开盘策划总设计.docx
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开盘策划总设计
开盘策划总设计
一、成案要求
1、系列设计
1、开盘流程设计
1）时间流程设计
2）事件流程设计
3）流程控制设计
２、交易流程设计
1）内场交易流程设计
2）外场操作流程设计
3）流程控制设计
2、卖场调整建议
1）卖场功能分区与通道设置
2）卖场包装
3）卖场工具布置
4）外场布置
４、人力组织设计
1）人力资源总动员表
2）各专业口定岗定位
3）各专业口工作要点
５、物品组织设计
1）销售工具
2）卖场包装道具
3）奖品设置
4）组织工具
６、开盘预算
1）卖场包装费用
2）广告促销费用
3）人力费用
4）奖品费用
5）餐饮费用
6）不可预见费用
2、细案创作
1、抽奖流程设计
1）奖品设置
2）抽奖活动流程设计
3）文字说明
4）现场控制
２、开盘说辞设计
1）领导致辞
2）唱号说辞
3）演出说辞（含串场语）
2、广告促销设计
1）电视媒体
2）户外路牌（布幔）
3）卖场气氛烘托
4）店头POP
5）外场展板
3、整合创作
1、事件流程总动员
２、开盘总动员
附件
１、人力资源表
２、物力资源表
３、销售流程图
４、卖场调整示意图
５、开盘流程图
５、开盘预算表
附件：
附件１ 人力资源总表
专业
数量
位 置
来源
职责&要点
内
场
门禁
１
入口通道
销售公司
检查号牌／依次放客
导客
１
入口内侧
销售公司
引导客户至选房处
销售员
４
销售区
销售公司
别墅１个，公寓３个
销控师
３
销控板前
临时人员
确定房源销售（撕贴）
合同员
３
合同区
甲方
签定购房协议
收银员
３
合同区
银行
点钞／收取购房定金
开票员
３
合同区
银行
开具购房定金发票
唱号协理员
１
出口处
甲方
传递／整理销售信息
检查员
１
出口处
甲方
检查合同／发奖券
内场监督员
１
满场飞
销售公司
处理客户问题／秩序
安保人员
６
隔离通道左右
保安公司
维持现场秩序／安保
外
场
销售员
３
模型前
销售公司
指导客户选房
销控师
３
销控板前
临时人员
确定房源销售（撕贴）
唱号师
１
唱号台前
销售公司
发布销售信息
外场监督员
１
满场飞
销售公司
处理客户问题／秩序
礼仪小姐
６
开盘礼仪现场
礼仪公司
配合剪裁／形象展示
演出人员
若干
演出台
礼仪公司
调动现场气氛／交流
保安人员
１２
外场
保安公司
维持现场秩序／安保
其中，车辆保管２人，物资保管２人，出口２人，现场秩序维持４人，机动巡逻２人。
保洁员
２
外场
临时人员
保证现场卫生状况
政府
配合
人员
公证员
２
抽奖现场
政府单位
监督／保证公正性
交警
若干
道路现场
公安部门
保证道路畅通／安保
记者
２
开盘现场
电视台
现场报道
合 计（人）
５９
其中，销售公司１２人，甲方５人，银行６人，保安公司１８人，礼仪公司６人，临时人员８人，政府力量４人以上。
附件２ 开盘流程图
一、时间流程图
（以２００５年元月１日开盘当日为范本例）
７：
30――销售公司人员到齐到位／物力检查
８：
００――各专业口人员到齐到位
８：
３０――各专业口彩排
９：
００――各专业口人员就位／原地休息／早餐供应
９：
３０――９：
５５ 嘉宾签到／礼品发放／礼仪引导入席／背景音乐
主持人开始串场，介绍交易流程／注意事项/奖项设置／抽奖办法等
１０：
