商业项目策划ppt.docx

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商业项目策划ppt

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篇一：

一个很成功的商业项目策划方案

一个很成功的商业项目策划方案

第一章总体策划思路4

一、策划的总体思路4

二、项目背景4

三、项目资源分析、项目目标的界定5

四、核心目标--树立品牌6

五、项目开发总建议7

六、项目的SwoT分析7

七．市场机会发现11

第二章项目总体的定位开发报告15

前言15

一、项目总体形象定位16

二、项目功能定位19

三、世景的无限优势26

四、项目定位优势的建立基础27

五、目标客户群所定及分析29

第三章项目整体组合营销策略报告33

一、项目总体整合营销策略33

二、总体操盘计划、步骤35

第四章项目产品设计报告37

第一部分：

世景国际国际公寓产品设计构想37

环境设计37

一、“英式管家”的概念41

二、世景国际国际公寓引入英式管家服务的起因41

三、世景国际国际公寓英式管家服务的内容42

第二部分：

世景国际写字楼产品设计构思60

一、市场调研60

二、世景国际写字楼工程技术数据60

三、世景国际项目本身具备的优势62

四、目标客群定位瞄准市场空白点63

五、精锐公司将面临的问题65

六、为新锐公司度身定做的七大服务体系66

七、世景国际小面积办公写字楼推广要点67

（一）节约成本的办公空间：

67

（二）富有创造力的事业空间68

（三）比较优势68

（四）世景国际为精锐公司度身定做的软硬件配套70

第三部分：

世景国际商业广场规划设计思路83

1．经济技术指标83

2.规划理念84

3．规划风格84

4.总体规划与功能规划的复合性84

5.世景国际商业广场规划85

6.交通组织结构86

7.停车方式87

8.室内垂直交通设计要求88

9.园艺设计91

10.园林设计的具体表现形式92

11.景观构成要素92

第五章开盘前期营销推广策略设计报告94

一、寻找打开成功之门的金钥匙——概念运作94

第一阶段：

项目导入期95

第二阶段：

商铺推广期98

第三阶段：

商务港与酒店公寓推广期100

二、知己知彼，百战不殆——目标客户分析104

三、策动市场，谋略制胜—媒介策划106

四、媒介也领先——媒体组合108

五、一年之计在于春—工作规划110

策划宣传内容与阶段安排110

策划宣传工作大纲111

项目LG设计114

项目案名设计115

项目广告语设计116

销售中心及围墙包装设计117

项目Vi系统设计118

附件：

一、世景国际项目市场调研报告（已提交）

二、售楼部设计方案

三、项目形象iV设计

第一章总体策划思路

一、策划的总体思路

1.全面把握：

首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。

2.项目对接：

强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。

篇二：

项目商业计划书（策划）模板

项目计划书模板

一、项目的简要介绍

二、项目的内容

1、立项依据：

根据国内外现状、存在的问题以及发展趋势进行阐述。

2、项目意义：

就其对产业的进步、经济建设和社会发展的推动作用方面进行论述。

3、项目的内容及目标：

就项目的内容和目标进行阐述。

4、项目可行性分析：

⑴对项目进行可行性方面的分析，包括项目已有的单位、实力情况、现有条件、工作基础以及优势。

⑵就存在的问题以及解决办法等进行分析。

5、需求预测及分析

⑴市场定位及市场分析

⑵用户分析

⑶市场环境及前景

6、完成项目采用的方法。

就完成项目需要采用的方法进行阐述。

三、项目发起人、股东方、管理和技术支持

1、项目发起方的背景：

就项目发起方的情况进行说明。

2、项目发起方的业务，包括近三年的财务报表：

（）⑴项目发起方的业务情况

⑵项目发起方近三年的财务报表

3、项目发起方的主要股东和管理人员的简历。

