住房建设规划说明书.docx
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住房建设规划说明书
住房建设规划说明书
1总论-1-
2住房现状评析-3-
3相关规划要求-8-
4住房发展目标-9-
5规划主要任务-10-
6住房建设需求预测-12-
7年度时序安排-19-
8空间布局与用地规划-21-
9政策保障措施-24-
10规划实施保障措施-26-
1总论
1.1规划编制背景
1.1.1国家层面
2010年1月针对部分城市出现房价上涨过快等问题，国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号），以促进房地产市场平稳健康发展。
2012年8月由住房和城乡建设部住房改革与发展司委托，中国城市规划设计研究院编制的《城市住房建设规划编制导则》正式发布，为规范规划编制的技术方法和成果表达，加强对城市住房建设规划编制工作的指导，提高规划编制的质量和水平。
同时导则指导规划期限应与国民经济与社会发展规划期限相一致，规划范围与同期限的城市近期建设规划空间范围相一致等。
2012年9月，为推进我国城镇住房事业科学发展，住房城乡建设部印发了《全国城镇住房发展规划（2011—2015年）》的通知。
1.1.2省层面
2010年12月，省住房和城乡建设厅印发了《关于将住房保障规划纳入城市规划的通知》（湘建规[2010]334号，明确了住房保障规划的重要性和主要内容，并将其纳入城市规划中）。
2013年4月，省住房和城乡建设厅发布了《省城市住房建设规划编制导则》，指导省各市州的住房建设规划编制工作。
1.1.3市层面
由于外部经济形势较为复杂严峻，影响房地产市场发展不确定因素仍然较多。
再加上市缺乏住房建设规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。
此外市中心城区房地产市场不优、商品住房住宅品质不高及住房供应结构不合理等诸多问题纷纷显现，市中心城区编制住房建设规划已是势在必行。
1.2规划范围与期限
1.2.1规划范围
本次住房建设规划（以下简称“本规划”）的范围即市中心城区范围，北起沪昆高速公路、南抵韶山灌渠南干渠、西临泉塘、山枣镇、东至东郊乡，总面积34.62平方公里。
由老城区、经开区、城北先导区、工贸新区、东山新城、城西工业基地等功能组团构成。
1.2.2规划期限
本次住房建设规划的期限为2014－2020年。
在规划期限内，凡在规划范围内安排住宅用地和进行住房建设应符合本规划。
1.3指导思想与规划原则
1.3.1指导思想
以科学发展观为指导，以保障和改善民生为重点，认真落实国家和省级城镇住房发展规划的相关要求，积极发挥城市住房建设规划的引导和调节作用。
着力强化政府住房保障，加强房地产市场调控，推进住房建设消费模式转型，促进住房事业科学发展，努力实现广大群众住有所居目标。
1.3.2规划原则
（1）强化住房发展的社会功能和政府住房保障职责。
把解决群众的基本居住问题作为住房发展的首要目标，更加突出住房的居住属性和改善保障民生的社会功能，促进住房资源均衡配置。
满足城镇居民基本居住需求和合理住房改善需求；强化政府住房保障职责。
重点保障城镇中低收入住房困难家庭、进城务工人员和新就业职工的居住条件。
（2）坚持住房发展与城市经济社会发展相适应。
结合城市自身特点和总体发展目标，统筹处理好近期与长远、保障与市场、需求与供给、住房建设与设施配套、规划刚性与弹性的关系，体现规划的科学性和可操作性。
（3）坚持与相关规划进行充分衔接和协调。
城市住房建设规划应以国家和省级城镇住房发展规划、城市国民经济与社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划为依据，与市近期建设规划和其他专项规划相衔接，重点突出对土地、财税、金融等关联资源配置和调控的引导，确保住房发展目标的实现。
（4）坚持突出重点、分步实施。
落实各项住房政策要求，明确规划期内住房发展建设的主要任务和重点工程，制定年度实施计划，有效引导市场预期，实现住房发展建设稳步有序推进。
（5）坚持政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策。
1.3.3规划依据
●《中华人民共和国城乡规划法》；
●《中华人民共和国城市房地产管理法》；
●《住房城乡建设部关于做好2014年住房保障工作的通知》（建保[2014]57号）；
●《关于做好<省城市（县城）住房建设规划（2014-2020年）>编制工作的通知》（湘建办函〔2014〕11号）；
