红枫农贸批发市场建设项目可行性研究报告.docx
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红枫农贸批发市场建设项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目基本情况
1．项目名称：
#####枫林农贸批发市场建设项目
2．项目性质：
新建
3．建设地点：
#####皮具工贸园工业厂区东侧
4．建设单位：
#####省富亿房地产开发有限公司
1.2项目业主情况简介
1.#####省富亿房地产开发有限公司。
法定代表人#####，1965年生，现年48岁，现任#####县第十六届人大代表，#####县皮具行业协会会长、#####省东升皮具集团公司董事长、#####省富亿房地产开发有限公司董事长、#####县龙凤皮具实业有限公司总经理。
2003年至2007年参与皮具工贸园项目建设，并担任该项目的副总经理兼常务副指挥长。
目前，通过皮具工贸园广大业主的一致认可，推荐刘应来同志为该项目的组织牵头人及市场配套工程-枫林农贸批发市场的主要投资商，并在该项目中占51％的控股权。
2.其他股东，并在该项目占49％的股份权。
1.3研究范围及主要编制依据
1.研究范围
邵阳纺织建筑工程咨询中心受项目业主委托，对#####枫林农贸批发市场建设项目进行可行性研究并提交项目可行性研究报告，其主要研究范围包括：
项目背景及必要性、项目区域现状和规划、需求分析和政策保障、建设内容与规模、建设方案、节能、工程进度和项目管理、建设项目招投标、环境影响及评价、投资估算及资金筹措、社会效益综合评价等。
2．主要编制依据
（1）《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
（2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（3）《商店建筑设计规范》JGJ48－88
（4）《城市居住区规划设计规范》
（5）《枫林农贸批发市场建设标准》
（6）业主提供的区域及园区社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料
（7）本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等
（8）项目其他有关资料
1.4可行性研究的主要结论
1.项目建设必要性
根据现场调研来看，皮具工贸园常住人口达到四万人左右，而园区内没有配建相应的农贸市场，园区内道路成为临时买菜的摊点，严重影响市容和交通安全，距皮具工贸园最近的金三角农贸市场也将近有500米，最远距离达到1200米左右，而且居民为购买农副产品还需要经过县城车流量很大的城市主干道，这样给居民的生活带来极大的不便。
建设农贸批发市场是顺民心的大好事，农贸批发市场的建设是民生工程，符合广大住户的根本要求；是建设“菜篮子”工程的需要，有利于提高人民的生活品质，方便群众生活；有利于皮具产业的长远发展，与国际商贸项目相得益彰。
据此，在园区内新建农贸批发市场迫在眉睫。
2.建设内容及规模
本项目规划建设净用地面积为4462.8㎡,总建筑面积9600㎡。
共建两层，其中商业门面面积4800㎡，约120间；租赁摊位面积4800㎡，约400个。
3.工期安排
根据项目的规模和前期工作情况，工程建设期初步确定为12个月，具体安排为：
2014年8月至2014年12月底以前，完成可行性研究、施工图设计和工程招投标工作、完成建设资金筹集等前期准备工作。
2015年1月至2015年6月底以前，完成工程建设，同步完成配套道路、管网工程。
2015年7月竣工开业。
1.5主要经济技术指标
表1-1主要经济技术指标表
名称
单位
数值
总用地面积
㎡
4462.8
建筑基底面积
㎡
3120
计容建筑总面积
㎡
9600
建筑密度
％
69.9
容积率
2.8
机动停车位
个
38
1.6项目建设投资及资金来源
#####枫林农贸批发市场建设项目估算总投资2678.59万元，资金来源于业主自筹。
1.7结论
项目建设是满足#####皮具商贸区居民生活的需要，是繁荣#####商贸流通的需要，是解决#####居民就业问题的需要，是#####“两化互动”发展的需要。