００――－开盘仪式正式开始／领导剪彩／敲开盘锣／礼花鸣放／鞭炮
内场／外场工作人员集体正式就位
１０：
１０―――第一批２０名客户进场／公证人员进场
１０：
１０――１０：
３０ 前三名购买客户产生／重奖产生，现场公证／协议签署
外场歌舞表演，主持人现场煽情，
唱号师发布销售信息，销控师开始撕房源贴
１０：
３０――前三名幸运业主上台领奖，记者现场采访，主持人现场煽情／演出
内场持续销售／唱号师继续唱号
１１：
００――第一轮大奖前三十名幸运业主上台抽奖（2辆摩托）／现场颁奖项证明／签署协议书
１１：
３０――12:
00抽取第二轮奖项（摩托、彩电、电脑机、小礼品若干）
１２：
００――继续唱号，组织新业主进餐，现场给准业主发放午餐和水
１２：
００－１３：
００ 午餐时间，内场轮换继续交易／外场音乐／短暂休场
１３：
００――歌舞表演（视现场情况适当提前）
１3：
3０――抽取第三轮奖项（奥拓，若客户购买过３００则改抽夏利）
１５：
００――暂不安排
１６：
００――暂不安排
１６：
３０――暂不安排
（说明：
元月２日、３日参照本范例，略有增改，另做处理。
）
附件3 抽奖设计
整体流程设计
元月１日开盘
⏹首轮抽奖：
重奖设计
✧时间设定：
10：
30分进行前三名颁奖，11：
00进行首轮抽奖并现场颁奖
✧奖品设置：
摩托车3辆，彩电5台
✧规则设计：
A.第一名购房客户自动获得名牌摩托车一辆，第二、三名自动获得彩电一台。
前三名客户仍然拥有参与首轮抽奖和第三轮抽奖的资格。
B.前三十名定购房的客户（包括前三名客户），参加当天首轮幸运抽奖，30人
中产生2名二等奖（奖品为名牌摩托车，），3名三等奖（奖品为名牌彩电）。
前三十名客户拥有参与第三轮抽奖的资格。
C.前三名购房者可以多重中奖，但不能中同样的奖，否则无效！
⏹第二轮抽奖：
散奖设计
✧时间设定：
11：
30分—12：
00之间
✧奖品设置：
摩托2辆、彩电3台、电脑5台
✧规则设计：
A.在当日12：
00之前购房成功的客户均可参加此轮抽奖，此轮产生二等奖2名，三等奖3名，四等奖5名。
B.前三十名客户不参与第二轮抽奖。
⏹第三轮抽奖：
大奖设计
✧时间设定：
13:
30---14：
00之间
✧奖品设置：
奥拓1辆，摩托3辆，彩电5台、电脑7台
✧规则设计：
A.在当日14：
00之前购房成功的客户均可参加此轮抽奖，此轮产生一等奖1
名，二等奖3名，三等奖5名，四等奖7名。
B.包括前三名、前三十名的客户均可参与此次抽奖。
C.14：
00之后购房客户自动获得参与元月2日第二轮、第三轮抽奖的资格。
⏹注意事项
✧已购房客户凭已盖章的《认购证》副本参与本次抽奖活动。
✧所有奖项抽取之后即时颁奖，并为不在场的客户保留半小时，若半小时之内客
户仍然不在，则此奖项重新抽取或自动转入下一轮抽取。
✧抽取二等奖以上的客户必须签署《中奖协议书》，在交纳首付款之后凭《商品
房购销合同》和购房发票、个人身份证方可领取奖品。
✧抽取二等奖以下的客户凭《认购协议书》、抽奖券、个人身份证可以即时领取
奖品。
开发商开具《中奖/物品赠送证明书》。
✧抽奖过程全程公证。
元月2日当天，第一名定购的客户获送名牌摩托车一辆，
⏹前30名定购房的客户（包括第一名客户），参加当天首轮幸运抽奖，30人中产生一名一等奖（奖品为名牌摩托车，），3名二等奖（奖品为名牌彩电），
⏹未中奖者可以继续参加二轮和３日的特等奖和一等奖抽奖活动；