四、市场和销售安排

1、市场的基本情况：

⑴该产品的主要用途

⑵本地、国内和出口市场的目前容量、增长率，价格变化等。

2、该项目的生产能力、生产成本，单位销售价格、主要销售对象，和预计市场份额：

⑴生产能力及生产成本

⑵单位销售价格、主要销售对象

⑶预计计划份额

3、产品的客户情况，销售渠道的安排：

⑴客户情况

就客户的情况进行说明。

⑵销售渠道

介绍销售渠道的安排情况。

4、目前市场竞争情况：

⑴其他现有生产厂家

列举出其他生产厂家的情况，以及最具有威胁性的地方。

⑵计划新上的类似项目，替代产品的情况

列举出这些厂家的类似项目，替代产品的具体情况，指出其对现在项目的潜在威胁。

5、类似产品进口的关税和管制情况：

6、影响产品市场的主要因素：

就能够影响产品市场的因素进行详细的分析。

五、技术可行性、人员、原材料供应和环境

1、项目计划采用的生产工艺：

2、与其他公司合作的安排：

3、项目的人员培训和关键技术的保证：

⑴人员培训

就人员培训进行阐述。

⑵关键技术的保证

就关键技术的保证方面作出阐述。

4、当地的劳动力和基础设施状况：

就通讯、交通、水源、能源和电力供应等方面进行详细说明。

5、生产成本和费用的分类数据：

6、原材料供应的来源、价格、质量：

7、计划生产设施与原材料供应、市场、基础设施的关系：

8、计划生产设施与规划与现有同类生产设施的比较：

9、生产设施的环境因素和应对措施。

六、投资预算、融资计划和效益分析

1、项目投资和资金安排：

2、项目的资金结构：

就股东的股本投入情况、股东贷款情况以及银行融资数额进行阐述。

3、希望国际金融公司与银团的参与方式，股本、贷款或两者兼有：

4、项目的财务预测：

就生产、销售、资本和负债、利润、资金流动、效益的回报进行预测。

5、影响效益的主要因素。

七、政府支持、管理和审批

1、当地政府的产业政策和投资方向对项目的影响：

2、当地政府对该项目可以提供的鼓励措施和支持：

3、该项目对当地经济的贡献：

4、该项目需经过的审批手续和时间。

八、项目准备和进展的时间表

1、进行项目分解：

就项目的实际情况将项目分解成几个比较小的模块。

2、里程碑事件：

列出该项目可能经过的几个里程碑情况。

3、时间安排：

就项目的具体时间安排进行分配。

4、经费安排：

就项目的每个周期以及分解情况进行经费的分配。

5、人员安排：

在各个项目模块以及时间段的人员安排情况。

篇三：

完整的商业项目营销执行方案

xx广场营销执行方案

第一部分项目分析

一、近期市场状况二、项目概况三、项目定位第二部分销售策略

一、销售总体策略二、入市时机及销售前提三、销售阶段及工作安排四、各销售阶段推货策略五、销售管理六、核心卖点的提炼第三部分价格策略

一、厘定价格的相关因素二、价格定位三、价格策略四、定价原则

五、付款方式及折扣控制六、价格控制七、回款预估第四部分宣传推广策略

一、广告目标二、宣传推广策略三、媒体组合策略四、推广费用预估第五部分项目包装

一、包装总纲二、基础形象设计三、营销通路的包装四、卖场形象包装

附件：

一、媒体投放计划及费用安排二、价目表

第一部分项目分析

一、

xx市商业地产的市场现状

（一）近期xx市商业地产市场概况

20XX年,xx市商业地产在政府实施房地产市场规范化运作、加快地铁等城市基础设施建设等多项利好因素推动下，呈现出稳步发展的势头，在售和在租的的大型商场亮点频现，正佳广场、维多利广场、光明广场、名盛广场、地王广场、盛贤纺织（布艺）城、十甫名都等大型商业，分布在市内各个热点区域，四面开花，去年的商用物业大旺，呈现一派喜人景象，主要表现在以下六方面：

1、体验式商铺开发（SHoPPinGmaii）引领潮流

体验式商铺开发（SHoPPinGmaii）是20XX年最流行的商业形态，不少商用物业发展商竞相尝试，去年风头最足的商业项目都定位于SHoPPinGmaii。

据悉，目前xx在建的maii有5个，天河区的正佳广场、北京路的光明广场和名盛广场，位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”以及白云区的百信广场。

