祖冲之古镇居家养老示范基地项目调研报告.docx

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祖冲之古镇居家养老示范基地项目调研报告

“祖冲之古镇”居家养老示范基地

项目调研报告

调研人员：

**

2015.8.27

一、项目基本信息

（一）项目介绍

祖冲之森林文化公园：

祖冲之森林文化公园项目是2011年经省政府批准，由河北涞水利华房地产开发公司与涞水县人民政府签约的项目，项目总体规划面积12平方公里（总计约18000亩），由4000余亩森林公园、6000亩有机农业基地、祖冲之古镇以及新农村城镇化建设四大部分组成。

“祖冲之古镇”居家养老示范基地：

“祖冲之古镇”居家养老示范基地是祖冲之古镇的核心内容，位于河北省高碑店市涞水县城西北一公里处，京昆高速引线旁边，养老示范基地以森林公园、冲之十二景为依托，与北京市第一社会福利院合作打造生态型、绿色型、文化型的北京西南最大的居家养老示范项目。

根据网上查询，“祖冲之古镇”居家养老示范基地实为河北涞水利华房地产开发公司开发的阅唐山水房地产项目，项目规划总建筑面积120万平方米，共分三期开发完成，其中一期占地约1000亩，建筑面积约30万平方米，容积率45%，目前一期已经启动，二期预计2016年开工，三期预计2018年开工。

2015年8月14日，涞水利华房地产开发公司与北京市第一社会福利院（以下简称一福）签署合作协议，涞水利华房地产开发公司负责提供土地、基建、配套设施等，一福负责将服务品牌、服务理念、服务标准和管理模式引入该房地产项目，双方共同打造北京西南最大的居家养老项目。

（2）土地取得方式与土地性质

阅唐山水项目的土地为通过招拍挂取得，土地性质为住宅用地，房屋产权期限为70年。

（三）公司介绍

北京市第一社会福利院：

一福是北京市政府投资兴建的老年福利事业单位，是北京能提供五星级养老服务的两家养老机构之一，也是经卫生局批准的北京市第一家集医疗、康复、颐养、科研、教学为一体的北京市老年病医院，福利院还是“全国军警民共建社会主义精神文明先进单位”、“全国创建文明工作先进单位”，2001年第一福利院通过了ISO9001国际质量认证。

河北涞水利华房地产开发公司：

成立于2011年10月20日，注册资金5000万，企业法人代表为史哲峰，为一家专门从事房地产开发的民营企业。

二．项目位置及配套

（一）项目所在区域

项目距天安门约98.5公里，车程约88分钟；距首都国际机场约126.8公里，车程约117分钟；距在建中的北京第二国际机场约91.8公里，车程约77分钟；距北京站约102.7公里，车程约102分钟；距北京南苑机场约99.5公里，车程约96分钟；距北京南站约94公里，车程约80分钟；距北京西站约90.6公里，车程约77分钟；距高碑店市政府约20.2公里，车程约29分钟。

（2）项目配套

交通：

地块周边交通较为便捷，分布着京昆高速、廊涿高速、京石高速等高速公路。

项目距京昆高速涞水西出口约800米，车程约2分钟；距廊涿高速松林店出口约19公里，车程约21分钟；距高碑店高铁站约28.9公里，车程约39分钟；距在建中的北京第二国际机场约91.8公里，车程约77分钟；距北京南苑机场约94.3公里，车程约90分钟；项目周边1公里内分布着917快（天桥-欧美亚汽车城）等公交线路。

医疗：

项目距涞水县中医院约1.9公里，车程约5分钟；距涞水县第二人民医院约2.6公里，车程约5分钟；距涞水县医院约4.2公里，车程约10分钟；距高碑店市中医院约20.2公里，车程约30分钟；距高碑店市医院约20.4公里，车程约30分钟；北京安贞医院分院（在建）位于项目南门西侧200米处。

其他配套：

项目周边两公里内分布着中国人民银行、中国农业银行、中国邮政储蓄银行、农村信用合作联社4家金融机构；分布着涞水镇东租小学、求成中学、北关小学3家学校；分布着华欣、金汇、永乐百货等中小超市；分布着雅逸轩、缘聚德、老北京家常菜、美味斋小肥羊等多家中小餐馆。

景观：

项目距易水湖约51.9公里，车程约72分钟；距天鹅湖生态旅游风景区约27.4公里，车程约38分钟；距十渡风景区约40.5公里，车程约50分钟；距野三坡白草畔景区约76.4公里，车程约76分钟；距云居寺约26.8公里，车程约38分钟；距云水洞约45.2公里，车程约48分钟；距野三坡风景区约60.9公里，车程约53分钟；距石花洞风景区约74.6公里，车程约72分钟。

