开设乐哈哈超市项目谋划建议书.docx

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开设乐哈哈超市项目谋划建议书

目　录

第一章总论………………………………………1

第二章项目建设必要性…………………………7

第三章建设条件与建设地址……………………11

第四章工程方案…………………………………17

第五章环境保护…………………………………29

第六章节能………………………………………34

第七章经营管理与劳动定员……………………36

第八章实施计划与工程管理……………………38

第九章投资估算与资金筹措……………………40

第十章经济效益和社会效益分析………………43

附件附图

1、企业法人营业执照

2、规划证明

3、环保影响报告表

4、资金证明

5、建设项目招标方案

6、区域位置图

7、现状图

8、总平面布置图

9、管线图

第一章总论

一、项目名称及承办单位

1、项目名称

乐哈哈超市项目

2、项目建设性质

新建

3、项目建设单位

####百货集团股份有限公司

二、工作依据

1、####百货集团股份有限公司与####工程造价咨询事务所有限公司签订的工程咨询委托书与合同书

2、《中华人民共和国城市规划法》

3、《城市规划编制办法》

4、《城市居住区规划设计规范》

5、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。

6、有关部门提供的证明和资料等

三、研究范围

1、项目建设必要性

2、建设条件与地址

3、规划设计方案

4、物业管理

5、环境保护与节能

6、实施计划与工程管理

7、投资估算与资金筹措

8、经济和社会效益分析

四、工作概况

####工程造价咨询事务所有限公司在接受####百货集团股份有限公司关于建设##乐哈哈超市项目的工程咨询委托后，立即成立了研究小组，小组本着客观、科学和对项目负责的精神，多次进行实地考察，搜集资料，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致地研究、讨论，根据目前##县商业领域及城市分区规划的有关要求，确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了该报告。

五、建设单位概况

####百货集团股份有限公司是以商业经营为主的股份制企业，下设中百配送中心、中百大厦、乐哈哈、中百连锁超市、中百实业发展有限公司、益家园家居建材超市等六家经营单位，现有门店257家，是##省重点商贸流通企业，先后荣获全国青年文明号、全国重合同守信用企业、全国诚信单位、全国商业名牌企业等数十项省部级以上荣誉称号。

06年完成销售61.28亿元，同比增长21.79%，07年1—5月份完成销售30.88亿元，同比增长22.68%，保持了健康快速发展的良好势头。

中百配送中心位于##高新技术产业开发区，总建筑面积5万平方米，其中立体仓库3.1万平方米，集商流、物流、信息流、资金流于一体，主要开展商品代理营销和物流配送业务，设立了青岛分公司、烟台分公司、东营分公司和泰安加盟中百配送中心，现已建立起了覆盖##全省延伸到邻省周边地区的分销配送网络。

年商品配送额16.7亿元。

中百大厦集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐于一体，坚持“以质量求生存，以服务促发展，”形成了“三优”、“四无”的服务特色，设有麦当劳中百餐厅，开设了中百美术馆，诠释了“生活·购物·享受”的消费理念，成为##市最具特色、最受消费者欢迎的现代化大型综合购物中心。

中百大厦积极开展连锁经营,快速发展,除5.7万平方米的##旗舰店外，先后成功开设了2.2万平方米的寿光店、2.5万平方米的泰安店、2.2万平方米的青州店、2.2万平方米的圣荣店4家百货店，并开设了3000平方米的中百家电城天翔店、1.2万平方米的中百家电城胜利店和2家家电专业店，目前拥有5家百货店、2家家电专业店和1家输出管理的温州商城。

乐哈哈创建于1999年12月，是以经营家庭生活日用品为主，集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的大卖场连锁机构。

超市现有门店18家，网点布及##、青岛、烟台及泰安地区，总营业面积19万平方米，经营商品3万余种。

乐哈哈采用国际最先进、最具发展潜力的大卖场业态，以“全面提升家庭生活品质”为企业宗旨，以“顾客满意百分百”为服务理念，以“一站购物，一次购足，实惠便利，品质保证”为经营特色，坚持“以德经商，诚信经营”的指导思想，积极倡导健康快乐的消费文化。

