海南房地产份市场月报.docx

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海南房地产份市场月报

第一部分地产时讯播报

1.1房地产资讯

●房产税试点扩围半路夭折房地产税立法提速

2014-11-30来源：

华夏时报

广东省日前出台的深化财税体制改革总体方案称，将使房地产税等财产行为税成为县（市）级主体税种。

记者从深圳市地税局有关负责人处获悉，因房产税存在较大争议，中央已确定停止房产税扩围，转为推进房地产税立法工作。

届时，包括重庆、上海在内的已试点房产税的城市，将全部按照新法实施。

●海口回应岛外“购房入户”疑问：

暂不考虑实施

2014-11-30来源：

海口晚报

今年5月底，海口市出台《关于促进房地产市场健康发展的实施意见》，从6月开始面向省内居民开放“购房入户”。

记者从市住建局了解到，截至昨日，已有217户477人通过该政策落户海口，政策效应开始显现。

今年5月底开始，为进一步促进房地产市场健康平稳发展，推动经济稳增长、促发展，海口市相继出台系列政策。

包括《海口市人民政府关于促进房地产市场健康发展的若干意见》、《海口市人民政府关于稳增长促发展的实施意见（试行）》，进一步放宽了本省籍居民购房入户条件。

按购房面积实施差别化入户，购买60（含）—90（不含）平方米新建商品房（含产权式酒店，下称“新房”）总计入户不超过2人，购买90（含）—120（不含）平方米的新房入户不超过3人，购买120（含）平方米以上新房入户不超过5人。

这一系列政策有效满足了岛内购房需求，受到岛内购房者欢迎。

记者了解到，今年6月底，“购房入户”政策满月时，仅有7户26人通过该政策落户海口。

今年10月份开始，楼市进入传统销售旺季，办理购房入户的明显多起来。

截至11月28日，共有217户477人通过该政策落户海口。

购买的217套房屋里，120平方米以上的房屋占124套，超过半数。

此外，在这217套房屋中，位于秀英区的有90套，占比超过四成。

在数据上看，名校所在的秀英区最受欢迎。

针对部分房地产企业对于能否重启岛外居民“购房入户”的疑问，市住建局表示，海口目前尚不具备放开岛外“购房入户”的条件，并不考虑实施岛外“购房入户”。

●三亚市规划局：

25度以上坡地不得建酒店搞房地产

2014-11-28来源：

南国都市报

三亚不断加强城乡规划管理。

25日，记者从三亚市规划局获悉，在规划设计上，三亚市强化城乡规划强制性内容的管控，划定耕地、林地、山体、海域、海岸线、水系、湿地等生态保护红线，强化自然资源和生态空间管控。

三亚市规划局有关负责人表示，按规划，25度以上的坡地只能建设保护性生态景区，不得用于建设酒店、开发房地产或其他带有住宿功能的经营性项目。

此外，禁止将规划确定的公共绿地、基础设施与公共服务设施用地、河湖水系保护用地、文物设施用地及其他依法需要保护的用地调整为其他用途。

根据城乡总体规划要求，三亚市合理布局公共服务设施，严格管控公共服务设施用地。

依据控制性详细规划以及《三亚市城市规划管理技术规定》，研究确定不同片区和地块的公共服务设施配套标准。

土地出让时，可将配建公共服务设施的具体要求纳入出让条件，由相应地块的竞得人与有关项目同步建设后移交相关部门管理。

此外，在加快完善产业园区规划布局上，根据三亚市产业发展战略，结合各区域资源特色和基础设施条件，优先安排产业用地，合理布局产业园区。

除因公共利益需要或城乡规划调整占用土地权益人部分经营性建设用地，政府可以按法定程序对规划条件进行调整外，经营性建设用地一经出让，不再受理土地权益人的用地性质和容积率变更申请。

●商业地产面临过剩龙头房企竞逐“云服务”

