唐人街商业业态调整招商方案.docx
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唐人街商业业态调整招商方案
唐人街2007业态调整招商方案
一、市场综述
1、区域背景：
珠海唐家湾房地产有限公司名下的唐人街为具有升值潜力的黄金地，其地理位置正处于广州、深圳、东莞、珠海等珠三角城市进入珠海市出入瓶颈。
随着珠海城市规化及北移政策的不断落实，新成立的高新区（原唐家湾区）经济的将高速发展，以及高等院校、大学校园及高新科技的成形和成熟，其商业地位越显突出重要，集商业购物、餐饮、旅游、生活、休闲、娱乐于一体的高尚生活地带将趋成熟。
此片区现已成为珠海的投资热土。
高新区的成立，增加消费者，投资者对唐家港湾大道一带地段的信心，估计在未来3年内，本地区成为珠海市商业、科技经济、高尚住宅区三者合一的中心地段，因其历史文化古镇商业配套工程而身兼多重“不可复制”的优势，升值潜力有增无减。
在原来的唐家湾商圈大众化（中低档）消费区的基础上，随着高新区的新政策的落实，市政及其它机关单位进驻高新区与港湾大道一带，唐家的中心地位越显突出，据了解：
目前本核心商圈人口达10万人上，而且车流、人流量均迅速增加，本区的经济发展高速提升，吸引了众多商家和知名企业进驻。
拉动了各行业的迅猛发展。
作为珠海市南北向主干道之一的港湾大道（唐淇路）商业地位也越显得重要，集商业购物、餐饮、旅游、生活、休闲、娱乐于一体地带趋成熟，其已成为珠海的投资热地。
◆商业概况
商圈构成：
主要由唐人街----唐家市场----唐家路临街商业区构成，主要以唐家市场为中心，依靠较低的产品价格，与市中心的商业品牌形成互补效应，吸引不同的客户群体，主要进经营小商品、五金、家私、糖烟酒、日用百货及餐饮、食品等。
从商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低。
从商业形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，商业雷同性强。
◆竞争状况
主要表现在对消费者的争夺方面，整体行业的利润水平大幅降低，大部分仅能够保本或微利经营，市场供需的严重失衡及各市场定位缺乏差异性，这些现状对我们招商和经营时带来巨大压力。
◆市场消费状况
◇消费水平：
唐家人口不多，人均收入水平中等偏低，致使商业消费水平较低，消费能力有限，成为唐人街商业发展的颈瓶。
◇经济水平：
唐人街周边相对落后，城镇规模小，低收入人口占总人口比例高，商品的消费仍以中低档商品为主，中高档消费主要集中于国家行政事业单位及外来旅游人群，但高收入的人群多在市区消费。
◇消费发展趋势：
唐家人口有限，经济发展缓慢，缺乏强势产业支撑，预计未来几年，唐人街的商业经营状况将很难改观，商业竞争将趋激烈，专业化，细分化的市场运作已成必然。
2、优势分析：
区位：
唐人街处于高新区（唐家湾）中心繁华地段淇湾大道，周边以社区中心为主；唐人街地块优越，座拥珠海高新区最繁华的商业核心，拥有发达、便捷的交通网络，网聚人流。
项目紧临珠海市南北向主干道之一，北向与连接金鼎工业园，并与中山、东莞、深圳、广州（京珠高速路）相连；南向与港湾大道交汇，并向南连接珠海市区公路；东向与唐淇路相连，通向知名旅游岛屿——淇澳岛。
附：
简易地图以作说明：
清
警
交通:
其拥有多条公共交通线路。
与楼盘相距300米左右的唐家市场站，有多条公交车线路开至珠海市区和高新区、大学城、金鼎工业区，并且广州、佛山、深圳、东莞、中山、东莞太平和番禺等地的车流途经港湾大道。
其便捷的交通优势为商业带来强大的商机效应，滚滚人流造就其开阔的商业前景！
途经港湾大道（唐淇路）的公共线路有：
观光2线路及3路、10路、66、68、69、76、85路等八路公交线路。
人口：
其集合了商业、商务、公务、旅游等多重资源。
其所在区域，是珠海最大、最集中的高档社区，随着海怡湾畔及远大美域、海怡居几个楼盘的相继推出，住宅区数将增加1500户，居住人数增到5000人，即在周边的住宅小区人口超过60，000人。
加上外来人口共计为10万人。
鼎盛人流为唐人街赢得持续旺盛的强大消费群，成为商业蓬勃发展的动力。
业态：
以唐人街为中心，周边业态分别是：
以东方向（对面）：