中百连锁超市以“便民、利民、为民”为经营宗旨，以标准超市、便利店为主力业态，加快网点拓展步伐，承担着为城市社区服务和“万村千乡”市场工程职能，现已开设食品超市93家、便利店131家，网点遍布##城区及各县市区，并延伸到了莱州和淄博。

中百实业发展有限公司占地13.3万平方米，主要进行肉类、面食和蔬菜生产加工。

现已开展“品先”牌系列肉制品、“中百”牌净菜、面食的加工，并充分利用1.27公里的铁路专运线、1.5万吨冷库，开展木材下线和冷藏业务，现已成为全省东部地区最大的木材下线及集散地，中百冷库库房年均利用率达到95.36%，成为##库容利用率最高、服务最好、最具品牌效应的效益型冷库。

益家园家居建材超市05年元月9日开业，以“为您营造舒适健康的家”为经营宗旨，是##省面积最大、##市首家自营仓储式建材家居超市，营业面积3.1万平方米，主营建材、家居、家具、五金、电器等16个大类5万多种绿色、环保商品，为顾客提供家装一条龙服务。

六、研究结论

1、建设地址

该项目位于##县城区，北邻昌城宾馆，西沿新昌路，南沿利民街，东接物资局综合大楼。

该地块是##县城市总体规划的商业用地，地势平坦，现状主要为底层砖房与原百货大楼，交通便利，水电、天然气、通讯等基础设施齐全，是开发建设商业的理想地段。

2、建设规模

该项目规划用地面积14521.69m2，净用地面积7488.93m2。

总建筑面积26800m2。

项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的大型购物超市。

3、实施进度计划

该项目建设期计划为8个月，工程拟于2007年8月份开工，预计2008年3月份竣工。

4、投资估算

该项目建设总投资为2998.7万元，其中建筑工程2162.0万元，设备购置及安装费548.9万元，其他费用122.9万元，基本预备费64.9万元，流动资金50.0万元。

项目建设资本金600万元。

5、资金筹措

该项目建设资金由建设单位自筹解决。

6、经济和社会效益分析

该项目的开发建设符合国家产业政策和##县城市发展规划，提高了居民生活水平，繁荣了##县商业市场。

提高和改善了##县的商业环境，为居民提供一处功能齐全、设施完善，购物与休闲齐全的的大型购物超市。

同时可带动##县建材工业和第三产业的发展。

具有良好的经济效益和社会效益。

主要经济技术指标表

序号

项目

单位

指标

1

年均经营收入

万元

973.8

2

年均销售税金及附加

万元

17.8

3

年均增值税

万元

137.5

4

总投资

万元

2998.7

4.1

固定资产投资

万元

2948.7

4.2

流动资金

万元

50

5

年均利润总额

万元

342.0

6

年均所得税

万元

112.9

7

年均税后利润

万元

229.1

8

投资利润率

%

11.4

9

投资利税率

%

16.6

10

所得税后内部收益率

%

8.6

11

投资回收期

年

9.87（含建设期8个月）

第二章项目建设必要性

一、项目提出背景

2000年12月####百货集团股份有限公司在##县开设了乐哈哈超市，随着##县经济的快速发展，人民生活水平的提高，##县的消费品零售市场实现了稳步健康发展。

超市成为居民购物的热点。

今年以来，##县各种超市销售情况均好于往年，他们靠先进的管理，准确的市场定位，优质的服务和舒适的购物环境，赢得了广大消费者的青睐。

一季度，##中百集团##乐哈哈超市消费品零售额实现22636万元，与去年同比增长6.8%。

但乐哈哈##店合同期限接近届满，且现有场地面积、硬件配套等方面已不能满足目前超市进一步提升需求，因此先择在原来##百货大楼位置开设##乐哈哈超市。

二、##县商业市场分析

1、商业业态

目前##的商业业态主要百货店、超级市场、便利店、专卖店、商业步行街等。

属四线开发城市，商业欠发达。

##目前的商业物业主要有：

家乐佳超市、百货大楼、新昌商场、世纪美联、商业步行街、温州商城。

各业态对消费者的吸引比重依次为：

乐哈哈、百货大楼、新昌商场、世纪美联、商业步行街、温州商城。

目前##商业楼盘主要有：

中庭景苑（规划中）、假日广场（建设中）、商业步行街、温州商城、福州商城、昌盛物流中心（建设中）。

商业总建筑面积约：

19万平方米，其中待开发面积约50000平方米。

2、商业消费分析

##县居民收入有所增长，生活水平得到明显改善。

据抽样调查，2005年全市城区居民人均可支配收入7538元，人均消费性支出5639元，其中人均食品支出1947元，人均生活用品、娱乐、文教及服务支出1312元，人均居住支出827元，其他支出634元。

