重庆北部新区人和组团011 01地块分析报告完整.docx

1、重庆北部新区人和组团011 01地块分析报告完整重庆北部新区人和组团011/01R2G3地块分析报告一、重庆主要专业市场列表： 市场分类典型市场地点主要经营产品规模经营状况备注装饰建材类龙溪装饰建材市场渝北区龙溪镇建材、灯饰、石材类由A、B、C三个区装饰城为核心，加上大庆村附近的齐齐灯饰市场及两大石材市场组成，经营面积大于100万方好重庆最大的装饰建材市场之一马家岩装饰建材市场沙坪坝联芳马家岩天星桥区域建材、家具、板材类由得意家具市场、光能板材市场、临江装饰市场、大川装饰市场等组成，经营面积大于150万方，是目前重庆最大的建材装饰市场 好重庆最大的装饰建材市场，经营种类最齐全得意装饰城渝中区较

2、场口灯饰、木地板、厨具类早期装饰城，主要经营灯饰、木地板，目前重庆的外地装饰建材厂商的集中地，也是装饰公司集中地，经营面积约5万方左右 好重庆早期装饰城，商业已经能做到7层以上铠恩国际家居名都南坪八公里渝南大道家具、饰品、建材类35余万平方米的家居建材综合市场，并计划筹建家具工业园（1万亩）入场约商户1050余户，已经成为渝南地区最大的建材家具集中地管理模式先进，宣传力度最大的市场八益建材装饰市场高新区石新路陶瓷类建材经营面积约10万方经营状况良好整个市场较零散，整体形象欠佳西部建材城重庆北部新区建材、石材类号称重庆目前最大的单个项目建材市场。经营面积达85万平方米一般刚开业的新市场、市场布局

3、现代，但离主城较远，人气有限红星美凯龙新南路在北环的出口成品家居馆号称重庆首席家居顾问,经营链条丰富刚开张待观察数码电器类石桥铺电脑市场高新区石桥铺电脑产品、数码产品主要由赛博（A、B馆）、泰兴、赛格四大市场组成，即将加入成都佰腾重庆最大的电脑、数码产品市场、经营面积约20万方、经营状况好但近年来，各商圈内的电脑、数码广场的兴起，对此市场有较大冲击重庆通讯器材一条街高新区渝洲路到渝中区大坪手机利用街边临街门面经营属于重庆最大的二手手机及水货手机市场，经营状况好但随着如国美、苏宁等专业市场的冲击，行货新机市场在此已经严重受到冲击新华路电器批发市场渝中区新华路家电、音像制品、电器类主要以雅兰、欧鹏

4、、长城三大市场为核心，加之大量临街门面组成经营面积大于10万方，经营状况好主要是面向区县进行批发机电市场类陈家坪机电市场高新区陈家坪机电类产品主要由四个大型商业设施组成，都称陈家坪机电市场总经营规模大于30万方，经营状况好是重庆最早的机电产品集中处，但由于处于主干道，交通是整个市场的瓶颈。金科九龙机电城九龙坡区九龙开发园机电类产品主要利用金科绿韵康城商业部所做的专业市场经营状况一般，经营面积3万方左右新兴机电市场、是陈家坪机电市场的有利竞争者汽摩配件类巴山汽配市场高新区石新路巴山汽车、汽配产品主要依托中汽西南，周边聚集大量市场重庆目前最大的汽车配件市场，经营规模大于10万方、经营状况良好最早的

5、汽配市场，在行业中知名度最高蛾岭汽车一条街渝中区长江路鹅岭汽车产品主要是整车交易地，由临街门面组成经营状况良好早期的汽车一条街，目前主要功能是汽车展示窗口南坪旧车交易市场南岸区南坪南路二手车交易主要是二手汽车、摩托车交易场所经营状况良好由于整个市场鱼目混珠，口碑较差重庆汽博中心重庆北部新区金渝大道 99 号包括名车广场、二手车交易市场、汽车检测站、汽车电影院、客户服务中心及部分4S店总占地 793 亩。2005年初建成开业， 属于重庆目前最大的汽车交易市场经营状况良好离主城较远，人汽一般朝天门码头批发市场（汇龙商城）浙渝眼镜批发市场渝中区朝天门朝东路眼睛及其设备、配件1000平方米左右较差，很

