护城河整治工程可行性研究报告.docx
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护城河整治工程可行性研究报告
第一章总论
一、项目背景
（一）项目名称：
XX县护城河整治工程
（二）承办单位：
XX县城市建设发展总公司
（三）项目可研报告编制依据
1、《XX城市总体规划》（2003-2020）
2、《中共XX县委办公室XX县人民政府办公室关于建立县旧城改造指挥部的通知》长委办发（2007）27号文件
3、《2007年度XX县城市房屋拆迁补偿标准》
4、刘国富《在全县旧城改造动员大会上的讲话》
5、政府抄告单长办第37号长建[2007]43号
6、XX县第十二次党代会、县第十四届人大《政府工作报告》
7、XX县发展改革和经济委员会关于XX县城市建设发展总公司护城河改造工程立项的批复长发改经[2007]424号文件
8、项目可研报告编制委托书
9、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
10、《投资项目可行性研究指南》
11、现行有关的建设法规、规范
二、项目概况
（一）建设要求
为了更好地展示XX的城市风貌、促进城市新一轮的发展，在护城河整治中，始终坚持“以人为本，人与自然和谐相处，从保护环境出发，突出重点多出精品”的治理理念，因地制宜，大胆创新，突出河道的生态功能、景观功能、使用功能，完善城市基础设施，提高路网密度，增加广场、绿地、停车场地，改善城市环境，建设山水型园林城市；保护文物古迹和人文景观，创造人与自然和谐的人居环境；突出环境、社会、经济相结合的原则。
（二）建设目标
1、调整用地布局：
运用市场规律、通过土地置换、开发建设等方式将混杂在城区内的工业用地、仓储用地搬迁至外围规划的用地内，原址安排商贸、服务、文化娱乐、商住、居住等用地，达到强化护城河区域功能，改善护城河环境的目的。
2、道路建设：
通过项目带动道路，道路促进开发，加大步行通道建设，梳理道路交通；加快环河道路的改造，增加停车场地等措施，改善交通环境。
3、住区改造：
通过增加绿地、小品、环卫设施等措施改善护城河周边社区生活环境，进行旧建筑立面更新整治，重塑城市空间形象；并新建部分住宅小区。
4、规划布局：
护城河整治工程统一设计、统一建设，呈“d”形布局，并与周边各功能区产生整体联动效应，建设沿河景观绿化带，为城市提供充分的公共活动空间，并结合休闲商贸实际建设部分商业建筑。
（三）建设开发模式
项目的资金实行封闭式管理，专款专用，土地出让金扣除有关规费后全额返还。
（四）建设范围
本项目重点对S1金宇小区东侧地块、S2龙潭湾周边地块、S3望春南路地块、S4北护城河东段南岸地块、S5北护城河北岸东段地块、S6北护城河北岸西段地块、S7西护城河地块（水利局至小西门桥）、S8西护城河地块（小西门桥至金陵大桥）、S9金陵菜场地块等七大地块进行拆迁及污水管网、道路、绿化等整治改造。
总拆迁建筑面积约125288m2。
（五）建设内容
本项目建设内容为XX县护城河规划红线范围内的拆迁工程、污水管网工程、景观绿化工程以及其他公共配套设施的建设。
包括S1至S9地块内的道路（含管线建设、路灯、交通设施）、桥梁（含管线建设）等基础设施的建设。
（六）主要建设条件
1、根据中共XX县委员会长委发（2007）7号文件的精神，本项目被列为2007年政府为民办实事的重要工程之一。
XX县委切实加强对护城河整治工作的领导，积极推进本项目的快速实施。
因此，本项目的建设具有有力的组织保证。
2、XX县城市建设发展总公司公司有城市建设、经营城市资产的经验，能确保本项目的顺利实施，在建设过程中严格按照基本建设程序，把好工程质量关。
3、本项目有较为成熟的基础条件，有城市中心商务区的建设前景，有水资源条件等景观基础，因此利于建设人性化的公共空间系统和功能复合的城市滨水区。