●《省城市住房建设规划编制导则》；
●《市城市总体规划（2004－2020）》；
●《市土地利用总体规划（2006—2020年）》；
●《市中心城区各片区控制性详细规划》；
●《市“十二五”住房保障发展规划（2011—2015年）》；
●《市2013——2017年棚户区改造规划》；
●国家、省、市相关法律、法规、规范和政策文件。
2住房现状评析
2.1居住人口现状情况
2.1.1人口现状
2013年，中心城区常住人口21.25万人、常住人口总户数84160户,户籍总人口12.49万人，暂住人口8.76万人，户籍人口与暂住人口比例约为1:
0.7，暂住人口较多，主要为进城务工人员，分布在市区建筑业、批发零售贸易餐饮业、社会服务业和制造业等一些行业中。
自2008年以来，中心城区常住人口、户籍总人口分别增长了4.81万人和1.2万人，年平均综合增长率分别为5.2%和2.0%。
2013年，以常住人口为基准计算，城镇化率达到34.02%，处于城镇化加速阶段。
表中心城区人口调查表：
调查内容
单位
2008
2009
2010
2011
2012
2013
中心城区户籍总人口
万人
11.29
11.52
11.88
12.12
12.24
12.49
中心城区常住人口
万人
16.44
17.12
18.41
19.18
20.19
21.25
中心城区常住人口总户数
户
71513
73722
75228
79188
81635
84160
2.1.2中低收入家庭现状
2013年，市低收入城镇居民约15150户，约占常住人口总户数的18％；中低收入城镇居民约72378户，约占常住人口总户数的86％。
至2013年，尚未解决住房问题的无房户和人均住房面积低于15m²的最低收入家庭户数有700户。
2.2社会经济概况
2013年，市国内生产总值为265.69亿元，人均GDP为33587元（市统计局），城镇居民人均可支配收入达23531元。
市2008-2013年人均可支配收入平均增幅为11.34%。
表市国民经济现状统计表
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
GDP（亿元）
120.08
135.1
161.77
202.39
231.75
265.69
人均GDP（元）
14423
16183
19930
25635
29361
33587
城镇居民人均可支配收入（元）
13780
15435
17290
19648
22297
23531
2.3居住用地现状情况
2.3.1居住用地分布
2008-2013年商品开发楼盘主要分布在东山新城、工贸新区、城北先导区。
廉租房、经适房主要分布在建成区边沿，公租房主要分布在经开区（红仑工业园），未来保障性住房分布趋势不会太大变化。
棚户区主要分布在老城区，分为5个片区，分别为红仑工业园片区、新湘路片区、望春门片区、昆仑桥片区、东山片区。
2.3.2住宅土地供应
●土地供应供略大于求。
表2008-2012年新建住房用地面积与住房用地供应总量情况表
单位
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
住房建设用地供应总量
公顷
19.36
10.5
12.94
25.06
28.52
24.84
新建住房用地总面积
公顷
19.09
23.21
16.77
21.39
16.45
23.75
2008年至2013年，中心城区土地供应总面积为250.32公顷，住房建设用地供应总量为121.21公顷，占土地供应总面积的48.4%。
其中商品住房土地出让总面积累计为75.33公顷，商品住房土地出让总价款累计为9.13亿元，商品住房土地出让均价上涨幅度较大；保障性住房土地采用单列计划、优先供应，2008-2013年共供应15.56公顷。
2.4房地产基本情况
2.4.1房地产开发企业情况
市目前共有房地产开发企业35家（外来企业备案2家），其中二级资质5家，三级资质19家，四级资质1家，暂定资质10家。
2008年至2013年，累计开工建筑面积197.7万平方米。
累计竣工面积192.13万平方米，总投资达到54.2亿元。
2.4.22008-2013年房地产发展情况
●近六年房地产业活跃程度较大，成为税收新的增长点。
2013年由于国家相关政策调控以及市场需求趋向饱和，比例有所回落。
2008-2012年房地产税收占财政收入的比例逐步增长，2013年，房地产税收2.01亿元，占财政总收入的13.1%。
市场的活跃并不表示我们应该无限度地投入，政策调控也并不是说必须去抑制发展，而是我们应该建立一种合理的发展机制或搭建和谐的发展平台，使之既有利于住房发展又能贯彻执行政策的要求。