项目建设十分必要且可行。
第二章建设背景及必要性
2.1项目建设背景
皮具工贸园常住人口达到四万人左右，而园区内没有配建相应的农贸市场，园区内道路成为临时买菜的摊点，严重影响市容和交通安全，距皮具工贸园最近的金三角农贸市场也将近有500米，最远距离达到1200米左右，而且居民为购买农副产品还需要经过县城车流量很大的城市主干道，这样给居民的生活带来极大的不便。
2.1.1#####枫林农贸批发市场的情况介绍
皮具工贸园枫林农贸批发市场位于皮具一路以北、皮具二路以南、皮具大道以东、苗圃场以西范围，用地面积为4462.8平方米，用地性质为农贸市场商业用地。
2.2项目建设的必要性
2.2.1该项目建设是满足#####县人民生活的需要
根据皮具工贸园的建设需要，结合#####县的“两化”互动发展，新建枫林农贸批发市场是满足#####县人民生活需要，解决当地居民购物难、老百姓卖难的一项民心工程、惠民工程、德政工程，意义深远，责任重大。
2.2.2该项目建设是繁荣皮具商贸园商贸流通的需要
为加快#####皮具业的发展，新建枫林农贸批发市场将为之提供一个良好的交易平台。
同时，也将吸引更多的客商来#####投资兴业，不断繁荣#####商贸流通领域。
2.2.3该项目建设是解决#####就业问题的需要
#####枫林农贸批发市场将提供若干摊位和门面，为此将会提供许多就业机会。
这也正符合中央“通过创业来带动就业”的号召。
一方面随着#####工业化、城镇化进程的推进，许多农业劳动力将涌入城镇；另一方面城镇待业人员也急需寻找就业门路。
因此，该项目建设是解决#####县的就业问题的需要。
2.2.4项目建设是#####“两化互动”发展的需要
根据现场调研来看，皮具工贸园常住人口达到四万人左右，而园区内没有配建相应的农贸市场，园区内道路成为临时买菜的摊点，严重影响市容和交通安全，距皮具工贸园最近的金三角农贸市场也将近有500米，最远距离达到1200米左右，而且居民为购买农副产品还需要经过县城车流量很大的城市主干道，这样给居民的生活带来极大的不便。
建设农贸批发市场是顺民心的大好事，农贸批发市场的建设是民生工程，符合广大住户的根本要求；是建设“菜篮子”工程的需要，有利于提高人民的生活品质，方便群众生活；有利于皮具产业的长远发展，与国际商贸项目相得益彰。
据此，在园区内新建农贸批发市场迫在眉睫。
第三章项目区域现状和规划
3.1建设地址
根据农贸市场的特点和要求，选址既要符合城市建设整体规划要求，又要符合交通、环保、消防等有关规定，同时与居住区和商业建设相配套。
根据以上要求，拟建地点位于#####皮具工贸园区内，上瑞高速公路引线以北，紧邻皮具工贸园交易区地段。
3.2建设条件
3.2.1区位条件
#####县地处湘中腹地，交通便利，历史悠久，通讯发达。
全县人口总数为129.06万人，其中常住人口90.71万人。
常住人口中，城镇人口为38.38万人，其中县城人口32万人，农村人口为52.33万人，城镇化率为42.3%；全年出生人口14267人，出生率为11.1‰，自然增长率为5.8‰。
#####近几年来城市发展日新月异，#####县委、县政府根据城区周边地理环境、交通条件、城市功能分区、城市形态演变等，并兼顾与城市长远发展的衔接，规划#####城区形成“一心、三带、五轴、七区”的结构形式。
同时在“十二五”规划中提出，要不断完善城市功能，增强城市发展的带动作用，提升县城品位，为广大居民提供良好的生活工作环境，着力打造宜居、宜业、宜游的生态县城。
3.2.2交通条件
该地段是#####的西大门。
南邻上瑞高速的出口引线，东临城市主干道枫林路，北临枫林路，西为上瑞高速出口，交通十分便利。
3.2.3#####县自然资源状况
1.地形地貌。
#####县属湘中丘陵地带，为浸融蚀地貌。
丘岗地占全县总面积的61.18%，山地占21.69%，平原多为溪谷平原，仅10.85%。
地势南北崛起向中部倾斜，中部抬升向东西两向成阶梯式倾斜，成为境内三大水系的分岭。
#####县域处雪峰山和南岭山系之间的过渡地带，境内丘岗谷地遍布，伴有低丘小平原和若干小型盆地。
地势为地南北山地崛起，中部抬升向东西倾斜。
