重庆北部新区人和组团011 01地块分析报告完整.docx
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重庆北部新区人和组团01101地块分析报告完整
重庆北部新区人和组团011/01R2G3地块分析报告
一、重庆主要专业市场列表：
市场分类
典型市场
地点
主要经营产品
规模
经营状况
备注
装饰建材类
龙溪装饰建材市场
渝北区龙溪镇
建材、灯饰、石材类
由A、B、C三个区装饰城为核心，加上大庆村附近的齐齐灯饰市场及两大石材市场组成，经营面积大于100万方
好
重庆最大的装饰建材市场之一
马家岩装饰建材市场
沙坪坝联芳—马家岩—天星桥区域
建材、家具、板材类
由得意家具市场、光能板材市场、临江装饰市场、大川装饰市场等组成，经营面积大于150万方，是目前重庆最大的建材装饰市场
好
重庆最大的装饰建材市场，经营种类最齐全
得意装饰城
渝中区较场口
灯饰、木地板、厨具类
早期装饰城，主要经营灯饰、木地板，目前重庆的外地装饰建材厂商的集中地，也是装饰公司集中地，经营面积约5万方左右
好
重庆早期装饰城，商业已经能做到7层以上
铠恩国际家居名都
南坪八公里渝南大道
家具、饰品、建材类
35余万平方米的家居建材综合市场，并计划筹建家具工业园（1万亩）
入场约商户1050余户，已经成为渝南地区最大的建材家具集中地
管理模式先进，宣传力度最大的市场
八益建材装饰市场
高新区石新路
陶瓷类建材
经营面积约10万方
经营状况良好
整个市场较零散，整体形象欠佳
西部建材城
重庆北部新区
建材、石材类
号称重庆目前最大的单个项目建材市场。
经营面积达85万平方米
一般
刚开业的新市场、市场布局现代，但离主城较远，人气有限
红星美凯龙
新南路
在北环的出口
成品家居馆
号称重庆首席家居顾问,经营链条丰富
刚开张
待观察
数码电器类
石桥铺电脑市场
高新区石桥铺
电脑产品、数码产品
主要由赛博（A、B馆）、泰兴、赛格四大市场组成，即将加入成都佰腾
重庆最大的电脑、数码产品市场、经营面积约20万方、经营状况好
但近年来，各商圈内的电脑、数码广场的兴起，对此市场有较大冲击
重庆通讯器材一条街
高新区渝洲路到渝中区大坪
手机
利用街边临街门面经营
属于重庆最大的二手手机及水货手机市场，经营状况好
但随着如国美、苏宁等专业市场的冲击，行货新机市场在此已经严重受到冲击
新华路电器批发市场
渝中区新华路
家电、音像制品、电器类
主要以雅兰、欧鹏、长城三大市场为核心，加之大量临街门面组成
经营面积大于10万方，经营状况好
主要是面向区县进行批发
机电市场类
陈家坪机电市场
高新区陈家坪
机电类产品
主要由四个大型商业设施组成，都称陈家坪机电市场
总经营规模大于30万方，经营状况好
是重庆最早的机电产品集中处，但由于处于主干道，交通是整个市场的瓶颈。
金科九龙机电城
九龙坡区九龙开发园
机电类产品
主要利用金科绿韵康城商业部所做的专业市场
经营状况一般，经营面积3万方左右
新兴机电市场、是陈家坪机电市场的有利竞争者
汽摩配件类
巴山汽配市场
高新区石新路巴山
汽车、汽配产品
主要依托中汽西南，周边聚集大量市场
重庆目前最大的汽车配件市场，经营规模大于10万方、经营状况良好
最早的汽配市场，在行业中知名度最高
蛾岭汽车一条街
渝中区长江路鹅岭
汽车产品
主要是整车交易地，由临街门面组成
经营状况良好
早期的汽车一条街，目前主要功能是汽车展示窗口
南坪旧车交易市场
南岸区南坪南路
二手车交易
主要是二手汽车、摩托车交易场所
经营状况良好
由于整个市场鱼目混珠，口碑较差
重庆汽博中心