人均居住支出占总支出的10.3%，随着居民收入的增长，生活水平的提高所占比重还会进一步增加。

农民人均收入3643元，人均生活消费支出2275元，农民进城买房也成为可能。

从以上数据可以看出，人民随着收入的增加，生活水平的改善，购买力越来越强。

##GDP增长态势图表：

##商业开发及经营处于起步阶段，且除家乐佳、百货大楼等知名商业外，其他商业知名度不高，加之##购物环境的不理想，形成了##人对##的消费排斥心理（同样价位，同样质量的物品宁愿到##去购买，也不愿在##买），以到##购物为荣的心理。

##消费者异地消费的原因分析如下：

⑴##目前无知名商业购物业态，中低档消费及小宗消费一般在##，而中档及大宗消费一般到##、淄博等地进行消费；

⑵长期无知名度较高的购物消费地形成了只认##等大城市的购物习惯；

⑶大城市的消费选择机会较多也是一个原因。

因此，##的商业消费需要引导，首先是购物环境的改变，其次是知名度的提高。

3、##县零售商业发展分析

⑴目前零售商圈为以新昌路/利民街为商圈中心点的半径为1.5公里商圈。

⑵随着##新昌路、利民街、方山路等城市街区规划，目前新昌路、利民街的经营户向商业步行街、城市假日广场、新昌商场、温州商城分流。

⑶##专业市场及与家和汽车相关的生活配套市场目前除中庭景苑规划5万余平方米的汽摩销售市场外，还未出现其他专业市场。

⑷##居民零售消费场所为：

乐哈哈超市、百货大楼、新昌商场、商业步行街、世纪美联。

三、优劣势分析

凭借前期##店良好的知名度和美誉度及更加成熟的大卖场经营运作模式，更加完善的经营管理模式，更加突出的形象，实惠的价格，便利舒适的购物环境，贴近的服务，使##乐哈哈新店必将成为##商业的新亮点和乐哈哈新的销售增长点。

##划区后，##二店将作为城区店管理也将进一步强##大本营市场的控制能力。

四、门店定位及竞争策略

##新店在位置、硬件等方面均比##店有优势，因此在卖场形象、商品定位、服务素质、营销策划等方面都必须进行全新提升，定位如下：

1、定位：

总结成功的运作经验，经营定位应是大型综合超市。

突出优质低价的特色，突显优雅舒适的店堂形象，让消费者感受轻松、时尚、贴近的购物氛围，继续保持“一站购物、一次购足”的经营理念。

做好文化营销，突出乐哈哈良好的品牌形象，以文化促经营。

2、价位：

继续发挥集团公司品牌效应，即低价、质优的特点，准确把握目标顾客，依托集团公司整体优势和区域差别制订价格策略。

3、服务：

发挥品牌优势，不仅要做到商品全、质量优，环境优，与社区消费情况和居民消费习惯紧密结合，在乐哈哈现有服务宗旨的基础上开创具有社区特色的特色服务。

五、结论

政策优势、区位优势和巨大的市场需求，为该项目开发建设提供了有利的契机和社会环境。

项目建成后，将对##县的经济发展产生巨大的拉动作用。

因此，该项目的开发建设是十分必要的。

第三章建设条件与建设地址

一、建设地区概况

##县位于##半岛内陆，隶属##省##市，东距##城区25公里，西接临朐、青州，南与安丘隔汶河相望，北与寿光接壤，总面积达1100.6平方公里，东西最大横距40.9公里，南北最大纵距48.9公里。

