浅谈当前加强房地产企业管理的几项对策.doc

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浅谈当前加强房地产企业税收征管的几项对策

渤海新区地税局直属分局谢广玉

近年来，由于人民生活水平的提高以及投资需求的存在，我国的房地产开发活动持续升温。

房地产企业的蓬勃发展，对地方经济和地方税收的发展起到了重要的支撑作用。

根据有关统计，房地产业税收收入在地方税收中的比重不断上升，甚至在个别地方达到了当地地税收入的50%以上。

由于部分房地产企业纳税意识不高，财务管理混乱、以及部分地方征管力量薄弱等原因，目前房地产开发企业少缴税款的情况还比较严重。

加强房地产行业税收管理，提高管理和收入的质量，不但对实现收入目标、平衡财政收支至关重要，也是落实国家产业政策、实现宏观调控目标的必然要求。

如何加强行业税收征管，抑制投机行为，堵塞税源漏洞，防范执法风险，实现国家宏观调控目标，已经成为各级地税部门日常管理的难点和社会关注的热点。

正是在这种情况下，市局开展了全市范围的房地产开发业专项清理活动，通过企业自查、税务机关检查等方式对我市2002以来的所有开发项目进行了清理。

从清理效果看，成效非常明显，截止目前查补入库税款1.4亿元，有效的打击了各种涉税违法行为。

在看到成绩的同时，我们也必须清醒的认识到，加强该行业税收征管是一项长期而艰巨的任务，可谓任重道远。

从清查中发现的种种问题，结合十多年的工作经验，作者认为可以从以下几个方面开展工作：

一．事前管理，加强税法宣传和政策辅导。

当前房地产行业有三个重要特点：

一是开发项目多、工期长、销售进度不易掌握；二是涉及的税费种类繁多，政策变化迅速，当前该行业主要有营业税、土地增值税、契税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税等内容；三是作为一个近年来迅猛发展起来的新兴行业，企业财务人员多为转行从业，专业知识缺乏，财务制度不健全，企业负责人税法意识淡薄的现象普遍存在，这三个特点的存在决定了税款计算的复杂性和不准确性。

为了帮助纳税人准确、及时核算应纳税款，税法宣传和政策辅导工作尤为重要。

《税收征管法》第七条明确规定，税务机关应当广泛宣传税收法律、法规，普及纳税知识，无偿地为纳税人提供纳税咨询服务。

这种服务，既是税务人员的义务，也有利于减少将来的工作风险，具有十分重要的意义。

从这次清理的情况来看，大部分企业财务人员能够掌握基本的税收政策，但对于最新的政策变动和运用较少的税收政策缺乏了解。

比如对土地增值税预征问题上，存在有的企业将销售商铺、非普通住宅和车库、车位的收入按照普通住宅的预征率预缴税款的情况；在营业税的计税依据上，存在只按实际取得的货币收入纳税，对将开发产品用于抵偿债务、拆迁安置，以房换地等视同销售行为不申报纳税的情况；在企业所得税的计算上，存在不能及时结转收入和成本，人为调节利润的情况；在房产税问题上，存在自用房产不按照规定缴纳房产税的情况等。

这些情况的存在，一方面是企业财务人员自身业务素质的原因，同时也说明我们的税法宣传辅导工作存在欠缺之处。

二.事中管理，加强纳税服务与税源监控。

房地产企业年纳税额动辄几百万上几千万，一般都属于地税机关重点监控的税源，作为企业管理人员，责任重大，风险巨大。

在日常工作中，应该重点做好几项工作：

1.加强业务学习，提高业务水平。

俗话说：

打铁必先自身硬。

房地产行业是一个新兴行业，由于房地产市场尚不规范，涉及的税收问题比较复杂，行业税收管理政策性非常强，对管理人员的综合业务素质要求比较高。

作为管理人员，不仅要全面掌握房地产行业税收政策，也要熟悉国家有关房地产有业的其他政策。

当前有的税务干部尚不能满足这种业务要求，具体表现在一是对房地产业的经营方式、开发程序和经营规律较为陌生；二是对房地产业相关税收政策掌握不足；三是对企业财务核算尤其是成本核算知识的掌握不够熟练。

在这种情况下，提高自身业务素质，非常必要。

通过全面学习，税务干部要能总体掌握房地产开发相关流程，熟悉掌握相关税收政策法规；熟悉房地产业的会计核算，明晰解答纳税人政策询问，做到言之有物，言之有据，提高税务人员的公信力。

