Reilly 莱里模型.docx
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Reilly莱里模型
Reilly莱里模型
到A城市的顾客比重，
到B城市的顾客比重。
P人口，D距离.
Ellwood埃尔伍德
S=商场面积T=从居民区到商场的旅行时间。
商圈饱和度模型
IRS=
IRS饱和度指数，C，顾客数，RE，顾客平均花费RF商场面积。
天津商圈分析
管理2007-11-1318:
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1、商圈
多年前有个很官方的说法，天津人口为960万。
现在很多商家提及人口数都一口咬定
为1300万人口，如果这个数字确切的化，一个天津市占了全国人口的1%，这无疑是一个巨
大的城市。
一个颇有争议的并默默无闻的直辖市。
因此，天津绝对不是一个可有可无的城市，但对整个中国来说，对那99%的中国人来
说，这个城市无关紧要。
不提还真就想不起来，在这个大港口里还藏着全国1%的人口。
十年前，天津的百货零售业为天津劝业场为龙头，并屡次排到全国商业零售的前十名
，以天津劝业场为中心的天津商圈，带动滨江、华联、百货大楼等众多商业零售场所，形
成天津的商业格局，败局是随着天津的城市文化和中国改革开放脚步的节奏逐渐显现的。
北京国美在天津开设第一家大型家用电器零售店铺时，天津的这些国营商业零售大腕
们联合起来在当地的晚报上刊登了一个广告，标题是“#大商场联合起来重拳出击”。
不
知道这个广告的内容是想把国美的老板群殴一顿，还是想告诉消费者别的什么信息。
本来占各大商场销售比例最大的家用电器的销售开始被国美拿下，直到各商场不再销
售家用电器为止，天津的各大国营商场开始败退下来，直到“家世界”、“家乐福”等各
大超市大佬把食品、日用百货等市场拿到手里的时候。
各大商场就全线没落，在市场的风
雨里飘摇了。
远离天津商业中心的另一个附属商圈，东方商厦、天津商场，则显得更为残
破。
几经易主更名，更换经营模式，都未遂。
经营者感慨地说，干了这么些年，商场的每
一寸柜台和砖瓦都是银行的了。
旁边盖起了一座叫“名特”的新商厦，不过从盖起来到现
在，一楼大厅始终就没有多少商户经营。
一片萧条。
理论上讲，商圈格局的交替更换是个必然规律，但之后却有很多令人思索的问题，值
得深究，过往的商圈老大劝业场摆出竞争姿态，效仿新的超市销售，也投入在远离商圈中
心的地方开办大型超市，叫劝业超市，表面上看和所有大型超市没有什么区别，但没多久
，便难以为继续。
据供应商和员工私下讲，总丢东西。
由于体制问题造成的管理问题，仅是一个丢东西的问题便解决不了，期间自然会有更
多未知的问题无法解决。
这个大超市，随后被家乐福收购。
几乎在同一时刻，天津夏利被一汽收购，这个中国最早家用汽车的品牌被一汽来的新
决策者扔进了人们的记忆当中，以后出的汽车就没有“夏利”这个牌子了。
多年来她为天
津人积累的无形资产是零。
这个曾经家喻户晓的汽车品牌如今已经成了低档和没落的代名
词。
瘦死的骆驼比马大，商业大腕们在没落的进程中，纷纷咬牙盖起了新的二期商厦，并
以巨大投资，为天津打造出了另一片商业地产空间，小白楼商业区，不过，营业后，新的
滨江商厦和一个大酒店的经营却不尽人意，稍微争点气的是凯旋门百货，这个不大小商场
由于经营得当，促销有想法，时常会有意外之举，略微有些人气，但也是半年才能给供应
商回一两次款。
资金常年紧缺，造成商厦和供应商纠纷不断。
如此高档的滨江万丽酒店的经营自然不敢恭维，因为从天津机场就可以看到，冷落的
出入港的人就知道天津的酒店业不会很兴盛。