6、多摊位已经空置是目前重庆唯一一个专业眼镜批发市场小商品文化用品批发市场渝中区朝天门朝东路糖果产品1000平方米左右经营较好主要经营糖果，其余文化用品，已经无经营朝天门综合批发市场大正商场渝中区朝天门陕西路服装20000平方米左右经营较好整个市场年营业额达100亿元，属于全国十大综合性批发市场之一。从1988年开始，朝天门批发市场，利用原有仓库改建为市场，1991年市场正式开业。市场的建成面积达37万平方米，市场内设26个交易区，万余经营户，15,000多个摊位，其中数千家经营者是来自内地其它省市的商家，是长江上游最大的日用工业品批发市场。大生商场渝中区朝天门陕西路服装20000平方米左右经营较

7、好协信商场渝中区朝天门陕西路服装20000平方米左右经营较好港渝男人广场渝中区朝天门陕西路男装10000平方米左右经营较好金海洋小商品市场渝中区朝天门陕西路小商品20000平方米左右经营较好两江服饰鞋业广场渝中区朝天门新华陕西路服装10000平方米左右刚开业，经营一般，3楼以上，空置摊位较多圣名国际时装城渝中区朝天门新华路女装20000平方米左右经营较好恒滨商厦渝中区朝天门陕西路服装10000平方米左右经营较好海润广场渝中区朝天门陕西路小商品10000平方米左右经营较好银星商城渝中区朝天门陕西路服装、鞋类20000平方米左右经营较好长德东经29度渝中区朝天门新华路家居饰品5000平方米左右经营

8、一般重庆观农贸农产品物流中心观农贸盘溪粮油批发市场江北区盘溪石玉大道粮油产品10000平方米左右经营较好重庆目前最大的农贸批发市场，主要由于观音桥农贸批发市场搬迁至此，与原来的市场合一而成观农贸盘溪蔬菜批发市场江北区盘溪石玉大道蔬菜产品10000平方米左右经营较好观农贸盘溪干果批发市场江北区盘溪石玉大道水果产品10000平方米左右经营较好万戈保鲜库暨冷冻产品批发市场江北区盘溪石玉大道未开业10000平方米左右正在招商观音桥农产品批发市场江北区盘溪石玉大道茶叶、糖酒、调料制品30000平方米左右经营较好重庆茶叶市场江北区盘溪石玉大道茶叶、茶具制品28000平方米左右经营一般，刚开业的专业性茶叶批

9、发市场主要利用临街商铺渝中区南区路重庆书刊交易市场渝中区火车站广场书刊产品10000平方米左右经营较好重庆目前唯一的书刊交易市场重庆农副产品交易市场渝中区菜袁路主要是水果批发市场10000平方米左右经营较好设施简陋，管理松散，但依托菜袁坝火车站这个有利条件菜袁坝塑料日用品市场渝中区菜袁路塑料、不锈钢、五金日化10000平方米左右经营较好南园摩配市场渝中区南区路摩托车配件20000平方米左右经营较好最大的摩托配件市场外滩市场摩托车配件5000平方米左右经营较好早期的摩托配件市场世贸采博城渝中区菜袁路塑料、日化用品正在招商招商不顺未开业重庆塑料市场渝中区菜袁路塑料制品10000平方米左右经营较好塑

10、料品最集中的市场花木宠物类加洲花木宠物市场渝北区嘉洲路花木、宠物类产品临街门面经营较好重庆最大的花木交易市场洋河花木市场江北区洋河中路花木产品临街门面经营较好重庆最大的宠物交易市场石材、钢材市场类绿云石都大渡口陈庹路石材、钢材类产品20000平方米左右经营较好周边道路方便、配套完善，利于此类市场经营隆兴钢材市场大渡口陈庹路钢材产品30000平方米左右经营较好重庆最大的钢材交易市场医药类市场南纪门医药品批发市场渝中区解放西路（南纪门）医药品及医疗器械30000平方米左右，主要由二个大型医药品市场组成经营较好较早的医药品批发市场南平医药品批发市场南岸区城南大道医药品及医疗器械由2个主力市场加众多临

11、街门面组成经营较好重要依托周边的医药厂，最先是自发形成，目前是重庆最大的医药品及器械批发市场其他重庆毛线制品批发市场渝中区新华路毛线、毛衣制品10000平方米加临街门面经营较好重庆毛线制品最集中的交易地重庆水产品交易市场渝中区解放西路水产品20000平方米左右经营较好重庆目前最大的专业水产品交易市场三亚湾水产品批发市场腭鱼馆附近工业园区水产品50000平方米左右建设中改变水产品批发格局重庆银鑫批发市场江北区观音桥日杂类产品10000平方米左右经营一般由于观音桥步行街的修建，整个观音桥农贸市场的的搬迁，该市场深受影响二、重点市场: 朝天门综合批发市场专项调研1、朝天门市场的演变过程及其发展初探朝

