无锡永乐新天地项目投资分析报告.doc

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目录

第一部分项目背景分析 3

1、项目基本情况 3

2、项目规划方案 3

3、项目功能布局 4

3.1独立别墅形商业会馆 5

3.2时尚甲级写字楼 6

第二部分外部环境分析 6

1、无锡宏观经济状况 6

1．1“三驾马车”对经济增长的拉力趋于协调 8

1．2财政收入增幅逐步趋稳 8

1．3城乡居民收入持续增加 8

2、无锡房地产市场运行情况 9

2.12010年4季度锡房住宅指数 9

2.2城中板块分类均值走势情况 9

3、无锡商业市场环境分析 10

3．1无锡商业市场发展情况 10

3.2中心区商业 11

3.3副中心区商业 16

3.4无锡市内百货主要分布 25

3.5中心区典型商业 26

3.6现有典型商业项目分析 32

4、无锡及项目所在区域发展规划 39

4.1无锡“十二五”城市规划 39

4.2本项目所在区域发展规划 40

第三部分内部环境分析 42

1、项目地理位置分析 42

2、交通网络及周边环境 43

3、周边物业功能分布 44

4、项目SWOT分析 45

第四部分项目价值分析 46

1、价值判断方法 46

1.1及时租金回报率返算商铺投资价值 46

1.2从商铺增值空间分析商铺投资价值（参考类似商业价格） 47

2、评估公司价值评估 47

3、综合评估价值 49

第五部分商业运营建议 49

1、第一阶段：

设计调整及经营定位 49

1.1商业规划和设计调整建议 49

1.2经营定位 50

2、第二阶段：

项目实施阶段 50

2.1租、售及招商 50

2.2商业经营的开业策划 50

2.3物业及商场管理制度及手册的制定 50

2.4VI的导入 51

第六部分总结 51

第一部分项目背景分析

1、项目基本情况

新天地休闲广场项目是无锡市中住房地产开发有限公司05年通过国土拍卖获得，06年6月1日正式开工建设，08年年底竣工交付。

新天地休闲广场是中住集团以上海新天地为样板，在无锡打造的商业地产项目，也是其力争在无锡、江苏乃至长三角地区，创立成功商业品牌标志的一个项目。

新天地休闲广场项目位于南长区太湖广场西北侧、南门商圈核心地段，北临伯渎港，东侧至金钩桥街，南侧至永乐路，西至规划中的通扬路，项目占地14582㎡，总建筑面积34629.56㎡，共建有12栋独立别墅型商业会馆和1栋13层时尚甲级写字楼，地下车库近200个车位。

2、项目规划方案

由国内外知名设计公司的设计大师共同执笔创作的无锡新天地，倡导的是“天人合一”的新理念，在设计与建设中特别注重空间和景观的设计，以适宜的尺度来塑造空间，一切景观设计、小品设计皆源于“以人为本”的主导精神，从专属空间的私密性、人车出行的便捷化、景观的自然性等众多角度出发，精心处理各个节点的自有转换。

无锡“新天地”以青砖为主建筑群，风格古朴精巧，在建筑外观上，将江南水乡的建筑中无处不在的坡屋作为局部造型的基本元素，但又不是照搬抄，而是将坡屋的传统形式抽象化、空间化、雕塑化、极度夸大尺度感，运用于建筑的不同部位，加强了整个建筑群的整体性，通过提炼和转化，使整个建筑群体的外观造型透露出饱满的江南建筑文化韵味，但又跳出了生硬模仿，充分保持了现代建筑风格的完整和统一。

