完成酒店试营业。

　　⑴本阶段目标。

及时选择好条件适宜的合作伙伴，完成酒店的建设、设备购置安装和装修，完成酒店管理人员的选聘工作，对招聘员工进行培训，建立和完善酒店管理体系和质量控制体系，在旅游旺季开始前快速切入市场，迅速拓展市场，取得良好的经济效益。

　　⑵工作重点。

积极寻找合作伙伴或投资方，尽早完成酒店的建设、装修和设备配备工作，招聘适合的销售、管理人才，按照五星级酒店的要求建立管理和服务体系，进行员工培训，完善营运条件，使酒店尽早进入可正常营运状态。

　　2.通过五星级认定，并成为该片区著名酒店。

　　⑴本阶段目标。

通过五星级酒店认定，并在酒店入住率、客户美誉度、经济效益等方面占据各片区领先地位，成为著名酒店之一。

　　⑵工作重点。

加强酒店内部管理、进一步提高服务质量，严格控制成本费用；加强销售队伍建设，探索销售创新手段，努力提高酒店的入住率和单位房间收入。

　　第四章项目市场营销　　　　7　　　　目标市场　　参加各类会议、进行公务、商务活动，国外、港澳台、外省市来河南和许昌旅游的人员。

具体可分为如下层次：

　　1.团队。

省内及省外旅行社组织的团体客人。

　　2.散客。

省内外高档消费的商务、公务散客。

3.公务、商务客人。

　　4.会议会展客人。

政府各职能部门、企事业单位及省内外各大中型企业。

　　产品与服务　　主要提供餐饮、娱乐和住宿服务。

价格定价　　住房定价采用竞争定价法，根据竞争对手的价格策略进行定价。

餐饮娱乐服务价格将参考各片区中高档星级酒店的价格水平采用不同的定价策略。

　　销售渠道1.直接渠道。

　　⑴通过酒店销售部与存在消费意向的单位和个人通过签订消费协议、会员卡等方式自行销售住宿、餐饮、会议服务。

　　⑵通过与省内外旅行社合作，销售团队客人住宿、餐饮服务。

　　⑶通过与省内外会议会展、展览公司合作，销售团队客人会议、餐饮、住宿服务。

　　8　　　　2.间接渠道。

　　通过与网络订房网站，以订房网站作为分销商面向中档商务公务散客销售餐饮住宿服务。

根据艾瑞市场咨询公司《20015年中国网上订房订票研究报告》的研究数据显示，就目前而言，用户订房主要采取电话订房、直接到宾馆订房、网上订房等几种方式。

其中，作为一个传统的预订模式，电话预订以％占居第一位，其次是网上预订占％。

另外有%的用户选择了直接去宾馆订房。

网络订房作为酒店新的销售方式在散客销售中将占据重要的地位。

　　公关宣传策略　　1.新闻媒体。

加强与新闻媒体的合作，除了正常的广告播放和栏目的合作，同时抓住时机策划一些临时性的新闻报告宣传，提高酒店的知名度和美誉度。

　　2.交通工具。

如飞机、巴士上的介绍和宣传。

　　3.人员促销、交易会促销、信函促销，通过旅行社宣传，电子邮件，其他媒体等，吸引客人。

　　4.酒店内部宣传。

客人进店要促成每项消费，就必须把每项服务介绍给他们，需要建立有效的内部宣传网－自走进酒店的大厅开始，通过总体设施灯箱和图片就能了解酒店的基本设施情况，走进电梯，又能进一步看到图文并茂的宣传广告，到了客房，除了一些重点介绍的项目外，还将有图文并茂的服务指南，除了各项设施的介绍图片、计费方法、电视节目、菜谱外，还有酒店的背景资料和名人来访图片及企业文化的内容等，同时还将有酒店位置图、各项交通设施和　　9　　　　旅游景点的介绍、相应的地方风土人情等。

　　初步销售策略　　1.客房业务。

　　⑴旅行社客源。

以客房价格作为杠杆，在旺季追求利润最大化，在淡季追求高的客房出租率，吸收各旅行社团队。

在与本地较大的旅行社建立联系的同时，在省外与广东、北京、上海、江浙各地及国内主要游览地的旅行社合作，力争作为指定酒店，其中省内旅行社作为重点，他们的客源是酒店重要的基本客源。

为保证在与竞争对手价格基本相同的条件下保证较高的开房率，需要做好与各大旅行社计划调度部门及社领导的商务公关活动。

　　⑵会务客源。

与政府各职能部门、省内外商务及会议公司作为主要销售对象。

与各省市机关、企业、事业单位及商务会议公司建立合作关系，同时策划一些企业经济类学术研讨会、培训班会议和事业单位的会议。

　　⑶散客客源。

散客客源市场的开发，是影响酒店经济效益的重要因素，酒店要在有限的客房条件下提高收入，必须适当提高入住客人的散房比例。

在开拓散客市场的目标上，重点是江浙、广东、北京、上海、山东等地。

具体计划采用如下销售方式：

与国内知名商务订房网站合作，以订房网站作为酒店客房销售的代理商，争取采用网上订房方式的外地来的散客；加强与本地企事业单位的联系，争取成为其接待外地客人的定点酒店；针对散客，实行客房、餐饮捆绑销售，客人在酒店入住，可同时在餐饮、娱乐方面享受不同程度的　　10