远大美域、唐苑花园二期、唐家花园、怡园美食、文记美食、怡园公寓、加油站、警备区、唐家车站、政府机关单位等；以南方向：
唐家综合市场、聚龙会所俱乐部、聚龙酒店、忆江南酒店；较零散的临街铺位：
主要业态：
手机、面包店、服装店、建材五金、维修店，正在建设金碧湾住宅区；中国电信家湾分局大楼；酒楼和西餐厅；中山大学、清华科技园、广东风险投资集团等。
以西方向：
唐家中学、高新税务局、海怡居和唐家乐园、共乐园社区住宅区（唐人街）、唐家市场；以北方向：
海怡湾畔、珍珠乐园、裕华聚脂厂、国际赛车场、南方电网、南方软件园、北师大、哈工大、高尔夫区、空置的新商业楼等。
其它：
唐人街硬件设备及设施较好，具备招商引资的环境：
比如：
装修时尚新颖、具备相关硬件设备：
消防及监控安全、交通方便；具备近200个停车位等。
3、劣势分析：
1）区域商圈业态规划零乱，没有形成一定的商业规模；
2）市场业态不够齐全，不能全面满足区域消费需求；
3）商圈没有特色化的亮点，缺乏购物消费吸引力；
4）外来流动人口比重较大，区域整体购买力较底；
5）生活配套服务设施不够完善，不能满足百姓日常生活需求；
6）市区化消费观念，区域性的消费习惯尚未形成；
7）现有商业缺乏人气支撑等。
二、经营思路调整
凭借唐家湾独特有的人文资源、大学新城、科技新城和地方旅游热点项目的促进，唐家湾现已步入政府强力打造的“中国历史文化名镇”行列。
目前唐家湾又以高新区的新形象出现，其加强与规划定位以中大、北师大、北理工、哈工大、清华科技园等形成的大学城及科技创新海岸、南方软件园、南方电网等科研基地为主形成的科技区域，这两城衍生超过10万人口。
针对于唐家湾政府的整体规划，结合区域内的政务、生活配套及各类消费需求，今后尽可能根据政府部门整体规划和结合唐家湾目前商业现状，争取将唐人街打造成为地方政府对外窗口服务中心、旅游休闲中心、生活配套中心、大学生学习创业基地。
因此，在未来唐人街经营整体调整思路上。
我们将全面根据政府政策扶持的倾向，结合周边市场的消费需求及现状现作出以下调整：
1、根据周边高校众多的大学生时尚消费的特点，作出相应调整来满足特有群体消费需求；
2、根据高校大学生勤工俭学、就业创业的涉世心理，为高校大学生开辟一个就业创业的特色化服务园地；
3、根据高校大学生生活交际习惯，为大学生提供一个学习、交友、户外活动的休闲娱乐的消费服务中心；
4、为高校大学生提供一个特色化的生活学习物品交换服务市场，或专业的“校园生活二手市场”；
5、结合地方旅游发展优势，充分利用周边市场资源，开发唐家特有的旅游文化专业市场，体现唐人街亮点；
6、整合周边市场，做亮点特色化的专业竞争力市场；
7、交叉业态定位，填补区域商业的配套服务，满足区域生活休闲娱乐、特色美食服务；
8、满足区域生活消费，配套服务功能需求等。
三、定位补充调整
1、经营调整定位：
综合上述唐家湾区域商业的发展现状，结合周边市场消费要求。
唐人街今后的整体经营思路，将围绕作为区域商业的业态补充、区域商业的亮点体现、区域消费的需求服务为重心调整经营方向来全面展开：
◆以周边高校配套消费服务为宗旨，成为大学生就业、创业、消费、学习、生活、交际、服务中心；
◆以地方文化旅游消费服务为宗旨，成为地方旅游文化消费的展示中心；
◆以填补区域商业配套服务为宗旨，成为区域商业的特色化亮点消费服务中心。
2、消费定位调整：
◇消费群体定位：
本地居民及外来流动人口；
◇终极消费目标：
高校大学生、旅游人口、流动人口。
3、功能调整方案
（详见下图）
功能表示：
表示：
生活服务配套街
表示：
流行时尚展示街
表示：
旅游文化购物街（方案一）
状元SHOPPING生活街（方案二）
生活美食休闲街（方案三）
4、业态布局图详见：
（附件一）
（附件二）
（附件三）
5、租金调整方案：
租金指导价格范围表
楼层
区域
编号
现租金范围
（元/㎡）
市场评估租价
（元/㎡）
建议租价范围
（元/㎡）
备注
一层
1栋
101-108
35-60
50
60-70
铺王
2栋
101-125
25-50
45
25-50
3栋
101-106
45-70
60
50-60
铺王
107-121
20-50
35
30-50
4栋
101-121
15-30
20
20-30
5栋
101-103
30-50
40
35-45
铺王
104-122
15-35
25
20-30
6栋