（七）项目投入总资金、资金筹措及使用计划
1、项目投入总资金
本项目投入总资金73004.58万元，其中工程费用4920万元，工程建设其他费用61737.6万元，基本预备费3332.88万元，建设期利息为3014.1万元。
2、资金筹措计划
本项目建设资金来源为自有资金及项目融资。
本项目还款来源为排污费收入及土地出让收入。
3．资金使用计划
本项目建设期为4年，建设资金分年投入，2008年投入5000万元，2009年投入12000万元，2010年投入26000万元，2011年投入30004.58万元，其中详见投资使用计划与资金筹措表。
三、主要结论与建议
（一）本项目建设产生的社会效益十分明显，项目建设十分必要。
1、有利于增加城市功能，改善城市形象。
整治后，顺应了当前经济发展客观需要的物质空间和人文空间的更新，将解决好护城河周边区域大量的物质性老化问题，通过对环境的改造，建筑景观焕然一新，将大大改善城市面貌，理顺交通状况，完善城市的结构与功能，提高城市整体素质和城市品位。
2、有利于改善人居环境。
整治后，极大地改善了护城河周边原有的人居环境，改变老城区交通不畅等局面。
工程注重以人为本，生态优化，综合效益和社会文明的融合，提高地块的利用率，扩大绿化面积，营造人与自然的和谐环境，建设风格与城市周围景观相协调发展，给市民创造了一个良好的工作环境和生活空间，提高了市民的居住和生活条件。
3、促进精神文明的进一步发展。
护城河整治后将使市民有一个休闲游乐健身的好去处，丰富了人们的日常生活，必然推动市民素质不断提高，为城市精神文明建设创造必要的条件，有利于巩固社会文明风气，塑造城市美好形象，促进城市的可持续发展。
（二）本项目建设方案可行。
1、财务评价可行。
经测算，财务内部收益率为14.42%＞IC（IC＝12%），资本金收益率20.04%＞IC（IC＝12%），财务净现值为1849.07万元＞0，财务评价可行。
2、融资方案可行
项目还款来源一为排污费收入，二为土地出让收入，经测算整个偿还期利息备付率为4.1偿债备付率为1.817，项目偿债保证程度较高。
融资方案可行。
第二章项目建设的背景和必要性
一、项目建设背景
（一）经济及财政背景
近年来，XX的国民经济保持稳定增长，综合实力进一步增强，荣获全省“小康县”、国家级科技先进县和全国综合实力“百强县”等称号。
工业经济提速增效，运行质量得到改善，以技术改造和新产品开发为抓手，建材、轻纺等传统产业得到改造，机械电子、生物医药等新兴产业快速崛起，技术含量高，附加值大的高新技术产品发展较快。
实施了大力发展高效农业，走农业产业化经营的农业经济振兴战略。
着力调整粮经比例，大力推进效益农业发展。
壮大了粮油、蔬菜、瓜果、禽兽、特种水产和花卉苗木等六大农业主导产业规模，形成规模化的农产品生产基地，同时农业产业化经营初具成效。
以区位和交通条件为依托，积极拓展第三产业发展领域，第三产业发展加快，旅游、房地产、社区服务业发展势头良好，金融保险、邮电通讯、信息咨询、交通运输业稳步发展，以五大市场为重点的商贸物流中心初具规模。
房地产开发与建设力度加大。
随着城市框架拉开和城市人口的集聚，房地产开发商纷纷进入XX投资开发房地产。
XX县七年来主要经济指标如下：
表2-1XX县八年来主要经济指标
年份
国内生产总值
财政总收入
全社会固定资产投资
金额
（亿元）
增长率（%）
金额
（亿元）
增长率（%）
金额
（亿元）
增长率（%）
2001
82.05
13.7
5.01
56.6
40.8
100
2002
92.51
12.8
6.83
36.3
45.6
11.5
2003
108.07
16.8
10.32
51.1
58.1
27.4
2004
129.26
19.6
13.52
31.0