除尚未开售的“花花世界”其他项目推出市场后的租销售情况都较不错。

xx市场都接受maii这种类型的商业项目。

xx广场就项目的实际情况，借这一趋势将项目定位为xx首席社区商业maii。

2、专业市场行情看涨

由于xx经济的持续高速发展，加上特有的地理位置及周边地区强大的产业链支持，xx的专业市场一直是商业布局中重要的一环，且各类专业市场的表现的非常繁荣。

20XX年下半年陆续有专业市场商铺推出市场，销售和出租情况都相当理想。

如鞋业皮具市场有金龙盘国际鞋业皮具贸易广场，布艺专业市场有海印盛贤纺织（布艺）城，美容美发专业市场有美博城，电脑专业市场有颐高数码广场等，我司认为，专业市场的选址十分重要，去年推出的专业市场都建在商业气氛逐渐浓厚的地方，或者在传统的商业街，这是专业市场依旧繁荣的原因。

3、主题商场的开发逐渐成趋势

主题式的商场由于具体清晰的定位及鲜明特色，对加强商户的竞争力及吸引客户方面有独特作用，也是商用物业发展商喜欢的形式之一。

20XX年底以“主题商场”的形象推出市场的商铺有上升的趋势，如富力儿童世界、广百玩具城、运动前线、南天国际照明广场、xx百利国际婚庆中心、百安居等，都很受置业者、投资者和消费者的关注。

根据发展趋势，所以四楼考虑作为儿童主题的商场。

因为项目只有99个车位不足以支撑大型酒楼和整个商场的使用，所以建议五楼做主题餐饮，设置西餐厅和咖啡馆，如引进伯顿等。

4、新开商场引入大型名牌商家

大型商铺能够做旺，一靠地理位置。

二是靠聚集人气，此外还看能否提供齐全的商品种类，让顾客实现“一站式”消费。

如正佳广场、维多利广场都以大品牌商家为主要客户，一是可以提高档次，另外也可以让消费者享受更多的购物乐趣。

而新光城市广场在招商过程中引入了家乐福和顺电两大商家。

经过招商部的努力，主力商家方面已经确立美国诺马特超市。

5、岁末商铺广告投放量激增

20XX年11月1至12月20日，共有36个大型商场、专业市场、裙楼商铺和小区铺在xx报纸媒体作广告，比9－10月份多出4个，其中xx市内有34个，市外有2个。

报纸的广告量为13337664元，比9－10月份增加63.9%，其中市内商铺的广告量占商铺广告总量的99％。

广告投放量原定为500万，我们认为考虑到对接广电房

地产的品牌向全国输出的需要，应该增加100万的广告投放,组建成全方位的市场攻击体系。

6、投资增长较快、整体市场供大于求，总体价格走低。

20XX年1－9月xx市批准的商预售面积达48.52平方米，成交面积为41.12万平方米，同比增长47.57%和11.47％。

xx市特别是八区商铺的供应量大增，呈现出迅猛发展的势头。

受供应量的巨大影响，虽然20XX年前三季度的成交量与20XX年相比有较大幅度的增长，但少于20XX年的供应量，目前市场的售货量仍较多，有待市场进一步消化。

同时，因20XX年商铺市场供大于求，导致20XX年的商铺成交价继续下滑，八个区的商铺成交均价为9810元/平方米，与20XX年商铺的成交价格同期大幅下降了25.19％。

不过，受城市规划和市政建设等利好因素影响，现在天河、白云、越秀等区的商铺销售仍然保持良好的市场局面。

1998-20XX年全市商铺成交均价表

（二）、近期xx市商业物业市场发展变化数据来源：

xx市国土房管局及xx市房地产交易所

根据有关统计数据分析和调查掌握的情况来看，预计未来一年xx市商业市场有以下趋势：

全市各片区商铺走势差别较大，专家预计，20XX年xx市热点地区的商铺价格仍将稳中有升，但幅度不会太大，其中，地铁概念的商铺市场的走势会继续上扬，而其他商铺市场的价格走势会与20XX年基本持平或略有下降。

销售部对项目周边的项目做了专门的调查分析:

东璟花园首层商铺的销售均价为50000元/平米，实用率是80％折合实用面积售价60000元/平米。

xx广场因为街铺的数量很少，如果首层的销售均价在35000元/平米即实用面积售价为70000元/平米，那么我们认为风险很高，因此建议首层建筑面积销售均价为28000－30000元/

平米，负一层建筑面积销售均价为13000－15000元/平米应该比较适合。

位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”近期将推出，由于其成本较低，租金和售价都比xx广场低而且已经引入了好又多和欧培德。