2014-11-27来源：

每日经济新闻

继此前与淘宝联手推出账单抵房款活动后，万科日前发布了商业地产O2M模式。

据悉，不同于其他商业地产开发商的O2O模式，万科商业将通过云服务中心实现线下实体店与移动互联网结合。

此外，绿地集团也发布了写字楼智慧办公系统2.0升级版；中海地产也推出了甲级写字楼“云商务”。

楚睿商业策划营运机构董事长黄文杰向《每日经济新闻》记者表示，大型房企之所以积极推出基于云平台的增值服务，与国内商业地产面临过剩情况，竞争日益激烈不无关系。

戴德梁行发布的研究报告显示，自2012年以来，中国高端写字楼市场每年的新增供应量均已超过吸纳量，这一过剩状况将一直持续到2019年。

黄文杰认为，超甲级写字楼与购物中心在国内遍地开花，对于买家或租客而言，除了传统的硬件以外，很多企业客户或者租户的商务需求尚未能得到满足，服务的重要性不断提升。

通过搭建融合线上线下的开放性系统平台，房企不仅能提升产品竞争力，同时还能通过满足客户的潜在需求创造出新的商业机会。

在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，移动互联网是一个大趋势，如果房地产企业不注重开发基于云端的服务，这等于给了其他互联网平台介入自己后端市场的机会。

欧阳捷同时表示，移动互联网属于新兴产业，房地产却是典型的传统行业，两者之间存在巨大的思维差异。

1.2政策金融类时讯

●央行降息国管公积金调整存贷款利率

2014-11-25来源：

北京青年报

因为央行降息，24日国管公积金中心发布通知，相应调整公积金贷款利率，上年结转公积金存款利率从原来的2.6%降低到2.35%。

首套房一到五年贷款利率，由4.0%降低到3.75%，五到三十年由4.5%降低到4.25%。

2014年11月22日（不含）以前发放的，期限在一年（含一年）以内的个人住房公积金贷款，2014年11月22日后仍执行原利率，不分段计息；期限在一年以上的个人住房公积金贷款，2014年11月22日后仍执行原利率，自2015年1月1日（含）开始，执行调整后的个人住房公积金贷款期限档次利率。

2014年11月22日（含）后发放的个人住房公积金贷款，执行调整后的个人住房公积金贷款期限档次利率。

●央行新政:

贷款利率下调0.4%存款利率下调0.25%

2014-11-21　　来源：

中国人民银行

中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。

金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。

附表：

对此，多位业内专家进行了点评，如下：

张宏伟（同策咨询研究中心总监）：

央行降息，说明市场形式仍相当严峻，对楼市的影响，楼市接下来几个月成交量短期会反弹，但一波行情之后压力会更大，库存大的问题迟早还会表现出来的。

陆骑麟（德佑地产研究部总监）：

基准利率的调整对购房者和购房企业来讲都是一种利好，意味着成本的下降。

虽然利率下调“类似于”给房贷折扣，但不如银行的直接折扣来的“实际”。

叶檀（知名财经评论家、财经专栏作家）：

差点被忽悠，如果贷款利率上浮1.2倍，是3.3%，以前1.1倍，刚好也是3.3%，实际利率没有降。

只有大企业有好处。

存款利率降幅低于贷款利率，银行利差收窄。

不利于银行股。

管清友（民生证券研究院副院长）：

宽松空间打开，预计下一次降准、降息不会太远，宽松一直持续到社融余额增速拐头向上，经济内生动力增强为止。

无风险利率下降利好股市和房地产，也直接利好债市，但考虑到市场预期充分，效果不会太明显。

当房地产销售带动经济转暖，则股强债弱。

向威达（长城证券研究所所长）：

央行此举将有助于实体经济的恢复，同时CPI和PPI持续回落，尤其是PPI持续回落32个月，也加大了央行降低利率的决心。

未来利率仍有继续下降的空间和必要，利率下降将大大。

邵明浩（上海城市房地产估价有限公司咨询师）：

首先，央行降息是政府经常使用的一种方式，主要是鼓励贷款消费，降低存贷差，普宅标准调整、公积金调整等政策的从各个角度降低购房成本，对楼市利好形成叠加作用，预计短时间内，楼市回暖速度会加快，看好12月上海楼市。

