第三极商业地产投资模式.docx

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第三极商业地产投资模式

第三极商业地产投资模式

解决商业地产投资与经营矛盾

　　投资人获得更加稳定回报经营者获得更大自主空间

　　“四个统一、七大优势”成商业地产投资标准

北京的商业地产自2001年兴起以来，几经变革与发展，正面临升级与规范。

2003年至今，大批已经度过销售期进入经营的商业地产暴露了严重的投资、自营、整体经营等多种矛盾。

多位著名商业专家在本月召开的北京商业地产烽会上更明确指出商业地产不能再切成小块出售给小经营者，做成一个个批发市场了。

商业项目投资与经营的矛盾一时间成为商业地产发展的瓶颈，与媒体关注的焦点。

　　商业地产所面临的问题，主要有以下三点：

一是发展商只注重前期卖房，根本不注重商业要素，在低层做些门脸房当作商业，楼卖光了转身就跑，这主要出现在一些非专业的住宅底商等项目中。

二是投资者盲目追求商业效益，盲目投资，购买非商业区与没有任何商业资源及发展前景的所谓商业项目或底商，造成投资风险骤增，市场紊乱。

三是商业项目缺乏业态规划与招商管理，特别是后期管理。

发展商把产权切碎出售给投资者，投资者获得十分狭小的商业铺位，有的自营、有的投资，商业管理出现严重混乱。

有的商场甚至连统一开业都难以做到，更赊谈商业物业的增值与经营的红火！

最终不仅不能保证投资者的收益，更导致商业租金水平的混乱与经营种类的同质化，使大商场最终演变为大杂铺。

　　商业地产的复杂现状已成为不争的事实，如何保证商业地产的稳定发展，不仅是发展商关注的热点，更是投资者保证自己利益的根本所在。

有专家指出，谁能解决商业地产的投资与经营穴道，突破瓶颈，谁就能引领2005年商业地产的风尚，为北京贡献真正意义上的商业房产。

　　就在开发商探寻商业地产出路何在的同时，京西文化重镇“海淀图书城商业区”改造中的旗舰项目——第三极文化中心以“统一业态，统一经营，统一管理，统一招商”四个统一的全新经营模式与四个统一带动的投资“七大优势”，以商业地产的经营权与产权全面分离模式，与文化主题商场的确切业态规划，突破了商业地产投资与经营的瓶颈，为商业地产的全面升级打开了一扇通往成功之门，也为众多投资商业地产的投资人提供了评判优质项目的标准。

　　一、四个统一确保文化主题商场永续经营：

　　统一业态确保文化商场主题

　　业态的统一，不是简单的楼层划分，而是必须按照商业经营的规律，细致分析消费客流的走向、聚集，以及商业大楼内部的消费人群动线等要素得出。

一个成功的商业综合体，必须考虑主力旗舰店、楼层经营主题及楼层主力店，这样才能做到主题与组合业态的统一互补。

同时还必须考虑人流的来源方向，分析消费人群的兴趣爱好与进入大楼的规律甚至在大楼内逛街的方式与习惯，这样才能真正实现业态的统一与合理规划。

第三极是以北京最大新生代书店为旗舰，形成强大动力源，引动巨大客流，倡导“知识性休闲，文化性消费”的复合型文化主题商场。

集欢乐、图书、健体、旅游、教育、商务六大本营于一体。

地下1层为排挡美食街，超过4000平米就餐面积，满足西区白领及商场客源卫生、便捷的就餐需求；1-3层为欢乐大本营汇聚世界著名眼镜店、茶艺馆、红酒店、雪茄店、各地的风情特色餐饮、精致的海报店等满足城市文化人群的多种消费需求；4-7层为北京超大图书中心——第三极书局，近两万平米的书香门第，为人们提供获取知识、休憩心灵的放松空间。

