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物业管理师职业资格考试论文

《物业经管师职业资格》考试

参考论文集

中国物业经管企业面临问题的经济学及现实分析

　　中国的物业经管经过20年的发展,取得了长足的一步但仍存在诸多问题。

归内起来大致分为三个方面：

一是目前物业经管的社会化程度不高,二是现有物业经管面临的现实问题,三是当地政府行为的偏差。

　　一、我国物业经管的社会化程度不高

　　物业经管行业是生产力发展和社会进步到达一定水平后所兴起的一种朝阳产业。

伴随着我国房地产业的发展,住房制度改革和住房商品化的深入,物业经管应该覆盖绝大部分的物业。

但实际上,目前我国物业经管的覆盖面太小,社会化程度低,远远不能适应社会现代化和文明程度的需要。

1、物业经管行业发展的经济学分析

　　物业经管作为一种朝阳产业,提供的是一种特殊服务。

这种服务不但可以使业主和用户在商品房的消费中,享受到更多的便利和效用。

同时也可以实现房产的保值和增值。

作为推动市场商品化改革进程的重要措施,物业经管可以解决长期以来房地产市场不活跃、房屋经管滞后的瓶颈问题。

因此,物业经管滞后对我国国民经济发展将产生消极影响。

这个问题我们可以用图1中的图A、图B两幅图来进行综合分析（图略）:

　　作为提供一种特殊服务的行业,物业经管不但可以使消费者获取效用,更可以因其对房产的保值、增值的贡献以及其作为一种准公共用品而带来的外部经济效益使得社会的总效益（总福利水平）上升。

图A的Z-Y弧线表示社会的总生产可能性边界,其中OA轴上的Z点代表抽象的不含物业经管服务的社会总产品生产量。

OB轴上的Y点则代表物业经管服务的总生产量。

W1-W2-W3这组曲线代表社会福利曲线。

这里的社会福利曲线具有无差异曲线的各项特征，W1-W2-W3按其距原点的距离不断提高而依次代表更高的社会福利水平,即W1〈Wi〈W3。

而在各条曲线之上,社会总产品（抛除物业经管服务）与物业经管服务的各项组合具有相同的社会福利水平。

从图A中,我们可以看出,只有在A点,即社会福利曲线W2与社会的生产可能性边界Z-Y相切时,社会福利水平才可能在现有条件下达到最大。

反之,处于生产可能性边界之内的B点,只能达到一个低于的W2的社会福利水平W1。

　　而物业经管的产出水平是由市场上的供求关系来决定的,这里我们用图1中的图B来显示这一供求状况。

图中Dl表示目前我国的物业经管市场需求,相应的S1则表示目前我国物业经管市场的供给曲线,D1、SI的交点C所决定的是物业经管的实际生产水平q1。

q2实质上是市场需求与市场供给所决定的有效需求水平,通过联系图A,我们可以明显看出,有效需求水平ql只能使社会福利水平达到吭,离社会福利水平达到最大的物业经管水平q尚有距离。

这只有通过采取措施促使需求曲线和供给曲线同时右移来使有效需求水平逼近社会福利最大的水平q,即D2和S2相交的D点所决定的水平。

2、目前影响我国物业经管有效需求不足的主要原因

①制度环境

　　由于历史原因,目前制约我国物业经管制度环境未臻完善主要有两个因素:

一是住房商品化比率低,二是传统的福利'性分房制度尚处于改革之中。

我国长期以来实行的福利分房体制积重难返,低租金、福利房、国家管的计划经济体制是现代物业经管市场化的最大障碍。

虽然近年来住房制度改革已取得很大成效,但离现代社会住房商品化的要求仍然有相当大的差距。

因此,住房制度、房管制度的改革与物业经管实际上是相辅相成、互相促进的。

只有同时进行房产改革和推广物业经管才会使二者都能顺利进行。

例如,在我国经济发展水平较高的上海,随着公有住房出售,自有住房的比例已由33%上升到57%,但是未售出的公房仍占相当大的比例,这种局面极大地制约着物业经管的发展。