汪涛（瑞银经济学家）：

中国央行下调利率是绝对正确的举措。

央行的目的主要是为了降低融资成本和金融风险；降息并不意味着政策立场的改变，因为信贷量对于利率并不是非常敏感，而是受定量和审慎规则的控制。

鲁政委（兴业银行首席经济学家） ：

本次降息有助于在明年初存量贷款重定价时系统性下调融资成本，特别是以贷款基准利率为定价基准的小微、三农，当然还有房地产。

存款上限的提高，在为最终完全解除奠定基础，也是避免吸储困难。

李大霄（英大证券研究所所长）：

央行的非对称降息降低了企业的融资成本，是稳定经济的重大举措。

这只是个开始，接下来还会降息。

作为市场的坚定多头，李大霄肯定了降息是股市的重大利好，并且认为利好地产、基建、高铁等板块。

点评：

随着候鸟族市场的临近，以及旺季里多项利好政策全力刺激的当下，连续出台的政策让企业对后市的预期发生转变，尤其是降息有助于房企降低融资成本，后期随着市场回暖趋势的进一步确立,挑战与机遇并存，也预示着在即将到来的2015年，海南楼市除了勃勃生机，更是明枪暗箭，杀机难藏。

第二部分海南土地市场播报

2014年11月（11.1-11.30）海南全省共成交17宗地块，成交面积49.44165公顷，较上月（成交26宗地块、成交面积84.46072公顷）土地成交宗数下降了9幅，成交面积环比下跌41.46%；成交金额159400.2141万元，环比下跌34.79%。

11月份海南土地市场共成交17宗土地，成交总面积49.451628公顷，成交总金额159400.2165万元，成交均价为3223.356296万元/公顷。

其中海口成交5宗地块居首，乐东成交4宗地块在海南市县中大放异彩，白沙和保亭分别成交3宗地块，澄迈成交1宗地块，琼中成交1宗地块。

11月份三亚土地市场零成交让人大跌眼镜，伴随一系列托市政策出台，虽然购房者上半年积压的的观望情绪在政策窗口期不断释放，三亚商品房成交量在11月份虽然有较大幅度的回暖，但房企库存压力仍较大，资金链相对来说较往年紧张。

因此开发商拿地积极性普遍不高，特别是对于资金回笼较慢的中小房企而言拿地更趋于谨慎。

继上月保利13亿力吞海口26公顷土地，强势宣布入驻海南市场之后，“老大哥”绿地集团也不落人后，在本月拍得四块地，分别属于海口长流镇片区，以及海口灵山镇片区。

总面积超过26公顷，成交金额将近13亿，且均为商品住房用地。

而月内，海口市朱云路一块0.3公顷的小地块也同样吸引业内的眼光——这块起拍价5295.83元/平的土地，经过11家竞买者的93轮激烈竞价后，价格被拍至两倍以上，终于以11450元/平花落海南港岛房地产开发有限公司——这也是今年来我省今年首个成交单价突破万元地块。

从下图的表格中可以看到，本次拍卖中，海口共拍出土地5宗，总面积达26.756公顷，占本月全省成交总面积约54%。

成交总金额高达132693.47元，占本月全省总成交额约83%。

从数据来看，10月海南土地成交量相较上月的飞涨直上，倒是随着气温转冷而稍显回落。

11月份海南全省共6市县（海口、澄迈、保亭、白沙、乐东、琼中）有成交，在成交宗数上，海口以5宗地块的成交量位居榜首，乐东紧随其后，成交4宗地块；在成交面积上，海口因绿地吞地而显占优，以26.756公顷的成交总面积居首位。

第三部分海口11月二级市场播报

●11月份商品房成交情况

2014年11月海南商品房共签约7189套，相较于10月6665套成交量增加524套，环比上涨7.86%，同比去年11月份上涨3.14%；签约面积约为64.677491万平方米，环比上涨0.15%，同比下跌5.22%；签约住宅均价约为11201.59元/平方米，环比上涨13.41%，同比上涨19.13%；总签约金额为724490.7306万元，环比上涨13.58%，同比上涨12.91%。