76.8
32.2
2005
135.38
4.7
17.51
29.5
93.99
22.4
2006
162.6
20.1
22.01
25.6
105.81
12.6
2007
193.47
15
28
27.2
103.5
17.1
2008
223.8
15.7
30.8
10%
127.6
23.3
表2-2
指标名称
2005年
2006年
同比
2007年
同比
2008年
同比
地区生产总值
135.38
162.6
20.10%
193.47
15%
223.8
15.7
全市人均GDP
21850
26331
20.50%
31205
18.50%
36271
16.2%
实现进出口总额
22392
31329
40%
47645
52.10%
71100
50.7%
其中:
自营出口
19392
29028
49.70%
44645
53.80%
66810
50%
2007年，我县完成地区生产总值193.47亿元，财政总收入28亿元，地方财政收入15.36亿元，固定资产投资103.50亿元，社会消费品零售总额65.52亿元。
2008年，我县完成地区生产总值223.8亿元，财政总收入30.8亿元，地方财政收入16.3亿元，固定资产投资127.61亿元，社会消费品零售总额78.56亿元。
XX在第九届全国2008年县域经济基本竞争力百强县名单中排名第46位，比上届排名提升了19位。
近四年财政收支情况:
表2-3
年份
财政
总收入
（亿元）
增长率
（%）
地方财政收入
（亿元）
增长率
（%）
预算外收
入（亿元）
增长率
（%）
地方财政支出
（亿元）
增长率
（%）
2005
17.51
29.5
9.4
38.2
3.56
2.9
8.5
17.57%
2006
22.1
25.6
12
27.7
3.72
4.5
11
29.4%
2007
28
27.2%
15.4
28.2
5.68
52.7%
13.5
22.7%
2008
30.8
10%
16.3
5.8
2.27
14
3.7%
XX县地方财政能有今天的成就，与以科学发展为主题，结构调整为主线，扩大开放为主调，坚持发展为第一要务的决策分不开。
可以说，XX财政已步入一个高速、稳定的良性增长期。
XX县经济及财政的快速增长，加快了城市化进程，推进了护城河整治工作，要使城市面貌显著改善，城市功能不断增强，城市品位持续提升，护城河整治更显迫切。
同时经济和财政实力也为护城河整治奠定了坚实的经济基础，使其能得以科学规划、正确实施。
（二）房地产发展状况
随着经济社会的提速发展，XX县加快推进山水园林型现代化中等工贸城市建设步伐，县城建成区面积不断扩大，从1993年的5.4平方公里扩展到1999年的6.9平方公里、2002年的15平方公里,呈现加加速扩展之势，其后数年内建成区面积扩展更快于往年。
城市框架拉开和城市人口的集聚，使XX房地产业得到了较快发展。
近两年来，房地产开发投资达34.3亿元，竣工面积达165万平方米。
房地产开发不仅带动了地方经济发展，而且对城市化发展以及改善人居环境等都起到了重要作用，XX房地产市场呈现结构合理、规范有序的发展态势。
从下表中可见近6年房地产开发的相关数据：
表2-4
年份
房地产投资额（万元）
房屋建筑施工面积（万/m2）
房屋竣工面积（万/m2）
商品房销售
面积（万/m2）
房屋空置面积（万/m2）
多层住宅楼
均价（元/m2）
2002
48546
89.78
40.81
33.41
5.27
1800
2003
61612
97.8
35.8
37.6
3.47
2000
2004
90698
118.23
42.68
45.1
1.1
3000
2005
171536
75
57
45.2
5.6
3500
2006
171600
90
63.5
46