⏹当天定购房的客户（已获奖的客户不参加）可参加当天三轮抽奖（二等奖，三等奖，四等奖）
元月３日，第一名定购的客户获送名牌摩托车一辆，
⏹前30名定购房的客户（包括第一名客户），参加当天首轮幸运抽奖，30人中产生一名一等奖（奖品为名牌摩托车，），2名二等奖（奖品为名牌彩电），
⏹三天中所有定购房（包括得奖者）的新业主集中参加现特等奖和一等奖抽奖
⏹注明：
２，３天可根据情况灵活变换
奖项设计
特等奖：
1名 东风雪铁龙轿车（价值70000）
一等奖：
2名 奥拓微型车（价值25000）
二等奖：
１5名 摩托车（价值4000）
三等奖：
２5名 彩电（价值１５00）
四等奖：
５０名 聪聪电脑机
获奖说明：
每名抽将者可以多重中奖，但不能中同样的奖，否则无效
注明：
获奖者全部签定获奖协议书，特等奖和一等奖、二等奖须交完首付款后凭合同、本人身份证、发票才能领走奖品，其他奖品可以现场颁发并领取。
附件４ 广告促销设计
执行计划：
１２月２７日前，向嘉宾、已购卡和选房的准业主，赠送元旦开盘活动邀请；
１２月２７日前，向部份目标客户（包括前期所有登记客户），赠送元旦开盘活动邀请；
广告配合：
电视――泸西１、２、３台
1２.25---12.30:
开盘预告，奖项设置
1２.2８---12.3１:
开盘仪式，奖项设置
２００５：
１.１:
开盘仪式，开盘奖品设置，获奖者感言新闻跟踪
２００５：
１.２:
开盘奖品设置，获奖者感言新闻跟踪
２００５：
１.３:
开盘仪式，开盘奖品设置，获奖者感言新闻跟踪
户外（白大布标１１.4x6.2m）１２月２７日，内容更换完毕
内容预告，开盘流程，开盘奖品设置
卖场：
（喷绘１２.4x3m） ２月２７日，内容更换完毕
开盘预告，开盘流程，开盘奖品设置
开盘预告内容：
园丁小区－阿庐街洋房将于元旦上午十点隆重开盘，正式公开发售，开盘当天将举行盛大开盘仪式，为了感谢广大教师和社会客户的信任和支持，开盘期间将现场抽取幸运业主，凡当天下定，成为园丁小区－阿庐街洋房的业主均可参加抽签评选星级幸运业主，五星幸运业主一名赠送赠送夏利轿车一辆，四星业主两名各送奥托轿车一辆，三星幸运业主十五名各送名牌摩托车一辆；二星幸运业主三十名各送名牌大彩电一台。
详情继续关注本台通告或到售楼中心咨询，
特别提示，开盘当天参加购房的客户请带上诚意金一万块签定订购协议，否则无效，为了让广大客户得到实惠，前期来不及购卡的客户，在开盘当天现场落订的客户，均可享受价格大优惠和评选星级幸运业主活动。
评选活动如下：
元旦当天前三名业主，第一名送名牌摩托车一辆，第二名送彩电一台，第三名送彩电一部
其他成为我们星级幸运业主将获送：
五星幸运业主一名赠送赠送夏利轿车一辆，
四星业主两名各送奥托轿车一辆，
三星幸运业主十五名各送名牌摩托车一辆；
二星幸运业主三十名各送名牌大彩电一台
幸福邀约设计：
园丁小区－阿庐街洋房将于元旦上午十点隆重开盘，正式公开发售，开盘当天将举行盛大开盘仪式，为了感谢广大教师和社会客户的信任和支持，开盘期间将现场抽取幸运业主，凡当天下定，成为园丁小区－阿庐街洋房的业主均可参加抽签评选星级幸运业主，五星幸运业主一名赠送赠送夏利轿车一辆，四星业主两名各送奥托轿车一辆，三星幸运业主十五名各送名牌摩托车一辆；二星幸运业主三十名各送名牌大彩电一台。
详情继续关注电视台通告或到售楼中心咨询，
