40真题解析新版.docx
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40真题解析新版
一、单项选择题（共50题，每题1分。
每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）
1．房地产服务业是房地产中介服务业和（）的合称。
A．房地产咨询业
B．房地产估价业
C．物业管理
D．房地产经纪
答案：
C
解析：
物业管理和房地产中介服务合称房地产服务业。
2．房地产经纪业是（）行业。
A．知识密集和资金密集
B．资金密集和劳动密集
C．知识密集和管理密集
D．知识密集和劳动密集
答案：
D
解析：
房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。
3．《城市房地产开发经营管理条例》属于（）。
A．法律
B．行政法规
C．地方性法规
D．行政规章
答案：
B
解析：
房地产的行政法规制定主体是国务院，都是以国务院令颁布的，其表现形式一般是《××条例》。
4．下列法律中，具有最高法律效力是（）。
A．《宪法》
B．《物权法》
C．《合同法》
D．《民法通则》
答案：
A
解析：
《宪法》具有最高的法律效力，无论是房地产立法或执法都必须遵循宪法规定的原则。
5．下列活动中，属于房地产经纪活动的是（）。
A．房地产登记
B．房地产居间
C．房地产开发
D．房地产估价
答案：
B
解析：
此题已过时。
房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。
6．在实行独家代理的情况下，国家制定的房屋买卖代理收费标准一般不能超过成交价格的（）。
A．0.5%
B．2.5%
C．3.0%
D．4.0%
答案：
C
解析：
此题已过时。
房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0．5％～2．5％计收。
实行独家代理的，由双方协商，但最高不超过成交价格的3％。
7．根据《关于房地产中介服务收费的通知》，房屋租赁代理收费，按（），由双方协商议定一次性计收。
A．租赁期限长短木木考资课件QQ739371184
B．租赁房屋面积大小
C．代理服务成本高低
D．半月至一个月成交租金标准
答案：
D
解析：
此题已过时。
房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。
8．下列档案中，不属于房地产中介服务行业信用档案的是（）。
A．房地产估价机构信用档案
B．注册房地产估价师信用档案
C．注册房地产经纪人信用档案
D．房地产经纪机构内部管理档案
答案：
D
解析：
此题已过时。
房地产中介服务行业信用档案包括房地产估价机构信用档案、注册房地产估价师信用档案、房地产经纪机构、注册房地产经纪人信用档案等房地产中介服务机构及其执（从）业人员信用档案。
9．客户交易结算资金专用存款帐户中的交易结算资金，应（）房地产经纪机构财产。
A．归属于木木考资课件QQ739371184
B．独立于
C．从属于
D．视同于
答案：
B
解析：
此题已过时。
客户交易结算资金专用存款账户中的交易结算资金，独立于房地产经纪机构和交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构和交易保证机构的负债，交易结算资金的所有权属于交易当事人。
10．房地产经纪人执业资格注册工作由（）负责。
A．人力资源和社会保障部
B．省级人力资源和社会保障主管部门
C．中国房地产估价师与房地产经纪人学会
D．所在地房地产经纪人协会
答案：
C
解析：
此题已过时。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会按照规定，实施全国房地产经纪人注册工作，将准予注册和注销注册的人员名单报住房和城乡建设部备案。
11．关于中介服务特点的说法正确的是（）。
A．人员特定、服务无偿、指定服务
B．人员特定、服务有偿、委托服务
C．人员不特定、服务有偿、指定服务
D．人员不特定、服务无偿、委托服务
答案：
B
解析：
此题已过时。
房地产中介服务主要有三个特点：
人员特定、委托服务、服务有偿。
12．应由用地单位支付的征收耕地补偿费用，不包括（）。
A．土地补偿费
B．安置补助费
C．征地管理费
D．青苗补偿费
答案：
C
解析：
国家建设征收土地，由用地单位支付土地补偿费。
根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等费用。
13．关于使用临时用地说法，错误的是（）。
A．使用期限一般不超2年
B．可以修建永久性建筑
C．可以修建临时性建筑
D．使用后恢复土地原貌
答案：
B
解析：
临时使用土地者应当按照合同约定的用途使用土地，不能将临时用地改为永久性建设用地。
不得建永久性的建筑物及其他设施。
14．下列项目用地中，应办理建设用地使用权出让手续的是（）。
A．县级人大办公用地
B．大型上市公司办公用地
C．公立学校扩建用地
D．公共体育场馆建设用地
答案：
B
解析：
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）同时规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。
15．甲公司按法定出让最高年限取得了某住宅建设用地使用权，4年后该土地上建成的住宅出售时，其占用的使用权剩余使用期限为（）年。
A．46
B．56
C．66
D．70
答案：
C
解析：
法定出让住宅用地最高年限为70年。
70—4=66年。
16．承租的国有建设用地使用权不能（）。
A．转租
D．转让
C．抵押
D．出让
答案：
D
解析：
承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。
17．除法律、法规另有规定外，以（）方式取得的国有建设用地使用权没有使用期限的限制。
A．出让
B．租赁
C．抵押
D．划拨
答案：
D
解析：
除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。
18．城市规划管理中颁发的证书不包括（）。