8层为4000平米的健体大本营，荟萃名牌体育服装，各色体育器材，为北京首家创新体验式健体消费空间；9层旅游大本营，采用一站式旅游接待与咨询的全新商业理念，聚合世界各国文化处的旅游宣传机构与国内各知名景点的宣传、展示、代办机构；10层教育大本营，集合世界各国使馆教育处的展示与咨询中心与国内著名教育品牌，正规、直接的咨询服务与规范的程序，为北京最权威的留学、培训一站式服务中心。

　　第三极书局作为大厦的旗舰店，同时还兼做大厦商业客流的二次驱动力，可将购买图书得到滞留的人群部分引导至书店楼上的目标性消费楼层，并为书店楼下的随机性消费项目补充人气，为其他各层商业消费，带来滚滚客源。

　　第三极业态规划的统一，具体到每个楼层与每个店中店。

第三极确保该规划全面实施的有利举措就是自营其中位于4-7层的大型书店，并以此作为第三极项目的主力店，其他各层业态如休闲、旅游、文化消费品、教育等均是在充分考虑书店引申的消费与本地区需要的文化消费形态的基础上，经过详细的市场调查与测试得出的，不仅符合文化主题商场的商业形态组合，更符合整个图书城商业区知识性休闲、文化性消费的突出需求。

如此精细、统一的业态规划，不仅为消费者创造了良好的消费环境，为经营者提供了良好的经营环境，更保证了投资的投资收益。

　　统一经营保证业态规划的超强执行力

　　第三极通过大型文化主题商场的准确定位，提升了大厦商业经营的文化内涵，为商家提供高含金量的商业附加值。

其统一经营的理念，也是保证经营者、投资者双赢的唯一途径。

　　在统一经营理念下，主题商场的经营可实现商业运营的至高境界，即全部店中店可不断的同步开展各种主题的推广活动，创造整合价值。

深喑此道的第三极设计者、著名建筑大师冯·格康先生更为此在建筑内设计了一个高达75米的天幕挑空大堂，作为各类主题商业活动的推广核心。

　　第三极文化商场将会以推广文化、推广各类生活方式、推广休闲体验为主题，策划月月有主题、周周有活动、日日有创新的商业活动。

精彩的签名售书、售碟，花样翻新的各国文化、教育推广节，寓教于乐的人文教室、教授讲坛，令人目不暇接的先锋艺术展等，都将成为统一经营理念下的推广大戏，为商场的商家带来滚滚财源，更为消费者创造享用不尽的文化享受。

　　统一管理确保主题商场永续经营

　　商业项目，管理就是价值，管理就是未来，管理就是真实收益与回报。

第三极聘请国际著名物业管理公司—COLLIERS，为其10万平米大型文化主题商场提供物业顾问与招商代理服务。

高力国际的专业服务在全球享有盛名，透过其准确的招商方向与缜密的管理，第三极的业态规划将得以落实与永续经营，投资者的回报将得到妥帖保障。

　　确保第三极文化主题商场的品质，国际化文化商业精英的进驻经营至关重要。

第三极因为做到了投资与经营的完全分离，就具备了充分的吸引国际知名文化休闲业经营者的条件，而其经营，又无疑为商业投资者带来了坚定的信心。

COLLIERS凭借其丰富的市场资源与对文化主题商场的准确理解，是统一管理的有利保证。

　　在统一管理理念下，部分出资购房的自营业主，虽然会受到经营品种或范围甚至主题方面的限制，但是，与国际知名企业同场经营，共同为消费者提供精彩的知识性消费与文化性休闲服务所带来的共同效益更加诱人，第三极不仅会成为知名品牌集合文化消费的典范，更会成为北京文化消费业经营者的招牌，为其在北京的发展带来不可低估的品牌价值。

　　统一管理的重要意义就在于确保了统一业态的持久发展。

有的商业，在设计、规划之初也不是没有业态或品种的分类甚至分区，但一切仅仅是流于形式与炒做，销售之后便一走了之，造成的同质化经营、竞相攀低竞争等后果更是无人负责，有影响力的品牌更无缘入驻经营，最终投资人只有眼看着物业因管理不善而不断贬值。

