南昌市经济技术开发区清华科技园商住用地项目可行性分析报告优秀可行性分析报告.docx
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南昌市经济技术开发区清华科技园商住用地项目可行性分析报告优秀可行性分析报告
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南昌市经济技术开发区清华科技园商住用地
项目可行性研究报告
二O一一年一月十四日
第一章项目概况…………………………………………………（3）
第二章项目背景…………………………………………………（6）
第三章房地产市场分析…………………………………………（11）
第四章价格定位…………………………………………………（17）
第五章场址主要建设条件………………………………………（22）
第六章节能节水…………………………………………………（24）
第七章环境影响评价……………………………………………（26）
第八章质量保证体系及工程招投标方案………………………（30）
第九章投资估算…………………………………………………（33）
第十章财务评价…………………………………………………（35）
附件及附图
第一章项目概况
一、项目名称：
南昌市经济技术开发区清华科技园商住用地地块可行性研究报告
二、建设地址：
南昌市经济技术开发区枫林西大街以南、桂苑大道以东、昌九高速以西
三、地块概况
该地块位于南昌经济技术开发区，属于南昌市副中心区域、昌北板块。
地块北临枫林大道，西至桂苑路，周边配套完善，交通发达。
临近超市：
财大购物广场、正元购物广场、乐买家购物广场等；教育配套：
昌北二小、财大附中、昌北一中；江西师范科技学院、江西财大枫林校区、东华理工大学、南昌理工学院;商业配套：
临近“枫庐新天地”昌北商业中心；银行：
南昌银行、中国银行、中国农业银行、建设银行、中国邮政储蓄、洪都农村商业银行；通讯：
中国移动、中国电信、联通；餐饮：
红宝石酒店、菜肴故事、金玉满堂酒店、新金福缘大酒店；医院：
南昌经开区医院、蛟桥医院、南昌同济医院昌北分院。
项目交通便利，多路公交车直达老城区。
232、211、304、517路至昌北管委会；213路、214路至环球公园下车，步行5分钟；另有124、223、240路等直达下罗站后步行5分钟。
总面积约143334.05㎡（合215亩）。
地块位置图：
四、建设期限：
预计3年；
五、主要技术经济指标
（1）宗地面积：
143334.05㎡（合215亩）；
（2）土地用途：
商业、旅馆业、办公、居住用地；
（3）容积率≤2.8建筑密度≤35%绿地率≥25%；
（4）主出入口方位：
枫林西大街
（5）建筑退让：
枫林西大街≥15米，昌九高速≥30米，青岚水渠≥30米；
（6）机动车位：
住宅：
套型建筑面积≥144M2：
1.2车位/户；90M2＜住宅套型建筑面积＞144M2：
1.0车位/户；住宅套型建筑面积≤90M2：
0.8车位/户；
商业：
普通商业（＜3000M2）：
0.6车位/100M2；大型商业（≥3000M2）：
1.0车位/100M2；
办公：
1.2车位/100M2；
酒店：
0.7车位/客房；
幼儿园：
1.5车位/100师生
（7）套型建筑面积90平方米以下住宅占开发住宅总建筑面积70％，商业、旅馆业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积（计容积率部分）35％控制（其中旅馆业开发面积不小于2万M2）。
（8）公共配套设施：
配套9班幼儿园一处，占地面积不小3000平方米。
（9）以上数据来源于南昌市规划局洪规字[2010]541号文的规划设计条件
六、可行性研究结论
（1）项目地理位置优越，有一定的规模，利于开发，并树立公司品牌。
（2）项目经济效益指标较好，财务上可行。
（3）本项目利润指标的实现主要依靠居住部分的价值实现。
（4）由分析可知，项目销售价格的实现对项目的经济效益指标最为敏感。
因此项目的主要风险在于未来一二年南昌市居住商品房的市场价格风险。
因此项目的准确定位及营销推广十分重要。
（5）建议土地竞标160～200万元/亩为合理竞价区间，若遇强大竞争对手，不宜超过250万元/亩。