天津的和平路，从早先的商业黄金地段变成了眼镜一条街，在一些民营企业经营者的
呼吁下，终于投入巨资进行改造，将其修缮一新，重新划分商业格局，重新起名为“金街
”，为天津的百货零售业带来新的生机。
由于“金街”的改造成功，令她的尽头也成为投
资的目标，大连万达盖起了一座庞大的万达商业广场，销售和招商。
形成一个新的商业零
售区域，直接和小白楼商业区、滨江道商业区抗衡。
“金街”的成功让商业管理决策者看到了希望，于是天津服装街也进行了大规模的投
资改造，服装街的一侧是南市食品街，另一侧是天津商场和东方商厦，决策者希望这条老
服装街的重新兴起将这一商业领域带动起来。
而实际上，服装街却没有象“金街”那样幸运。
她什么也没带动起来，连自己街里的
商铺都难以维持日常费用。
本来对该街报以很大希望的众多服装品牌只能咽口苦水，撤走
了事。
后者勉强维持。
2、南市食品街
天津商业格局中，不得不提的是南市食品街、旅馆街，这个雄伟的中式建筑是住宿和
吃饭的地方，在多年的经营中，自然而然地就成了天津一个重要的旅游景点，由于是旅游
资源，因此天津本地人是不大去那里吃饭的。
而多是外地来的游客，想集中体会天津风情
，尤其是北京人，这里也是旅游大客车的一个终点站。
凡是外地游客就餐的地方，本地人是不会轻易去的，如果去多半也是陪外地客人去，
这一市场规律使得食品街每到六日或别的节假日就满是北京口音，走的时候带走很多天津
的大麻花或者果仁张的大小花花绿绿的旅游食品。
但平时，食品街依然显得萧条，萧条到餐馆的经营者上出门口拉人进来。
让管理者格
外头疼。
也令游客倍感不适。
二楼关张的比比皆是。
食品街于2004年再次投入巨资进行改造，并联合了多家有实力的股东，希望能焕然一
新，重振食品街的人气。
不过，这笔投资一定也会打个水漂，在天津市场里泛出个小小的涟漪。
不会让天津有
什么意外的。
为什么呢？
因为看他旁边的鼓楼商业街就知道了，这个鼓楼商业街经过炒作
、拆迁、招商等等商业运做，如今你经过他的时候，稀稀落落，怎么看怎么不象一个商业
地段。
南市食品街未来的败局根源不是食品街本身，是天津缺乏号召力，文化号召力，如今
北京人来天津除了找狗不理包子就是找海鲜和麻花。
北京、河北游客们不知道天津还有些什么？
知道天津有个港口。
有狗不理。
天津这个
招牌对游客和投资者来说没有更大的号召力，也许他会觉得邯郸的旅游资源和文化古迹也
比天津多一些吧。
南市食品街和鼓楼商业街真正的兴盛就是旅游，扩大城市的影响力和文化号召力。
吸
引更多的游客，娱乐，饮食，购物，并带动周围的商业。
3、女人街
错看了商圈性质的投资者在南市食品街旁盖了一个金耀购物广场。
在规划的时候，初
衷是看到了南市食品街的商业号召力，不远处的新安瑞泰商厦的号召力，马路对面就是服
装街，街的尽头是另一个商业区域，不远处还有天鸿商厦，重要的是还有一个鼓楼商业街
。
规划和投资者误判的一个重要原因，是忽略了南市和鼓楼商业街的区域性质，他从历
史和格局上来说，都是旅游商业性质。
在文化上和习惯上，天津本地人是不会去那里消费
。
因此，这个金耀购物广场建起来就没有人去那里买东西，新一轮投资者重新定位，起
了个名字“女人街”。
找了一个女性体育运动员做代言人。
硕大的头像蒙在商厦的外围。
铺天盖地的广告，进行招商。
这依然是一个败局，“女人街”的想法应该是借鉴了香港的“女人街”，天津人大多
数没有去过香港，也许听说这个著名的品牌，新的投资和决策者以及策划者大概也是希望
借鉴这个著名商业街的人气，能够在天津也做出一条来。
这个败局的根源，一是该商圈开车很近，但众多消费者都是靠步行的，从南市食品街
到女人街再到鼓楼再到新安瑞泰，看起来很近，但步行起来，两边没有任何商业设施，如
何能形成消费人群呢？
