写字楼物业管理服务投标书.docx
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写字楼物业管理服务投标书
**写字楼物业管理项目投标书
一、投标致函
尊敬的**大厦物业管理招标委：
大厦地处**黄金地段，占地面积亩，建筑面积22810平方米，总高度为84.2米，其中地下2层，地上19层，为一类高层建筑。
**大厦拟建功立业成为**一流的5A级高尚写字楼。
一流的大厦自然在有一流的物业管理服务标准。
通过对项目现场、项目相关图纸资料细致的研读与全面有效的市场调研，我方认为自己有能力、有实力为**大厦提供与之匹配的物业管理服务。
我方对**大厦未来的物业管理服务定位是：
“高超、高雅、高贵、高尚”，即在高超服务中蕴涵高雅文化，让高贵客户体会高尚感觉。
基本构想和思路是通过规范化、专业化、科学化的管理运行和控制，保证一服务质量特性上充分体现出六个特点：
（1）功能性——全面
通过利用自身资源和整合社会资源，欲提供常规、代办、特约和专项等4大类别的服务，并且根据客户的变化不断扩充具体服务项目、不断扩展实际报务领域，满足客户一切有支付能力的正当需求。
（2）经济性——合理
兼顾发展商、业主和物业公司三方利益，按照既能拉动大厦增值、又能被社会认可、还能保证物业管理正常运行的原则，确定适中的管理服务收费标准使提供的服务具有“低收费、高标准”的最佳价格质量比。
（3）安全性——可靠
本公司在全国物业管理界享有盛誉的“安全预案制”、“巡楼制”、“不均衡管理法”将全面应用于**大厦，以确保**大厦在安全管理上的万无一失。
杜绝由于管理责任导致的治安、火灾、设备等各类事故，保证客户生命不受危害、身心不受伤害、财产不受损害，（包括经济新资讯）
（4）时效性——迅速
坚持24小时主要项目不间断的全天候服务，明确并公告基本服务项目的到位时限，全面体现出“我就来”、“马上办”、“鼎全员之力为一个客户”的工作精神，做到即时受理、准时到达、限时完成、省时服务。
（5）舒适性——便捷
导入我公司先进的星级酒店管理元素，实行一站式办公、首问责任制等对外传递简易、内部服务程序严密的管理服务方式，最大限度地减少客户麻烦、体现客户主动地位，让客户享受到我方出色的管理和服务。
二、投标书
****有限公司招标代理中心：
根据已收到的贵中心招标项目编号为SDSQ—WYZB-01的招标文件，末尾签字代表人被正式授权代表****物业管理公司，在此提交包括以下内容的招标文件正本一份和副本三份：
（一）投标致函
（二）投标书
（三）经费支出预算
（四）物业管理方案
（五）大厦重难点分析与措施
（六）分项管理
（七）工作流程
（八）业绩证明文件
（九）管理人员配备
（十）管理人员培训
（十一）管理人员的管理
（十二）必需的物质装备计划
（十三）管理规章制度
（十四）考核方法及目标
（十五）档案的建立与管理
通过本格式，本签字人在此声明：
（一）本标书中总报价为：
人民币：
（二）如果我们的投标文件被接受，我们将履行招标文件中规定的每一项要求；
（三）我们同意按招标文件的规定，本投标文件有效期为30天，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束；
（四）我们同意提供招标人在招标文件中要求的所有资料，以及评标时可能要求与我们的标书有关的任何资料；
（五）我们认为你们有权决定中标者，认为最低报价不一不中标；
（六）我们愿意遵守国家的有关规定和招标文件的收费标准；
（七）如果在规定的开标日期和时间后，在投标有效期内退出投标，我们的投标保证金不要求你们退还；
（八）如果我方中标，我方将按照规定提交上述总价5％的履约担保金于规定时间内汇至需方指定帐号；
（九）有关这次投标的正式通讯应致：
地址：
授权代表：
电话号码：
传真号码：
邮政编码：
开户名称：
开户银行：
银行帐号：
授权代表人签字：
投标人单位全称（印章）：
****物业管理有限公司
年月日
三、经费支出预算
物业管理费用报价及依据
本报价用成本法进行测算，并和**××大厦周边同档次行政大厦物业管理服务收费价格比较调整后获得。
1．物业管理费用计算依据
（1）《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》［建设部1996年2月］；