2.5住房建设情况
2.5.1总体居住水平
●2013年，中心城区人均住房建筑面积达44.4平方米，高于省人均居住建筑面积34.69平方米，处于长株潭城市群中等偏上水平。
●中心城区存量住房总建筑面积944万平方米、总套数8.58万套。
存量住房房屋建筑面积呈“中间大，两头小”的态势。
2013年中心城区存量住房50平方米以下的占4.2%，50-90平方米的占36.94%，90-144平方米的占48.6%，144平方米以上的占10.26%。
中等户型住宅占据现有住宅的主要构成，大户型和小户型的住宅只占较少部分。
存量住房结构图
●居民由原来的“居者有其屋”向“居者优其屋”转变。
自2008年以来，新建住宅小区物业管理覆盖率达到了100%，将近2万套住房，5万居民享受了物业管理服务。
居民的居住水平有大幅提高，居住环境有明显改善，改善性需求成为市民群众的住房消费主流。
2.5.2各类住房建设情况
（1）商品住房建设情况
●2008年以来，市房地产市场快速发展，是我市住房建设的高峰时期，基本上市场供应量略大于市场需求量，市场整体平稳。
6年时间，建设住房总建筑面积为269.75万平方米，其中商品住房总建筑面积为192.13万平方米、1.7万套商品住房，主要以90-144平方米为主，商品住房市场占有率为71.23%。
表2008年-2013年新建各类商品住房汇总表
单位
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
合计
商品住房
万m2
28.4
33.75
22.5
34.08
28.4
45
192.13
其中
60—90m²套型商品住房
万m2
0.8
1.2
0.8
1.28
0.8
1.6
6.48
90-144m2套型商品住房
万m2
23.1
28.05
18.7
26.95
23.1
37.4
157.3
144m2套型商品住房
万m2
4.5
4.5
3
5.85
4.5
6
28.35
●商品住房销售形势较好，商品住房一级市场供需两旺带动二手房交易繁荣。
2008年至2013年，商品住房销售面积157.93万平方米，商品住房销售金额38.85亿元。
2013年，市二手房销售面积为22.58万平方米，销售套数为1770套，为近几年之最。
●市商品房购买群体绝大部分为本地户籍人口，非本地户籍人口较少，但是最近两年有上升趋势，主要是由于城镇化进程的加快，大批农村人口进城产生的购房需求，未来将会呈继续上升趋势，将一定程度上影响商品房需求量。
●商品住房价格比较稳定。
2008-2013年，商品住房销售价格涨幅维持在12%左右，房地产市场平稳健康发展。
.
（2）保障性安居工程建设情况
●相关政策和制度
Ø《市“十二五”住房保障发展规划（2011-2015年）》要求：
力争“十二五”期末，全市保障性住房覆盖面达到20%左右，城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善，为全面建设幸福提供住房保障。
Ø按照《省人民政府关于加强保障性安居工程建设的意见》（湘政发〔2011〕11号），“十二五”时期，凡挂牌出让的商品住房用地项目，按照项目总建筑面积的5％配建保障性住房，其中，配建廉租住房不小于2％、公共租赁住房不小于3％。
根据《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保[2013]178号），从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房，则商品住房按照项目总建筑面积的5%配建公共租赁住房。
Ø根据保障性安居工程计划，2014年以后暂停建设经济适用房，因此此次保障性住房只包括公共租赁住房。
●建设情况
①2008-2013年保障性安居工程建设力度较大，基本满足需求。
落实廉租房1056套，共5.91万平方米，对最低收入住房困难家庭做到了“应保尽保”；
通过多种渠道筹集了1013套公共租赁住房，其中新建893套，户型控制在30-60平方米，能满足公共租赁住房对象的居住要求；
经济适用住房逐渐减少，2008-2013年共建302套，2.68万平方米。
2010-2012年共改造12个城市棚户区项目，改造6523户，改造面积44.5万平方米。
现已改造完成1个城市棚户区，11个棚户区正在改造，7个待改造。
②保障性住房覆盖面还有待提高。
至2013年，市中心城区保障性住房覆盖面为16.6%，距国家住房政策2015年达25%还有一定的差距。
