浅谈商业银行房地产信贷风险的防范.doc

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浅谈商业银行房地产信贷风险的防范

复旦大学王雪

摘要：

房地产业是在20世纪90年代这一轮经济发展过程中发展起来的，尤其是经历了2002-2007年的飞速发展时期，在发展国民经济、促进就业、扩大内需等方面发挥着举足轻重的作用，房地产业成为国民经济中至关重要的基础产业之一。

根据统计数据显示，我国的房地产业自有资金比例非常小，融资渠道单一，直接融资方式获得的资金比较少，主要依赖于银行贷款，所获得的银行直接贷款和间接融资资金甚至占到企业所需要的资金总量的70%，因此商业银行在获得信贷收益的同时，也积聚了巨大的房地产信贷风险，严重时会影响整个银行系统乃至金融系统的稳定性和安全性。

本文首先阐述商业银行房地产信贷风险的研究背景和意义，对国内外研究的文献综述进行总结，分析商业银行房地产信贷业务的发展现状，然后再以美国为例，对比次贷危机前美国房地产与中国房地产市场的相似性，分析我国房地产信贷存在的问题及原因，最后从商业银行、政府、房地产企业三个不同方面研究对策建议，以达到防范房地产信贷风险的目的。

关键词：

商业银行；次贷危机；房地产信贷风险；风险防范

第一章引言

第一节研究背景和意义

房地产业是在20世纪90年代这一轮经济发展过程中发展起来的，尤其是经历了2002-2007年的飞速发展时期，在发展国民经济、促进就业、扩大内需等方面发挥着举足轻重的作用，房地产业成为国民经济中至关重要的基础产业之一。

根据统计数据显示，我国的房地产业自有资金比例非常小，融资渠道单一，直接融资方式获得的资金比较少，主要依赖于银行贷款，所获得的银行直接贷款和间接融资资金甚至占到企业所需要的资金总量的70%，因此商业银行在获得信贷收益的同时，也积聚了巨大的房地产信贷风险，严重时会影响整个银行系统乃至金融系统的稳定性和安全性。

信贷资产是商业银行的重要收益来源，08年，美国爆发次贷危机，进而引发全球性的金融危机，由于近年来，我国房地市场与美国次贷危机发生前房地产市场有很多相似之处，因此美国次贷危机为我国房地产的平稳发展敲响了警钟，前车之鉴，我国应该加强防范房地产信贷的风险，才能促使整个银行系统乃至金融系统的安全运行，进而促进整个经济体系的稳定。

第二节文献综述

一、国外研究状况

西方商业银行300多年的悠久历史为防范商业银行的信贷风险提供了坚实的理论基础和有效的防范研究。

Langandso（1995）采用大量样本数据,对商业银行信贷风险控制中的公司治理问题进行了研究。

OldfieldandSantomero（1997）从风险控制的角度将商业银行面临的风险分为三大类。

RichardJ.Herring（1999）对亚洲金融危机进行研究，分析了经济周期波动和房地产发展之间的关系。

PhilipH.siegel（1999）等对内部控制结构的评价体系展开研究，提出完善内部控制制度的措施。

Goetz（2009）对始于美国的次贷危机运用宏观经济模型进行研究，得出的结论是银行资本损失和资本价格下跌之间存在着相互影响的关系。

JuelBessis（2000）认为巴塞尔体系的诞生是银行监管理论的重大突破，它就如何加强银行内部控制，构建信用评级体系提出了相应对策，促进了银行内部评级体系的建设与发展。