12、天门地处重庆主城渝中半岛的东部，南濒长江、北依嘉陵江。开埠以来，因为水上运输的繁荣，逐渐成为了山城的“大码头”，便捷的货运，对长江中下游、及川东地区产生较强的辐射。到抗战时期，朝天门一带仓库、货栈云集，一时间成为了闻名西北、西南的物资集散地。随后，成渝铁路延伸、菜元坝火车站落成，朝天门市场也沿陕西路向西、纵深至望龙门附近，众多的沿街门面，形成各自为政的散乱局面。改革开放以来，政府加大搞活经济的力度，通过引导性发展，大量修建室内商场，改善经营环境，使市场朝着规范有序的方向发展。二十年过去了，朝天门作为国内较大的综合交易市场，已奠定了其西南排名第二的地位。朝天门综合交易市场，建筑面积近百万平方米，

13、设有23个交易区、110多个交易厅（如下图），经营户11700户，从业人员70300人，辐射半径扩大至西南地区和湖北、湖南、陕西等省的200多个市县。2000年该市场进入经营业态调整期，专业化、品牌化的中高档商品引入市场。品牌专业市场的兴起，吸引了众多品牌商品的加盟，到2006年底，已有全国各地的品牌商品近万种进入市场，其中重庆地产品牌2000种。2006年市场成交总额100亿元，是开市之初的25倍。从朝天门综合交易市场的已有规模、现实状况和政府预期看，它基本走过了快速成长的时期，无论是商场数量、货物品类都出现相对饱和的状态；同时，随着运输工具及交通方式的改变，随着周边地区经济的高速发展，尤其

14、是市内各大知名百货零售商场在郊区县（市）增开连锁店，推动中档产品终端化进程的举措，使朝天门市场的辐射力，产生一定的程度衰退，出现了边际效益递减的趋势。在2000年，朝天门市场的经营业态进行大调整，基本完成了由低档向中档演变，朝天门各商场的新一轮竞争，也从“经营方式”加剧到“商场环境”和“管理服务”方面。商家由“批发为主”转而“批零兼营”，并且扩大了零售的份额，专业化（主题性）的中档商场大量出现，如：港渝商场（以男士品牌服装和体育休闲用品为主）、协信商场（主要经营女士品牌服装）、大正商场（沿海中档跑货渐成气候）、金海洋商场（集结了大量的小商品经营户）与此同时，各商场的硬件设施也有所提升，管理服务

15、得以进一步加强。由此可见，在朝天门商圈内，新开商场如仍然在已有的经营货品、购物环境、管理服务方面与形成格局的既有市场竞争，将面临更大的压力，几无成功胜算；再者，与现有商场竞争，也直接倍增比拼成本，失去竞争的意义。2、 朝天门区域代表性商业物业现状分析对朝天门区域的商业物业进行调查研究就可以深入了市场变化的原因和发展趋势，为使调查的结果具有针对性和准确性，我们筛选出了以下七个在目前朝天门商圈有代表性的，并对本项目有参照作用的商场： 表一：大正商场楼层经营种类经营状况经营形式摊位数主力摊位面积租金（元/ 月* m 2 ）配置层高（M）1男人天地良好批零兼营,批发为主，零售为辅17510m2左右10

16、00左右一部自动扶梯；中庭剪刀梯两条，配置开水房；三条安全通道，不易寻找；过道宽1.8米2.72女士时装良好199800左右3男女休闲服好1831400左右4男女休闲服和童装较冷清243500左右5小商品一般107120左右6皮具箱包较冷清8760左右大正商场由于形成较早，经营户多是朝天门商圈最早开始批零生意者，加之其优越的地理位置（1楼平陕西路，2、3楼平曹家巷，4、5楼接节约街），在朝天门整个批发市场中排行前列，每天成交量最大。大正商场1、2楼主要经营以加工货为主，服装价格低廉，早上5：00-7：00生意最火爆，客户主要以区县经销商为主；3楼主要经营牌子货(其有别于品牌货,多为沿海厂家生产