最为关键的是南市食品街的外地游客为主的消费习惯是不可改变的。
那么不能形成天
津1300万人口对“女人街”的消费文化认可和习惯上的认可，那么未来的“女人街”就只
能依靠周六日来天津的北京游客消费了。
那么周六日来天津消费的北京游客会在这里购买
日用百货或者服装商品吗？
当然不会，他们想买的就是麻花，想吃的就是天津海鲜。
他们
认为北京的商品要比天津的丰富的多，因为天津很多商户都是去北京上货的。
要说这个金耀有救的话，就等“女人街”彻底歇业之后，将天津塘沽的洋货市场克隆
一个来，形成强烈的港口和天津风格的商业格局，从销售天津古玩字画为主的鼓楼商业街
到一个大的洋货商场，到天津饮食文化的南市食品街。
如此一个清晰的格局。
一个以文化
为主导方向的格局。
但前提是天津城市本身要有号召力，这个力量越来越强大。
就好比南
马路的“五金一条街”成了败局，如果天津有足够的号召力，即便是拆光南马路，把这个
“五金一条街”搬到外环线以外的大毕庄，也依然有人去那里做生意。
实际上女人街的投资者是在一个大败局的背景下经营一个小败局，如果一定要把“女
人街”做起来，一定要让天津市民认可并接受这样一个消费场所。
那就不好说了，广告可
以改变人的观念，但广告是要花钱的饿，而且，广告不能改变历史，这个道理就是你可以
花一个亿打造一个肉包子的品牌，但你很难让人们相信你的肉包子能取代“狗不理”在人
们心目中的地位。
4、上谷和酒吧一条街
正在建设中位于天津电视塔对面“上谷”也是一条商业街，该街的位置远离天津任
何的商业区域，不过正是由于商业区域的位移，消费者消费习惯的不断改变，才形成了更
多的商业区域，围着天塔，一个新的家乐超市和开业了。
消费者不再象以往那样在周末有
“上街”购物的生活和消费习惯了。
而是选择更自由更有个性的的消费场所。
上谷这条街如果已中高档餐饮这条路就走通了。
但面临一个困难，就是招商，商户为
什么要相信天津，如果是大多数是天津的商户，这条街必然就又是个败局，那么这条街要
有绝对的胜算就需要法国的、西班牙的、四川的、台湾的等等不同风情的餐饮娱乐业态。
找到这些商户并成功说服他们在这条街上投资，也非易事，毕竟天津对很多人来说确
实因为缺少宣传而是个可有可无的城市，好在，这占全中国1%的人口绝对有诱惑力，绝对
是个大的市场概念。
加上上谷确实也是个收入较高人群的聚集地。
胜算较大，只是不要出
现资金上的断链。
酒吧一条街是参照北京的三里屯酒吧街，位于天津友谊路上，是扒了老天津“长城”
电视机厂的厂房建成的一个集特色购物和酒吧区域。
被称为友谊路风情街。
建设了很多年，购物区域一直惨淡经营，有几家酒吧已成气候，但街的概念还远远没
有形成，主要是这条街没有人气，没有更多的商家，没有更多的人关注这里，没有更多的
酒吧文化支撑这个区域。
理论上讲，这个风情街万万不要成为败局，她的成功兴起将为未来海河改造之后意大
利风情街以及种种风情街提供一个模式。
5、供应商
2004年很多中小型的供应商开始离开天津，因为买商铺或者租赁商铺价格高，商场内
销售量太低，回款也缺乏保障。
于是退却了一大批的中小型供应商，加上各大超市连鞋袜
服装都开始销售。
更是使得这些商场如履薄冰。
位于滨江道和山西路的麦购休闲广场由温州商人开发，他的定位为休闲、年轻人为主
，不过，他的对手包括万达商业广场、百胜商业广场等等。
从目前的趋势来看，这些商厦中总要有一两家招商招不满的，现在对于各商圈来说，
不是促销大战，而是招商大战。
能不能招上商来，是关键。
招上来，还要招好的，招有个性和特色的。
这就很难了。
这次招商大战中，很多经营者茫然地问，商家哪里去了。
商家呢？
天津有这样多的个体或者私营工商户吗。
理论上是存在的。
天津服装商会是抛开官办