　　第三极正是看到了商业地产经营中存在的这个严重问题，才坚持从售楼、招商阶段起就采用统一管理的方式。

在第三极，购买商业房产用于经营的业主会被要求将未来经营的品牌、业态写进合同。

用于投资的业主也会被告之其拥有房产后只能用于投资获利，不能随意出租或擅自变卦自营。

这些措施，都是第三极落实统一经营的具体行动。

　　统一招商确保文化商业品质

　　COLLIERS为第三极提供独家招商代理服务。

统一招商，不仅避免了商场内同质化品牌的经营，更保证只有符合项目业态规划的品牌才有资格进入第三极。

这样的方式不仅保证了投资者的投资回报，更保证了项目的品质，为日后项目的投资升值奠定了基础。

　　统一招商从根本上解决了商业物业零散产权下恶性竞争的问题。

它坚持招商价格的统一、坚持招商业态的互补性，更充分考虑了不同业态之间的协调利益，为未来经营奠定了坚实的基础，更充分保证了投资人的利益。

因此在避免业态重复、租金水平混乱方面，统一招商的作用不容忽视。

　　COLLIERS的统一招商，还是统一经营与统一业态的具体落实，在此理念下，每一个楼层的主题，每一个楼层的主力店与高影响力业态都在招商计划中详细列明，投资人所领受的招商将不再是一张写满世界大牌的名录与售楼人员口若悬河的估计，而是确切的品牌方向，其执行程度可直接延续到开业后的真实商户组织，这样的深入合作，只有在统一招商思想的引导下才能做到。

　　统一招商还最大限度的保证了投资人的利益，在这个模式下，投资人作为商业房产持有者，不必费心寻找商家、不必费心谈判费用、更不必支付代理费等费用；甚至连物业费与水电费等都不用交纳，一切有关经营的费用，都将由未来的经营者支付。

这里面，统一管理的作用相当关键。

从收益角度讲，上述费用的免除，已经增加了投资人的实际利益。

　　二、七大优势确保商业投资人稳定高额回报：

　　第三极不仅开创了统一业态，统一经营，统一管理，统一招商“四个统一”的全新理念，还以每年10%租金回报，10年收回购买商业房产的投资，同时拥有50年产权商业房产的高投资回报，以真实价值确实的保证了投资者的超值收益。

这主要表现在以下七大优势。

　　每年10%的固定投资回报，长期稳定。

　　第三极年投资回报租金固定为购房款总额的10%，回报期长达10年，长期稳定，收益可靠。

既是说10年后，投资人即可收回购房的全部投资，期间还拥有第三极商业房产的产权。

其收益获利的同时，更有房产产权的保障，可谓万无一失。

　　事实上，房产投资始终是世界各国各类投资中获利最稳定的投资品种之一，专家普遍认为，房产投资是规避各类风险的最为稳妥的一种方式。

随着我国企业、个人财富的不断积累，房产投资将越来越成为投资行为的主流，而商业房产无疑是房产投资的最高阶段，获利与不动产价值都大大优于普通住宅投资。

随着商业经营的红火，不动产价值会不断攀升，租金也会不断上升，其收益水平呈持续上升趋势。

　　商业房产投资还是抵御利息变化、通货膨胀等金融风险能力最强的投资，相对于股票等投资，其拥有持续租金上扬趋势与拥有真实的房产权等特点，都是稳定获利与低风险的保证。

　　北京首家承诺10年回报期，总投资回报率达269%，投资价值显著。

商业不动产的投资还有一个重要的特点，就是长期的稳定。

第三极率先在北京商业地产项目中提出10年的稳定回报期，这在目前是最长的个例。

也是迄今为止商业地产项目中最符合商业投资规律并真实呈现给投资人的项目。

　　从普遍规律上讲，一个大型综合商业的开始赢利时间是3-5年，获利期要在3-5年以后，第三极约定了10年时间，在坚持四个统一的前提下经营，表现出要将项目经营成功的坚定信心。