二、国内研究状况

1.商业银行房地产信贷风险成因的研究

薛峰（1995）是最早系统地对我国商业银行信贷风险进行研究的。

陈峥嵘（2009）认为房地产信贷风险主要来自信用风险。

徐刚、放晓东（2011）提出融资担保的操作风险也是房地产开发贷款的风险。

杨小丽（2012）研究了我国商业银行房地产贷款的周期性风险。

蒋伟、张朋能（2010）认为房地产企业的资金来源就不能过于依赖于商业银行，否则不利于房地产业的长远发展。

涂杰平、吕双利（2011）探讨了国务院宏观政策给商业银行带来的主要风险及其应对策略。

吴爱民（2013）分析了房地产信贷调控政策给商业银行带来的风险。

2.关于房地产信贷风险防范和控制措施研究

刘春红（2000）提出为防范个人住房抵押贷款的风险，应建立与之相对应的符合中国国情的证券化模式。

秦虹（2006）指出要通过控制银行内部风险来防范房地产信贷风险。

李雪娟（2006）为解决流动性资金不足，可以实施住房抵押贷款证券化，从而防范信贷风险。

徐驰良（2003）提出要防范房地产信贷风险，应该从银行、政府、法律三个角度。

胡德风（2007）提出从贷前、贷中、贷后建立住房信贷信用风险控制机制。

刘晓维（2007）就如何防范房地产信贷风险，从微观和宏观两个角度给出了建议。

柳斌（2009）通过对巴塞尔新资本协议中内部评级法深入分析，提出了加快内部评级体系建设控制信贷风险的建议。

王宗军（2011）认为提高资本充足率监管标准有利于降低商业银行的高风险投资行为。

杨小丽（2012）运用短周期波动分析和中长期周期波动分析房地产贷款的周期性风险，适当调控贷款发放条件，转移房地产贷款风险等措施建议。

通过对以上文献的学习、研究，我们可以发现国外对房地产信贷风险方面的研究已有较好的的理论基础和实践基础，我们可以从中借鉴很多优秀的研究成果和观点。

目前我国商业银行房地产信贷积累大量的风险，房价一旦下跌，金融业的健康发展就会受到威胁，严重的也会打击我国经济平稳发展。

因此，我们应充分在理解国外研究的基础上，研究房地产信贷风险，加快国内房地产信贷风险防范的步伐，结合中国的实际国情发展适合我国的房地产信贷风险防范机制。

第三节论文结构及主要内容

本文主要分成五章探讨商业银行房地产信贷风险的防范，具体内容如下：

第一章引言。

首先简介房地产信贷风险的研究背景及意义，然后搜集大量国内外文献资料，在此基础上分析总结，最后介绍本文的结构和研究方法。

第二章我国商业银行房地产信贷业务的发展现状。

首先根本本文研究需要对我国房地产信贷进行分类并介绍，然后分析其发展现状。

第三章次贷危机前美国房地产市场与中国房地产市场的比较。

这章首先介绍美国次贷危机产生的原因，然后再以美国为例，从三个角度对比分析次贷危机前美国房地产市场与目前中国的房地产市场，比较两者的相似性。

第四章我国商业银行房地产信贷存在的问题及其成因。

首先根据第三章的对比分析，找出我国房地产信贷存在的问题，以此为出发点，进而分析其成因成因。

第五章商业银行房地产信贷风险防范对策建议。

主要是从商业银行、政府和房地产企业三个方面探讨如何对房地产信贷风险的进行有效的防范。

第二章我国商业银行房地产信贷业务的发展现状

目前各个商业银行提供的房地产信贷多种多样。

房地产贷款划分标准也是多种多样，比如按照时间划分，可分为短期贷款，中长期贷款；按担保方式划分可分为信用贷款、保证贷款、抵押贷款和质押贷款等。

第一节房地产信贷业务的概念

目前，房地产信贷业务分类标准很多，根据本文的探讨的需要，把我国商业银行发放的房地产贷款主要划分成两种：

房地产开发贷款以及个人住房贷款。

所谓房地产开发贷款，是商业银行发放的，用于房地产开发企业建设住房、商业用房和其他房地产开发建设项目的中长期贷款。

所谓个人住房贷款，是指在借款人提供担保的基础上，由银行发放的、借款人用来购买自用普通住房的贷款。

第二节当前我国商业银行房地产信贷业务的发展现状

我国的城市住房体制改革、住房分配货币化政策是从98年开始实行的，随之而来的是飞速发展的房地产市场，房地产信贷业务规模也被商业银行逐步发展壮大，最显著的特征就是，逐年增加的房地产信贷资金数额。

根据下面的表2-1、表2-2，房地产开发贷款和个人住房贷款占商业银行贷款余额的比例总体上逐年增长。

不管是房地产开发贷款还是个人住房贷款方面，在房地产融资领域，商业银行都占据绝对份额。

根据下面的表2-1，可以发现我国房地产开发贷款占比逐年增长。

房地产开发贷款余额在98年为2028.92亿元，房地产开发贷款的占比为2.34%；在14年，房地产开发贷款余额达到42800.00亿元，是98年的21.09倍，占比也上升到5.24%。