小结：

祖冲之古镇”居家养老示范基地（阅唐山水）项目优劣势分析

1、优势：

项目周边分布着京昆高速、廊涿高速、京石高速等高速公路以及917（快）公交线路，交通便利；

项目配套规划有6000亩的有机农场（目前已完成开发120亩有机农场），有机蔬菜全年直供，绿色生态的有机食品是项目一大特色；

项目周边拥有较为丰富的金融、购物等生活配套设施；

项目周边现有街心公园、滨河公园，未来配套规划有4000亩的森林公园，周边人文、景观资源荟萃，空气质量好，负氧离子含量是北京市区的30倍；

项目周边医疗配套资源丰富，周边5公里内分布着4家二甲及以上医院，北京安贞医院分院（在建）位于项目南门西侧约200米处，项目同时由一福提供社区居家养老服务。

2、劣势：

项目距离北京市区较远，虽交通等较为便利，但位置较为偏僻，往来北京市区较为不便；

项目开工于2013年，前期是按普通住宅进行规划建设，房地产开发公司近期将一福引入该项目，将项目包装为居家养老示范基地，但该项目在无障碍的适老化硬件设施、装修、户型等方面比较欠缺。

比如该项目主要产品为独栋（640㎡）、联排（180-460㎡）、双拼（350-728㎡）及洋房（85-115㎡），户型较大，不太适合老人需求。

项目交房时均为毛坯房，老人入住时还需要为装修等事情费时费力。

（三）项目定位规划及现状

“祖冲之古镇”居家养老示范基地以森林公园、冲之十二景为依托，目标是打造生态型、绿色型、文化型的北京西南最大的居家养老示范项目，其主要客户群体是周边及北京市区域老年人，由一福为居住者提供高标准的居家养老服务。

1、项目整体规划

项目规划总建筑面积120万平方米，分三期开发。

一期占地约1000亩，建筑面积约30万平方米，容积率为45%，产品为独栋、联排、双拼及洋房，总户数1305套。

项目配套有6000亩的有机农场（目前已完成120亩有机农场的开发）。

2、户型特色

户型

面积（平方米）

独栋

640

联排

180-460

双拼

350-728

洋房

85、95、105、115

3、项目内部设施

超市

内部设有总计500平米的有机农产品超市、生活用品超市等，同时为入住老人提供各种代购服务

餐厅

营养餐厅、零点餐厅、宴会厅，满足老人各种用餐需求

北京安贞医院分院

项目南门西侧200米处设有北京安贞医院分院，医院内设门诊部、西医内外科、中医科、老年病科、健康管理中心、体检中心、急诊室、中西医药房等基础医疗科室及医疗设施

公建设施

近7000平米公建设施，包括1100平米会所、1100平米幼儿园、800平米可容纳400人的会议厅、图书馆、650平米室内羽毛球馆/乒乓球馆、1200平米室内游泳馆、1800平米养生健身中心

学习区

书法室、绘画室、音乐室、网络教室、阅览室、棋牌室、养生国学堂等

娱乐区

音乐鉴赏室、电影放映室、舞厅、卡拉OK室等

社区养老服务中心

由北京第一福利院提供标准化的居家养老服务

4、建材装修

项目除大堂及电梯间为精装修外，所有房型交房时均为毛坯房，项目的市政供电、通讯、天然气等配套齐全，采暖为地采暖，项目还拥有完善的门禁、安防系统等。

5、项目现状

2013年11月2日一期96套房源开盘，2014年3月1日200套联排、30余套双拼开盘，85-125平米的洋房开盘预计年底开盘，目前在售产品为联排和双拼别墅。

6、项目照片

（四）项目运营模式

项目采用纯销售模式，销售价格如下：

户型

价格（元/平米）

独栋

2013年11月开盘时均价6000

联排

目前均价8000

双拼

目前均价10000

洋房

待定

老人在购买了该项目的房屋产权后，入住后需要缴纳物业管理费（别墅物业费2.98元/平方米·月，洋房物业费待定）等费用。

老人如果需要北京市第一社会福利院提供的居家养老服务，需要额外缴纳居家养老服务费，通过电话咨询该项目售楼处人员，由于刚引进一福，目前相关收费标准尚未出台，预估为1000-3000元/月（根据老人的不同身体状况）。

小结：

“祖冲之古镇”居家养老示范基地实为房地产项目阅唐山水，由于该项目周边交通、医疗、配套、环境较好，在京津冀一体化战略下，该项目引入一福的优质养老服务及管理标准等资源，将自身定位为居家养老示范基地，意图承接北京市养老产业转移，确实能够获得一定的经济和社会效益。

但一福的居家养老服务如何在项目真正落地，以及项目能否真正得到市场的认可，还需要市场检验。

项目周边虽然医疗资源较为丰富，但是由于项目的客户群体主要为北京市户籍老人，根据目前的医保政策，异地医保结算尚未可行，因此一定程度上会减弱项目对外地老人的吸引力。

根据网上调查，项目内部虽然规划了一些诸如健身医疗中心、会所、娱乐室、紧急呼叫系统之类的养老配套公建设施，但整体来说项目的适老化特色比较欠缺。

由于目前所做调研均为网络调查及电话咨询的形式，无法看到该项目更多的内部细节，加上该项目还处于建设期，其与一福的合作也刚刚起步，因此需要持续关注该项目未来的运营状况及运营模式。

目前北京市政府部门调整了战略，支持在北京周边建设新的大型养老机构，未来北京市也将调整对养老机构的支持政策，将建设补贴、床位补贴、餐饮补贴、医保结算等统一到河北、天津，鉴于北京周边区域尤其是河北地区地价相对便宜，建议我公司也可积极关注该区域的合适地块，以开发养老机构。