2.水文情况。
#####县境内有邵水、蒸水、侧水三大地表水系，蒸水、侧水、向东流入湘江，邵水向西注入资江。
总径流量年均24.87亿立方米。
邵水发源于#####县双凤乡回龙峰西北麓南冲，经周官桥、两市塘、牛马司、云水铺乡，于邵阳市区沿江桥从右岸汇入资江。
全长112公里，境内流域面积1965平方公里，河流平均坡降0.79‰。
其较大的支流有搓江、西洋江、檀江。
搓江发源于邵阳县郦家坪，经杉木桥，#####县黄家坝水库、仙搓桥乡，于肖家村从左岸汇入邵水。
西洋江发源于新邵县岳坪峰，经太芝庙、潭府、陈家坊乡，#####县范家山镇，于牛马司从右岸汇入邵水。
檀江源出东安县尖木岭南麓，于邵阳县五峰铺镇界牌桥进入市境，经五峰铺、中和、下花桥、谷州乡，市郊檀江乡，于双江口从左岸汇入邵水。
蒸水源头具体位置是#####县简家陇乡蒸源村。
流经简家陇乡、野鸡坪乡、灵官殿镇、佘田桥镇、水东江镇，衡阳的金兰镇、衡阳县城、呆鹰岭镇，最后汇流入湘江。
侧水为湘江二级支流、涟水一级支流，发源于#####县古塘冲，流经#####县砂石、双江桥，双峰县测水桥、湄水桥、底洲塘、永丰镇、湾头、厅埠头，于双峰县溪口汇入涟水，沿途纳洪福铺、刘家湾、翔德堂、石子江、深江、泥湾段、城坪、四安埠沙河、金溪、小窑等支流，河道全长105km，河流坡降1.07‰，流域面积1822km。
蒸水发源于#####县雁鹅圳，流经#####县普家冲、单战楼、佘田桥，衡阳县龙口（羊角冲）洪罗庙、石门坎、渣江镇、西渡，衡阳市进步村，于衡阳市章桥汇入湘水，河道全长194km，河流坡降0.54‰，流域面积3470km，约占湘水流域面积的3.67%，蒸水在邵阳市境内流域面积563km，境内河长66km。
3.2.4社会经济状况
#####素有“商贸之城”、“百工之乡”之美誉。
境内有全国“百强市场”之称的#####工业品市场、全国五大药材市场之一的“南国药都”廉桥药材市场、湘中地区规模最大的家电城、眼镜城、中南五金大市场等75个专业市场和城乡网络点。
全县创办了13个工业园区，组建了17个产业集团，构建了以骨干企业为龙头，以工业园区为基地，以产业集团为纽带，以专业市场为销售网络的经济格局。
县内市场体系完善，城乡贸易活跃。
全县有12个专业批发市场和58个乡镇集贸市场，组成了一个成熟完善的市场网络。
其中有中南地区最大的小商品批发市场——#####县工业品市场（全国百强，2012年交易额48亿）。
建筑面积10万平方米，经营摊位1万个，经营门店580间，经营10大类2万个花色品种的商品，日上市客商近5万人。
成为全国10个大型市场之一，连续5届评为“全国文明集贸市场”。
还有中南地区最大的家电批发城和中南五金批发城。
廉桥药材市场成为全国3大药都之一（仅次于毫州，列第二，2012年交易额52亿，#####市场第一）。
2012年实现地区生产总值228.97亿元（全市第一，全省第十），比上年增长12.6%，高于全省平均增幅1.6个百分点；全县三次产业增加值分别达到39亿元、112亿元和77亿元，三次产业比例为17:
49.2:
33.8，经济结构进一步优化。
全县进出口总额1.8亿美元，增长23.2%；完成固定资产投资122.1亿元（位列全省第11位）增长37.9%，高于全省平均增幅11个百分点；财政收入首次突破10亿元大关，达到12.42亿元（一般预算收入，财政总收入为15.11亿，位列全省15位），增长28.37%，超出年初目标任务5个百分点；实现规模工业增加值79.4亿元，增长16.7%；社会消费品零售总额85.76亿元，增长15.9%；金融机构存款余额192亿元、贷款余额82亿元，其中城乡居民储蓄存款161.8亿元，分别增长17%、33.5，17.4%。
存贷比为41%，比上年增加1.5个百分点；城镇居民可支配收入18296元，增长14.3%；农民人均纯收入首次突破万元大关，达到10089元，增长19%。
3.2.5建筑施工条件
1.电力
و本项目用电可从周边电开口支点110/10kV变电站接入，以电缆埋地方式引至市场的配变电室。
2.给排水
项目建设地近皮具商贸区，用水不受限制。
排水采用雨污分流制，污水经处理达标后进入城市排水管网。
3.供气
项目建设地安装了天然气，用气有保障。
4.交通条件