重庆北部新区金渝大道99号
包括名车广场、二手车交易市场、汽车检测站、汽车电影院、客户服务中心及部分4S店
总占地793亩。
2005年初建成开业，属于重庆目前最大的汽车交易市场
经营状况良好
离主城较远，人汽一般
朝天门码头批发市场（汇龙商城）
浙渝眼镜批发市场
渝中区朝天门朝东路
眼睛及其设备、配件
1000平方米左右
较差，很多摊位已经空置
是目前重庆唯一一个专业眼镜批发市场
小商品文化用品批发市场
渝中区朝天门朝东路
糖果产品
1000平方米左右
经营较好
主要经营糖果，其余文化用品，已经无经营
朝天门综合批发市场
大正商场
渝中区朝天门陕西路
服装
20000平方米左右
经营较好
整个市场年营业额达100亿元，属于全国十大综合性批发市场之一。
从1988年开始，朝天门批发市场，利用原有仓库改建为市场，1991年市场正式开业。
市场的建成面积达37万平方米，市场内设26个交易区，万余经营户，15,000多个摊位，其中数千家经营者是来自内地其它省市的商家，是长江上游最大的日用工业品批发市场。
大生商场
渝中区朝天门陕西路
服装
20000平方米左右
经营较好
协信商场
渝中区朝天门陕西路
服装
20000平方米左右
经营较好
港渝·男人广场
渝中区朝天门陕西路
男装
10000平方米左右
经营较好
金海洋小商品市场
渝中区朝天门陕西路
小商品
20000平方米左右
经营较好
两江服饰鞋业广场
渝中区朝天门新华陕西路
服装
10000平方米左右
刚开业，经营一般，3楼以上，空置摊位较多
圣名国际时装城
渝中区朝天门新华路
女装
20000平方米左右
经营较好
恒滨商厦
渝中区朝天门陕西路
服装
10000平方米左右
经营较好
海润广场
渝中区朝天门陕西路
小商品
10000平方米左右
经营较好
银星商城
渝中区朝天门陕西路
服装、鞋类
20000平方米左右
经营较好
长德东经29度
渝中区朝天门新华路
家居饰品
5000平方米左右
经营一般
重庆观农贸农产品物流中心
观农贸盘溪粮油批发市场
江北区盘溪石玉大道
粮油产品
10000平方米左右
经营较好
重庆目前最大的农贸批发市场，主要由于观音桥农贸批发市场搬迁至此，与原来的市场合一而成
观农贸盘溪蔬菜批发市场
江北区盘溪石玉大道
蔬菜产品
10000平方米左右
经营较好
观农贸盘溪干果批发市场
江北区盘溪石玉大道
水果产品
10000平方米左右
经营较好
万戈保鲜库暨冷冻产品批发市场
江北区盘溪石玉大道
未开业
10000平方米左右
正在招商
观音桥农产品批发市场
江北区盘溪石玉大道
茶叶、糖酒、调料制品
30000平方米左右
经营较好
重庆茶叶市场
江北区盘溪石玉大道
茶叶、茶具制品
28000平方米左右
经营一般，刚开业的专业性茶叶批发市场
主要利用临街商铺
渝中区南区路
重庆书刊交易市场
渝中区火车站广场
书刊产品
10000平方米左右
经营较好
重庆目前唯一的书刊交易市场
重庆农副产品交易市场
渝中区菜袁路
主要是水果批发市场
10000平方米左右
经营较好
设施简陋，管理松散，但依托菜袁坝火车站这个有利条件
菜袁坝塑料日用品市场
渝中区菜袁路
塑料、不锈钢、五金日化
10000平方米左右
经营较好
南园摩配市场
渝中区南区路
摩托车配件
20000平方米左右
经营较好
最大的摩托配件市场
外滩市场
摩托车配件
5000平方米左右
经营较好
早期的摩托配件市场
世贸采博城
渝中区菜袁路
塑料、日化用品
正在招商
招商不顺
未开业
重庆塑料市场
渝中区菜袁路
塑料制品
10000平方米左右
经营较好
塑料品最集中的市场
花木宠物类
加洲花木宠物市场