（2）《**物业管理等级服务收费标准（试行）的通知》
［**物价局**房管局*价房字［1999］335号］；
（3）我公司根据对**的市场调查确定的维修保养和人工费用标准；
（4）**劳动力市场价格。
2．物业管理费用构成
（1）本物业管理服务费：
月每建筑平方米费用￥元/月·m2；
（2）费用构成：
1管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
2公共设施、设备日常运行、维修及保养费；
3办公费；
4清洁费；
5保安费；
6低值易耗费：
7物业管理单位资产折旧费；
8不可预见费；
9管理佣金；
10法定税率。
3．××大厦物业管理费用测算按建筑面积22810平方米计算。
4．地下车库的收费按政府有关规定另行收取。
年经营支出汇总表
费用项目
月支出额（元）
年支出额
（万元）
所占比重（％）
单位面积
成本（元）
备注
（一）人工费
35456
（二）办公费
2143
（三）固定资产折旧费
1504
（四）低值易耗品摊销费
1113
（五）设施设备维护维修费
26108
（六）清洁费
2425
2.9l
（七）保安费
228
（八）不可预见费
2069
（九）管理佣金
7105
（十）法定税费
4298
按收入合
计的％
计提
合计
82450
投标分项报价表
（一）人工费明细表
岗位
人数
工资标准
（元）
月工资额
（元）
备注
经理
1
2000
2000
公共事务主管
1
800
800
出纳兼文员
1
700
700
管理员
1
700
700
环境主管
1
800
800
A级保洁员
2
450
900
3200平方米配置一人
绿化员
l
500
500
B级保洁员
8
400
3200
机电运行部主管
1
1200
1200
机电运行工
12
600
7200
强弱电、空调、监控系统运行值班
机电维修工
4
600
2400
日常维修
护管部主管
1
800
800
该部门负责安全
护管班长
3
600
1800
5800平方米配置1人
A级护管员
3
550
1650
B级护管员
14
500
7000
小计
54
31650
员工保险
％
1274
养老保险％，管理人员购买
加班及福利费
8％
2532
工资总额的8％
费用合计
35456
（二）办公费明细表
费用项目
子项目
测算依据
费用小计（元）
办公费
交通费
日常租车估算
300
通讯费
电话费
1部，每部200元/月
200
手机费
l部，平均每部200元/月
（经理）
200
服装费
管理人员
夏装2套：
100元/套，
冬装2套：
200元/套，
（100+200）×2套×8/24（两年折旧）
200
护管员
夏装2套：
80元/套，
冬装2套：
120元/套，
（80+120）×2套×20人/24（两年折旧）
333
其他员工
夏装2套：
80元/套，
冬装2套：
120元/套，
（80+120）×2套×27人/24（两年折旧）
450
办公用品
8人（办公室及班长以上人员）×20元/人（包括公共办公用品）
160
招待费
2次，150元
300
合计
2143
（三、四）固定资产折旧费及低值易耗品摊销明细表
费用项目
子项目
数量
单价（元）
费用小计（元）
备注
办公设备原值
电脑
1
4000
4000
打印机
1
1500
15000
传真机
l
1000
1000
电话机
2
150
300
复印机
l
8000
8000
对讲机
10
1000
10000
办公桌椅
经理
1
800
800
管理人员
7
300
2100
值班室
6
200
1200
文件柜
经理
1
800
800
部门
8
400
3200
电视机
1
1000
1000
热水器
1
1000
1000
验钞机
1
200
200
沙发、茶几
1
800
800
保险柜
l
1000
1000
工具设备
数字万用表
2
200
400
钳形电流表
2
300
600
兆欧表
l
1000
1000
工具柜
4
500
2000
钻床
l
1500
1500
工具设备
管道疏通机
1
1500
1500
电焊机
l
1000
1000
冲击钻
l
1000
1000
电锤
1
2000
2000
宣传橱窗
1
2200
2200
小推车
3
300
900
高压水枪
1
1500
1500
多功能洗地机