的天津服装协会由天津私营服装企业自发组成的行业协会，挂靠天津市工商联，这个组织
从创办到成立，甚至由成员中的主力企业将商会的广告做到荷兰的乒乓球赛场上，确实为
天津形成了一个行业号召力。
河北邯郸的服装企业生产商创建自己的品牌要说是天津产的，而不是河北产的。
但这
个组织在整个天津格局中也是杯水车薪，山东有的商场不卖天津品牌的服装，原因是觉得
卖天津品牌的服装掉价，应该卖香港、广州、深圳、最起码也得卖北京的服装。
天津服装商户旗下的各品牌将一部分产品卖到全国各地，另一部分占据着天津的各大
老商场，勉强维持着老商场和商户的收成。
这些商家在一个个败局中也成了顺便的牺牲品。
所谓城门失火，殃及池鱼。
当商家的
商品只能去外地销售，而不能在占有1%中国人口的大市场中销售的时候，这个格局也是很
令人困惑和倍感悲凉的。
而各超市却如火如荼地做大，做大人满为患，家乐、家乐福，沃尔玛、世纪联华等等
在天津各地圈地建商圈。
但这些来自全国各地的商品。
对天津来说，确实有些心酸，毕竟再没有了把自行车和
手表象当年那样哗啦啦地卖到别人的城市里去的光彩了。
6、文化号召力
写到这里，先提一下天津大胡同，这个天津最大小商品批发市场覆盖了天津以及部分
河北地区，不过，由于周遍的小区县也形成了自己的批发市场，对这个大市场就形成了冲
击，虽不至于有致命闪失，但也影响了这个大市场的销售额。
天津的海滨浴场从兴盛到衰败到现在难以维持，成为天津人和北京人共同遗忘的过去
，人们去海边，顺着高速公路就去了北戴河。
人们都忘了天津也是有海的。
天津新建设迎宾大道上，从天津机场进市区最近的一条正在建设的宽敞大道上，有一
个非常漂亮的建筑，叫“东方花卉市场”，这个市场是想建成一个覆盖天津乃至河北部分
地区的大花卉集散地。
不过，这个庞大投资也歇了。
因为缺少买家和卖家，花卖不成了，只好改成“北京亚
运村汽车市场”。
卖汽车就卖汽车呗，还得叫“北京亚运村汽车市场”，这些在天津败退下来的经营者
和决策者也许有很多的总结和感慨，有资金上的，有项目本身上的，有用人管理上的，等
等，但有一个重要的原因就是天津的文化号召力。
一个对其他城市和地区没有文化号召力的城市，卖什么也不好卖。
既难以形成市场，
也难以积聚人气。
天津文化呢，天津的电影、电视、报刊杂志等等文化传播机构全线没落，除了京剧不
错，加上一两份有影响力的报纸对整个天津的文化无异于杯水车薪。
一个睡在肉包子盛名上的城市是没有出路的。
这里还要提一下的是天津的一个商业奇
迹，天津伊势丹，这个以销售高档商品而著称的天津著名老字号商场，面积不大，但销售
额和回款却是最稳定的。
她是有日本人经营的。
经营的方法也不复杂，多年来，日本人一
点点地坚持自己的经营风格和文化，最终在天津人心目中形成，这就是最高档的地方。
她
在消费者心目中的地位无可取代。
绝不是面积比她大、广告比她多、东西比她全就能改变
的了的。
其中的秘密就是文化。
7、天津和天津经济技术开发区
天津发展最勇猛的区域当属天津经济技术开发区，这个为天津频繁出钱出力的开发区
为天津的经济发展立下了汗马功劳，但这个区域的文化价值毕竟只是一个制造中心，是一
个工厂的概念，无论他的生活设施和多么完备，无论他的区域规划建设多么漂亮，他毕竟
是一个新兴的区域，城市文化积累还很浅。
即便是若干年后，这个区域有了大的变化，但她作为制造区域的概念是不会轻易改变
的。
因此，从文化上来讲，天津庞大的老城区的文化建设还是关键，文化景点、文化名人
、文化事件等等都是城市号召力的一部分。
天津制造业的发展是无庸置疑的，但天津着1300万人口不可能象东莞那样成为一个制
造城市，她是一个生活城市，1300万人口需要商业、需要文化、需要活跃的经济行为。