项目建设地点位于#####县城，交通便捷。
5.地质条件
场地内无珍稀动植物及文物古迹分布，区域交通便捷，环境宜人，适宜本项目建设需要。
根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）（2008年版），XX地区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组为第二组。
第四章需求分析与政策保障
4.1需求趋势
从当前城镇化发展的趋势来看，随着人口向城镇的集聚，也包括既有的农村重点的集镇，他们在国家城镇化发展的过程中，逐步从传统的农业型转化为城镇型的这些居民，焏需一个施展个人才华的舞台，以创业来解决就业问题，这是一个需求的总的发展趋势。
皮具工贸园常住人口达到四万人左右，而园区内没有配建相应的农贸市场，园区内道路成为临时买菜的摊点，严重影响市容和交通安全，距皮具工贸园最近的金三角农贸市场也将近有500米，最远距离达到1200米左右，而且居民为购买农副产品还需要经过县城车流量很大的城市主干道，这样给居民的生活带来极大的不便。
为保证人民生存需要，每天要提供大米、蔬菜、水果、鲜肉、鲜鱼、豆类40吨以上，总价值20万元以上，按销售毛利10％计算可实现毛利2万元，可提供100个以上的就业岗位。
完全可以建设一个上规模，上档次的中等农贸市场。
4.2政策保障
依据《枫林农贸批发市场建设标准》，为改善和提升该县农贸批发市场购物环境和管理水平，规范市场秩序，繁荣市场经济，确保农副产品市场供应和人民群众消费安全，急需在#####县皮具商贸区内建设一农贸市场。
农贸市场建设工作是一项惠民利民工程，是加快创建卫生城市的紧迫要求，是事关人民群众切身利益的一项重要工作。
农贸市场建设应满足城市规划的要求，并遵循“划行归市，合理布局；有利经营，方便购买；实用美观，便于清洁；经济适用，明亮卫生”的原则。
第五章建设内容及规模
5.1建设内容
本项目为农贸批发市场建设项目。
一楼为干杂品区、水产品区、蔬菜品区、果品区、室外停车场等；二、综合办公室和仓储配套用房、日用品等商品交易区。
5.2建设规模
1、建筑工程
本项目规划建设净用地面积为4462.8㎡,总建筑面积9600㎡。
其中：
商业门面面积4800㎡，约120间，租赁摊位面积4800㎡，以及室外停车场等其他配套设施。
2、公用工程
绿化工程（含水景观）
500㎡
化粪池（单个容量300-500立方米）
1座
垃圾收集点
1处
室外场地硬化
500㎡
生态停车场
500㎡
室外给排水管网
室外强弱电管网
变电设备（2000KVA）
1台
第六章建设方案
6.1总平面布置
6.1.1设计依据
1.建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）；
2.建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（2006年版）；
3.混凝土结构设计规范（GB50010-2002）；
4.建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；
5.建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）；
6.建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）；
7.砌体结构设计规范（GB50003-2001）；
8.地下工程防水技术规范（GB53408-2001）；
9.业主提出的设计要求。
6.1.2场地概述
工程地质和水文地质情况:
场地尚未进行工程地质勘察，参照附近类似工程地质资料。
项目建设地交通便利，无影响场地稳定性及建筑安全的不良地质现象，适宜建筑。
6.1.3设计构思
结合周边环境与建筑风格，采用局部坡屋顶建筑形式。
色彩搭配上，采用冷色调与暖色调相协调，遥相呼应。
因此，该建筑即能够融入当地的建筑之中又能够以它的雄伟，稳重而脱于其中而成为当地建筑又一亮点。
6.1.4无障碍设计
主道路及室内外有高差处均设有无障碍坡道和扶手。
6.1.5绿化
景观设计将以植物为景观主体，道路作为观赏线贯穿其中，而各种休息小空间，景观节点则作为“点”成为点睛之笔。