l
6000
6000
高速抛光机
1
6000
6000
干风机
1
1500
1500
白色垃圾桶
38
60
2280
不锈钢果皮箱
38
500
19000
轮式垃圾箱
6
500
3000
空调清洗机
l
10000
10000
小计
100280
（三）固定资产折旧费计
10028
（残值）
1504
按5年折旧，折旧后残值为10%计算
（四）低值易耗品摊销
清洁工具
l批
1
1500
63
按两年摊销
维修工具
l批
1
6000
250
保安工具
l批
1
3000
125
饮水机
3
300
75
办公文具
l批
1
2000
400
其他
1
1000
200
低值易耗品合计费用
1113
（五）设施设备维护维修费明细表
费用项目
子项目
测算依据
费用小计
电梯
维护维修费
对外专业委托：
100元/部/月/层，每部
每月2000元，共4部。
8000
年检费
200元/部/年，4部。
800
设备保险费
60万元/部，4部共240万元，按设备原值3‰费率计算
600
第三者意外伤害险
4部电梯作为4个投保单位，每个单位的保险费为50万元，按年5‰费率计算。
833
给排水系统
日常维修与更换配件
每月估算。
1500
中央空调系统
清洗费用
每年40000元，共12月分摊。
3333
水质处理
制冷机组4次/年，每次1000元，12个月分摊。
333
维修费用
根据我公司现行标准，10000元/年，12
个月摊销。
1250
保养费用
根据我公司现行标准，10000元/年，12
个月摊销。
833
设备保险费
200万元，按设备原值3‰费率计算，12
个月摊销。
500
照明系统
维修费用
原值估算50万元，按原值5‰计算。
2500
更换费用
原值估算20万元，按每年10％更新（10
年更换一遍），12个月摊销。
1667
监控系统
维修费用
原值估算50万，按每年原值的5‰计算。
208
更换费用
按原值20万元，每年5％更换计算。
833
消防系统
维修费用
原值估算80万元，按原值3‰计算。
2400
更换费用
原值估算30万元，按每年5％更新（20年更换一遍），12个月摊销。
1250
运行养护费合计
26108
（六、七、八、九）清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表
费用项目
子项目
测算依据
费用小计
（元）
（六）清洁费
大理石抛光打蜡
2次/月，每次500元。
1000
卫生消杀
4次/月，每次100元。
400
清洁化粪池
1次/年，每次1000元。
1000
清洁材料
（1）
共19个楼层，每层4个垃圾筒，共76个垃圾筒，每两天76个垃圾袋，每个垃圾袋元，每月30天计算。
342
清洁材料
（2）
清洁剂。
400
雨、污水井清淤费
4次/月，每次50元。
200
合计
2425
（七）保安费
建筑面积22810平方米，按元/平方米.月计算。
228
（八）不可预见费
按前七个项目的3％提取。
2069
（九）管理佣金
按前八个项目的10％提取。
7105
四、物业管理方案
（一）****物业管理有限公司简介（略）
（二）**物业的管理优势（略）
（三）拟采取的管理方式
1．内部管理架构（略）
分公司拟配备各类人员共计54人，其中管理人员7人，作业层人员47人，管理人员均具备大专以上文化程度，并具有多年物业管理工作经验，均在全国一流物业管理公司担任过重要职务。
机电运行部17人，配备有电工2人、电梯工1人、水（管）工1人、运行值班12人。
在人员配备中充分考虑了**××大厦的设施设备情况，按照一专多能，各有分工又能互相配合的基本思路，挑选高素质的技术工人，以确保大厦设施设备的完好性，并提供优质的服务给大厦客户。
对客户服务部人员的选配，不仅考虑到其应具有酒店管理及服务的经验或理论知识，且能充分揣摩客户心理，更将其服务意识和服务技巧方面的要求作为选择的重要条件，并在以后的工作中加强全员服务意识与技巧的培训。
为确保大厦的安全，大厦护管员优先从退伍军人或警校毕业生中择优录用，并从现有的武警部队退役人员中选派2-3名作为护管的班长。
护管员在上岗前进行严格的军训，以适应**××大厦高标准的保安需要。
2．机构设置
共设置四个部门：
公共事务部、机电运行部、护管部、环境服务部。
人员定编合计：
54人。