8、天津真就没有文化资源吗
很多人跟我说过天津没有旅游资源，还有一种普遍的说法说是天津离北京太近了。
所
以很多事情就不好办了，离北京近是有缺憾，但也不值得整天抱怨。
天津的开发区不也挺
好的吗，不也离北京很近吗？
天津进行海河改造，改造后依然还会出现一些问题，就是商业在哪里，政府打算在那
些改造后的漂亮建筑里做什么呢，又回到商业业态上来了。
文化资源中最重要并且最可以变现的就是旅游资源，一提旅游，无数人跟我说过发展
天津旅游是大错特错。
天津没有旅游资源。
这一点，真的是不能苟同，觉得天津没有旅游资源是因为根本自己就缺乏自信，真是
应该请张贤亮讲讲他是如何把荒凉给卖出去的。
只要你心里有，你的旅游资源就有了，何况天津有如此漂亮的五大道，这个用不闭幕
的万国建筑博览会其实一直没有真正发掘出其价值来。
现在再盘点一下，看看没被拆掉的
，剩下的完整的建筑还够不够世界范围内的。
如果以欧洲为主的绝大多数国家的建筑设计师都在天津留下过他们的作品，并且还可
以完整地找的到的话。
天津的小洋楼建筑完全就可以申请世界文化遗产。
今年不行，来年，来年不行就一直申请下去。
因为天津的这些洋楼本身就是世界文化
遗产，等别的城市都拆光了。
只剩下天津了。
她就是世界文化遗产。
而且在东方中国大港口上，林立着大批绝妙的一百多年前西方建筑，前无古人，后无
来者，绝对是世界文化遗产。
我为生活、工作在这样一个有着如此建筑文明的城市里而感
到自豪。
天津提出过培养天津自己的文化名人，以此来塑造城市文化，来带动和促进城市发展
，这个观点非常有前瞻性，也很了不得。
不过，这个问题和中国的足球是一样的。
理论上
，天津有全国1%的人口，从概率上就能出文化名人。
就象足球，世界1/5的人口里却挑不出十来个高人。
是真的没有吗。
不是，是因为足
球没有回到民间，只是在少数人手中把持着。
而文化也是一样，当然，文化名人就象空气
一样，游荡在这个城市的每一个角落里。
经济走向市场化了，文化也真正市场化的时候。
文化名人早就存在着，只是他没有话语权，所以他就不存在。
我们确信，天津文化兴盛的时候，就是诸多败局转机的时候
天津卫津路项目调研报告-项目
天津卫津路项目调研报告
目录
环境篇3
一、地理位置3
二、经济概况4
三、天津市投资完成基本情况6
四、天津房地产开发状况简述7
五、消费市场8
六、轨道交通规划10
市场篇12
一、商圈分析12
1.鞍山道商圈13
2、南京路、滨江道商圈13
3、小白楼商圈14
4、南马路商圈14
5、大胡同商圈15
二、调查个案分析16
1．佳怡国际公寓16
2.赛博数码广场17
3.百脑汇18
4.女人街19
5.麦购20
5.时代奥城21
三、天津商业地产市场综述22
产品篇23
一、本案立项条件23
1.项目简介23
2.周边配套标地图24
3.本案现状25
4.道路交通26
5.人流量统计分析27
二、项目SWOT分析与评定28
三、价格定位30
1.一层商业物业30
2.二层商业物业33
3.住宅物业：
34
四、定位建议：
35
环境篇
一、地理位置
天津市地处华北平原的东北部，海河流域下游，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京，是海河五大支流南运河、子牙河、大清河、永定河、北运河的汇合处和入海口，素有“九河下梢”、“河海要冲”之称。
天津市是大陆四大直辖市之一（北京、上海、天津、重庆），中国北方最大的沿海开放城市，素有“渤海明珠”之称。
介于北纬38°34ˊ至40°15ˊ，东经116°43ˊ至118°04ˊ之间。
属于国际时区的东八区。