在这样的时间长度内，经过细致精心的培育与统一化的管理，加之北京首家文化主题商场的准确定位，第三极一定能够取得总体经营的成功，届时第三极的投资人连同商业管理者都会收获成功所带来的稳定、持久的利益。

　　从招商角度看，知名国际品牌一般都希望承租长期的经营地点，其经营的成功性也标志着稳定、超强的支付能力。

因此10年的租约对于这种品牌客户而言是最合适的，其经营的稳定性同时也就是投资人获利的稳定性。

反之短期的租约对于经营的稳定与持久并不能起到稳定整体商业的作用，虽然有可能短期租约的租金水平会略高一些，但由于租期短，其装修投入与市场宣传等都不可能是大幅度的投入，这无形中等于减低了经营品质，商业业态的稳定性也面临挑战。

因此，成功的商业项目一般都会将最好的位置、最主力的业态作成长期租约，这是确保商业价值不断提升的关键。

以按揭购房计算，10年后第三极的投资人得到的不仅是完整的房屋产权，租赁期间还会获得稳定的租金收入，据初步计算，连同房产原始价值在内，其总投资回报率10年后可达269％。

下表是按照商业房产总价50万元，5成10年按揭方式做出的示算分析：

　　零物业管理费，创造投资的高附加值。

　　在第三极，因为有四个统一理念，承租期内有关该店中店房屋、设备设施的维护费用与物业管理费用，全部本着谁使用谁付费的原则，是由经营者支付的。

投资人可轻松获得租金而不必考虑这些负担。

这不仅减轻了投资人的压力，实际上等于增加了投资人的收入，创造了商业投资的高附加值，相比于投资高档住宅等不动产等而言，其收益模型更加合理，投资的后续负担完全没有。

　　随着物业市场的逐步放开，物业公司将拥有更大物业收费自主权，投资者如果单独作战，自行寻找承租商，高额的物业费及商业促销费等将成为投资者不可忽视的支出，特别是对于小型店铺，遇上承租能力差的客户，更要忍痛倒贴。

投资人在投资时若考虑不周，很可能最终不仅不获利，还要倒贴钱养房。

　　零招商代理费，增加投资附加值，统一招商与独立投资实现双赢。

　　第三极的“四个统一”经营理念，使招商行为成为一个统一的常规经营项目。

对于经营者而言，越是经营正规的商户，越是希望透过专业的代理公司来打理租房选址等事务，而代理行的佣金是朝向不动产持有人收取的，对于投资人来讲，获得这样的服务，其费用也是一笔不小的开支，这无形中减少了投资人应得的收入。

　　第三极统一打理这方面的事务，其招商代理费不向投资人收取，这等于增加了投资人的收益，创造了又一个投资附加值。

而因为管理公司的统一运做，更方便与有实力的经营者接触与谈判，更有保证寻找到符合商业定位的经营者，因而也确保了租客的质量与业态的稳定，如此，投资人与商业管理者实现了双赢。

　　许多不成功的项目，由投资者自行寻找承租商，不仅会造成招商的混乱，更会因为对经营商户缺乏专业的判断而承担其经营不善的风险。

在这个风险的同时，还要面对形形色色甚至不正规的代理公司，如果代理公司的客户质量并不是非常好，则还要频频更换，代理费就要频频支付。

投资人急于回收的心理越强，其支付的代理费也越高。

还有部分项目由一些公司提供所谓的出租帮助，实际上实现出租时，一系列的费用与低廉的租金都会成为令投资人烦恼的问题，租则无收益，不租则自己很难有时间与精力寻找客户，投资成为并不轻松的事情。

很多有此经历的投资人谈到此事便无可奈何，最终不仅不能得到稳定的回报，还要不断更换租客，自己的投资变成了一个累赘，获得的租金所剩无几，与预期回报大相径庭而又有苦难言。