##地理位置优越，交通十分便捷，胶济铁路，济青高速公路从北部通过，309国道横贯东西，省道大沂路贯穿南北，距青岛、济南机场各150公里。

##更是全国著名的“宝石城”。

##县的工业门类比较齐全，现有化工、建材、煤炭、机械、纺织、造纸、酿造、印刷、食品、塑料制品等十几个门类，且已初具规模。

但经济发展水平还不是很平衡，基础较为薄弱产业比重不尽合理，经济总量落后于周边以及其他县市。

截止2005年，目前##县人口为650,534人，其中，农业人口：

478,348人，城镇人口：

172,186人。

全县辖19镇4乡，905个行政村，居住着汉、满、蒙、回、壮、朝鲜族等13个民族。

2006年，##人均GDP为12846元人民币（按现行汇率折算为1650美元）实现生产总值83.5亿元，财政收入7.09亿元，地方财政收入3.92亿元。

二、建设地址

该项目位于##县城区，北邻昌城宾馆，西沿新昌路，南沿利民街，东接物资局综合大楼。

该地块是##县城市总体规划的商业用地，地势平坦，现状主要为底层砖房与原百货大楼，交通便利，水电、天然气、通讯等基础设施齐全，是开发建设商业的理想地段。

附：

区域位置图

三、自然条件

1、地形、地貌

##县位于北纬36°19’-56°46’，东经118°43’-119°10’，境内多丘陵，南高北低，西高东低。

西部、南部平均海拔170米左右，东部、北部平均海拔150米，鄌郚镇车罗顶为全县最高点，海拔381米，朱刘镇北庄、郑王附近最低，海拔30米，全县山丘608平方公里，占总面积的58.85%，主要分布在县境南部，平原410平方公里，占总面积的39.7%，主要分布在县境北部。

涝洼15平方公里，占总面积的1.45%，主要分布在沿河谷地。

2、工程地质

##县地处华北台地中部，鲁中隆断区边缘和沂沭断裂带上。

地质构造比较复杂，有太古代的花岗片麻岩，古生代的石灰岩、沙岩及页岩，新生代的砂岩及粘土岩。

大体可分为三个类型区：

南部太古界、远古界变质岩区，地貌构成侵蚀丘陵区。

中部新生界第三系玄武岩区，地貌成低山区。

北部新生界第四系冲积平原区，地貌成山前平原区。

地震烈度为7度，定为设防区，地耐力为15-30T/M2。

3、地层岩性、地质构造及地震

⑴地层岩性

出露地层为第四系上更新统冲积黄土质粉质黏土、黏土层，厚度大于20m，未揭穿该层；各层岩性分述如下：

①黄土质粉质黏土（弱膨胀土）：

黄、黄褐色，硬塑，局部坚硬状。

土质均匀性差，微含姜石及角砾，厚度8-13m，广布于地表，属II级普通土。

②黏土：

棕黄、灰黄色，硬塑状。

土质均匀性差，局部夹粉质黏土层，含少许角砾。

厚度大于5m，未揭穿该层；属II级普通土。

⑵地质构造及地震

城区范围地表为土层所覆，未见构造痕迹。

根据中华人民共和国《中国地震烈度区划图》（2001年版）资料，地震动峰值加速度为0.15g，该工程所在区域为7度烈度区，该项目抗震建设标准应按国家抗震设计规范要求执行。