0.8
4000
2007
193000
163
60
60.46
0.34
4500
2008
215100
182.41
34.85
32.78
5.8
4800
XX县各职能部门以及房地产开发企业一直以来都认清形势，引导和促进该县房地产业持续、健康发展。
一是正确把握形势，既充分肯定成绩，又切实正视问题，努力保持房地产业市场持续、健康发展。
二是正确把握原则，进一步坚定房地产业发展的方向和目标，努力促进房地产业走上良性循环的轨道。
坚持发展与规范并重，促进房地产业健康有序发展；坚持市场化发展方向，进一步完善房地产市场化运作机制；坚持不断地提高房地产的支柱产业地位，进一步提高房地产业对全县经济增长的贡献率；坚持不断改善老百姓的居住条件，切实解决困难群众的居住困难。
三是正确把握力度，既运用经济手段，又运用行政手段，切实提高对房地产业调控的能力和水平。
四是正确把握趋势，既依靠改革，又依靠科技，大力推进房地产业的市场化和产业化。
建立协调有序的住房供应体系和住房保障体系；加强物业管理工作；依靠科技进步，把好规划设计和建筑施工关，提升房地产业开发项目整体质量和品位。
房地产供需两旺，导致城区地块稀缺，中心商铺售价已高达3万元/平方米，而护城河附近地块为城市中心，实行护城河整治、基础设施建设，拓展了城市进一步发展的空间，有力地带动了护城河周边地产的良好发展势头。
（三）城市建设状况
经过近年建设、发展，XX县基本搭建了中等城市框架，城市综合载体功能进一步增强，城市规模迅速扩大，城区面貌日新月异，城市建设的重点逐步从拉框架转向重内涵、提品位。
县党代会报告明确提出了创建国家园林城市、省级示范文明城市、全国生态县、中国人居环境奖、国际花园城市等主要创建内容，着力营造城在林中、居在园中、人在景中，山水相融、鸟语花香、人与自然和谐、宁静祥和优美的人居环境。
XX县为进一步改善城市环境，提高市民的生活环境质量，推进护城河整治工程，这条城中河全长4.25公里，宽14—30米，河道与XX港连接。
但是由于护城河周边老城区地块建筑简陋陈旧，布局混乱，建筑密度高，市政基础设施不全，生活环境脏、乱、差，少有绿地和其他配套的公用设施，严重影响城市整体功能的发挥、影响城市形象的改善和居民生活水平的提高。
并且这部分未改造地块处于城市中心区域，既是城市重要的节点，又具有较高的商业开发价值。
随着人民生活水平和环境意识的不断提高，群众要求实施护城河整治、改善人居环境的呼声十分强烈。
群众希望通过整治工程，更加凸现城墙水门的古朴、护城河的秀丽、环河建筑的雅致，使护城河成为历史文化、生态文化、城市文化的最佳感受区,为市民、游客提供提供一个可游可憩的休闲场所。
二、项目建设必要性
（一）本项目建设是建成和谐社会，创建群众满意工程的需要。
随着改革开放的不断深化，XX县城区城市面貌发生了翻天覆地的变化，已由改革开放初期的一个破旧简陋的小县城变成了一座初具规模的现代化城市。
城区人口也有了显著增加，城市居民的生活水平和城市环境质量有了很大的改善。
但与此同时，城区人口日益密集，住宅小区布局混乱，建筑密度过大，基础设施配套不全，脏、乱、差现象仍然存在，城市绿化品位不高。
护城河综合整治工程是一件县城居民企盼已久的民心工程，群众迫切希望改善护城河“脏、乱、差”的面貌。
只有通过护城河综合整治，才能让古老的护城河重新焕发出勃勃生机和迷人风采，提升城市品位，促进邻水城市建设健康协调发展。
县委县政府狠下决心，把护城河综合整治作为实事工作来抓，真心实意为老百姓办实事，全力以赴开展护城河综合整治。
坚持把群众利益放在首位，真正改善居民的居住环境，提高居民的生活水平，在环境和人居感知之间建立适合人类生活的和谐关系，构筑可持续发展的有一定本土特征的发展模式。
整治后的护城河碧波荡漾，绿树成荫、花团锦簇，将成为人们休闲、娱乐、健身的理想去处，使本项目成为彻底治理环境污染的标志性工程，也是本项目良好社会效益的体现。