17、)虽知名度低，但质量可得到保证，故服装价格稍高，客户主要以近郊及市区的经营者为主，成交量相对低于1、2楼，摊位租金是本商场最高；而四楼及以上楼面的生意就远远不及1、2、3楼，较显冷清。大正商场由于修建较早，内部装修较低档，过道狭窄、拥挤，安全通道黑暗，不易寻找，每层楼经营内容的标识牌不明显，除一楼外均无平面图，摊位不易寻找。商场管理部门也作了一定的弥补，增添了一些指示牌，但受已成定局的楼面布局影响，效果不大。好在其对市场的占据较早，前来批发者均为老客户，故这些不良条件对大正商场的批发交易量并没有很大影响。表二：大生商场楼层经营种类经营状况经营形式摊位数主力摊位面积租金（元/ 月* m 2 ）配

18、置层高（M）1品牌服装，少量皮装冷清批零兼营批发为主，零售为辅2008m2500左右一部自动扶梯；三条安全通道，不易寻找；过道宽1.8米；一部电梯2.72中老年女装良好228750左右3男女休闲服良好169600左右4休闲特价区较冷清195450左右5写字间（精品休闲服饰中心）一般1550/ 大生商场与大正商场相对，一楼平陕西路，二楼平曹家巷，三楼有天桥与大正商场、盛隆商场相连。 大生商场主要经营品牌服装，1楼以男装为主，有少量皮衣，主要采用零售方式，部分摊位以玻璃作隔断，档次较高；2、3楼主要经营女装，客户以近郊及市区为主，相对成交量高于1楼；而4楼生意远不及1、2、3楼，生意较冷清；5楼写

19、字间主要是品牌专卖场，客户主要是各地的代理商，也可零售。大生商场的交易状况总体上不及大正商场，张贴出的24楼摊位转让、出租较多，也可表明其目前经营的状况不如大正。且由于其配置较差，商场动线混乱给购物者遭成了不便，为其经营留下了隐患。表三：协信商场楼层经营种类经营状况经营形式主力摊位面积租金（元/ 月* m 2 ）配置层高（M）-4毛料良好批零兼营批发、零售各占一半8/每层一部自动扶梯；中间步梯宽4.0米；每层楼都设有休息椅；三个安全通道两部客梯；一部货梯；-42楼过道宽1.5米，2楼以上2.0米；2.7-3布料良好4/-2布料良好200左右-1窗帘较冷清8250左右1男女服装一般500左右2男

20、女服装较冷清1503DBD品牌商务写字间A区一般40904DBD品牌商务写字间B区一般805写字间一般/6大鹏证券7健美城美容院8朝天门市场工商所9协信集团10待租和出售层协信商场-4F-1F为布料、窗帘批发场地，虽然环境和档次较差，但却是重庆最大的布料批发市场，生意较好；12楼主要经营男女服装，档次较低，且分类分区不明显，购物环境差，虽其价格低，吸引了不少区县客户，但成交量远不及大正商场与大生商场。34楼由圣百庭服饰整体租赁后再分别招商，旨在打造成为专营品牌档次较高的女装城，经统一规划为以大开间、玻璃隔断的服装展示间，并在公共部分的装修上提高档次，营造了较舒适的购物环境，不仅对分销商增强合作

21、力，且增加了零售经营业绩，生意较好。同时也奠定了协信商场女装专业市场的地位。协信商场开市时间为早上：，比其它商场晚一个小时，由于货品质量比大正商场好，价格也较之高，批发量不及大正，目前批发和零售各其交易额占一半。表四：港渝男人广场楼层经营种类经营状况经营形式摊位数主力摊位面积租售价元/ 月* m 2配置层高（M）1万里行皮鞋厅良好批零兼营1502080-200二部自动扶梯；中庭剪刀梯两条，；四条安全通道；两部客梯，一部货梯；过道宽2.5米；4楼以上中庭有休息椅；3.02万里行皮鞋厅良好150100-3003运动鞋厅一般3040-904运动器材厅较冷清批零兼营3010040-905仓库满286体

22、育用品厅较冷清3140-907运动服装厅一般3130-50100左右8时尚男装厅较好6630-50100-3009名牌衬衫厅较好26100左右100-20010品牌男装厅一般18150左右100左右11品牌男装厅一般18150左右50-10012品牌男装厅一般14200左右50左右13仓库已满26港渝男人广场是专营品牌男装、体育用品、皮鞋的大型批零商场，进驻商家约400家，各类品牌专近600个，这在重庆乃至全国尚属首列。港渝广场一楼平朝东路，二楼接朝天门第三、四交易区，八楼通过天桥与陕西路相接，和朝天门第二交易区相接，14楼主营鞋类，由科能公司统一管理；612楼主营男装，由港渝物业统一管理。5