第二章项目背景
一、南昌概况
南昌，江西省的省会，全国35个特大城市之一，地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城市，承东启西，纵贯南北。
京九、浙赣、皖赣三条铁路线交汇于此，是京九线上唯一的省会城市；105、320、316国道纵贯南昌；昌北国际机场可达全国各大城市；水运经赣江入长江出东海。
从经济学意义上看，南昌已成为国际和东部沿海发达地区产业梯度转移的理想地区。
南昌的自然环境优美，山环水绕，风光绮丽。
西挽西山，北望梅岭，赣江穿城而过，“城在湖中，湖在城中”。
文化底蕴深厚，有着众多国家级、省级重点文物保护单位。
南昌市下辖南昌县、新建县、进贤县、安义县等四个县，东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区等5个区，以及南昌经济技术开发区（昌北区）、南昌高新技术产业开发区（高新区）和红谷滩新区。
全市总面积7402.36平方公里，其中水域面积2204.37平方公里。
1、南昌市GDP生产总值走势分析
作为江西省的省会，南昌市依托于国内良好的经济环境，从两方面入手加快经济的快速增长，对外积极改善投资环境，整顿和规范投资体制，大力进行招商引资；对内加大经济结构的调整力度，加快产业结构调整的升级，实现产业结构逐步优化，提高企业竞争力。
2009年实现地区生产总值1837.5亿元，按可比价格计算同比增长13.1%。
2009年，全市累计实现财政总收入249.88亿元，同口径增长11.5%，增幅较年初一季度提高8.9个百分点。
地方财政一般预算收入115.88亿元，同比增长13.4%。
据了解，2010年1月至9月，全市实现GDP总量1558.64亿元，同比增长14.0%；财政总收入239.67亿元，同比增长37.6%；一般预算收入107.55亿元，同比增长32.6%；规模以上工业增加值462.21亿元，同比增长20.5%；新批外商投资企业197家，同比增长74.34%；实际利用外资13.99亿美元，同比增长18%；进出口总值37.49亿美元，同比增长56.2%，增长72.3%，经济发展呈现良好态势。
进入新世纪以来，南昌市致力于建设成为现代区域中心城市、现代文明花园式英雄城市，经济呈现强劲增长态势，大多数经济指标呈两位数增长，创下南昌市近几年最好成绩，走在全省发展的前列，2009年南昌市GDP位居全国主要城市GDP排名中等水平，出现了持续、快速、健康发展的局面。
2、财政税收
2009年南昌市财政总收入累计完成249.77亿元，同口径增长11.5%，地方财政累计完成115.83亿元，同比增长15.8%，双双超额完成全年目标数。
2009年，南昌市积极应对国际金融危机的不利影响，在市委、市政府的坚强领导下，以项目实施为抓手，深入推进经济大发展、城乡大变样、文明大提升“三大工程”，及时出台了应对国际金融危机保企业的“50条”、促进园区发展的“26条”，整合了市本级扶持中小企业发展专项资金10亿元，研究出台了促进中小企业信用担保行业健康发展相关措施，克服了多种经济性和政策性减收因素影响，保证了企业在困难形势下的平稳较快发展，财政收入增幅逐步回升，增收形势逐步向好。
统计数据显示，2009年一季度、二季度、三季度我市财政总收入增幅分别为2.6%、3.1%、10.1%，四季度增幅达到11.5%。
财政收入增长形势良好主要得益于保增长、调结构、促改革、惠民生各项举措取得明显成效，经济回升向好、逆势上扬。
在各项惠民政策措施带动下，消费税、营业税等主体税收保持稳定增长，去年全年消费税完成25.06亿元，比上年增长14.7%，营业税完成44.94亿元，比上年增长25.3%。
据统计，南昌市税收收入占财政总收入比重由去年一季度的87.1%，提高到去年全年的90.4%，在全省11个设区市中位居第一。
3、全社会固定资产投资
2009年1-10月，全市50万元以上固定资产完成投资1087.94亿元，增长40.7%；其中：
第一产业和第二产业继续保持较快增长势头，累计完成投资8.54亿元和499.15亿元，分别增长164.4%和43.7%，工业完成投资490.32亿元，增长44.2%。
第三产业投资增长平稳，完成580.26亿元，增长37.4%。