特别提示，开盘当天参加购房的客户请带上诚意金一万块签定订购协议，否则无效，为了让广大客户得到实惠，前期来不及购卡的客户，在开盘当天现场落订的客户，均可享受价格大优惠和评选星级幸运业主活动。
评选活动如下：
元旦当天前三名业主，第一名送名牌摩托车一辆，第二名送彩电一台，第三名送彩电一部
其他成为我们星级幸运业主将获送：
五星幸运业主一名赠送赠送夏利轿车一辆，
四星业主两名各送奥托轿车一辆，
三星幸运业主十五名各送名牌摩托车一辆；
二星幸运业主三十名各送名牌大彩电一台
开盘流程表
９：
３０――９：
５５ 嘉宾签到／礼品发放／礼仪引导入席／背景音乐
主持人／介绍交易流程／奖项设置／抽奖办法等
１０：
００――－开盘仪式正式开始／领导剪彩／敲开盘锣／礼花鸣放／鞭炮
１０：
１０―――第一批２０名客户进场／公证人员进场
１０：
１０――１０：
３０ 前三名购买客户产生／重奖产生，现场公证／协议签署
外场歌舞表演，
１０：
３０――前三名幸运业主上台领奖，演出
１１：
００――前三十名幸运业主上台抽奖（摩托）／现场颁奖项证明／签署协议书
１１：
３０――抽取第一轮大奖
１２：
００――组织新业主进餐，现场发放午餐和水
１２：
００－１３：
００ 午餐时间，外场音乐／短暂休场
１３：
００――歌舞表演
１４：
００――１４：
３０ 抽取第二轮抽奖
效果估计
开盘前1周全方面传播开盘促销信息，天上地下的打，务必做到地球人都知道，把人气做足，开盘当天把现场当过年的搞，第一天到场的客户是忠诚度很高的客户，我们实行大让利给他们足够的实惠，现场公证监督下抽奖领奖，激起购房高潮，新闻直击现场，及时跟踪播出，通过电视和现场均同时播放奠基典礼、开工典礼、研讨会的实况剪辑，以现场气氛和政府民心形象，力求消除期房和集资风波的疑虑，强力挑逗起还在观望、徘徊、犹豫客户群的强购买欲，吸引他们第二天来参加购房，，加入购房，可望达成我们预期销售目标。
附件５ 开盘预算
卖场包装费用
地毯租用300m1000
号牌制作200200
隔离栏租用500m800
舞台布置 ２０００
背景喷绘制作12x4m 1000
外场销控板制作８x3m９00
工作牌100100
绶带15255
彩球装饰100m1500
广告促销费用
布幔制作１１.4x6.2m 700
店头广告喷绘１２.3x3m744
电视广告１5天 5000
幸福邀约印刷
（１６Ｋ折页1000）1000
认购协议１５本（５００份） 450
人力费用
演员（包括主持人） 2000
（住宿） 500
临时工作人员１０ 500
保安１０ 1000
公证人员 1000
奖品费用
餐饮费用
午餐600 2500
矿泉水10001000
不可预见费用5000
合计31600
附件6物力资源总表
物力大项
物力细项
工作要求
时限
负责单位
负责人
外
场
包
装
系
列
地毯
红色/便宜
28日
销售公司
椅子（谈判桌）
沙滩椅/租赁/彩色
28日
广告公司
隔离绳
200米
30日
销售公司
彩虹门
1大个
30日
广告公司
空飘
1.2米-1.5米,2个
30日
广告公司
三角旗
2000米
28日
广告公司
杆旗
沿用
----
销售公司
音响
一套/租赁
30日
销售公司
气球
1000个/彩色
30日
销售公司
指示牌
若干
28日
广告公司
展示板
若干
29日
广告公司
礼炮
30响
29日
销售公司
花篮
若干
31日
销售公司
开盘锣
一个/租赁
30日
销售公司
内
场
改
造
销售柜台
4张/长条形/崭新