4、水文地质条件

境内河流较多，长度在5公里以上的有35条，分为汶河、白浪河、桂河、丹河等5条水系。

汶河干流在最南端，是本县与安丘市的界河，经县界河道段长22.5公里，境内河域面积358.7平方公里，总集水面积718.4平方公里。

白浪河主流境内段长34.0公里，流域面积306.3平方公里。

丹河水系包括丹河干流和注入丹河的大丹河、小丹河、尧沟三条支流，总长836公里，流域面积275.34平方公里。

境内河流除汶河为东西流外，其余均为南北流向，总流域面积1436.84平方公里。

##县水文地质条件复杂，按地下水和地表水的互补关系，可分为平原型和山丘型两大类，基本属山丘型。

按含水岩组可分为松散岩类孔隙水，碎屑岩类孔隙水，碳酸岩类裂隙---岩溶水，岩溶岩类裂隙水，变质岩类裂隙水五类。

以松散岩类孔隙水量最重要。

根据地形、地貌分为四个水文地质区。

北部山前平原区，覆盖层厚30-50米，岩性为玄武岩，属平原型地下水，主要含水层亚砂土累计厚度10-20米，沙层厚度累计2-7米。

南部山前平原区，覆盖层厚5-30米，下伏玄武岩和石灰岩受沟谷切割较明显。

属山丘型地下水，与河水关系密切，枯水时地下水补给河水，主要含水层除山前冲洪亚砂土和细砂层外，还有富水砂层，隐伏灰岩岩溶水受断层阻拦，形成富水区。

低山（高丘）区地下水属山丘型地下水补给地表水。

主要含水岩组为玄武岩裂隙水及石灰岩岩溶水，玄武岩出露面积广，一般降水补给，浅部循环，短途排泄，受五条水系切割补给来源小，储存条件差，除局部山间盆地和河谷外，一般不易成井。

石灰岩有两处出漏，是岩溶水的补给区和地表水的渗漏区，另一处呈南北窄状分布，自上寒武至中奥陶各层都有，岩层倾向北东和北西。

由于四面受阻可见地表积水。

岩溶水补给面积小，出水量不大。

东部丘陵河谷平原区，主要含水岩组为各色花岗片麻岩，变质岩系，裂隙水及河谷冲积层孔隙水，属山丘型地下水。

地下水矿化度范围一般在200-300毫克/升，PH值为7.2-8.1之间，属中性。

绝大部分属重碳酸盐类钙组，总硬度1.92-11毫克当量/升。

5、水文、气象资料：

该项目所在地位于##县城区，属暖温带半湿润季风区，气候温和，四季分明，雨量集中，雨热同期。

气温：

历年平均气温：

12.2℃

历年平均最高气温：

19.2℃

极端最高气温：

40.7℃

历年平均最低气温：

7.7℃

极端最低气温：

-21.4℃

降雨量：

历年平均降雨量：

646~677mm

年最大降雨量：

1215.7mm

年最小降雨量：

372.3mm。

湿度：

历年平均空气湿度：

67.5%

年最大空气湿度：

90%

年最小空气湿度：

55%

风向风力：

夏季主要风向为：

东南风

冬季主要风向为：

北风

历年平均风速：

3.5米/秒

最大风速：

20米/秒

霜冻：

历年平均冰冻期：

52天

历年平均霜期：

79天

最大冻土深度：

500mm

历年平均日照总时数为2792小时。

从水文、气象和地质条件来看，该项目建设地点不会对工程建设造成不良影响。

四、基础设施条件

1、交通

##位于##半岛中部，东距海滨城市青岛150公里，北离渤海80公里。

胶济铁路、济青高速公路、309国道及胶王路、潍九路、昌大路贯穿境内，形成了纵横交错的交通网络，为##经济发展提供了良好条件。

2、给水

该项目用水由##县自来水公司供给，市政供水管道已敷设至项目用地周围，只需接入市政供水管道即可，可保证项目的正常用水。

3、排水

该项目排水采用雨、污分流制，雨水经雨水管道就近排入市政雨水管道，生活污水经化粪池处理后，就近排入市政污水管道，汇集后输送到##县污水处理厂进行处理后达标排放。

4、供电

该项目用电由##县供电公司供给，市政供电线路己敷设至项目用地周围，只需接入10KV市政供电线路即可，电力供应有保障。

5、电讯

##县以程控电话、移动电话、高速宽带为主形成高效迅捷的通讯网络，各类信息能够及时传输交流，可为该项目提供便利的基础条件。

6、消防

##县消防局根据火灾危险性类别和重点单位、工商企业、人口密度、建筑状况以及交通道路、水源等实际情况划分消防区，以“消防结合、以防为主”的原则组织消防。

整个城区消防给水以城市自来水为主，消防设施按防水规范要求设置，沿城市主干道每隔120米设一消火栓，次干道每隔150米设置一消火栓，以确保火情发生时能及时灭火，降低损失。