（二）本项目建设是恢复区域历史特色的需要。
XX最具特色的区域——护城河两侧、长水港至龙山大道段和中央商务区两侧具有独特的历史风貌。
护城河系明朝丁西年间（公元1357年）元帅耿文修筑XX县城时开挖，是一条具有丰富历史文化内涵和浓郁古城风貌的河流。
随着经济的发展、城市的拓宽，护城河畔大量的经营单位、居住人口出现，加之缺乏必要的市政设施，使得这一区域的居住条件和卫生环境日益恶化，区域内环境杂乱，通行拥挤，严重影响了市容、市貌，以大成殿和钟楼为代表的传统城市空间未得到沿袭，与护城河体现的本土文化不相称，影响了人们的人文归属感。
本项目旨在尊重自然原有的格局，以恢复、保护为主，以改造、建设为辅，最终实现“水清、岸绿”的治理目标。
通过充分挖掘护城河的历史文化内涵，提升景观层次，把护城河建设得更有特色、更有品位，使市民获得更多的文化、景观、生态和休闲享受；加强对沿河建筑立面的整治，从建筑高度、风格和色彩各方面加强规划、明确要求、严格管理，以提升景区的整体形象；坚持以人为本的建设理念，加强林带、灌木等生态建设，提供人性化的休闲设施，吸引更多的市民群众，为他们创造良好的人居环境，增强他们对XX古城文化的自豪感，使大家更加热爱XX。
（三）本项目建设是加快基础设施建设，美化城市环境的需要。
XX县护城河周边是多年以来逐渐形成的社会活动、市民生活的密集区域，因其位于XX县城中心，交通流量很大。
沿河两侧道路拥挤，人车混杂，再加之市政设施落后，其居住及市容环境不佳。
因此急需通过部分房屋拆迁以及杂乱建筑的拆除、绿化等一系列工作的开展，使这一密集杂乱的区域，变成视野开阔、环境良好的大型花园绿地。
只有精心策划，综合考虑生产、生活体系与协作关系，城市交通、公用设施以及生活居住和卫生条件等有关因素，并根据XX县城市的性质和特点，确定护城河整治方案和实施步骤，以达到合理布局的要求。
才能推动XX经济社会可持续发展，造福人民，尊重历史，尊重自然，以人为本，创建人水和谐，提高市民生活质量；才能让河流恢复生命，实现友好环境，建设自然型生态河道。
（四）本项目建设是积极配合太湖水域综合治理的需要。
XX护城河水经XX港最终流入太湖，而太湖水环境关系到太湖流域和长江三角洲地区经济社会发展全局，关系人民群众切身利益，是上海市、江苏南部和浙江北部生产与生活用水的主要来源。
近20年间，由于发展经济没能很好地兼顾环境保护，太湖８０％以上水域水质恶化，整体水质下降了一个半等级，水污染从原来的中心城镇及其周边扩散到几乎整个流域，污染情况非常严重。
国务院对太湖流域水环境综合整治十分重视，指出太湖流域各地要按照五年之内实现太湖水质好转的近期目标，认真研究落实强化水资源保护与生态修复的各项措施，推进太湖流域水资源管理体制改革，切实加强太湖流域水环境保护。
要对太湖流域进行全面、系统、科学的治理，努力从根本上解决太湖水污染问题，必须按照科学规划、远近结合、标本兼治、综合治理的方针，采取控源、截污、引流、清淤、修复等多种手段，而控源是关键，XX作为太湖源头重要城市之一，有责任保护好太湖的水环境。
XX县政府本着对人民群众高度负责的精神，全面贯彻落实科学发展观，按照构建社会主义和谐社会的要求，正确处理经济发展与环境保护的关系，把环境保护放在现代化建设的重要位置，实施XX护城河整治工程能切实防止太湖水源地受到污染，提高水体自净能力，改善水环境；能确保城乡居民饮水用水安全，实行更高水平、更严要求的环境保护标准。
（五）本项目建设是建设新兴现代化城市的需要。
在城市建设中，XX坚持拉开布局、以新城建设带动旧城改造，不断抽疏旧城区的人口密度，使城市环境有了较大改观，市民居住水平也有了较大提高。