②经济发展水平和居民收入水平较低

　　经济发展水平较低,表现在物业经管自身的现代化程度较低_附属设备规范低、数量少、房屋使用维护技术含量低,这使得对于专业化的物业经管的需求动机较弱。

居民收入水平较低则是制约这类地区住宅物业经管发展的现实障碍。

事实上,内陆经济相对落后地区的普遍现象是居民消费支出中食品支出比重大——恩格尔系数较高。

住房开支所占比重较小（福利房制度后遗症）,这种情况下再搞物业经管收回取经管费,往往被居民视为不堪负担的额外支出。

　　推广物业经管这种现代化的高效经管体制,是将传统的无人管、自己管或国家管转变为专业化、企业化的市场经济体制下的商业行为。

因此,即使是相对落后的地区在这个问题上也不能消极地等、靠。

要打破那种视物业经管为发达地区高尚物业才需要的"奢侈品"的认识误区。

实际上,且我们的理论分析巳证明物业经管所提供的物业经管服务产品实为业主和用户的"必需品"。

而且这种必需品作为一种准公共物品,它还给全体业主、用户乃至全社会带来效益,提高全社会的福利水平。

任何一个行业,包括物业经管,都有着很明显的规模经济性质,即随着市场容量的扩大,在管物业规模的增加,单位经管费用有降低趋势,这是由于分工专业化加深、效率提高所致。

如图2所示:

由于物业经管体制的推广,单位经管费用即物业经管服务的价格水平降低,在业主和用户收入水平不变的情况下,预算线将由原来的AB转为现在的AC,这种新的均衡点E1,位于更高的效用无差异曲线U1上,福利水平得到了改善。

（图2中纵轴是抽象的抛除物业经管服务的其它商品消费组合向量）

　　所以,面对低收入水平、低经济发展水平的地区,推广物业经管不仅具有实践上的现实性,也有理论上的必要性。

③物业经管有效供给较低

　　物业经管覆盖面低,市场容量小,制度环境、经济发展水平和居民收入水平低只是造成这种状况的需求方面的原因,但实际上有效供给能力不足也是一个重要方面。

供给能力不足有三个方面的原因:

物业经管企业素质参差不齐、供给结构偏差、现有价格水平较低。

物业经管企业在我国主要是通过四种途径组建起来的,即由开发公司组建的物业经管公司或附设的物业经管部,独立组建的物业经管公司,房管所转换的物业经管公司,各大系统单位组建的物业经管公司。

　　其中最后一种途径只占少数,最多的是通过一、三两种途径组建起来的,而由开发商和房管所组建的物业经管公司不是把物业经管作为房地产的附属品，就是延续计划经济体制的传统观念,距离专业化、现代化的规范都相去甚远。

这种状况制约着我国物业经管行业有效供给能力的形成和提高。

　　总之,扩大我国物业经管的覆盖面是个综合的系统工程,供、求两个方面双管齐下才能取得效果。

　　二、我国物业经管企业市场运作问题分析

　　物业经管作为一种新型的适应市场经济竞争要求的朝阳产业,代表着"低成本"、"高效率"。

在目前已开展的物业经管的具体操作和运行中,则有很多实际问题阻碍着这个行业的健康、稳定发展,这里归纳出五个主要问题:

1.物业经管运作中各方行为不规范。

物业经管作为一种民事商务行为,不论其内容如何变化,参与其中的各方应该有一个较为明确的行为规范。

而现实中的情况往往不是这样,主要表现在三个方面:

1）"角色错位"。

角色错位有两种情况,一种是由于同一机构多种身份重叠而形成的。

例如很多开发企业,自己是业主同时又是物业经管公司的母公司,以母公司的名义来干预飞命令经管公司,而不是以业主身份同经管公司形成规范的委托一代理关系。

另一种则是由于我国物业经管实践的超前性和不配套而造成的。

常见的情形是物业经管公司对物业的经管超前于业主委员会组织,于是在一些物业经管起步较早的地方出现由物业经管公司业召集组织业主委员会并指挥业主委员会的行为,严重干扰了业主作为委托人与物业经管企业作为代理人之间正常的权利行使和责任划分。

2）物业经管不到位:

这主要是指有部分物业经管公司不以"物业经管"为主业,而忙于搞"多种经营"牟利。

有些公司虽然也在搞物业经管,但只限于收取租金和一般性的养护维修,而对于保养建筑物公共部分、维修更新设备、营造周围环境、治安保卫等则不过问,做不到综合性、全方位的服务。

3）不正当竞争。

不正当竞争当前有蔓延的趋势。

不正当竞争有两种形式,一种是在竞争过程中以不正常的低价位（收费）来争取客户。

一种是对于自己开发的物业,名义上搞招标选聘物业经管公司,实际上则内定自己组建的公司或内定一家有特殊关系的企业。

无论是盲目削价还是内定,对于刚刚起步的物业经管市场都有巨大的危害。

2.逆专业化问题。

这表现在两个方面,一是开发商自己组建物业经管公司而不是选聘专业物业经管公司来经管所开发的物业。

二是在物业经管公司的内部,不是将电梯、设备维修养护、保安、绿化等专业服务分包给专业服务企业去做,而是自己拥有各种专业服务队伍。

逆专业化的行为是不利于形成发达的物业经管的。

前者违反了专业化的客观规律,阻碍了正常的市场竞争,导致大量低素质、小规模的物业经管公司存在,形成低水平的重复建设,浪费社会资源。

后者则应随着市场的完善、竞争的加剧、市场规模的扩大、专业化优势的显现和加强而逐步得到改变。

事实上,现在一些规模较大、经营较好、素质较高的物业经管公司中的专业服务队伍就正在分离,开始承揽本公司所管物业以外的业务,说明专业化企业协作的进步趋势。

3.经费问题。

物业经管要讲求经济效益和资金的良性运转,这些前提就在于物业经管经费的来源应该落实、有保证,但是目前绝大多数物业经管企业都在抱怨物业经管的经费有困难。

这种困难体现在以下几个方面:

①由开发商支付的经管基金（建设部有关文件规定为所开发物业总造价的2%）以及由开发商和业主一起提供的维修基金尚不能完全落实。

特别是经管基金目前尚.有令可依,而维修基金则多依靠物业经管企业与业主之间的谈判而定,业主多不愿负担,取得这部分经费难度很大。

②收取经管费的规范、期限、方式尚不规范。

特别是一些地区经管费规范偏低,正常经管支出没有着落,多数物业经管公司之所以能够维持运作是由于利用了多种.经营（咨询、中介、建材、商业）等收入来弥..补经管费的不足。

③接管物业时的验收费、质量保证金以及城市维护费补贴等经费工程不能落实。

4.物业经管公司与社会有关方面的关系尚未理顺。

物业经管是多方面的综合服务,其经营经管过程中会与社会有关部门形成密切的关系。

这些关系主要有三个层次:

①物业经管企业与街道、居委会、派出所的关系。

②物业经管企业与交通、环境、卫生、市政、园林、教育、水电煤等配套部门的关系。

③物业经管企业与商业、文化娱乐等单位的关系。

　　这里面既有第一类的行政属地经管的关系,亦有第二、三类行政与经济、科教混合的关系。

工作范围不明确,关系不协调,这已经成为物业经管,尤其是住宅小区物业经管中最令人头痛的问题。

5.房地产开发遗留下"后遗症"。

近些年来,我国的房地产业发展迅速,但有相当一部分开发商重建设、轻经管,追求短期经济效益,设计规划缺乏长远考虑,建筑施工质量低下,造成了大量遗留问题,例如未预留足够车位（停车空间不足是现在最难解决的遗留问题）。

大厦内部附属设备,特别是电梯质量差,经常出现故障。

有些物业公用设施配套跟不上等。

　　三、当地政府行为的偏差

　　在我国物业经管的发展过程中,各级政府起到了有力的推动作用,政府行为从总体上评价是好的、积极的。

但也不能否认,政府行为中也存在一些偏差,这些偏差正在阻碍物管行业的顺利发展。

归结起来它主要在于两个方面:

1.对于物业经管的认识还不够

　　这是指未将物业经管作为现代经济部门体系中重要的一环来看待,而是或多或少的将其视为一种"权宜之计"。

所谓的"权宜之计",主要是指在传统房屋经管体制的弊端暴露无遗,已经成为国家财政包袱的情况下,当地政府仅仅将物业经管作为一个替代方法来减轻负担。

从实际效果看,物业经管确实起到了这种作用。

但从政府的角度看,只注意这种减轻负担的作用是片面的、偏颇的。

香港的《建筑物经管条例》、台湾的《公寓大厦经管条例》,在当地均具有法律档次的效力。

我国现阶段物业经管尚缺乏完善的法律,主要还是靠政府文件的政策经管,造成了无法可依、政出多门的不规范现象,增加了物业经管认识上的偏差。

2.政府经管体制不顺

　　物业经管的经管对象虽然是房地产产品,但它服务的对象是人。

这一行业与众多的政府部门、公用部门以及其它部门形成了复杂的关系,这些关系中最重要的是与政府部门之间的关系,譬如公安部门、市政部门、街道办事处等等。

但从现有的经管体制上看,物业经管在国家和地方上的归口领导经管不完全一致,特别是常常有些问题超出了房地产经管部门的职权范围。

因此,一方面应该在立法上加强,使得这类问题的协调、处理有据可依。

另一方面则应在经管体制上理顺各个部门之间的关系,才能使物业经管行业顺利健康发展。

试论物业经管前期介入的作用及其立法意义

　　现代高层建筑具有设计复杂,技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。

为了保证物业正常使用和发挥功能,对物业实施有效经管需要物业经管企业的前期介入。

目前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业工程实施前期介入经管,但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的,主要就建筑安装的后期工作提出一些建议,为接管验收做前期准备,在深度和广度上都存在一定的缺陷,仍然难以解决、开发商给物业经管带来的很多问题。

而真正意义上的前期介入是从工程前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。

　　一、从工程设计开始提前介入,参与物业建设工程的优化设计,对物业实施超前经管,为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和经管问题。

　　物业的设计人员不是专业的物业经管者,在工程规划设计阶段,规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题,其在制定设计技术方案时,不可能全面考虑后期的物业经管经营中可能出现的问题,或者很少从业主长期使用和后续物业经管正常运行的角度考虑问题,造成物业建成后经管上的漏洞和功能布局上的缺陷。

　　同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计技术方案落伍。

而物业经管企业作为物业的经管经营维护者,对物业可能出现的问题有比较清楚的了解,其前期介入可以从业主和经管者的角度参与规划设计技术方案的讨论,完善设计细节,提出一些合理的建议,使物业的功能设计更有利于日后的使用和经管,可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业经管带来的麻烦。

　　在深圳就有此类成功案例:

1999年下半年投入使用的某大厦,其绝大部分设计工作是1996年内完成的,若全部按照设计图纸建设,则会与后期使用和经营经管要求就产生距离。

作为前期介入该大厦的物业经管公司,积极组织物业经管专业人员对大厦各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场经管系统进行了深入细致的调研,参与设备、材料的选型及供应商的考察选用,并亲临有关生产厂家进行实地考察。

在此基础上,从完善大厦设计细节、更好搞好大厦经营的角度提出了一系列建议,并对工程进行补充和完善。

这些工程经同开发商和业主方沟通后,最终做出了更加合理的技术方案并付诸实施,取得了很好的效果。

　　二、积极参与工程监理工作,从物业经管的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控,及早发现和解决问题,避免物业建成后给使用和经管服务带来的缺憾。

　　物业工程一旦建成,物业经管企业就要天天和此物业打交道,并且要面对所管物业可能发生的各种问题,在关系到切身利益的条件下,它可能比工程监理的要求更严格,工作更细致、更周密。

在建设施工阶段,施工环节多,施工单位参差不齐,设备安装、管线布置错综复杂,对工程质量的控制要求高。

但这一阶段是整个工程的关键时期,开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上,尽管从开发商的本意来说,总是希望能保证工程质量,使所建物业达到优良乃至优质工程目标,但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。