因此建议本项目的租金适当降低首层180－200元/平米，负一层100－120元/平米之间。

二、项目概况

（二）xx现时情下项目S、w、o、T的变化1、项目优势（S）

1）、本项目紧临黄埔大道城市主干道，地理位置昭示性强，易引起往来潜在客户关注；2）、地铁5号线的区间站紧邻本项目；扩大了项目的辐射区域。

3）、靠近多条城市交通要道，享有优越的城市交通条件；倚靠东西主干道黄埔大道，多路公交车途经本项目及周边区域；

4）、员村二横路是区域板块的中心，生活配套成熟完善；

5）、周边云集众多住宅与多家酒店、娱乐、餐饮、银行等商务配套，；邻近天河区政府及天河公园；目前天河区一带约有20万白领，而黄埔区及经济开发区也有产业工人和白领近9万人，具有巨大的消费能量；

6）、市场的稀缺性和唯一性。

员村二横路能与xx广场竞争的同类型、同档次、同规模的商业广场目前没有。

路边的商铺全部零散分布，形象差，无舒适的购物环境。

xx是一个长年炎热的城市，而本地段尚无全中央空调开发品种齐全的商业广场，是本地段商场的稀缺性。

xx广场是旧城新区的特性商业代表，城乡商业改造很有可能成为一种优势突出、劣势弥补的结果，对商业中心的发展有利。

2、项目劣势（w）

1）、现时消费能力不足。

原居民主要是村民和外来人，消费能力和消费水平不是特别高。

2）、地段的知名度与价值认识有待提高。

作为xx的农村地带，xx市民对此区域的认同仍时间；

3）、员村二横路商业规划不够完善，周边环境乱、社会治安比较差、布局及行业的选择会一定程度限制其发展；4）、项目太过于靠近xx市的主商圈天河城和正佳广场。

3、发展机遇（o）：

1）、xx的城市建设规划以20XX年，员村周边地区四大重点市政工程，即位于琶洲的xx新国际会展中心、地铁二号线总站，以及黄洲大桥、珠江临江岸线光亮工程将陆续竣工，以往因工厂云集、环境杂乱而在xx人心目中形象不佳的员村，社区面貌会发生脱胎换骨的变化。

2）、20XX年的亚运会将在xx举行，天河区作为主场地，市政设施的建设将进一步完善。

结合项目推广的需要，和项目作为maii的体量我们对外的统一宣传口径为总建筑面积为35000平米.

3）、员村地块已成为政府在20XX年至20XX年重点开发建设的大型地块之一。

可出让建筑面积达141.4万平方米，规划性质为酒店、居住、商业用地。

4、发展威胁（T）：

1）、位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”将在近期推出市场；2）、项目附近的阳光都会广场仍在售；3）、附近的社区商铺供应量在增加。

4）、正佳商业广场仍在售。

三、项目定位评估

（一）项目定位

根据市场现状和项目的自身特点，建议项目定位为：

形象定位：

xx首席社区maii消费定位：

我的生活购物乐园市场定位：

xx社区商铺中的暴涨铺

（二）客户定位

本项目面向投资和经营两大类客户，结合项目自身的物业质素和客观的市场情况，建议项目的客户群定位如下：

1、目标市场

本项目所处位置是天河东部的员村区域，该区域在大多数xx人心中的商业印象较为模糊，在推广宣传中除了炒作区域商圈概念及项目形象之外，更围绕项目从近到远划出不同的市场区域，在不同时期，进行分类推广的手法：

2、目标客户群定位

?

投资者分析（预计所占之购买比例为：

55%左右）

?

客户类型

1）、拥有大型企业的人士；

2）、拥有家族生意，以物业转手或出租获利作为主要目的之投资者；3）、经济相当富裕，具丰富积蓄，以投资置业作为保值用途的人士；4）、企事业机关之高层国家干部；

第一类：

经济基础雄厚，先富起来的人士

?

购买心理分析

以上人士对投资方面有丰富经验，主观性较强，消费心态上为得旺铺不惜一掷千金。

故此该客户群多为选购

首层街铺或地铺，购铺预算相对较多，多至过百万甚至上千万不等，首要考虑的因素为商铺位置、人流量等，其次才考虑价格及回报率的问题。

对返租回报等促销措施的需求不太高。

本项目的街铺数量不多，故该类客户占本项目的成交客户比例亦不算太大。

约占成交客户的5％。

第二类：

经济富裕的本地村民

?

客户类型