然而建设经济发达、人民富裕、生态良好、社会和谐的新兴现代化城市的奋斗目标任重而道远，县委、县政府结合当前群众的呼声，进一步统一思想认识，切实提高对护城河整治重要性和必要性的认识，齐心协力，全力推进，努力创建崭新的城市面貌。
环境是制约城市经济整体发展，影响城市迈向现代化的瓶颈之一，特别是对XX这样一个新兴城市来说，更是如此。
新兴现代化城市应能全向反映现代城市建设和发展状况，不仅包括经济方面，还要包括人文和环境等方面；新兴现代化城市应具有鲜明的时代特色，突出以人为本和人与环境可持续发展的中心。
城市发展的主体是人，充分调动居民的积极性，注意做好群众的思想工作，确保护城河整治工作的顺利推进。
（六）本项目建设是加快城市建设速度，促进房地产业健康发展的需要。
XX县护城河两岸土地含金量很高，是实施城市经营战略、扩展县城规模的主要地带，护城河整治及两岸房产、旅游及商贸建设的市场前景看好。
要让XX护城河发挥特有的社会效益，并长久全面地发挥出来，给百姓一个怡人的亲水家园，带动周边日益升温的房地产五年看好，十年看好，年年看好，并且有力地提高城镇品位，改善投资环境。
本项目通过建筑、道路改造、植树植草、构筑小品，改变过去河道“脏、乱、差”的旧面貌，成为城市景观中亮丽的风景线，为广大居民提供休闲娱乐的活动空间，人居环境质量可以得到明显提高，投资软环境将明显改善。
综上所述，护城河整治工程是集多种功能于一体的实事工程。
通过综合改造，实施两岸绿化、美化、亮化工程，打造优美的休闲文化长廊，赋予XX县更具亲和力的文化氛围，为市民创造出集水、园、林、景为一体的多元生活空间，同时为XX县创建“水清可观、岸绿可游、街繁可贸”的美好前景奠定基础。
因此，该项目的实施是十分必要和迫切的。
第三章需求分析
一、需求分析
（一）护城河两岸现状分析
通过对XX环护城河地区现状环境条件的调查研究，针对其现状用地的权属关系、功能布局、自然条件、道路系统等方面进行分析如下：
1、“蓝色”空间魅力逐步消失
XX城市有着优越的水资源条件，但在城市建设中没得到充分利用，长期的造路、建房使城市生态空间损失较为严重，既有环境的开发也过于简单，居民生存环境不佳，不利于提高生活质量。
2、滨河特色城市空间缺乏
作为具有一定历史地位的XX县，以大成殿和钟楼等区域为代表的传统城市空间没有得到沿袭，新建项目的空间也缺乏特色，城市滨水区应有的聚合力不足。
3、城市特色风貌难以形成
由于环护城河土地使用性质不明确，对土地的再开发利用显得无序和零乱，再加上整体空间在尺度层次上过于简单，建筑形式和用材缺乏性格，导致城市风貌难以形成。
4、公共活动缺乏必要的整合
环护城河整个空间较为拥挤，未能提供充分的公共活动的空间。
5、交通体系不完善
城市体系运营动力结构缺乏，等级不明显，特别是步行体系十分缺乏，水运交通更是有待开发。
（二）现状综合治理对策
1、改善周边社区生活环境
2、对农民自建住宅进行拆除整治
3、增加公共绿地、滨河绿地
4、结合住宅开发建设公共设施
5、保护历史建筑，修复古城墙遗迹
6、梳理道路交通，确保步行安全
7、改造码头，统一驳岸处理手法
8、增加沿河亲水空间
9、增加商业活力和休闲活动
二、建设规模
（一）护城河整治项目用地范围、用地面积
对护城河沿岸的S1金宇小区东侧地块、S2龙潭湾周边地块进行拆迁，S3望春南路地块、S4北护城河东段南岸地块、S5北护城河北岸东段地块、S6北护城河北岸西段地块、S7西护城河地块（水利局至小西门桥）、S8西护城河地块（小西门桥至金陵大桥）、S9金陵菜场地块等七大地块进行拆迁及污水管网、道路绿化等整治改造。
总拆迁建筑面积约125288m2
1）S1金宇小区东侧地块，拆迁面积16820平方米
2）S2龙潭湾周边地块，拆迁面积23305平方米
3）S3望春南路地块，拆迁面积21000平方米
4）S4北护城河
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