渝北区嘉洲路
花木、宠物类产品
临街门面
经营较好
重庆最大的花木交易市场
洋河花木市场
江北区洋河中路
花木产品
临街门面
经营较好
重庆最大的宠物交易市场
石材、钢材市场类
绿云石都
大渡口陈庹路
石材、钢材类产品
20000平方米左右
经营较好
周边道路方便、配套完善，利于此类市场经营
隆兴钢材市场
大渡口陈庹路
钢材产品
30000平方米左右
经营较好
重庆最大的钢材交易市场
医药类市场
南纪门医药品批发市场
渝中区解放西路（南纪门）
医药品及医疗器械
30000平方米左右，主要由二个大型医药品市场组成
经营较好
较早的医药品批发市场
南平医药品批发市场
南岸区城南大道
医药品及医疗器械
由2个主力市场加众多临街门面组成
经营较好
重要依托周边的医药厂，最先是自发形成，目前是重庆最大的医药品及器械批发市场
其他
重庆毛线制品批发市场
渝中区新华路
毛线、毛衣制品
10000平方米加临街门面
经营较好
重庆毛线制品最集中的交易地
重庆水产品交易市场
渝中区解放西路
水产品
20000平方米左右
经营较好
重庆目前最大的专业水产品交易市场
三亚湾水产品批发市场
腭鱼馆附近工业园区
水产品
50000平方米左右
建设中
改变水产品批发格局
重庆银鑫批发市场
江北区观音桥
日杂类产品
10000平方米左右
经营一般
由于观音桥步行街的修建，整个观音桥农贸市场的的搬迁，该市场深受影响
二、重点市场:
朝天门综合批发市场专项调研
1、朝天门市场的演变过程及其发展初探
朝天门地处重庆主城——渝中半岛的东部，南濒长江、北依嘉陵江。
开埠以来，因为水上运输的繁荣，逐渐成为了山城的“大码头”，便捷的货运，对长江中下游、及川东地区产生较强的辐射。
到抗战时期，朝天门一带仓库、货栈云集，一时间成为了闻名西北、西南的物资集散地。
随后，成渝铁路延伸、菜元坝火车站落成，朝天门市场也沿陕西路向西、纵深至望龙门附近，众多的沿街门面，形成各自为政的散乱局面。
改革开放以来，政府加大搞活经济的力度，通过引导性发展，大量修建室内商场，改善经营环境，使市场朝着规范有序的方向发展。
二十年过去了，朝天门作为国内较大的综合交易市场，已奠定了其西南排名第二的地位。
朝天门综合交易市场，建筑面积近百万平方米，设有23个交易区、110多个交易厅（如下图），经营户11700户，从业人员70300人，辐射半径扩大至西南地区和湖北、湖南、陕西等省的200多个市县。
2000年该市场进入经营业态调整期，专业化、品牌化的中高档商品引入市场。
品牌专业市场的兴起，吸引了众多品牌商品的加盟，到2006年底，已有全国各地的品牌商品近万种进入市场，其中重庆地产品牌2000种。
2006年市场成交总额100亿元，是开市之初的25倍。
从朝天门综合交易市场的已有规模、现实状况和政府预期看，它基本走过了快速成长的时期，无论是商场数量、货物品类都出现相对饱和的状态；同时，随着运输工具及交通方式的改变，随着周边地区经济的高速发展，尤其是市内各大知名百货零售商场在郊区县（市）增开连锁店，推动中档产品终端化进程的举措，使朝天门市场的辐射力，产生一定的程度衰退，出现了边际效益递减的趋势。
在2000年，朝天门市场的经营业态进行大调整，基本完成了由低档向中档演变，朝天门各商场的新一轮竞争，也从“经营方式”加剧到“商场环境”和“管理服务”方面。
商家由“批发为主”转而“批零兼营”，并且扩大了零售的份额，专业化（主题性）的中档商场大量出现，如：
港渝商场（以男士品牌服装和体育休闲用品为主）、协信商场（主要经营女士品牌服装）、大正商场（沿海中档跑货渐成气候）、金海洋商场（集结了大量的小商品经营户）……与此同时，各商场的硬件设施也有所提升，管理服务得以进一步加强。