101-119
10-30
20
15-25
二层
1栋
书城
2栋
超市
3栋
201-202
10-25
18
20-30
203-217
8-18
15
10-20
4栋
201-221
6-15
10
10-20
5栋
201-220
8-20
14
15-25
6栋
201-219
6-12
10
10-20
三层
1栋
书城
2栋
酒店
3栋
12
10-15
4栋
8
8-12
5栋
10
6-12
6栋
8
5-10
四层
1栋
书城
2栋
酒店
3栋
8
8-12
4栋
6
5-10
5栋
6
5-10
6栋
5
5-10
四、招商方案
1、招商思路：
◆根据业态重新规划思路的调整，进行业态主题目标性招商；
◆以唐家湾区域业态商品的交叉定位，进行有象征性的业态填补性招商；
◆围绕主要消费群体，进行主导商品的针对性招商；
◆以街区主题卖点的需求，进行目的性招商；
◆围绕唐人街经营现状，结合周边消费需求进行重点突破性招商。
2、招商目标：
◆目标范围：
围绕周边大学生时尚消费需求类商品为招商目标，以地方珠海旅游消费类商品为招商重点目标，以区域特色化、特有化商品及填补消费服务性商品为目标。
◆主要业态：
餐饮类：
特色美食、休闲美食、品牌水饺、排档餐饮、西餐、西点、西饮、碳烧、咖啡、酒吧、茶社等；
休闲类：
健身房、保健中心、棋牌室、按摩院、美容中心、生活SPA馆、足浴足疗、网吧、游艺室、练歌房、情侣影吧等；
百货类：
精品服装、鞋冒皮具、流行饰品、旅游用品、工艺礼品、大小家电、小百货、文化用品；
服务类：
药房诊所、法律咨询、职介中心、商务办公、校园俱乐部、培训中心、文化服务中心、展览馆、博物馆、DIY电脑维修、旅行社等；
专业市场：
生活超市、跳蚤市场、校园二手市场、旅游专业市场、其它专业市场等；
◆目标客户：
品牌专业连锁、小商品市场、旅游专业市场、二手交换市场、休闲中心、
3、招商政策：
※优惠政策一：
◆新进场的商家：
租赁100平方米以下免租二个月（未含管理费，含装修期）
租赁100～300平方米免租三个月（未含管理费，含装修期）
租赁300～1000平方米免租六个月（未含管理费，含装修期）
租赁1000平方米以上免租十个月（未含管理费，含装修期）
◆新商家免收进场费，暂免费市场统一推广宣传费半年；免商家户外广告策划费；免收广告制作费（仅收制作材料费）；
◆商户引荐商家进场可享受增加免租一个月；
◆免费提供使用停车位及广告位半年；
◆新进场商户，楼体广告位免费使用半年；
◆新进场商户我公司将为其争取相应税收减免优惠政策，并协助办理相关经营证照。
※优惠政策二：
◆2007年5月份以前进场的商家：
一次性交清（合同）一年按6.8折收取租金；
一次性交清半年则按8折收取租金。
◆2007年9月份之前进场的商家：
一次性交清（合同）一年按7.8折收取租金；
一次性清交半年则按8.8折收取租金；
◆新商家免收进场费，暂免费市场统一推广宣传费半年；免商家户外广告策划费；免收广告制作费（仅收制作材料费）；
◆商户引荐商家进场可享受增加免租一个月；
◆免费提供使用停车位及广告位半年；
◆新进场商户，楼体广告位免费使用半年；
◆新进场商户我公司将为其争取相应税收减免优惠政策，并协助办理相关经营证照。
※附加补充：
主力品牌商家、特色业态、或经营面积在1000平方米以上的商户，免租期可根据实际招商情况而定，最多八个月；9月份之后进场的商家优惠政策，待视之前的招商结果另议定。
4、招商方式
立足珠海本地市场面向周边城市，采取内外招商相结合走出去请进来的方式。
围绕唐人街重心业态调整和定位，以本地商家资源和佛山、东莞、深圳、中山等地资源为主。
同时结合其它城市的相关专业市场和主力业态商品，进行目的性的全方位招商邀请。
◆有目的性派发相关招商资料，全面进行市场撒网式招商；
◆针对性相关业态商家，派招商人员电话预约、上门拜访招商；
◆联系相关行业协会、社会团体，进行项目合作性招商；
◆充分利用公司现有资源平台，进行附带性招商；
◆运用网络信息平台，进行网上项目推广性招商；
◆对外地进行计划性的，专业市场外出邀请招商等。
5、招商准备
①整理修缮唐人街前期招商物料、招商手册、招商海报、DM物料、现场VI物料、招商合同文本、招商流程、租赁协议等，对不足部分进行修缮；
