天津市老年城建设项目可行性研究报告.docx

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天津市老年城建设项目可行性研究报告

天津市老年城建设项目

可行性研究报告

项目引导：

天津市民政局

项目处所：

略

开发性质：

养老公寓建设与城镇改造兼融

投资开发：

略

建设规模：

近期40万平方/远期60万平方

投资规模：

近期10亿人民币/远期15亿人民币

天津市老年城项目筹备处

目录

一、总论…………………………………………………………………………………………4

（一）老年公寓的市场需求……………………………………………………………………4

（二）国内老年公寓的发展与现状……………………………………………………………5

（三）天津市养老机构发展历程回顾…………………………………………………………7

（四）天津市养老机构的现状…………………………………………………………………7

二、项目选址（地块）应具备的基本条件……………………………………………………10

三、项目产品规划………………………………………………………………………………11

（一）园区规划设计要求………………………………………………………………………11

（二）园区规划特征……………………………………………………………………………12

（三）园区构架…………………………………………………………………………………13

（四）总体平面布置……………………………………………………………………………14

（五）产品功能组合……………………………………………………………………………14

（六）园区会所设计与布置……………………………………………………………………14

（七）园区内环境规划设计……………………………………………………………………15

（八）单体建筑设计和风格……………………………………………………………………16

（九）户型及户型面积控制……………………………………………………………………16

（十）车位、区间内商业配套的设置…………………………………………………………16

四、项目投资成本核算…………………………………………………………………………17

（一）项目投资与成本费用估算………………………………………………………………17

（二）资金筹措、投资计划及贷款利息………………………………………………………24

（三）项目投入产出与回报……………………………………………………………………25

五、项目投资方案………………………………………………………………………………26

（一）项目开发建设总体战略指导思想………………………………………………………26

（二）项目开发建设方案设想与分析…………………………………………………………26

（三）项目开发建设经营（施工）计划………………………………………………………28

（四）项目经营期投资分析……………………………………………………………………29

六、项目投资经济分析…………………………………………………………………………30

（一）资金规划…………………………………………………………………………………30

（二）基准折现率i0的计算…………………………………………………………………30

（三）投资财务效果评价………………………………………………………………………30

七、项目不确定性分析…………………………………………………………………………33

（一）销售价格的敏感性分析…………………………………………………………………33

（二）成本变化的敏感性分析…………………………………………………………………34

（三）容积率敏感性分析………………………………………………………………………34

八、项目风险分析………………………………………………………………………………36

九、风险规避与控制措施………………………………………………………………………38

十、结论与建议…………………………………………………………………………………39

　　附件：

《天津关于加快我市养老服务业发展的意见》…………………………………40

一、总论

一个时期以来，中国各大城市的“住宅产业”早已是风起云涌，所谓一个个超大规模的“商业地产”以及一片片名负其实的“工业地产”乃至投其所好的“高教地产”、“旅游地产”皆是蒸蒸日上，一片繁荣，整个地产行业一时间成了只要有钱就可以摇身一变进入角色的开发商。

但惟独作为“夕阳产业”的“老年栖身之地（养老、或公寓）”却成为了“被遗忘的角落”。

如今，针对国家一再出台的打压地产的宏观调控政策；面临世界经济危机引发的地产冷潮，我们将作何思考呢？

中国自1999年以来就已进入了老年型国家，新世纪开始的“银发浪潮”也滚滚而来，而且中国的老年人口基数大、发展速度快、来势异常凶猛。

因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。

目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主，主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。

那么什么是“老年公寓”呢？

所谓的“老年公寓”（老年社区）就是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。

它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的集约化住宅。

那么，什么又是“老年城”呢？

在传统的老年公寓基础上，增加了对产业文化的投入和商业化的运营模式，使其原来由社会负担性养老逐步向企业化养老转变，通过商业运作手段，增强机构造血功能，从而进入“自足自给”良性的层面上来。

商贸区开发、福利厂构建、培训和旅游等元素衍生的相关产业，都将成为“自足”的有力保障。

本案的策划和实施，即是对此进行的一种探索与尝试。

一、老年公寓的市场需求

1．中国人口老龄化的发展。

据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10％以上（60岁以上人口）或7％（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。

老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口与社会保障研究》陈朝先著，1998年版）。

目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％，即每4个人中就有一位老年人。

目前我国65岁以上老人数已超过1亿（占总人口的7.3％），到2050年将增加到3.34亿（占总人口的22.6％）。

随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。

其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。

2．观念的变化。

中国“养儿防老”、“四世同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。

而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。

同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。

据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万。

目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2％。

有47％的老人希望与子女共同生活，52.4％的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8％认为这种方式很理想，而有35.2％的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6％仍愿与子女分开住，有15.4％的则希望与子女同住。

可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。

而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。

文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。

因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。

3．社会上的“空巢家庭”逐渐增多。

特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。

目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30％，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90％。

目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4％，其中独居老人为13％，偶居的占49.4％（《老看住房专题会议论文集》2002年）。

可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。

4．现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。

据武汉市调查，现在的青年人（20－25岁）仅有28.5％，中年人（40－50岁）有42.8％希望将来与子女住在一起（《城市规划》2002年3期）。

当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。

所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。

5．随着老年公寓数量的需求不断增长，这一新兴产业将有较大的发展空间。

据上海市调查，制定上海市2010年老年公寓的发展规划，入住人数取老年人口总数的3％的比例为宜（发达国家一般为4－5％）。

按此比例，到2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米（《中外房地产导报》2001年18期）。

如将此比例推至全国，那么对老年公寓的需求，已经是很可观了。

所以这一新兴产业的发展空间很大。

同时，随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。

老年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。

而这些产业的发展又可以增加就业，引发无限商机。

二、国内老年公寓的发展与现状

老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少的经验。

随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求的不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。

它建于北京北部的小汤山，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。

它的环境优美、设施先进、服务较好。

上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早。

1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一，目前全市养老院和老年公寓的床位已达2万多张，相当现有老年人口的1％。

大连市2001年底全市共有养老机构150所，其中老年公寓11所，总床位7993张。

这些城市的老人公寓和养老机构的发展，为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件，并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。

但是，由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。

l.老年公寓的建设供不应求。

国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5％左右。

以我国大连市为例，60岁以上的老人71.1万，占城市总人口的24.9％，若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重，按3％的比例分析，70多万的老年人中，将有近2万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有7千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。

2．老年公寓的布局不尽合理。

目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。

所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。

交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。

3．老年公寓的价位偏高。

有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达2000－3000元，很多老年人只好望洋兴叹。

如上海市选择老年公寓的老人中，86.3％希望每月所需费用不超过1000元。

北京市2006年调查显示，50岁以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为120