由此可见，在朝天门商圈内，新开商场如仍然在已有的经营货品、购物环境、管理服务方面与形成格局的既有市场竞争，将面临更大的压力，几无成功胜算；再者，与现有商场竞争，也直接倍增比拼成本，失去竞争的意义。
2、朝天门区域代表性商业物业现状分析
对朝天门区域的商业物业进行调查研究就可以深入了市场变化的原因和发展趋势，为使调查的结果具有针对性和准确性，我们筛选出了以下七个在目前朝天门商圈有代表性的，并对本项目有参照作用的商场：
表一：
大正商场
楼层
经营
种类
经营
状况
经营
形式
摊位数
主力摊位面积
租金（元/月*m2）
配置
层高
（M）
1
男人
天地
良好
批零
兼营,
批发为主，零售为辅
175
10m2左右
1000左右
一部自动扶梯；
中庭剪刀梯两条，配置开水房；三条安全通道，不易寻找；
过道宽1.8米
2.7
2
女士
时装
良好
199
800左右
3
男女休闲服
好
183
1400左右
4
男女休闲服和童装
较冷清
243
500左右
5
小商品
一般
107
120左右
6
皮具
箱包
较冷清
87
60左右
大正商场由于形成较早，经营户多是朝天门商圈最早开始批零生意者，加之其优越的地理位置（1楼平陕西路，2、3楼平曹家巷，4、5楼接节约街），在朝天门整个批发市场中排行前列，每天成交量最大。
大正商场1、2楼主要经营以加工货为主，服装价格低廉，早上5：
00-7：
00生意最火爆，客户主要以区县经销商为主；3楼主要经营牌子货（其有别于品牌货,多为沿海厂家生产）虽知名度低，但质量可得到保证，故服装价格稍高，客户主要以近郊及市区的经营者为主，成交量相对低于1、2楼，摊位租金是本商场最高；而四楼及以上楼面的生意就远远不及1、2、3楼，较显冷清。
大正商场由于修建较早，内部装修较低档，过道狭窄、拥挤，安全通道黑暗，不易寻找，每层楼经营内容的标识牌不明显，除一楼外均无平面图，摊位不易寻找。
商场管理部门也作了一定的弥补，增添了一些指示牌，但受已成定局的楼面布局影响，效果不大。
好在其对市场的占据较早，前来批发者均为老客户，故这些不良条件对大正商场的批发交易量并没有很大影响。
表二：
大生商场
楼层
经营
种类
经营
状况
经营
形式
摊位数
主力摊
位面积
租金（元/月*m2）
配置
层高
（M）
1
品牌服装，少量皮装
冷清
批零
兼营
批发为主，零
售为辅
200
8m2
500左右
一部自动扶梯；
三条安全通道，不易寻找；
过道宽1.8米；
一部电梯
2.7
2
中老年
女装
良好
228
750左右
3
男女休闲服
良好
169
600左右
4
休闲特价区
较冷清
195
450左右
5
写字间
（精品休闲服饰中心）
一般
15
50
/
大生商场与大正商场相对，一楼平陕西路，二楼平曹家巷，三楼有天桥与大正商场、盛隆商场相连。
大生商场主要经营品牌服装，1楼以男装为主，有少量皮衣，主要采用零售方式，部分摊位以玻璃作隔断，档次较高；2、3楼主要经营女装，客户以近郊及市区为主，相对成交量高于1楼；而4楼生意远不及1、2、3楼，生意较冷清；5楼写字间主要是品牌专卖场，客户主要是各地的代理商，也可零售。
大生商场的交易状况总体上不及大正商场，张贴出的2—4楼摊位转让、出租较多，也可表明其目前经营的状况不如大正。
且由于其配置较差，商场动线混乱给购物者遭成了不便，为其经营留下了隐患。
表三：
协信商场
楼层
经营
种类
经营
状况
经营
形式
主力摊
位面积
租金
（元/月*m2）
配置
层高（M）