无锡“新天地”中间被伯渎港一分为二，雕塑、浮雕、环境绘画等将无锡和水乡文化的故事、诗歌娓娓道来。

特殊变换的灯光效果、小瀑布、喷泉、古式的老井、历史保留下来的烟囱等使整条河流变得更加光彩夺目。

无锡“新天地”不是商业的一种简单组合，从某种意义上来讲，更是一个生活圈，是一种生活方式的组合。

3、项目功能布局

3.1独立别墅形商业会馆――开发商持有

1号楼、3－13号楼（为4层，局部5层）

经营业态：

1）餐饮：

金钻朝廷酒店、外婆人家、姆妈蒸菜、锦源香舍时尚餐厅、海上花酒店、澳大利亚餐厅、雅韵阁（原红兴饭店）、山里鲜、香樟园酒店、DRAEMER休闲餐饮

2）娱乐：

银乐迪量贩式KTV、超越巅峰台球俱乐部

3）其他：

英伦少儿英语、琳雁茶吧

3.2时尚甲级写字楼――已出售

2号楼（13层）

入住公司：

无锡中住山水物业有限公司、新华保险无锡中心支公司、无锡市青年人才服务中心、无锡青商管理学院、无锡英伦语言培训公司、无锡中融置业投资顾问有限公司、无锡德泓纺织失业有限公司、鑫马房产信息咨询部、江苏苏信房地产评估咨询有限公司、国华保险无锡中心支公司、无锡汇元工贸有限公司、港中旅国际（无锡）旅行社有限公司、江南晚报无锡日报旅游工作室无锡市创意策划中心、金达利·融矩、无锡金阶投资有限公司、无锡市新事业人力资源事务有限公司、无锡金铭尊贸易发展有限公司、无锡奥菲美容管理有限公司

第二部分外部环境分析

1、无锡宏观经济状况

2010年全市实现地区生产总值5758亿元，同比增长13.1%，增速高于上年1.5个百分点。

产业结构持续优化，三次产业比重调整为1.8:

55.7:

42.5，第三产业增加值占GDP比重比上年提升了1.2个百分点。

无锡2010年1-12月主要经济指标

指标

单位

绝对值（1－12月）

同比增长（%）

  规模以上工业总产值

亿元

12958.53

20.6

  全社会固定资产投资

亿元

2985.65

25.1

  财政收入

亿元

1579.85

48.8

  地方财政一般预算收入

亿元

511.89

23.1

  社会消费品零售总额

亿元

1809.08

18.6

  进出口总值

亿美元

612.23

39.3

  出口总值

亿美元

362.72

39.5

  到位注册外资

亿美元

33

3

  居民消费价格指数

%

103.4

数据来源：

无锡市统计局  

1．1“三驾马车”对经济增长的拉力趋于协调

1.1.1投资高速增长

全年实现全社会固定资产投资总量接近3000亿，达到2985.65亿元，增长25.1%，增幅始终保持在20%以上。

其中，国有投资增速领先，完成投资910.50亿元，增长38.3%；民间投资活力不断增强，完成投资1585.87亿元，增长28.0%，增幅高于全社会投资2.9个百分点。

工业投资稳步提高，完成投资额1210.05亿元，增长15.0%，增幅比上年提高3.7个百分点；

第三产业投资高速增长，完成投资额1757.93亿元，同比增长33.1%；第三产业中房地产开发投资快速增长，完成投资612.67亿元，增长32.2%，增幅高于全社会投资7.1个百分点。