北起蓟县古长城脚下黄崖关附近,南至大港区翟庄子以南的沧浪渠，南北长189公里；东起汉沽区盐场洒金坨之东陡河西排干大渠，西至静海县子牙河畔的王迸庄以西滩德干渠，东西宽117公里。
总面积11919.7平方公里。
辖15个区、3个县。
天津市疆域周长约900公里，其中海岸线长152.8公里，陆界长700多公里。
天津距北京120公里，历来是拱卫京畿的要地和门户。
天津地理区位优势明显，地处中国北方黄金海岸的中部，不仅毗邻首都，还是华北、西北广大地区的出海口，是中国北方对内外开放两个扇面的轴心，是亚欧大陆桥中国境内距离最短的东部起点。
天津港是中国北方最大的综合性贸易港口，拥有全国最大的集装箱码头，与世界上170多个国家和地区的300多个港口保持着贸易往来。
天津滨海国际机场有多条国际国内航线，是华北地区最大货运中心。
天津铁路枢纽是京山、京沪两大铁路干线的交汇处。
天津公路四通八达，交通基础设施建设有了长足发展。
目前，天津已形成以港口为中心的海陆空相结合、立体式的综合性的现代化的运输网络。
二、经济概况
今年以来，天津全市经济发展仍保持了平稳、较快的良好势头，农业生产出现上升势头，工业生产略有回落，固定资产投资和信贷增 幅回落明显，城乡居民收入增长加快。
——经济增速略有回调，但仍在较快增长区间运行。
初步核算1-5月份全市生产总值完成1062.41亿元，按可比价格计算，比去年同期增长16.2%，同比加快2.5个百分点。
比１－４月份增长回落0.4个百分点。
其中，第二产业和第三产业分别完成增加值600.42亿元和440.29亿元，分别比去年同期增长18.8%和13.3%。
——财政收入继续大幅增长。
前５个月全市财政收入完成210.1亿元，按可比口径增长19.2%，同比加快2.1个百分点。
其中地方一般预算收入完成100.92亿元，增长20.2%。
——固定资产投资增速回落。
1-5月份全市城镇固定资产投资完成351.94亿元，比去年同期增长39.2%，比前4个月增速回落8.1个百分点。
其中建设与改造投资265.71亿元，增长44.5%；房地产开发投资81.94亿元，增长27.3%，资金到位态势良好。
截止5月末，本年资金拨入475.7亿元，增长45.5%
——消费需求增幅较高。
1-5月全市社会消费品零售总额完成435.79亿元，比去年同期增长17.6%，增幅同比提高9.1个百分点。
其中，5月份全市消费品零售总额增长29.8%。
城市居民人均消费性支出５月份同比增长31.8%。
1-5月份全市商品房现房销售面积275.79万平方米，增长31.4%实现销售收入80.73亿元，增长56%。
——就业规模继续扩大，城乡居民收入增长有所加快。
截止5月末，全市城镇单位从业人员达到188.5万人，比去年同期增加2.1万人，连续5个月保持了就业扩大趋势。
1-5月份城镇单位从业人员劳动报酬总额完成145.41亿元，增长12.1%，人均劳动报酬7767元，增长11%，分别比1-4月份加快0.3和0.1个百分点。
1-5月份城市居民人均可支配收入为4612.64元，增长9.9%，比前4个月加快0.4个百分点。
农民人均现金收入3391.9元，增长12.1%，比前4个月加快0.9个百分点。
三、天津市投资完成基本情况
今年1-5月份，全市城镇固定资产投资共完成351.94亿元，同比增长39.2%。
其中：
建设与改造完成投资265.71亿元，增长44.5%；房地产开发完成投资81.94亿元，增长27.3%；城镇其他投资完成4.29亿元，下降7.6%。
按隶属关系分：
中央单位完成投资54.93亿元，比上年同期增长53%；地方单位完成投资297.01亿元，较上年
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