A．建设项目选址意见书
B．房屋权属证书
C．建设用地规划许可证
D．建设工程规划许可证
答案：
B
解析：
城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。
报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
19．关于建筑工程施工许可证管理的说法，错误的是（）。
A．施工许可证应当放置在施工现场备查
B．施工许可证不得涂改
C．建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内施工
D．施工许可证不能延期
答案：
D
解析：
建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。
因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3个月。
20．关于因房地产开发企业的责任导致主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的说法，正确的是（）。
A．购房人只能要求退房，不能要求换房
B．购房人只能要求换房，不能要求退房
C．购房人有权选择退房或换房
D．房地产开发企业同意后，购房人才能选择退房或换房
答案：
C
解析：
对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。
也有权采取其他办法，如双方协商换房等，选择退房还是换房，权力在消费者。
21．某商品住宅楼于2003年1月10日竣工验收合格，如该住宅楼的尾房于2006年1月10日交付给买受人，则房地产开发企业承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至（）。
A．2006年1月9日
B．2008年1月9日
C．2009年1月9日
D．2011年1月9日
答案：
C
解析：
施工企业对房地产开发企业的屋面防水最低保修期为5年。
从2003年1月10日起计至2008年1月9日。
房地产开发企业对购房户的屋面防水最低保修期为3年。
从2006年1月10日起计至2009年1月9日。
按照：
“商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期”，以2009年1月9日为准。
22．房地产开发企业承担的商品住宅保修期从商品住宅（）起计算。
A．交付使用之日
B．竣工验收合格之日
C．商品房买卖合同签订之
D．买卖双方协商的日期
答案：
A
解析：
商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。
23．在商品房预售广告中，不得涉及的内容是（）。
A．中介服务
B．房屋结构
C．装饰装修
D．物业管理
答案：
C
解析：
房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。
预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。
24．房地产广告中不得（）。
A．涉及规划中的文化教育设施
B．涉及物业管理内容
C．含有升值或者投资回报的承诺
D．使用建筑设计效果图或模型照片
答案：
C
解析：
房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。
25．下列情形中，当事人无需申请房屋所有权转移登记的是（）。
A．租赁
B．赠与
C．互换
D．继承
答案：
A
解析：
房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。
26．出租共有房屋，应提交（）同意出租的证明。
A．共有人的证明人
B．其他共有权人
C．共有人的委托人
D．其他承租人
答案：
B
解析：
出租共有房屋，还须提交其他共有权人同意出租的证明。
出租委托代管房屋，还须提交代管人授权出租的书面证明。
27．购买经济适用住房不满（）年的，不得直接上市交易。
A．1
B．2
C．3
D．5
答案：
D
解析：
购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
28．商品房预售合同登记备案应由（）办理。
A．房地产开发企业
B．房地产销售代理机构
C．商品房预购人
D．房地产开发企业和商品房预购人共同
答案：
A
解析：
房地产开发企业应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
29．为了防御地质灾害，甲房地产开发企业对已预售的房屋结构进行有利于购房者的更改，且不打算加价，则甲房地产开发企业（）。
A．不必通知买受人
B．应书面通知买受人
C．应公示通知买受人
D．可在交房时再告知买受人
答案：
B
解析：
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
30．承租人在租赁期内死亡，有权要求维持原租赁关系的是承租人的（）。
A．已离异的前妻
B．在异国定居的女儿
C．居住在邻近城市的养子
D．现共同居住的儿子
答案：
D
解析：
承租人在租赁期间内死亡，租赁房屋的共有居住人要求维持原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同。
31．下列房屋中，可以设定抵押权的是（）。
A．医院门诊大楼
B．农村宅基地上的房屋
C．学校教学大楼
D．乡（镇）村企业厂房
答案：
D
解析：
学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押。
32．房屋登记机构询问当事人的结果应经当事人（）。
A．口头确认
B．签字确认
C．口头承诺
D．书面说明
答案：
B
解析：
受理时，房屋登记机构工作人员应当根据法律、法规以及有关政策规定，查阅申请人提交的证明文件，并就与登记有关的事项询问申请人，对询问结果应进行记录并要求申请人签字确认。
33．关于房改售房登记的说法，错误的是（）。
A．以成本价购买的，登记的产别为“私产”
B．以标准价购买的，登记的产别为“私产（部分产权）”