尽管建设工程都有监理公司监理,但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题,对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题却经常忽视,而这些却是物业经管企业在日后的维修养护中必须面对的,通过物业经管企业的前期介入,为以后的维修养护工作省去很多麻烦。

　　现在的物业建设,特别是高层物业建设,其结构、管线等十分复杂,安装、施工工程中,粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难,甚至导致极大的浪费,特别是在目前房地产施工安装单位尚不很了解和重视物业经管工作的情况下,某些作业者很可能为方便自己工作,而不是从有利于业主使用角度去安装施工,从而给人住后的物业经管带来诸多难以解决的问题。

物业经管企业派出专业人员入住楼盘,从业主的角度监督施工单位的各项工作,从物业经管的角度提出整改建议,确保了施工中较少甚至不出现不利于物业经管的弊端,为业主争得了良好的.硬件条件。

　　此外,前期介入使物管公司能够对物业的每一单元逐一检查验收,建立工程设备档案,为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。

如物业经管公司介入深圳某大厦的经管后,严格按照优质工程规范.进行动态监控,在开发商聘有监理公司的情况下,还是发现并指出了屋面渗漏材料回使用、玻璃幕墙安装、施工单位使用海砂、假冒水泵、地下停车场风管不合理等大量工程质量问题,这些问题涉及到材料选用设备选型、配套设施、管线布置等多方面。

回若物业经管企业采取提前介入,就可以很好监督和解决此类问题。

　　三、提前熟悉所安装的设备设施,严格按规范做好接管验收工作,确保物业理单位从物业开始投入使用即能为业主提供良好的物业经管服务。

　　有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处,造成可维护性不足,特别是在接管验收阶段,开发商往往只注重物业.整体的交付使用,而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要,给物业建成后的使用维护带来诸多不便,也对物业经管单位顺利、及时地为业主提供良好的经管服务带来影响。

　　有物业经管公司提前介入后,发展商可以得到物业经管公司的紧密配合,使其专心开发建设。

物业经管公司可以根据物业经管的技术规范要求,对接管的物业从使用功能上严格把关,就日常经管维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉,监督并促使改进发现的问题,避免了扯皮推萎事情的发生。

特别是能够及时指出安装调试过程中,对给排水、电照、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题,促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决,确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。

其机电设备经管人员可以提前熟悉相应设备的操作、经管和维护,同时严格按照国家建设部颁布的《房屋接管验收规范》做好接管验收工作。

　　同时,由于有了提前介入,物业经管单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数,对物业可能出现的隐患了如指掌。

所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决,既节省了费用,也大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期。

如果在发展商的授权下,在竣工验收合同中,发展商全权委托物业经管公司在保修期内代表发展商与建筑、安装单位就房屋建筑安装质量进行监督、协调,确保物业建设质量,物业经管单位就能够确保接管验收工作顺利,接管后即能技入使用,及时为业主提供可靠的服务。

　　此外,物业经管前期介入可以更好锻炼队伍,避免因仓促上阵而导致的不应有失误,给业主留下不好的印象。

　　四、前期介入的立法意义

　　实践证明,让物业经管单位提前介入物业开发建设,对完善物业功能、确保物业建设质量和顺利维护保养等方面,有无可替代的重要作用。

但是,由于目前设计飞建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业经管的认识重视不够,致使物业经管行为滞后,给后期物业经管带来诸多不便。

如果从法律的高度,规定所有物业开发建设工程必须有符合一定资质条件的专业物业经管单位介入,那么,这将对我国今后的整体物业建设质量和物业经管质量乃至人民生活质量产生极大的促进作用,其意义将是深远的。

1、法定前期介入能够进一步促进物业建设质量的提高。

　　如果让具有一定资质条件的物业经管单位提前介入物业建设工程,那么作为专业的物业经管单位将从规划、设计阶段开始,从物业经管的角度,对开发工程的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作按物业经管的要求进行主动控制,更加确保物业建设质量。

2、法定前期介入可以为保证物业建成后长期经管服务的质量奠定良好的基础。

　　当前,很多物业（特别是老旧物业）的经管服务质量不能令人满意,其关键因素不全是物业经管单位的经管服务水平不高,其设计开发建设质量不符合物业经管的要求,也是影响物业经管服务质量的重要因素。