3．管理运作机制
时效工作制：
我方对业主的服务工作一律实行时效工作制。
即本公司承诺：
所有对外的服务工作，均在向业主公开承诺的时间内完成或有处理结果。
公开服务制：
所有服务工作均向业主公开。
管理处禁止员工向业主索取任何酬劳。
首问责任制：
任何员工在接到业主咨询、投诉、求助时均负责将业主的问题解决完毕方可获得公司认可。
财务公开制：
我方将定期向业主公开财务收支账目，接受业主的公开咨询。
全天候服务：
我方实行全天24小时服务。
管理处设热线服务电话，欢迎业主随时拨打。
不均衡管理：
我方各项服务工作均会依照工作的轻重缓急和业主的生活规律进行统筹安排，通过优化后的工作编排使工作更加人性化，更加节省业主的每一分钟，更加符合专业化物业管理公司的要求。
回访工作制：
我方将依照自己的标准作业规程对开展的服务工作定期走访业主，虚心接受业主的建议、批评。
重大决策、措施均会在事先通报给业主。
零干扰服务：
我方将认真解决因自身的工作给业主造成的二次干扰的问题，努力将二次干扰降至最低，给业主一个宁静、悠闲的工作、学习环境。
安全预案制：
我方将优先解决业主的安全管理问题，对治安重点、难点建立预案制度，可能出现的突发问题均有及时、有效的处理程序，确保安全工作的万无一失。
保本微利：
我方承诺将按照保本微利原则管理业主的物业，无论何时都只按一定比例公开提取微薄的佣金，所有的管理节余将用于业主的服务之中。
4．管理目标与服务承诺
我方将充分发挥自身的管理优势、技术优势、资讯优势，本着“业主至上、服务第一”和“站着做人、跪着服务”的宗旨和理念，尽心竭力实现自己对××大厦的管理目标：
同样物业，管理状态最佳；同样价格，服务质量最优。
通过我们的服务为业主创造安全、整洁、便利、舒适的工作环境和生活环境，在符合自然条件的情况下把××大厦建成国家级物业管理优秀大厦。
具体的各项管理指标如下：
序号
项目
承诺
指标
基本内容
1
房屋完好率
98％
房屋外观无破坏立面、无改变使用功能、无乱搭建、公用设施及通道无随意占用、外观整洁。
2
道路完好率
95％
道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水畅通，无随意占道，无改变使用功能。
3
化粪池、雨水井、污水井完好率
100％
定期疏通、清理，井盖齐全完好，保证排放通畅、无堵塞。
4
排水管、明暗沟
完好率
98％
排水通畅、无堵塞、无积水、无塌陷、无残缺。
5
照明灯完好率
98％
路灯完好无损，夜间正常使用，定期检查、维护保养，保持洁净。
6
停车场设施完好率
100％
场内整洁，设施完好无损。
7
公共文体、休憩
设施完好率
99％
确保娱乐设备使用功能，定期维修、养护、完好无损。
8
机电设备设施完好率
99％
定期检查维护，确保系统设备完好无损，杜绝由于管理操作不善造成的设备事故。
9
消防设备设施完好率
99％
定期检查维护，确保系统设备始终处于完好状态。
10
暖通设备完好率
98％
定期检查维护，确保系统设备完好无损，杜绝由于管理操作不善造成的设备事故。
11
电梯完好率
100％
定期检查维护，确保系统设备完好无损，杜绝由于管理责任造成的设备事故。
12
例行维修保养兑现率
100％
提前制订维修保养计划，合理调整人员安排，分工负责，保证落实。
13
零修、急修及时率
98％
接到维修单在承诺时间内到达现场，零修、急修及时完成，小修不过夜。
14
维修保养质量合格率
100％
分项检查、结合部位严格把关，按照工序一步到位，杜绝返工。
15
维修保养和运行记录准确率
100％
明确岗位责任，加强复核，定期抽查。
16
安全管理到位率
≥99％
保安岗位设置严密，明确责任区域和相互支援，增加巡查密度。
17
治安案件发案率
≤1％
日间加强监控，夜间实行封闭，制订《应急预案》以应付突发事件，杜绝管理不到位所引发的盗抢等各类案件。
18
火灾事故发生率
≤1％
实行人防和技防相结合，及时消除火灾隐患，制订《应急预案》以应付突发事件，杜绝管理不到位所引发的火灾事故。
19
绿化达标率
95％
区内绿化地布局合理优美，花草树木与建筑小品配置得当，由专业人员管理、养护，无枯枝败叶。
20
清洁、保洁达标率
99％
区内实行卫生责任区包干，全天12小时保洁制，楼梯周清扫擦拭六次、清洗一次，垃圾日产日清，卫生设施齐全、完好。
21