-4
毛料
良好
批零
兼营
批发、
零售各
占一半
8
/
每层一部自动扶梯；
中间步梯宽4.0米；
每层楼都设有休息椅；
三个安全通道
两部客梯；
一部货梯；
-4—2楼过道宽1.5米，2楼以上2.0米；
2.7
-3
布料
良好
4
/
-2
布料
良好
200左右
-1
窗帘
较冷清
8
250左右
1
男女服装
一般
500左右
2
男女服装
较冷清
150
3
DBD品牌商务写字间A区
一般
40
90
4
DBD品牌商务写字间B区
一般
80
5
写字间
一般
/
6
大鹏证券
7
健美城美容院
8
朝天门市场工商所
9
协信集团
10
待租和出售层
协信商场-4F—-1F为布料、窗帘批发场地，虽然环境和档次较差，但却是重庆最大的布料批发市场，生意较好；1—2楼主要经营男女服装，档次较低，且分类分区不明显，购物环境差，虽其价格低，吸引了不少区县客户，但成交量远不及大正商场与大生商场。
3—4楼由圣百庭服饰整体租赁后再分别招商，旨在打造成为专营品牌档次较高的女装城，经统一规划为以大开间、玻璃隔断的服装展示间，并在公共部分的装修上提高档次，营造了较舒适的购物环境，不仅对分销商增强合作力，且增加了零售经营业绩，生意较好。
同时也奠定了协信商场女装专业市场的地位。
协信商场开市时间为早上６：
００，比其它商场晚一个小时，由于货品质量比大正商场好，价格也较之高，批发量不及大正，目前批发和零售各其交易额占一半。
表四：
港渝·男人广场
楼层
经营
种类
经营
状况
经营形式
摊位数
主力摊位面积
租售价元/月*m2
配置
层高
（M）
1
万里行皮鞋厅
良好
批零
兼营
150
20
80-200
二部自动扶梯；
中庭剪刀梯两条，；
四条安全通道；两部客梯，一部货梯；
过道宽2.5米；
4楼以上中庭有休息椅；
3.0
2
万里行皮鞋厅
良好
150
100-300
3
运动鞋厅
一般
30
40-90
4
运动器材厅
较冷清
批零
兼营
30
100
40-90
5
仓库
满
28
6
体育用品厅
较冷清
31
40-90
7
运动服装厅
一般
31
30-50
100左右
8
时尚男装厅
较好
66
30-50
100-300
9
名牌衬衫厅
较好
26
100左右
100-200
10
品牌男装厅
一般
18
150左右
100左右
11
品牌男装厅
一般
18
150左右
50-100
12
品牌男装厅
一般
14
200左右
50左右
13
仓库
已满
26
港渝·男人广场是专营品牌男装、体育用品、皮鞋的大型批零商场，进驻商家约400家，各类品牌专近600个，这在重庆乃至全国尚属首列。
港渝广场一楼平朝东路，二楼接朝天门第三、四交易区，八楼通过天桥与陕西路相接，和朝天门第二交易区相接，1—4楼主营鞋类，由科能公司统一管理；6—12楼主营男装，由港渝物业统一管理。
5楼、13楼分别是鞋类和服装类的库房。
1，2楼招商已满，与鞋类老交易区相接，。
经营户中大部分是温州人，是进入朝天门做生意最早的经营者,他们普遍反映竞争激烈，生意不如以前好。
6—12楼专营男装品牌，进驻的主要是各品牌的总代理商，对品牌要求严格，必须有5证（厂家营业执照、厂家税务登记证、品牌商标注册、商品质检报告书、总经销总代理授权书）才能入驻，各经营户只签两年的使用权，租金一年一付，针对的批发客户主要是市内大商场和各区县分销商，与大正、大生商场等所针对的客户群有一定差异，批发交易量也不如此两商场，但零售交易量稳中有升。
港渝广场中庭设有休息区并放置了桌椅供购物者歇息，商场内部装修较好，通道较宽，开间全采用玻璃隔断，使内部更显通透明亮，购物环境也较舒适。