随着城镇化进程的加快及保障对象的放宽，预计今后的保障性住房年建设量将会逐年增加。
●房源筹集
廉租住房采用新建、直管公房、自管公房、社会房源等，通过实物配租和租金补贴方式解决保障对象的住房问题；公共租赁住房采用新建、改造、长期租赁等方式解决公租房对象住房问题。
●资金保障
廉租住房建设资金主要是中央投资、省级补助、地方配套。
公共租赁住房和棚户区改造主要是中央、省级补助、社会资本投入。
●分配、管理、使用情况
我市保障性住房分配采用本人申请、社区初审、住房保障部门调查、审核，政府组织房产、民政、纪检监察、社区等部门开会讨论，然后进行“三级公示”，即社区、乡镇办事处、媒体网络公示，确保保障性住房分配的公平、公开、公正。
在“两房”的后续管理上实行动态管理，建立准入退出机制，实行年检制度、动态管理、定期走访，认真听取住户的意见和建议，及时协助解决住户的一些实际问题，加强小区卫生、安全保卫、房屋维修等方面工作，让广大住户真正实现安居乐业。
现保障性住房分配入住率达到100%，租金收取率达99%以上。
2.6其它住房建设情况
●1998年我市开始取消了单位集资合作建房。
●2008年以来，我市在中心城区严格控制村民自建房，至2013年新建和改建累计建筑面积为26万平方米，住房套数为1972套、入住户数为874户。
●2008年至2013年我市规范房改房35套、面积2200平方米。
●2008年至2013年我市规划审批安置区24个，主要分布在东山新城和城北先导区，新建拆迁安置房建筑面积37.79万平方米，住房套数2893套，安置房平均层数3-4层。
2014年5月1日以后，我市停止审批安置区住房建设，采取货币补偿安置方式。
2.7住房公积金制度实施情况
我市从1995年开始实施住房公积金制度，行政事业单位实行了全覆盖，国有、私营企业进行推进，2008年-2013年，我市公积金增值净收益共计3011.36万元用于保障性住房建设。
2.8住房建设存在的主要问题
●住房建设缺少行业发展总体规划的指导。
●商品住房供大于求现状显现，投资风险增大。
●住房供应结构不够合理。
●城市公共配套设施建设有待加强。
●商品住房开发精品意识不足，住宅绿色建筑未推广，建筑节能减排性能低。
行业集中度低，部分开发企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。
●城市建设征地拆迁难。
●市场秩序不够规范，违规违法问题时有发生。
3相关规划要求
3.1《市城市总体规划（2002-2020》
●居住用地规模
规划至2020年，中心城区居住用地总面积842.9公顷，占城市建设用地的32.4%。
●居住用地布局
旧城片区规划三个综合居住片区，红仑上片区规划新增两个综合居住片区，东山片区规划新增三个综合居住片区。
3.2《市“十二五”住房保障发展规划（2011-2015年）》
●总体目标
以公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房为主，结合各类棚户区改造和城中村、危旧房改造，建立健全多层次城镇住房保障体系。
“十二五”期间，住房保障率达100%（其中实物保障率60%）和各类棚户区改造75%以上（7500套），到规划期末，城市和国有工矿集中成片棚户区和零星危旧房改造及旧住宅区综合治理基本完成；城市中低收入无房户基本实现应保尽保；外来务工人员居住条件得到明显改善。
●结构目标
“十二五”规划期间，全市共筹建各类保障性住房2060套；完成各类棚户区改造共7500套（户）；新增发放廉租住房租赁补贴460户。
●保障性住房目标
（1）廉租住房：
规划筹建廉租住房670套，建筑面积约3.35万平方米；
（2）经济适用住房：
规划筹建经济适用住房110套；
（3）公共租赁住房：
规划筹建公共租赁住房1280套，建筑面积约7.68万平方米；
（4）廉租住房租赁补贴：
计划新增廉租住房租赁补贴460户。
●年度目标
2014年，全市完成保障性住房和各类棚户区改造住房1810套（户）。
其中新增发放廉租住房租赁补贴100户；筹建廉租住房80套；经济适用住房30套；公共租赁住房200套；城市棚户区改造1400户。
2015年，全市完成保障性住房和各类棚户区改造住房1185套（户）。
其中新增发放廉租住房租赁补贴80户；筹建廉租住房60套；公共租赁住房250套；城市棚户区改造795户。
3.3《市2013年-2017年城市棚户区改造规划》
●总体工作目标
我市2013-2017年城市棚户区总体改造涉及户数5212户，实物安置1137户，征拆面积25.93万平方米，改造前占地面积623.9亩，计划改造后安置区土地需求面积97.45亩，计划总投资10.55亿元。