②招商人员培训、建立周会制度、招商情况汇报、招商月总结、建立客户资源数据库、调整招商策略，及时对现有的和今后可能出现的退出商铺做好招商工作储备；
③对唐人街自有物业和委托物业进行详细统计和招商规划事项等。
6、招商任务分解
（招商任务分解表）
招商任务分解
商铺出租率
欲退商铺
合计完成出租率
第一季度
需完成4%
可能会有2间
59%
第二季度
需完成6%
预估2间
65%
第三季度
需完成5%
预估1间
70%
第四季度
需完成4%
预估1间
74%
五、后期广告策略
※在今后的经营管理过程中，针对于唐人街广场门口地段沿路计划制作几个广告牌。
条件允许的话，还将在珠海其他（拱北、吉大、香洲等）区域也制作几个户外广告牌，扩大对唐人街招商和知名度的宣传；
※利用公司及唐人街现有资源，由公司协助下可在唐人街的楼体、大屏幕电视上来做广告。
可以将我们招商政策和项目发展远景，对外整体宣传推广出去；
※利用公司目前的网络平台，不断的进行项目合作推介。
同时在利用我们平日的主动拜访，来派发唐人街的招商资料和传递招商信息；
※保证长期社会各界公共关系维护，充分利用好社会关系网，来为唐人街的品牌推动做好推波助澜工作。
同时利用好每次的旺场活动，来提高唐人街对外界的影响力；
※今后一切对外的广告推广方案，都将围绕唐人街“功能定位、发展前景、优惠政策、优质管理”等几个重要方面展开，主要是增加唐人街商家和业主信心；
※广告推广主要以信息沟通为主的方式，建立对外联系和招商的桥梁。
首先要让珠海市场了解、认识唐人街，其次再让市场认可接受我们；
※以提升唐人街招商率和市场卖点为中心，满足区域消费服务配套，体现区域商业代表特色为推广宗旨。
六、经营策略
调整后的业态定位布局，就决定了今后唐人街的各项服务功能的定位。
唐人街的特殊的经营模式，就要求我们在今后的工作中必须完善各项软件服务功能。
1、统一招商
除业主自己经营的商铺以外，为统一唐人街的整体形象。
规范唐人街市场良好的经营秩序和统一的业态规划定位，对唐人街现有商铺继续采用统一招商的方式。
对于后期愿意继续委托招商的业主，应与管理处签署相应的委托招商协议书后，由管理处对外进行统一招商。
2、协助经营
在今后的唐人街市场经营管理工作中，现场管理处应结合商家经营现状。
对缺乏经营经验的商家或经营中有困难的商家除了给予政策上的支持外，还应在商户经营上给予一定的指导和协助。
◆联合商家，进行统一的市场广告推广，吸引本地和周边的消费群体到唐人街消费；
◆做好每次的旺场活动，积极寻求商家同步联动，提升唐人街的人气和市场影响力；
◆经营趋向应结合唐人街业态定位及周边高校学生、外来人口、旅游人口的消费定位，来全面展开特色化的商品经营服务优势；
◆与地方文化协会、旅游局、博物馆、旅游公司进行合作，形成唐家湾乃至整个珠海旅游定点购物消费场所；
◆与地方高校及校园团体进行合作，形成唐家湾乃至整个珠市海唯一的大学生创业、就业、SHOPPING时尚生活一条街；
◆填补区域生活消费服务配套，满足周边消费者全方位的消费需求；
◆提高商业物业的管理服务意识，创造唐人街良好轻松的经营环境，给消费者一个轻松休闲享受式的购物消费天堂。
3、部分自营
唐人街目前大部分业主前期的委托合同到期，由于各业主的渴望值不同。
后期将会有部分业主自己经营或自己来进行招租。
但必须要在唐人街统一业态规划的大前提下进行，通过部分业主的自营也可以促动其它商家的进场。
如果自营业主不想自己长期经营的话，在今后的经营中可采取逐步退出的办法来退出。
4、整和市场
◆调整服务功能，唐人街集购物、休闲、餐饮、娱乐、创业、旅游六大服务功能于一体；
◆调整相关业态定位，充分利用自身资源进行合理的商品布局；
◆调整招商思路，与商铺业主再次签定招商托管协议书，进行统一招商；
◆调整推广思路，整合市场商家资源，对外进行统一的广告宣传和促销。
5、完善政策
◆继续向地方政府及主管部门争取免税、免费的相关政策，让在此经营的商户受益；
◆加强唐人街商业物业的管理和服务功能，提升唐人街软件服务的竞争力；
◆加强对商铺业主托管和经营户的统管服务措施，提高唐人街整体的管理水平和能力。
◆通过合理的保障唐人街旺盛的经营环境，最终实现业主、经营户、管理方的共同三赢。
旺百年——商业中心
2007年1月25日
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