商场管理方对商场的经营方向定位是：
逐步脱离批发，面向零售走发展专卖展示间之路。
表五：
盛隆广场
楼层
经营
种类
经营
状况
经营
形式
摊位数
主力摊位面积
租售价元/月*m2
配置
层高
（M）
-1
女裤
一般
批零
兼营
30
10
120左右
1-3楼有一部自动扶梯；
两条安全通道；一部客梯，一部货梯，一部观光电梯；
过道宽1.5米；
2.5
1
男装
冷清
20
15
150左右
2
女装
冷清
5
140左右
3
仓库
/
/
/
/
/
4
写字间
一般
批零
兼营
7
50
50左右
5
写字间
一般
7
50左右
6
写字间
一般
7
50左右
7
写字间
一般
7
50左右
8
写字间
一般
7
50左右
9
写字间
一般
7
50左右
10
保健中心
11
休闲中心
12
酒楼
13
旭升物业
盛隆商场于2001年开业，商场产品档次较低、品种不齐全，相对其它商场缺乏竞争，整体经营情况较差。
主要原因是初期只注重摊位销售，没有对商场内部的规划和配置加以重视，使商场动线混乱、有效层高低、感觉压抑，且在夏季开业无中央空调，不能留住购物者。
虽位于朝天门商圈中心位置，又可通过天桥与大正、大生商场相接，但仍无法改变现状。
目前该商场生意清淡、人流量小，业主因为生意差，拒付租金，每月只付水电费和物管费（8元/m2），多数业主开始外流，部分摊位都已经关门。
表六：
金海洋小商品市场
楼层
经营
种类
经营
状况
经营
形式
摊位数
主力摊位面积
租金（元/月*m2）
配置
层高
（M）
1
针织品
较冷清
批零
兼营
86
10
100——400
一部自动扶梯；
一部货梯；
3部客梯（只通住宅）；过道较窄约1.5米；
3
2
塑料制品
较好
181
6
3
玻璃、陶瓷制品
一般
210
6
4
文具、体育用品、日用品
一般
211
6
5
小饰品
较好
232
6
6
工艺品
一般
232
7
品牌皮具、箱包、餐厅
一般
15
50
50—100
金海洋商场于2001年推出时以专业小商品市场的形象出现，短期内销售出现火爆场面，其购买客户以朝天门区域内各商场的经营客户为主，且投资性客户占据较大比例。
金海洋商场一楼平陕西路，二层、三层与节约街阶梯相接，五楼平节约街。
借节约街小商品的良好市场氛围，引进各类小商品作为商场的主营业务。
商场入市较晚，装修较好，租金也较高，商品价格比节约街略高，批发生意不如节约街火爆。
但人流量大，尤其目前临近春节前来购物的市民和单位较多，由此可见因经营定位缘故其商场在零售方面呈现节日经济特点。
此外，该商场在七楼部分楼面设置了餐饮区，也是目前朝天门区域商场唯一有整洁舒适的用餐环境的，从中午经营的状况看快餐区座无虚席，符合其区域生意人多、流动性大的特点，也证明用餐环境良好的快餐和简餐在朝天门有一定的市场。
综合对上述六个商场的不同经营时段的实地调查研究，结合我们对商场内经营户的访谈和对商圈内经营大户的拜访，可对朝天门区域商业现状作如下分析：
商场名称
经营业态
经营效果
租金水平
开业时间
大正商场
1—4F：
服装
5F：
小商品
6F：
皮具、箱包
好
60—1000
1995年前
大生商场
1—4F：
服装
5F：
写字间
较好
300—800
1995年前
港渝·男人广场
1—4F：
鞋
5F：
仓库
6—7F：
体育用品
8—12F；男装
13F：
仓库
一般
40—300
1997年1月
协信商场
-4F：
毛料
-3
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