1.1.2消费力不断提升

全年实现社会消费品零售总额1809.08亿元，比上年增长18.6%，增幅同比提高3.5个百分点。

居民消费热情较高，消费市场十分活跃，城市市场实现零售额1571.45亿元，增长18.8%，农村市场实现零售额237.63亿元，增长17.1%。

1.1.3对外贸易呈恢复性增长

全年累计实现外贸进出口总额612.23亿美元，同比增长39.3%。

其中，出口362.72亿美元，增长39.5%；进口249.51亿美元，增长39.1%。

进出口、出口总额、进口总额与国际金融危机爆发前的2008年相比分别增长6.1%、1.4%和17.4%。

1．2财政收入增幅逐步趋稳

全年我市完成财政总收入1579.85亿元，同比增长48.8%；其中地方一般预算收入累计完成511.89亿元，同比增长23.1%。

2010年以来，一般预算收入累计增幅均保持在20%以上。

四大主体税种稳定增长，其中企业所得税、个人所得税、营业税分别增长48.9%、34.3%和22.8%。

1．3城乡居民收入持续增加

预计全年我市城镇居民人均可支配收入保持两位数增长；农民人均纯收入14002元，同比增长12.9%，增速比上年提高2.9个百分点。

城乡居民储蓄存款保持平稳增长，全年金融机构本外币存款中居民储蓄存款余额3109.44亿元，同比增长13.8%。

2、无锡房地产市场运行情况

2.12010年4季度锡房住宅指数

2.2城中板块分类均值走势情况

3、无锡商业市场环境分析

3．1无锡商业市场发展情况

随着无锡商业经济的快速发展，商业地产市场发展迅猛，逐渐形成以一条或几条商业街为中心的经济商圈。

市中心有以中山路和人民路为中心的CBD商圈、新生路商业街、健康路商业街、后西溪商业街；

副中心区有火车站商圈、欧风街商圈、五爱广场商圈、南禅寺商圈和太湖广场商圈；东区有锡东新城商业圈、锡沪路商业街、新区商业圈、长江路商业圈、旺庄路商业街；西区有河埒口商圈、梁青路商业街、湖滨路商业街；南区有中桥商圈、中南路商业街、苏锡路商业街；

无锡规划建设特大型城市以来，无锡的商业建设更是日新月异，大小商场、商铺如雨后春笋般缤纷登场，典型的有商业大厦、八佰伴、崇安寺和保利广场。

商圈决定商铺投资价值，无锡市中心的核心商圈的商业价格维持在极高的水平，商业价格及租金相对稳定；副中心商圈的商业氛围逐渐形成并且各自拥有自身的特色，商铺受到投资客的认可，具有较大的升值空间。

3.2中心区商业

3.2.1中心区商业范围

①中山路

②人民路

③新生路

④健康路

⑤后西溪

3.3副中心区商业

3.3.1副中心区商业范围

3.3.2火车站商圈

3.3.3欧风街

3.3.4五爱路商圈

3.3.5南禅寺商圈

3.3.6太湖广场商圈

3.4无锡市内百货主要分布

主要项目

3.5中心区典型商业

3.5.1商业大厦

3.5.2八佰伴

3.5.3崇安寺

④保利广场

⑤小结

3.6现有典型商业项目分析

3.6.1万达广场

3.6.2金太湖国际城

3.6.3哥伦布广场

3.6.4茂业豪园

4、无锡及项目所在区域发展规划

4.1无锡“十二五”城市规划

培育三个增长极核，做强长三角区域中心。

以老城商贸中心（CAZ）、太湖新城商务中心（CBD）、蠡湖休闲中心（RBD）三个核心，统筹中心城区三个片区，提升城市核心竞争力。

老城商贸中心（CAZ）,提升老城商贸活力，加快旧城更新，强化老城商贸、商务职能；太湖新城商务中心（CBD），展现国际都市风貌，强化低碳标准控制，培育新城商务金融职能；蠡湖休闲中心（RBD），凸显滨湖山水特色，整合沿湖资源，突出湖滨国际休闲度假功能。

以中山路—古运河（商业文化风貌）、太湖大道（现代都市风貌）为轴，串联解放环路商圈和太湖广场商圈，重在全力推进综合体建设，提升中心区功能业态；精品化开展中心区改造，提升公共空间质量，形成最具商业活力的老城商贸中心。

4.2本项目所在区域发展规划

4.2.1清明桥古运河项目

无锡清名桥古运河项目以无锡清名桥为中心、古运河为轴的无锡南长街历史文化街区保护修缮范围总占地约0.44平方公里，将还原悠久的古运河"水弄堂"历史文化建筑和特有的江南水乡风貌，并融入现代时尚和生活元素。

打造成为拥有江南和古运河风情的旅游景点，建设成为无锡这座江南城市的形象名片、乃至具有国际影响力的文化遗产和文化商业中心。

4.2.2保利达广场

保利达•江湾城总建筑面积近60万平方米，总投资人民币35亿元，主