继“930”房贷政策之后，央行本月再度出台利好政策，两年半以来首次降息。

托市政策陆续出台提振购房者信心,从11月海南楼市各项成交数据来看，11月海南除成交面积同比出现小幅度的下跌外，成交套数、成交均价、成交金额在环比同比方面均有所上涨且涨幅达到了3%以上。

●11月份海南楼市实际开盘情况

截止至11月30日，海南17盘如约入市（物业类别为公寓、别墅、住宅、商铺），环比上月实际开盘量上涨466.7%，同比去年实际开盘量暴增183.3%。

11月入市的楼盘中，遍布海口、三亚、澄迈、文昌、陵水、琼海和东方7个市县，其中，芭提雅火山岩温泉小镇、椰海温泉嘉苑、富雅苑和天域华府等属于新盘首开，碧桂园·珊瑚宫殿为老盘加推。

但无论是新盘还是老盘加推，这些入市的房源都在开盘当日迎来了抢购热潮，赚足了广大购房者的眼球，创下良好的销售业绩。

11月入市的17盘均有不同程度的打折力度，其中滨海新天地开盘当天尽享1万抵6万的超值折扣优惠，此外，成功签约的客户还可参与现场抽奖，可获得价值10000元的液晶电视；购买西溪里的客户则可享有全款92折、按揭95折的优惠。

11月份实际开盘地区分布图

2014年1月—11月实际开盘图

●12月海南拟开盘项目

12月海南商品住宅共27盘拟开，环比11月（26盘）预计开盘量上涨3.85%。

在12月预计开盘中共有25个新盘入市，仅2个老盘加推，新盘占整个推盘量的92.59%。

从12月海南楼市新盘入市的比例中可以看出，开发商觊觎销售旺季已久，有箭在弦上蓄势待发的气势。

数据显示，12月海南全省共有10个市县有推盘计划，其中三亚8盘拟开，海口5盘拟开位列第二，陵水、文昌、澄迈、昌江、东方、五指山各2盘拟开，定安、琼中各1盘拟开，随着北方“候鸟式过冬”人群的大量涌进，小户型购房需求也随之增加。

本次海南楼市拟开楼盘中大部分是面向养老、度假购房者的小户型公寓，以高回报低折扣方式吸引意向购房者，从预计入市项目的折扣来看，下面市县的项目折扣优惠极其诱人。

从各市县的推盘量来看，12月三亚预计8盘拟开，占整个推盘量的29.63%，位居推盘量之首。

据搜房网数据监控中心显示，11月商品房成交数据中，海口商品房成交量依然居全省之首，但是12月推盘量却略显下降，拟推5盘。

其原因是为搭央行降息的顺风车，海口大多楼盘都已经扎堆在11月份高调入市。

第四部分月度小结

随着海口楼市放开限购、重启购房入户政策、"9.30房贷新政"逐渐落实，海南楼市逐步回暖。

11月21日央行发布了两年半以来的首次降息，这将成为市场加快库存去化的重要利器，楼市“暖冬”可期。

从11月海南楼市各项成交数据来看，11月海南除成交面积同比出现小幅度的下跌外，成交套数、成交均价、成交金额在环比同比方面均有所上涨且涨幅达到了3%以上。

多重利好政策的实施明显提振消费者信心，刺激购房者入市，展望未来，“930”房贷政策之后，两个月内央行再次对信贷政策进行调整，重在发挥其引导作用，将对明年甚至未来更长时期内市场走势发挥积极作用。

目前虽然市场行情现好转迹象，但年内大部分城市高库存的现状仍未改变，未来“去库存”仍是楼市主旋律。

12月收官之战，各大房企蓄势待发，年底冲量使得12月楼市量增价稳几成定局。

地产事业部

2014年12月5日