非国有投资继续保持活跃，共完成投资769.11亿元，增长44.6%，其中外商和港澳台投资达125.03亿元，增长61.0%，占非国有投资的16.3%。
全市资金到位情况良好，50万元以上固定资产投资到帐资金达1328.99亿元，增长44.9%。
4、城乡居民收入
2009年，南昌市城镇居民人均可支配收入达16472元，农民人均纯收入实现6294元，均比上一年增长9%。
南昌市坚持改革促统筹，增收惠民生的基本原则，在加快城市经济发展的同时，不断改善农村的生产生活环境，提高城乡居民生活水平。
在统筹城乡发展中，南昌市以小城镇建设为重点，实行“城乡同步规划、同步建设、同步管理”的新举措，大力推进农村公共事业发展。
2009年，南昌市财政列支专项资金，在南昌、新建、进贤、安义四县兴建了污水处理厂，并当年投入运营。
按照“户集、村收、乡镇运、县区处理”的模式和流程，实现了农村垃圾无害化处理。
同时，南昌市新修农村公路1000公里，26个渡口改建了桥梁，12座病险水库得到加固，8座国家中部四省规划的大型泵站实行了更新改造。
同时引导公共财政向农村倾斜，着力解决实际问题。
全市农村五保老人集中供养率达80%，农村低保标准由80元提高到120元，新型农村合作医疗参合率达97%，筹资水平由50元提高到100元。
该市还率先在全省开展了“光明·微笑”工程，完成白内障手术治疗10963人、唇腭裂手术治疗298人。
在改善农村生产生活环境的同时，南昌市以发展高效生态农业为重点，增强农业发展的支撑能力。
南昌、新建等县濒临鄱阳湖，素有“江南粮仓”之称，南昌市通过大兴农田水利建设，提高耕地的持续增产能力，预计全年粮食总产达22.8亿公斤，连续6年实现增产增收目标。
此外，南昌市还大力推广“一村一品”工程，并通过扶持现代农业科技园建设，大力发展生态农业，以提高农产品的科技含量和品质，提升市场竞争能力。
安义县充分发挥从玉菜业、南昌菜园等龙头企业的示范带动作用，农业生产实现了企业化运作，近百个农产品畅销国际市场，成为农民增产增收的新舞台。
二、城市建设
近几年南昌市城市基础建迈上了一个又一个新的台阶，完成了多个重大工程项目，如阳明东路及八一大桥的重新修建、青山湖大道正在改建中、阳明路隧道的通车、西外环的完成等项目的完成，使南昌市更显都市气息。
为迎接第七届全国城市运动会胜利召开，2009年底南昌市基本建成“南昌市城市管理数字化信息系统”平台，全面推行“万米单元网络化”城市管理，建立发现及时、处置快速、解决有效、监督有力的数字化城市管理新模式，努力实现城市管理工作数字化、信息化、标准化、精细化。
2009年——2011年，城市基础设施建设要日臻完善、环境卫生更加清洁、园林绿化提升品位、城市秩序显著好转，基本建立“科学化、精细化、人性化”的城市管理新模式，力争城市管理水平跨入全国先进行列。
为完善市政设施，南昌市将进一步加快道路、排水、照明等市政基础设施建设和改造，逐步完善城区市政设施，加强城市桥梁的安检维修，强化城市主干道路面和人行道整治，保障道路桥梁安全畅通。
2009年7月底南昌地铁的开工将进一步带动南昌市的发展，加快城市建设的步伐。
南昌由于近两年对外招商引资的力度加大，以及花园城市的建设和中部崛起的口号，使得很多片区的面貌都较前两年焕然一新。
道路交通的改善对房地产市场的发展起了十分积极的推动作用，给房地产带来前所未有的发展契机。
配套设施的修建、道路交通的改善，使得周边地区物业不断升值，吸引众多房地产开发商的投资目光，带动周边地区房地产市场的发展，逐步改变南昌市房地产市场的格局。
三、南昌市规划定位
城市规划：
“一城两核”发展新南昌
到2020年，南昌市域即行政辖区范围面积将达到7402平方公里，其中城市规划区900平方公里，中心城区236平方公里，全市人口达到600万人。
在城市整体发展思路上提出“西进、东拓、北控、南延”原则。
其规划总体空间格局为“一江两岸，一核五片，沿着赣江两端延伸，多点、多组团推进”（中心城：
由昌南城、昌北城构成，范围约300平方公里，人口规模255万人，包括昌东组团、莲塘组团、望城组团、湾里组团、乐化组团；）的总体发展思路，并将“依山傍水，两核拥江”列入城市核心区域的规划中，即以赣江为分隔，两岸分别按照功能自我完善、自成体系的两个相对独立的城区即昌南、昌北进行布局，形成一江两岸即“一城两核”城市新格局。