该项目的消防应按《建筑设计防火规范》和《建筑灭火器配置设计规范》设计、配置。

第四章工程方案

一、建设规模

该项目规划用地面积14521.69m2，净用地面积7488.93m2。

总建筑面积26800m2。

项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的大型购物超市。

二、方案设计

1、规划依据

⑴《中华人民共和国城市规划法》

⑵《中华人民共和国建筑法》

⑶《中华人民共和国城市规划编制办法实施细则》

⑷中华人民共和国现行的有关法律、法规、技术规定

⑸甲方提供的规划设计条件和设计要求。

2、功能定位

##县是##东部面向21世纪的现代化城市，此次规划的潍百集团##乐哈哈定位为面向21世纪，为广大市民提供一个环境优美、功能齐全，购物与休闲相结合的现代化服务区。

3、规划原则

创造良好的购物环境和休闲环境一直是设计者不断追求的目标，潍百集团##乐哈哈作为##县中心地段最繁华的商业区，为设计提出了明确的目标定位和理念。

规划设计及建筑单体设计应具有超前性、先导性和示范性，高起点、高标准、高水平，强调自己的个性化、独创性。

⑴人本原则

贯彻以人为本的思想，以建设休闲、购物环境为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、具有自身特色的购物区。

注重安全，合理分配和使用各项资源，把提高购物环境作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。

以满足县内居民消费者需求。

⑵市场原则

规划以满足开发建设的客观规律为宗旨，加强规划的弹性与灵活性，使规划设计便于开发商经营，形成良性循环、滚动发展的机制。

规划设计及建筑单体设计具有可操作性和可变性，适应市场变化。

将可持续发展的指导思想贯彻于规划设计、建筑设计与管理中，做到经济效益与社会效益的统一。

4、规划布局

⑴平面布局

该项目为原##百货大楼旧城改造项目，项目共五层，建筑面积约计26800平方米。

其中地下一层停车场，地上四层为购物超市。

地下一层及地上一、二、三层，每层面积约6000平方米，第四层面积2800平方米。

⑵立面风格

立面挺拔秀丽，使建筑协调整体，且富有韵律感，一层为蓝色玻璃门，二三层为浅米黄色的面砖，四层为蓝色的玻璃幕墙，轻盈、通透、挺拔、秀丽、绿色是设计追求的理念。

5、公用设施

变电所、换热站等公用设施均设在地下一层。

6、道路交通

⑴入口：

超市主入口位于利民街与新昌路交口处，面向利民街和新昌路均设次出入口。

⑵停车位：

为节省空间，方便购物者停车，该项目采用地下停车的停车方式。

三、结构说明

1、设计依据

⑴《建筑结构荷载规范》GB50009-2001

⑵《混凝土结构设计规范》GB50010-2002

⑶《建筑地基基础设计规范》GB5007-2002

⑷《建筑抗震设计规范》GB50011-2001

2、该工程由多层商业楼组成。

3、该工程建筑结构安全等级为二级，结构设计使用年限为50年。

4、该工程中建筑物的耐火等级为二级。

5、该地区地震基本烈度为7度，抗震设防烈度按照7.5度进行设计。

6、基本风压：

0.45kPa基本雪压：

0.45kPa

7、主要楼面活荷载标准值：

走廊、楼梯：

2.0kPa厕所：

2.0kPa

住宅：

2.0kPa疏散楼梯：

3.5kPa

阳台：

2.5kPa车库：

2.5kPa

上人屋面：

2.0kPa不上人屋面：

0.5kPa

设备用房根据不同功能分别取值，人防荷载按有关规范取值。

四、基础配套设施综合规划

管线敷设交叉时应遵循以下原则：

⑴压力流管让重力流管；

⑵小管径让大管径；

⑶给水管尽量在污水管上面；

⑷易弯的让不易弯的；

⑸临时性的让永久性的；

⑹工程量小的让工程量大的。

各种管线间距应满足规范要求。

（一）电力工程规划

1、设计依据

⑴《低压配电设计规范》

⑵《10KV变电所设计规范》

⑶《建筑设计防火规范》

⑷《民用建筑电气设计规范》

⑸《火灾自动报警系统设计规范》

⑹《建筑防雷设计规范》

2、负荷估算

用电负荷按以下原则估算，商业用