绿地和区外周边道路绿化带遥相呼应，使内外景观互相交融，生态环境资源得到充分利用，力争营造一个优美的环境空间。
6.1.6主要技术经济指标
1.规划净用地面积4462.8平方米
2.规划总建筑面积9600平方米，其中：
商业门面建筑面积4800平方米
租赁摊位4800平方米,
配套及其他设施
3.容积率2.8
4.建筑基底总面积3120平方米
6.2建筑方案
6.2.1设计依据
（1）主要设计依据中已列举的有关规范；
（2）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
（3）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001；
（4）《屋面工程技术规范》GB50345-2004
（5）《建筑工程建筑面积计算规范》GB/50353-2005；
（6）《民用建筑工程建筑初步设计深度图样》05J802；
（7）与本工程有关的其它国家和地方现行规范、规定和标准。
6.2.2平面设计
平面设计应注重功能的实用性和面积的紧凑性，平面布置力求紧凑合理，不浪费面积，对每个功能空间的尺度经过精心布局，使人的活动和家具布置相适宜，并且在相同面积情况下尽可能多分隔出可用的功能空间。
本项目重点关注建筑节能技术，如通风、采光的设计，建筑墙体保温、太阳能的有效利用等。
6.2.3立面设计
建筑造型根据总体布置、建筑规模、平面形式、使用功能，整体效果上满足不同方向视觉均较丰富、完整的要求，同城市环境具有良好的视觉关系，与周边建筑体量共同组成统一和谐的城市空中轮廓线。
立面以灰色，白色为主，局部棕黄色外墙面砖的使用，使建筑颜色立即生动起来。
6.2.4装饰标准
①内墙面：
卫生间、厨房为白色瓷砖到顶，其他为乳胶漆。
②外墙面：
涂料墙面；
③天棚：
乳胶漆；
④楼地面：
户外水泥砂浆，户内水泥砂浆拉毛。
1.室外部分
外墙面仿石墙面涂料或浅色面砖装饰。
2.室内部分
门、窗为塑钢。
内墙面：
卫生间墙面瓷砖到顶，其余为水泥混合砂浆，面罩白色涂料。
楼地面：
为水泥地面，卫生间铺防滑地砖，设备房间为水泥砂浆楼地面。
6.2.5门窗工程
建筑外门窗的水密性等级：
不应低于现行国家标准《建筑外窗水密性能分级及检测方法》GB/T7108-2002规定的2级。
玻璃幕墙气密性不应低于现行国家标准《建筑幕墙物理性能分级》GB/T15225规定的3级，保温性能见节能设计。
6.3给排水
6.3.1设计依据
1.《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003；
2.《住宅建筑规范》GB50368－2005；
3.《室外给水设计规范》GB50013-2006；
4.《室外排水设计规范》GB50014-2006；
5.《节水型生活用水器具》CJ164－2002；
6.建设单位提出的设计要求和本工程周围的市政管道资料资料。
6.3.2设计范围
1.本工程室内给水排水和消防给水系统设计。
2.本工程红线以内室外给水排水和消防给水系统设计。
6.3.3给排水现状
本工程附件规划道路已基本形成，给排水管网系统已至项目区。
本工程可就近搭接。
6.3.4给水
1.水源
本工程水源为城市自来水。
设进水管2条，管径为DN200mm，分别由园区西北和东南侧接入。
要求水压不低于0.35Mpa。
2.水质
一般按生活饮用水水质考虑。
3.给水系统
由市政给水管进水管2条，管径为DN200mm-DN400mm。
室外管网呈环状形敷设。
采用生活和消防合一给水系统。
环形供水主管为DN250-DN40。
具体以设计为准。
室内生活和消防各自独立的给水系统。
室内生活用水由室外主管接入，采用分区供水系统。
4.管材
（1）室外管道选用钢丝网骨架塑料复合管；采用电热熔连接。
（2）室内管道DN65以上选用内筋嵌入式衬塑钢管；采用卡环连接；DN50以下采用给水聚丙烯管（PP-R管），热熔粘接。
5.卫生洁具：
采用节水型生活用水器具。
6.3.5排水
设计重现期屋面雨排水采用5年,室外雨排水采用2年,屋面雨水及室外雨水经组织汇集后排入雨水管沟,经收集后排入市政排洪道.