31日
销售公司
客户坐凳
4条
31日
销售公司
合同桌
3套/长方形
31日
销售公司
桌布
3块/淡黄色
31日
销售公司
出口桌椅
1张/长条形
31日
销售公司
隔离绳
50米/红色
30日
销售公司
指示牌
若干/出入口等
28日
广告公司
挂牌POP
4套
28日
广告公司
气球
500个/彩色
30日
销售公司
后台处理
简单/干净
30日
销售公司
销
售
工
具
开盘邀请函
500份
28日
广告公司
水笔/圆珠笔
若干
28日
销售公司
楼书（大海报）
若干
28日
销售公司
计算器
若干/小巧
28日
销售公司
价格表
若干/纯价格表
28日
销售公司
插号牌
10个
28日
广告公司
1-30位号牌
30个
28日
广告公司
销
控
工
具
销控贴
500个/及时贴
28日
销售公司
销控板（外场）
搭架子/8米×2.5米
29日
销售公司
木台
木制/高500
29日
销售公司
侧边踏步
木制/高250双踏
29日
销售公司
财
务
工
具
点钞机
3台
31日
银行
购房协议书
500份
28日
广告公司
计算器
银行自备
31日
银行
票据/财务章
若干
30日
甲方
演
出
既
抽
奖
活
动
舞台搭建
8000×4000×500
31日
销售公司
木台阶
250双踏
31日
销售公司
背景墙喷绘
8000×4000
31日
广告公司
地毯
40平方米
31日
销售公司
抽奖箱
透明玻璃缸
31日
销售公司
音响/话筒
租赁/一套
31日
销售公司
音乐碟片包
若干
31日
销售公司
主持台
鲜花
31日
销售公司
台卡
若干
31日
销售公司
公证席
两个
31日
销售公司
抽奖章
1个
28日
广告公司
奖品协议书
100份
29日
销售公司
中奖证明书
100份
28日
广告公司
演出人员
若干/
30日
广告公司
主持人
1个
30日
广告公司
后
勤
保
障
胸卡/工作牌
100个
29日
广告公司
午餐券
500份
29日
销售公司
午餐
1500份
31日
销售公司
瓶装水
若干
31日
销售公司
垃圾箩
若干
31日
销售公司
派餐员
若干/临时招募
31日
销售公司
说明：
1、上表所叙“时限”为操作最后期限。
2、具体负责人以销售公司最终确定为准。
3、指示牌制作数量、形式、内容待定。
4、展示板制作数量、形式、内容待定。
5、音响系统暂定两套：
演出一套、内场及唱号一套。
6、价格表暂不确定数量，若仅仅内部使用则20份足，散发至客户需要400份多。
抽奖实施细则
一、奖品设置
本次奖项设置分为五类：
特等奖：
1名 东风雪铁龙轿车（价值80000）
一等奖：
2名 奥拓标准型（价值25000）
二等奖：
１5名“广东银河新一代”摩托车（价值4000）
三等奖：
30名 康佳彩电（价值１５00）
四等奖：
５０名 “聪聪”电脑学习机
备注：
以小区总户数455户计，本次抽奖活动中奖率高达：
21.5%,基本每五人有一人中奖，其中，三等奖以上（含三等奖）中奖率10.5%。
二、抽奖原则
1、公平、公正、公开原则
2、遵循国家有关法律法规进行原则
3、公证有效原则
三、抽奖设计
1、流线图模型
元月1日
10：
00，产生前三名
时间：
10：
30分领奖：
前三名购房客户
颁奖：
当地领导奖品：
摩托车1辆，彩电2台
前三名颁奖
公证、签署《赠送协议》、领奖
时间：
11：
00分抽奖范围：
前三十名购房客户（不含前三名）