特约服务项目提供
≥60项
在充分挖掘内部潜力的同时，积极网络社会资源，扩展服务的广度和深度，收费合理。
22
无偿服务项目提供
≥15项
充分挖掘内部潜力，积极为业主提供代购、代办、代理等服务。
23
客户投诉处理率
100％
有效投诉在第一时间内解决，无效投诉及时给予回复。
24
员工违章发生率与处理率
≤1％、
100％
加强教育，严格管理，及时发现，及时处理。
25
业主及物业使用人对物业管理综合满意率
95％
教育员工视业主及物业使用人为衣食父母，尽其才、尽全力为业主排忧解难。
五、大厦重难点分析与措施
大厦位于****路，总高度为84.2米，其中地下二层，地上19层，采用框架剪力墙结构，为一类高层建筑。
配套设备设施有：
车库、高低压变配电室、中央空调主机房及水泵房、消防治安监控中心、门禁系统等。
就建筑物设计角度来看，大厦属一类高层建筑，其建筑风格考究，庄重典雅；就位置角度上来说，地处繁华的市中心，周边是商业闹市区；就政府职能来讲，大厦是监督机关的办公场所；就设施设备的配置来讲，大厦设施完善，设备精良，属智能化大厦。
综上所述，大厦对物业管理工作的要求之高不言而喻。
经过我公司物业管理投标专家小组多次的研讨、分析与论证，现就大厦物业管理中存在的重、难点以及解决方案、措施列举如下：
（一）消防管理
随着我国经济和城市建设的迅猛发展，高层建筑日趋增多，严格的防火设计，先进的自动消防系统，使高层建筑的防火、灭火技术达到了一个较高的水平，这样，高层建筑的消防工作是否就可以高枕无忧了呢?
我们知道再先进宾设备也需要有人去管理和操作，事实证明，消防设施得不到良好的维护管理，安全制度不落实，业主防火意识淡薄，火险隐患就依然消除不了。
违章动火、用电等现象，仍是高层建筑发生火灾的主要原因，因此，导致高层建筑火灾的主要因素还是人的因素。
结合我们对5A级智能大厦的消防管理，对做好大厦的消防工作我们将采取以下措施：
1、严格按照有关消防法规的要求，协助实施竣工验收和组织实施投接管验收。
2、建立防火规章制度，由管理处与大厦业主签定《消防责任书》，并实施必要的奖惩措施。
3、建立一支由管理处全体员工及部分业主共同参加的义务消防队，定期组织消防演习，完善自救体系。
4、经常进行防火检查，及时清除消防通道违规摆放的物品，消除业主办公区域内的火险隐患。
5、定期检测消防设施、器材的安全系数，做好检查记录，实行责任人制度，确保消防设施时刻处于良好状态。
（二）机电管理
大厦机电设备包括高低压变配电房、中央空调站、治安消防监控系统、水泵房、电梯和智能化门禁系统等。
这些设备的良好运行是保证大厦业主正常办公的最根本条件。
而在物业管理界流传着这样一句话：
设备是养出来的，不是修出来的。
事实证明，一支专业化程度高、专业技能强的机电保养队伍，不仅能保证设备的正常运转，更能够延长设备的使用寿命，且有效的控制运行成本。
我们在对高档物业的管理过程中，逐步积累并总结出一套行之有效的机电设备管理模式。
在大厦的物业管理过程中，我们将移植这些先进的设备管理模式，在确保大厦机电设备安全运行的前提下，达到设备保值，延长寿命，节能隆耗的目的。
为此，我们拟采取以下管理机制：
1、定人定机制：
通过内部竞标的方式将重要的机电设备的管理责任分包到具体的员工身上，然后将该设备的状态与该员工的奖金、工资、奖罚细则量化后联系起来，以保证设备的运行状态。
2、时效工作制：
对所有的维修厂工作均实行时效管理，做到准确及时，以确保大厦所有机电设备的正常运行。
3、不均衡管理：
针对大厦业主的工作时间合理安排设备的维修养护，基本做到不影响客户的正常工作和学习，真正实现我公司一绩倡导的“零干扰服务”。
（三）安全管理
安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为客户所关注的工作，必须做到万无一失。
针对大厦的物业特点，本公司准备采取全封闭式管理，即在人员管理上将进出的人员区分为贵宾、业主（包括使用人）、访客、闲杂人员等，严格采取“来访登记”的管理控制手段来确保无危险人员进出；在交通、物品出入管理上，采用本面应用于大厦，以确保大厦在安全管理上的万无一失。
（四）节能降耗
建大厦容易管理大厦难，特别是智能化大厦明天运行
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