6.4强电
6.4.1设计依据
1.《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92；
2.《建筑照明设计标准》GB50034-2004；
3.《10kV及以下变电所设计规范》GB50053-94；
4.《低压配电设计规范》GB50054-95；
5.《供配电系统设计规范》GB50052-95；
6.《建筑物防雷设计规范》GB50057-94；
7.建设单位本专业的设计要求。
6.4.2设计范围
1.本工程所有用电负荷均为三级负荷。
2.本工程10KV配电所设在地下室设备用房内，由供电部门提供一路10KV电源。
并设应急电源：
设置1台500KW（主用功率）自启动柴油发电机组作备用电源，在市电停电又无消防要求时供平时需用电的消防负荷及所有保障负荷用电，而市电停电又有消防要求时，由火警信号自动切断除所有非消防保障负荷的柴油发电机电源，仅保证消防用电。
6.4.3供配电系统
2千伏高压电源用电缆直埋地引入高压配电室。
当工作电源发生故障或检修时，备用电源投入工作。
1.配电设备
10千伏配电柜和低压配电柜。
2.过电流保护
10千伏真空断路器设有延时速断和过电流保护，变压器设有温度保护；变压器低压侧自动开关设有短延时及长延时过电流保护，低压柜出现开关设有瞬时、长延时过电流保护。
3.计量
高压10千伏进线设总计量，低压侧设电力分计量。
4.补偿
在变电所220/380伏母线上设功率因数自动补偿装置，高压侧功率因数为0.92。
5.供电系统
（1）10KV配电系统采用单母线不分段形式。
（2）选用2500kVA干式变压器。
（3）低压采用放射式和树干式相结合的供电方式。
6.接地及电气安全
（1）10KV配电系统接地型式采用IT系统。
（2）其余子项低压配电系统接地型式采用TT系统。
（3）各建筑物的低压进线处做总等电位联结。
（4）室外路灯配电系统采用局部TT系统。
（5）低压进线总开关处，装设漏电保护装置，除挂墙式空调插座外的所有插座回路均设漏电保护装置。
6.4.4建筑物防雷
1.本工程各建筑物均按三类防雷建筑物设置防雷装置。
利用建筑物主钢筋作防雷及接地装置。
接地装置均为共用接地装置，接地电阻R≤１欧。
2.在各建筑物低压电源进线处，装设暂态过电压保护装置。
6.5弱电
6.5.1设计依据
1.《智能建筑设计标准》；GB/T50314-2000；
2.《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2000；
3.《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94；
4.《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94；
5.《安全防范工程技术规范》GB50348-2004
6.《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004；
7.建设单位本专业的设计要求。
6.5.2设计范围
1.通信系统；
2.有线电视系统；
3.安全监视与消防控制系统。
6.5.3有线电视系统
1.本工程设有线电视系统，该系统电视信号源为城市有线电视网。
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