如果有良好的物业经管前期介入,就可以避免或减少那些影响物业经管质量的因素,从而使业主在居住使用的舒适度、满意度等方面将会有更大的飞跃,保证物业经管的服务质量才有基础。

3、法定前期介入有利于从整体上提高我国的物业建设和经管质量。

　　随着经济持续增长,我国每年建设的物业数量相当庞大,然而,从物业经管的角度去考察,真正符合物业经管要求,或者说没有物业经管服务缺憾的物业并不是全部。

这一方面与全国物业经管普及发展的不平衡有关,另一方面与物业设计、建设单位缺乏物业经管意识也很有关。

从法规上规定物业经管前期介入,对提高我国物业建设、物业经管水平的作用意义是不言而喻的。

在当前物业经管发展不平衡的情况下,对加快推行物业经管体制也有极大的推动作用。

生态住宅小区的建设与经管探讨

21世纪是生态城市建设世纪,是人类努力解决环境危机的世纪。

住宅小区是生态城市建设的重要组成部分,它是一个以人为中心的人工生态系统,是一个功能相对集聚和自然环境因素高度稀缺的统一体。

随着人们对住宅环境污染日益重视,生态住宅小区也开始出现,并且将成为物业经管公司发展的新领域。

　　一、生态住宅小区的概念

　　生态住宅小区是一个崭新的概念。

它是一个技术与自然达到充分融合,各种资源的利用最有效,环境清洁、优美、舒适,大大降低了因自然灾害、生态环境破坏或暂时失衡等影响而产生的各种风险,有利于提高小区文明程度的稳定、协调、持续发展的人工复合系统。

它是人类社会发展的产物和现代文明的象征,也是人类共同的愿望。

生态住宅小区具有下列特征:

1.高效益的转换系统。

在自然物质-经济物质一废弃物的转换过程中,必须是自然物质投入少,产出多,废弃物排泄少。

通过高新技术的使用来推动物质的有效转换与再生、能量的多层次分级充分利用和无污染工艺的推广,从而在满足消费需求的同时,又能使生态环境得到保护。

2.高效率的流转系统。

以现代化的设施为支撑骨架,为物流、能源流、信息流、价值流和人流的运动创造必要的条件,从而在加速各流的有序运动过程中,减少经济损耗和对生态环境的污染。

高效率的流转系统,包括构筑连接内外的交通运输系统,建立在通信数字化、综合化和智能化基础上的快速有序的信息传输系统。

配套齐全、保障有效的物资和能源（水、电、煤及其他燃料等）的供给系统。

网络完善、布局合理、服务良好的服务系统。

设施先进的污水废物排放处理系统。

3.高质量的环境状况。

对生产和生活造成的大气污染、水污染、噪声污染和各种废弃物,都能按照各自的特点予以防治和及时处理、处置,使各项环境质量指标均能回达到国际最高规范。

4.多功能、立体化的绿化系统。

点线国面结合、高低错落,形成绿化网络,在更大程度上发挥绿化调节空气、温度、美化景观和提供娱乐、休闲场所的功效。

根据联合国有关组织的规定,居住区内人均绿地面积28平方M。

5.高素质的人文环境。

具有较高的人口素质,良好的社会风气,井然有序的社会.秩序,丰富多彩的精神生活,良好的医疗条.件与祥和的社区环境。

同时,人们能保持.高度的生态环境意识,能自觉地维护公共.道德规范,并以此来规范各自的行为。

6.高水平的经管功能。

对资源利用、画社会服务、治安防灾、环境整治等实施高效率的经管,保证资源的合理利用,最大限度地促进人与自然、人与生态环境关系的和谐。

　　二、生态住宅小区建设

　　生态住宅小区建设是按照生态学原理,以空间的合理利用为目标,以建立科学的人工化环境措施去协调人与人、人与环境的关系,协调小区内部结构与外部环境关系,使人类在空间的利用方式、程度、结构、功能等方面与自然生态系统相适应,为人类创造一个安全、清洁、美丽、舒适的居住环境。

它是在对小区环境质量变异规律深化