由于10年房地产市场过度膨胀，为了抑制房价过快上涨，国务院连续多次出台一系列政策措施，房地产开发贷款余额在11年为27200亿元，在占比仅占4.96%。

且从每年的同比增长率来看，房地产开发贷款余额均高于商业银行贷款余额。

可以说，商业银行通过提供不断扩大的房地产开发贷款，极大的刺激我国房地产的飞速发展。

表2-11998-2014年商业银行房地产开发贷款相关情况（单位：

亿元）

资料来源：

1998-2014年《中国房地产行业发展报告》

根据下面的表2-2，可以发现我国个人住房贷款占金融机构贷款余额的比例总体上逐年增长，个人住房贷款余额在98年仅仅为426.16亿元，个人住房贷款占比为0.49%；14年个人住房贷款余额高达115200亿元，是98年的270.32倍，其占比也高达14.10%，且从同比增长率来看，个人住房贷款余额均高于商业银行贷款余额。

可见，商业银行提供个人住房消费贷款给消费者，使他们有足够的资金购买住房，刺激了对房地产市场的需求，进而拉动我国房地产市场不断发展、壮大、繁荣。

表2-21998-2014年商业银行个人住房贷款情况（单位：

亿元）

资料来源：

1998-2014年《中国房地产行业发展报告》

由下图2-1可见，从98年以来，商业银行房地产信贷业务的飞速发展，房地产信贷资金大量发放，在给商业银行带了巨大的利润的同时，也给商业银行带来巨大的风险。

商业银行为求利益或业绩，不择一切抢占信贷资金的市场份额，不断扩张房地产信贷业务，甚至对信贷资金申请者贷前缺乏严格审查，贷后缺乏监督。

虽然从在某种程度上讲，上述行为也促进了房地产业飞速发展，但是，近几年，房地产价格过高，供求矛盾突出，严重脱离正常的家庭收入水平。

各相关部门出台了一系列政策措施，调控房地产业，抑制过高、过快增长的房价，但也使商业银行发放房地产信贷产生的隐性风险暴露出来。

图2-1房地产开发贷款和个人住房贷款在金融机构贷款余额占比走势图

第三章次贷危机前美国房地产市场与中国房地产市场的比较

2007年，美国爆发的次贷危机在世界范围内扩散，随之而来的是全球信贷规模的缩减，严重影响了全球金融业的平稳发展，也影响着全球经济发展健康发展。

美国的金融危机给我国房地产信贷业务的发展敲响了警钟，目前我国房价上涨过快，商业银行的信贷资金过度发放，与美国次贷危机发生前有极大的相似性，因此美国次贷危机的发生也给我们带来一定的借鉴作用。

第一节美国次贷危机的原因

一、房地产价格泡沫

近年来，为刺激经济发展，美国不断降低利率，结果就是美元的贬值，房价也飞速上升，但是在一定程度上讲，也促进房地产市场的飞速发展，。

此外，投资者争开始相购买房地产抵押次级债。

随着美联储不断提高利率，房价下跌，美国的房地产市场进入剧烈波动阶段，贷款者的还款压力不断加重，借款者无法按期偿还，次级房贷出现信用危机，。

二、不完善的房地产信贷政策

次贷危机爆发前，美国的低利率政策和宽松的放贷政策，大量不具备条件的人也申请到了贷款，房贷规模过大，金融机构负债比较极高，积累了较大的风险。

后来，一系列有利于房地产抵押贷款的政策促进了房地产飞速发展。

美国统计局的数据表明，美国出台税收优惠政策影响最大，促使房地产信贷的规模不断扩大，大量低收入家庭也能得到到贷款，购买住房，最终由于信贷规模过大、负债比例过高使金融机构信贷风险加大，导致房地产市场泡沫。

数据来源：

美联储统计数据2000年-2008年

图3-1美国2000年-2008年个人住房贷款数据（单位：

百万）

根据上面的图3-1，可以看出个人住房抵押贷款从00年开始不断上升，00年仅仅19.2百万美元，03年达到40百万美元；07年次贷危机后，美国出现了直线下降的个人住房贷款的局面。

00年至08年九年期间，个人住房抵押贷款在08年达到最低值，为17.7百万美元。

可见，在房价不断上升的时候，金融机构只顾眼前利益，大量发放个人住房贷款，一旦房价下跌，可能给金融机构带