C．以成本价购买的，登记的产权来源为“购买”
D．以标准价购买的，登记的产权来源为“房改售房”
答案：
C
解析：
职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，经登记核实后，发给《房屋所有权证》，产别为“私产””。
职工以标准价购买住房，拥有部分产权。
经登记核实后，也发给《房屋所有权证》，产别为“私产（部分产权）”以成本价或标准价购买的住房，产权来源为“房改售房”。
34．下列房屋登记中，应发放登记证明的是（）。
A．房屋所有权初始登记
B．房屋所有权预告登记
C．房屋所有权更正登记
D．房屋所有权异议登记
答案：
B
解析：
预告登记的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放预告登记证明。
35．向一个以上房屋所有权人核发房屋所有权证书时，每增加一本证书可以按每本（）元收取工本费。
A．10
B．20
C．50
D．80
答案：
A
解析：
向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元。
36．甲公司某处办公用房地址变更，申请房屋变更登记，重新领取房屋权属证书，费用总计是（）元。
A．80
B．275
C．285
D．550
答案：
B
解析：
非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件，收费标准为每件550元。
甲公司该处办公用房属于非住房登记，而对于：
因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，按对应性质房屋登记收费标准的一半收取。
因此，应缴费用总计为：
550÷2=275元。
37．关于房屋登记限制查询的信息的说法，正确的是（）。
A．有关的原始登记凭证是限制查询的信息
B．他项权利的设定时间是限制查询的信息
C．司法查封情况是限制查询的信息
D．任何人都无权查询限制查询的信息
答案：
A
解析：
房屋原始登记凭证只在限定的范围内进行查询，不向社会公开。
登记机关对房屋权利的记载信息，任何单位和个人都可以公开查询，这类信息向社会公开。
主要是房屋登记簿中记载的房屋基本状况及查封抵押等权利限制状况。
具体包括；一是房屋自然状况，比如房屋坐落、面积、用途等；二是房屋权利状况，比如他项权利的设定时间、类别、期限，司法查封情况以及登记机关对权利的其他记载。
38．业主大会的执行机构是（）。
A．建设单位
B．物业服务企业
C．业主委员会
D．当地房地产行政主管部门
答案：
C
解析：
业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。
39．前期物业服务合同自（）之日起自行失效。
A．公房出售单位全部售出公房
B．业主大会成立
C．房地产开发企业按计划全部售出商品房
D．业主委员会与选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同
答案：
D
解析：
此题已过时。
房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》。
该合同至业主委员会代表全体业主与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。
40．商品住宅的业主交存的住宅专项维修资金属于（）所有。
A．业主
B．房地产开发企业
C．建设（房地产）行政主管部门
D．物业服务企业
答案：
A
解析：
业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
41．住房公积金的本质属性是（）。
A．保障性
B．工资性
C．互助性
D．义务性
答案：
B
解析：
住房公积金的本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。
42．目前，住房公积金缴存比例的最低限额为（）。
A．1％
B．3％
C．5％
D．8％
答案：
C
解析：
住房公积金单位和职工缴存比例不应低于5％，不高于12％。
43．产权未确定的房产，应（）房产税。
A．免征
B．由居民委员会代缴
C．由公证机构代缴
D．由代管人或使用人缴纳
答案：
D
解析：
房产税纳税人中，产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或使用人为纳税人。
44．李某于2010年2月将自有的一套住房出租，月租金为1200元。
则李某该年度应缴纳房产税（）元。
A．432
B．576
C．864
D．1728
答案：
B
解析：
2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税。
1200元×12×4%=576元。
45．从2008年3月1日起，对个人出租住房征收营业税的概率是（）。
A．1．5％
B．3．0％
C．5．0％
D．5．5％
答案：
A
解析：
2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税。
46．土地增值税实行（）税率。
A．比例
B．定额
C．超额累进
D．超额递减
答案：
C
解析：
土地增值税实行四级超额累进税率。
47．下列行为中，应缴纳契税的是（）。
A．中国公民受让英国的一套住房
B．某高校承受房产用于教学
C．张某以获奖方式取得一套房屋
D．王某继承取得房屋
答案：
C
解析：
在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。
下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：
1）以土地、房屋权属作价投资、入股；2）以土地、房屋权属抵债；3）以获奖方式承受土地、房屋权属；4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
48．李某于2011年5月10日将其2006年1月10日以52．5万元购买的一套150㎡的住宅以120万元出售，则李某应缴纳营业税（）万元。
A．0
B．3．38
C．4．38