　　第三极所提出的投资回报模式，从根本上解决了这个问题，解决了投资人的难题又在确保投资人原先预定的回报值基础上，为投资人创造了附加价值。

同时这个方法还有助于商场整体品质的控制与提升，一举多得。

零空置期与免租期，解决投资人后顾之忧。

　　第三极统一招商，将使投资者没有任何空置期与免租期的资金损失及不必要的寻租麻烦，从根本上保证了投资者的利益。

　　在缺乏统一经营理念的商业内，投资者自行寻找承租商期间，不仅面对空置，更要照章交纳物业费用等，一旦找到客户，还要按照行业规矩给出一定时间的免租期。

这笔损失实在不小。

对于商场来讲，零散投资人的空置也造成了商业管理与经营的天窗，其整体品质之差，可想而知，保值增值更是赊谈。

　　这里有一个比照表可以看出，投资一般无管理概念的商业的隐性损失与投资第三极的大区别：

上表按照一个客户租约5年计算，在第三极可以获得全数60个月的稳定回报；在无统一管理的商业，则只能获得52个月的回报，其中要支付5个月的代理费与三个月的免租期，这笔损失相当于应得收入的13%，十分惊人。

上述分析还未考虑可能出现的空置状态。

　　零经营风险，减轻投资人个体压力

　　第三极的四个统一理念，还最大限度的规避了投资人的个体风险。

作为个体投资人，其判断客户、洽商租期及租金等都可能存在不专业的现象，一旦承租人经营不利，则全部风险立刻转化为投资人的房产收益风险，且无法挽回。

　　在第三极的统一模式下，管理公司会斟选每一个客户，甚至会采用邀请制吸引有实力的文化经营品牌客户进驻经营。

而对于二线或新增的品牌，也会进行详细的考察后才决定是否符合业态、是否适合进驻、适合多大面积的经营等一系列问题。

在这个方面，第三极与COLLIERS具有一套严格的吸引客户与确定客户的办法，可保证进驻客户的总体水准，这也是规避经营风险的重要手段之一。

　　投资人作为投资个体，在第三极整体规避风险的目标下，其独立经营自有商业面积的压力完全不存在，回报一定可以得到充分的保障。

　　规避共同经营风险

　　第三极通过“四个统一”的经营模式，还有效的规避了共同经营风险，全面兑现了高品质的业态规划，实现了商业运营的良性循环。

　　在没有统一管理理念的地产，投资人各自为政，八仙过海，各显神通。

这造成了租金水平不统一与争相低价争夺客户的情况；另一方面，投资者自营或自行寻找承租商，常常导致卖场内的同质化经营，形成店与店的恶性竞争；这些都会使所有业主的整体利益大受损害；还将直接影响到项目整体经营品质，使整个物业贬值，最终导致投资者的投资回报额大打折扣。

　　第三极采用四个统一的模式管理，从根本上规避了投资人的共同风险，保证了商业物业的统一化管理，为商业物业的增值与稳定、永续的经营创造了条件，从而确切的保证了投资人的根本利益。

第三极在统一招商中，采取的统一租金、统一业态，统一取费标准等，将使商场的出租成为一项专业性极强的规范化工作。

　　三、四个统一、七大优势，确定商业地产投资新标准

　　有专家称，第三极统一业态，统一经营，统一管理，统一招商“四个统一”的全新经营模式，是商业地产发展的必然趋势。

它不仅解决了目前商业地产中普遍存在的业主自营与商业管理矛盾的问题，打破了商业地产的瓶颈，更将成为投资人投资商业地产时选择项目的标准。

　　有关商业经营与地产界的业内人事更普遍认为，随着商业地产项目的纷纷登场，投资人的选择也会越来越多，商业地产本身面临着项目品质的整体升级，管理与运营模式将成为其关键所在。

因此，衡量一个商业项目是否具备很好的投资价值，投资人应首先评估项目是否采取了“四个统一”管理理念，是否具备“七大优势”等基本标准，符合条件的，再进入地段、交通、商业成熟程度、人潮资源、业态规划等更加细致的分析，最终选择风险低、收益好、回报稳定，符合商业发展规律的项目；这样才能做到理智的投资商业地产，稳定的获得商业回报。