23、楼、13楼分别是鞋类和服装类的库房。1，2楼招商已满，与鞋类老交易区相接，。经营户中大部分是温州人，是进入朝天门做生意最早的经营者,他们普遍反映竞争激烈，生意不如以前好。612楼专营男装品牌，进驻的主要是各品牌的总代理商，对品牌要求严格，必须有5证（厂家营业执照、厂家税务登记证、品牌商标注册、商品质检报告书、总经销总代理授权书）才能入驻，各经营户只签两年的使用权，租金一年一付，针对的批发客户主要是市内大商场和各区县分销商，与大正、大生商场等所针对的客户群有一定差异，批发交易量也不如此两商场，但零售交易量稳中有升。港渝广场中庭设有休息区并放置了桌椅供购物者歇息，商场内部装修较好，通道较宽，开间全

24、采用玻璃隔断，使内部更显通透明亮，购物环境也较舒适。商场管理方对商场的经营方向定位是：逐步脱离批发，面向零售走发展专卖展示间之路。表五：盛隆广场楼层经营种类经营状况经营形式摊位数主力摊位面积租售价元/ 月* m 2配置层高（M）-1女裤一般批零兼营3010120左右1-3楼有一部自动扶梯；两条安全通道；一部客梯，一部货梯，一部观光电梯；过道宽1.5米；2.51男装冷清2015150左右2女装冷清5140左右3仓库/4写字间一般批零兼营75050左右5写字间一般750左右6写字间一般750左右7写字间一般750左右8写字间一般750左右9写字间一般750左右10保健中心11休闲中心12酒楼13旭

25、升物业盛隆商场于2001年开业，商场产品档次较低、品种不齐全，相对其它商场缺乏竞争，整体经营情况较差。主要原因是初期只注重摊位销售，没有对商场内部的规划和配置加以重视，使商场动线混乱、有效层高低、感觉压抑，且在夏季开业无中央空调，不能留住购物者。虽位于朝天门商圈中心位置，又可通过天桥与大正、大生商场相接，但仍无法改变现状。目前该商场生意清淡、人流量小，业主因为生意差，拒付租金，每月只付水电费和物管费（8元/m2），多数业主开始外流，部分摊位都已经关门。表六：金海洋小商品市场楼层经营种类经营状况经营形式摊位数主力摊位面积租金（元/ 月* m 2 ）配置层高（M）1针织品较冷清批零兼营861010

26、0400一部自动扶梯；一部货梯；3部客梯（只通住宅）；过道较窄约1.5米；32塑料制品较好18163玻璃、陶瓷制品一般21064文具、体育用品、日用品一般21165小饰品较好23266工艺品一般2327品牌皮具、箱包、餐厅一般155050100金海洋商场于2001年推出时以专业小商品市场的形象出现，短期内销售出现火爆场面，其购买客户以朝天门区域内各商场的经营客户为主，且投资性客户占据较大比例。金海洋商场一楼平陕西路，二层、三层与节约街阶梯相接，五楼平节约街。借节约街小商品的良好市场氛围，引进各类小商品作为商场的主营业务。商场入市较晚，装修较好，租金也较高，商品价格比节约街略高，批发生意不如节约

27、街火爆。但人流量大，尤其目前临近春节前来购物的市民和单位较多，由此可见因经营定位缘故其商场在零售方面呈现节日经济特点。此外，该商场在七楼部分楼面设置了餐饮区，也是目前朝天门区域商场唯一有整洁舒适的用餐环境的，从中午经营的状况看快餐区座无虚席，符合其区域生意人多、流动性大的特点，也证明用餐环境良好的快餐和简餐在朝天门有一定的市场。综合对上述六个商场的不同经营时段的实地调查研究，结合我们对商场内经营户的访谈和对商圈内经营大户的拜访，可对朝天门区域商业现状作如下分析：商场名称经营业态经营效果租金水平开业时间大正商场1 4F：服装5F：小商品6F：皮具、箱包好6010001995年前大生商场1 4F：服装5F：写字间较好3008001995年前港渝男人广场1 4F：鞋5F：仓库67F：体育用品812F；男装13F：仓库一般403001997年1月协信商场-4F：毛料-3