D．5．38
答案：
B
解析：
根据：
自2011年1月28日起，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
销售不动产（房地产）的营业税税率为5％。
从2006年1月10日，至2011年5月10日，已超过5年；150㎡的住宅应属于非普通住房。
因此适用：
个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
李某应缴纳营业税=（120－52.5）×5%=3.375万元。
49．根据《城市房地产管理法》，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的处罚是（）。
A．警告，并可处以2万元以上3万元以下罚款
B．警告，并可处以1万元以上3万元以下罚款
C．责令停止房地产中介业务活动并可处以3万元以下罚款
D．责令停止房地产中介业务活动，没收违法所得，并处以罚款
答案：
D
解析：
此题已过时。
未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的处罚依据是《城市房地产管理法》第六十九条。
处罚的标准是：
由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
50．伪造、变造房屋权属证书的行为违反了（）的具体规定。
A．《物权法》
B．《房屋登记办法》
C．《城市房地产转让管理规定》
D．《商品房销售管理办法》
答案：
B
解析：
此题已过时。
伪造变造房屋权属证书，违反《房屋登记办法》具体规定。
二、多项选择题（共30题，每题2分。
每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意在答题卡上涂黑其相应的编号。
错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分）
51．《城市房地产管理法》调整的是与（）有关的各种社会关系。
A．房地产信息
B．房地产开发
C．房地产贷款
D．房地产交易
E．房地产行政管理
答案：
BDE
解析：
此题已过时。
房地产法的调整对象包括房地产开发关系、房地产交易关系、房地产行政管理关系及物业管理关系。
52．房地产咨询业务包括（）等。
A．房地产市场调查研究
B．房屋安全质量鉴定
C．房屋阳光权纠纷损害赔偿估价
D．房地产投资可行性研究
E．楼盘销售策划
答案：
ADE
解析：
房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。
53．下列房地产相关法规中，属于行政法规的有（）。
A．《物业管理条例》
B．《住房公积金管理条例》
C．《土地管理法实施条例》
D．《城市房地产转让管理规定》
E．《商品房屋租赁管理办法》
答案：
ABC
解析：
《城市房地产转让管理规定》、《商品房屋租赁管理办法》属于部门规章。
54．房地产中介服务包括（）。
A．房地产开发
B．房地产咨询
C．房地产投资
D．房地产估价
E．房地产经纪
答案：
BDE
解析：
房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为物业管理业和房地产中介服务业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。
55．某房地产经纪机构承担一个技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间多的房地产项目的全程咨询服务，项目总投资额为8亿元，该机构符合有关规定的收费有（）万元。
A．160
B．240
C．400
D．640
E．800
答案：
ABC
解析：
此题已过时。
技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，但一般不超过咨询标的额的0．5％。
最高收费：
80000万元×0．5％＝400万元，选项中只有D、E两项超过400万元，不适宜，应选A、B、C。
56．此题已过时。
根据《城市房地产管理法》，设立房地产中介服务机构应具备的条件有（）。
A．有固定的服务场所
B．有足够数量的专业人员
C．有自己的名称、组织机构
D．有规定数量的财产和经费
E．有自己的法律顾问
答案：
ABCD
解析：
此题已过时。
设立房地产中介服务机构的条件有：
①有自己的名称、组织机构；②有固定的服务场所；③有规定数量的财产和经费；④有足够数量的专业人员；⑤法律、法规规定的其他条件。
57．房地产经纪人违反房地产经纪执业规则的行为有（）。
A．未向当事人出示房地产经纪人注册证书
B．与委托人签订委托协议后，对外发布委托人的房源信息
C．采取内部认购的方式营造销售旺盛的氛围
D．将自己的注册证书供给朋友使用
E．以低价租赁、高价转租等方式赚取差价
答案：
ACDE
解析：
此题已过时。
与委托人签订委托协议后，对外发布委托人的房源信息，是符合要求的。
58．取得国有建设用地使用权的途径有（）。
A．出让
B．划拨
C．转让
D．土地或房产租赁
E．开垦荒地
答案：
ABCD
解析：
按照国家有关规定，取得国有建设用地使用权的途径主要有下列4种：
①通过国家出让方式取得；②通过行政划拨方式取得；③通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）；④通过土地或房地产租赁方式取得。
59．关于征收集体土地的补偿的说法，错误的有（）。
A．不需要统一安置人员的安置补助费归农村集体组织管理和使用
B．土地补偿费归农村集体组织所有
C．地上附着物和青苗的补偿费归农村集体组织所有
D．用地单位应按征地协议如数支付补偿费
E．如有特殊情况，被征地单位可以额外索取补偿费
答案：
ACE
解析：
不需要统一安置人员的安置补助费发放给个人。
地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。
60．在土地使用期限内，取得国有建设用地使用权的单位对土地拥有（）。
A．所有权
B．使用权
C．占有权
D．收益权
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