2.落实管理规程，加强日常管理。

作为管理人员，应当按照《税收管理员制度》和《河北省地方税收业务规程》的要求，积极开展管理工作。

一是做好户籍管理工作，根据企业登记信息，开展调查核实工作，了解登记信息的真实性，掌握纳税人房产、土地相关信息和经营情况，做好首次辅导；二是根据企业实际，有针对性的宣传税收政策，做好日常辅导工作，防止企业因税收政策掌握问题出现违法行为，影响税企关系；三是做好纳税人的发票管理和认定工作，加强税务机关以票控税的能力。

3.加强日常巡查，堵塞税源漏洞。

《河北省地方税收业务规程》要求，对于重点税源，每季至少逐户巡查一次，填写《房地产业巡查巡访及服务记录》。

作为管理人员，通过此项活动，可以全面了解企业本季度内新开发项目名称、地址、开发面积、预算投资、项目期限、预计收入和税金等数据；掌握施工单位名称、开工和竣工日期、建设面积、工程金额预计收入、拨款周期、所得税征收方式等数据；掌握已开发项目销售的进度和纳税情况，通过与企业日常申报情况的核对，及时发现税收风险点，防止企业少计收入、晚记收入、虚增成本等情况的发生，从而堵塞税源漏洞，降低执法风险。

4.积极开展纳税评估工作。

纳税评估是推进房地产业管理的有力武器。

当前，我市利用的房地产管理软件对提取纳税信息起到了积极的作用。

通过软件中的项目辅导信息、销售信息，预警分析，与日常巡查巡访记录相结合，及时发现疑点及差异，为纳税评估提供案源。

在纳税评估工作中，我们可以事先归集税收征管中的案例及典型问题，确定纳税评估工作的重点，然后集中骨干力量，重点选择疑点企业进行解剖式评估，找准突破点，理清评估思路。

同时，为避免日常征管工作中的惯性思维，应大力推行交叉评估这样才更容易发现征管缺陷和不足。

对纳税评估中发现的税收征管问题，应及时归集总结，从而提高管理人员工作水平，提高纳税人税法遵从度。

三．事后管理，加强税收专项检查力度。

税务稽查作为税务机关维护税法尊严，体现税收公平，打击涉税违法的最后防线，发挥着越来越大的作用。

近年来，按照税务总局的要求，各级税务机关加大了对房地产企业的检查力度，稽查查补收入年年递增。

但是房地产行业收入核算具有连续性，而税务稽查选案工作只能抽取某一时间段，结果反而造成了检查的不连续性。

同时因为检查工作相当繁琐、花费时间长、检查人员少、缺乏足够的精力和能力对房地产企业进行系统的、全面的检查，检查人员只能依照纳税人提供的某一时段相关书面资料进行审核，实地调查核实工作难以真正进行。

长期下来，造成了部分纳税人存在侥幸心理的不良后果，起不到打击一个、震慑一片的作用。

因此，在今后的稽查工作中，税务稽查的实施应注重几个方面：

一是要提高检查效果。

对纳税有疑点的企业，要加强检查力量，不受检查时间性限制，一查到底，查深查透，绝不能姑息迁就，做到检查一户，清楚一户。

二是要多种检查方法并用，不能就帐查帐，要特别注重实地调查，必要时向购房者了解房屋受让情况，避免房地产开发企业少报或不报收入，偷逃税款。

三是要加大对查出的涉税违法行为的处罚力度，增大偷逃税者的预期风险和机会成本，特别是加强对屡纠屡犯的房地产开发企业和重大涉税案件的查处和打击力度，形成对偷逃税企业的强大威慑力，使企业不想、不敢偷逃国家税款。

四．创建联动机制，优化社会综合治税环境。

房地产业税收管理工作涉及面广，其行业特殊性要求加强社会各部门配合、健全协税护税网络、开展社会综合治税。

如：

税务机关要及时向当地政府汇报房地产业管理情况，宣传国家政策，争取政治支持；与发改委，建设局、国土局等部门的联系协作，及时摸清房地产项目立项、规划、土地登记、开工建设情况；与房地产产权管理部门定期进行双向信息沟通，力争在第一时间掌握产权登记和变更情况、首次购买住房情况、住房价格评估管理情况、发放预售许可证件的情况等，及时进行征管数据的跟踪和比对，查找疑点；与金融部门加强配合，及时掌握或了解房地产企业开立、变更银行账户的情况；加强与工商管理部门的配合配合，及时掌握房地产企业登记注册、变更、注销登记情况，跟进纳税辅导和清算检查工作，防止税款流失；加强与社会宣传机构的联系，及时公告纳税人欠税信息，公告税收违法案例，公布信用等级评定信息，建立纳税人诚信纳税评价制度，树立诚信纳税观念等。

总之，税务机关应该在当地政府的大力支持下，建立健全部门间的协调与配合机制，实现信息共享，实现依法治税。