抽奖佳宾：
甲方领导奖品：
摩托2辆、彩电3台，电脑机5台
首轮抽奖、颁奖
公证、签署《赠送协议》、领奖
时间：
11：
30—12：
00抽奖范围：
前三十名之后12点之前成交客户
抽奖人士：
暂定主持人奖品：
摩托2辆、彩电3台、电脑10台
第二轮抽奖、颁奖
公证、签署《赠送协议》、领奖
时间：
13：
30—14：
00抽奖范围：
14：
00之前所有成交客户
抽奖人士：
暂定主持人奖品：
奥拓1辆，摩托3辆，彩电5台、电脑7台
说明：
奥拓的领奖见文字说明
第三轮抽奖、颁奖
公证、签署《赠送协议》、领奖
结束
文字说明：
当日销售量突破200套，加抽部分彩电和电脑学习机子，数量控制在10台左右。
当日销售量突破300套，加抽摩托车若干，数量控制在3台左右，5台以下。
元月2日（范本）
10：
00卖场开始发售
13816
时间：
10：
30分领奖：
前三名购房客户
奖品：
摩托车1辆，彩电2台
前三名领奖
公证（内场）、签署《赠送协议》、领奖
时间：
11：
00分抽奖范围：
前三十名购房客户（不含前三名）
抽奖佳宾：
暂定主持人奖品：
摩托1辆、彩电3台，电脑6台
首轮抽奖、领奖
公证、签署《赠送协议》、领奖
时间：
11：
30—12：
00抽奖范围：
前三十名之后12点之前成交客户+1日遗客户
抽奖人士：
暂定主持人奖品：
奥拓1辆，摩托1辆、彩电3台、电脑10台
第二轮抽奖、领奖
公证、签署《赠送协议》、领奖
结束
文字说明：
2日抽奖需要根据元月1日销售情况做具体灵活处理！
若2日成交总量低于30套，则加大第一轮抽奖力度。
主持人在抽奖之前必须当众宣布所抽奖项的等级和数量，并依次抽出。
元月3日（范本）
10：
00卖场开始发售
14922
时间：
10：
30分领奖：
前三名购房客户
奖品：
摩托车1辆，彩电2台
前三名领奖
公证（内场）、签署《赠送协议》、领奖
时间：
11：
00分抽奖范围：
前三十名购房客户（不含前三名）
抽奖佳宾：
暂定主持人奖品：
摩托2辆、彩电3台，电脑6台
首轮抽奖、领奖
公证、签署《赠送协议》、领奖
时间：
12：
00—12：
30抽奖范围：
全体客户（包括1日、2日购房客户）
抽奖人士：
暂定主持人奖品：
东风雪铁龙1辆，摩托1辆、彩电4台、电脑6台
第二轮抽奖、领奖
公证、签署《赠送协议》、领奖
结束
四、抽奖控制
奖项分布表
等级数量奖项1日2日3日
特等奖：
1名 东风雪铁龙轿车1
一等奖：
2名 奥拓标准型110
二等奖：
１5名“广东银河新一代”摩托车834
三等奖：
30名 康佳彩电1389
四等奖：
５０名 “聪聪”电脑学习机221612
小计：
442826
五、注意事项
✧已购房客户凭已盖戳的《认购证》副本、《认购协议书》及定金发票方可参与
本次抽奖活动。
✧所有奖项抽取之后即时颁奖，并为不在场的客户保留半小时，若半小时之内客
户仍然不在，则此奖项重新抽取或自动转入下一轮抽取。
✧抽取二等奖以上的客户必须签署《赠送说明书》，在交纳首付款之后凭《商品
房购销合同》和购房发票、个人身份证方可领取奖品。
✧抽取二等奖以下的客户凭《认购协议书》、抽奖券、个人身份证可以即时领取
奖品。
开发商开具《赠送证明书》。
✧抽奖过程全程公证。
✧本活动最终解释权利归开元地产所有。
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