4住房发展目标
4.1总体目标
●建立满足不同收入阶层需求的住房供应体系，营造高度宜居环境。
进一步规范房地产市场秩序，提高政府宏观调控能力，全面建立并逐步健全住房保障体制，建立多层次、多渠道的住房供应体系，满足不同收入层次居民住房的需求。
规划期末城市居民人均住房建筑面积达到44.67平方米，每户家庭拥有或租住一套使用功能齐全的住宅，基本达到人均一间住房，并有较好的居住环境，解决双特困家庭的住房问题。
●全面推行符合国情、市情的住房建设模式和消费模式。
按照市人口、资源、环境协调发展的要求，科学确定房地产开发土地供应规模，大力发展节约型居住区、绿色宜居型居住区和节能省地型居住区，全面推行资源节约、环境友好的住房建设模式。
提倡适度消费和节约文化，引导全市居民树立合理、健康的住房消费观念，全面推行购租结合、理性适度、满足自住需求的住房梯度消费模式。
●实现住房发展总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。
总量基本平衡就是在落实规划控制人口总量的前提下，以合理需求为导向，保持相对平衡的住房供应规模；结构基本合理就是以市资源环境承载能力为基础，积极引导需求和调控市场运行，保障住房类型结构、套型结构和空间布局结构基本符合市的实际情况；价格基本稳定就是与经济社会发展状况相一致，保障经济运行质量，努力做到住房价格与居民收入增长相协调。
●制定科学的住房政策，积极引导房地产市场理性发展。
以完善市场为主导，优先保证保障性安居工程的土地供应。
4.2分项目标
住房发展指标体系
指标分类
指标名称说明
单位
指标属性
总量和居住水平指标
城镇新建住房总建筑面积
310万平方米
预期性
城镇新建住房总套数
3.13万套
预期性
人均住房建筑面积
44.67平方米
预期性
城镇住房成套率
100％
预期性
新建住房面积结构
144平方米以上
8.43%
预期性
90（含）-144平方米
64.94%
预期性
90平方米以下
26.63%
预期性
商品房空置率
5％-10%
预期性
住房保障指标
保障性住房覆盖面
25％
约束性
保障性安居工程总建筑面积
48.53万平方米
约束性
保障性安居工程建设总套数
0.8万套
约束性
住房公积金制度实施覆盖面
100％
预期性
质量和环境指标
住宅工程质量验收优良率
100％
约束性
存量住宅节能改造比例
20％
预期性
新建住宅全装修比重
50％
预期性
新建住宅中绿色住宅比重
100％
约束性
新建住宅小区物业管理覆盖面
100％
预期性
关联资源配置指标
新增城镇住宅用地供应量
129.87公顷
预期性
保障性住房用地供应量
15.13公顷
约束性
保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地占住房建设用地供应总量比重
35.58％
约束性
保障性安居工程建设和中低收入家庭租金补贴的财政性资金投入
35462万元
预期性
保障性住房及其配套工程建设的信贷资金投入
29040万元
预期性
5规划主要任务
5.1主要任务
●推进住房制度建设与创新
进一步完善住房制度体系，安定居民生活和增进社会福利，统筹协调住房与经济、社会发展的关系；推进住房市场制度建设，梳理和规范现有涉及房地产开发和交易等市场各环节相关法规和规章，完善行业管理和市场管理体系；规范保障性住房建设、分配和退出机制，完善货币补贴和住房公积金管理相关办法，完善住房保障制度及配套实施体系。
●完善多层次住房供应体系
稳定新增住房建设用地供应的规模，实现新增住房建设用地供应向城市更新用地供应方式过渡；规范和发展存量住房交易市场，使其成为解决我市居民住房问题的重要途径；引导和发展住房租赁市场，促进住房消费理念的转变，形成梯次住房消费结构，实现“存量市场与增量市场协调发展”、“买卖市场与租赁市场有机结合”的多层次住房供应体系。
●健全住房资源分配机制
加强和完善针对不同住房需求的差别化金融税收政策，并保持长期稳定，提高信贷政策对自住性住房需求的扶持力度，降低自住性住房需求的税收负担；提高非自住性住房需求的信贷和税收成本，并运用经济、法律及行政手段严厉打击对住房的投机炒作，提高住房资源向自住性居民家庭分配的比例，实现住房的居住本质回归。
●建立保障性住房在中低收入居民和人才中循环分配的实施机制，严格保障性住房分配与管理体制，发挥保障性住房在社会保障体系中的重要作用，实现其基本的社会保障功能。
●建立提升居住质量的工作机
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