打造半小时经济圈：
城市交通按照“102030”目标，形成以“三环十一射”为骨架，方格网为基本形式的“蛛网”网络结构。
“三环”即城市中环（由洪都大道、解放西路、洪城路、南昌大桥、麦庐大街、新赣江公路桥组成）、城市外环（由昌东大道、昌南大道、生米大桥、西环路、北环路组成）、高速外环（由乐温高速、乐生高速、南外环高速公路组成），十一条放射路为北京路、解放路、昌南大道、南莲路、迎宾大道、桃花路、昌九南大道、长征路、昌湾大道、昌九北大道、机场路等。
第三章房地产市场分析
一、2009年南昌房地产发展状况
2009年以来,在宏观经济逐渐向好、政策鼓励和行业自身调整等因素促进下，南昌市房地产市场呈现出明显的夏苏态势，投资稳定增长，消费信心显著回升，商品房和二手房交易量持续走高。
1、商品房供应情况
1.1规划报建量大幅增加。
2009年11月份南昌市市区商品房规划报建77万㎡，同比增长531.01%，与10月份环比增长36.38%；其中住宅规划报建44.24㎡，同比增长605.73%，与10月份环比增长209.58%。
规划报建量的增加，对增加商品房后续供应量，改善供求结构将起到促进作用。
2009年1-11月份市区商品房规划报建311.47万㎡，同比下降6.83%，与2008年同比下降减缓了26个百分点；其中住宅规划报建174.44万㎡，同比下降18.23%，与去年同比下降减缓了21个百分点。
1.2新增上市量环比增长
2009年11月份市区商品房新增上市量34.13万㎡，同比下降8.3%，与10月份环比增长97.97%；其中住宅27.71万㎡，同比下降19.6%，与10月份环比增长151.45%。
2009年1-11月份南昌市市区商品房新增上市量234.4万㎡，同比下降37.11%，其中住宅192.28万㎡，同比下降35.19%。
1.3商品房库存量继续下降
2009年11月份市区商品房月末可售库存量为222.43万㎡，同比下降48.07%，与10月份环比下降4.11%；其中住宅91.91万㎡，同比下降67.34%，与10月份环比下降7.24%。
商品房市场供需矛盾的延续给房价上升带来一定压力。
2、商品房销售情况
2.1销售量环比增长
2009年11月份市区商品房销售43.7万㎡，同比增长86.71%，与上月环比增长24.78%；其中：
住宅销售3053套，面积34.87万㎡，同比分别增长70.56%和94.11%，与上月环比分别增长9.19%和15.43%。
2009年1-11月，南昌市市区商品房销售面积454万㎡，同比增长167.78%；销售金额214.44亿元，同比增长148.4%。
其中：
商品住宅销售34578套，同比增长171.65%；面积390.5万㎡，同比增长184.21%；销售金额174.76亿元，同比增长170.31%。
2.2商品住宅价格环比上升
2009年11月份市区商品房销售均价5326元/㎡，同比增长5.72%，与10月份环比增长4.45%；其中商品住宅销售均价5117元/㎡，同比增长19.1%，与10月份环比增长5.03%。
2009年1-11月份，南昌市市区商品房销售均价4724元/㎡，同比下降7.24%。
其中：
商品住宅销售均价4476元/㎡，同比下降4.89%。
二、2010年1-8月南昌市房地产发展状况
1、房地产市场运行特点
1.1商品房供应量大幅增长
土地供应：
2010年1-8月，南昌市本级共成交30宗商品房开发用地，面积2243.93亩，同比增长155.39%；规划建筑面积333.41万㎡，同比增长255.28%，楼面平均地价为1685元/㎡，同比增长87.01%。
8月份市本级共成交10宗商品房开发用地，面积790.77亩，同比增长646.93%；规划建筑面积102.84万㎡，同比增长449.47%，楼面地价为1343元/㎡，同比上升1.43%。
近期土地成交情况显示，开发企业对南昌市房地产市场后势保持谨慎乐观态度，大部分土地以底价成交。
规划报建：
2010年1-8月，市区商品房规划报建面积为362.49万㎡，同比增长187.77%；其中住宅233.92万㎡，同比增长193.06%。
新开工量：
2010年1-8月，南昌市市区商品房新开工面积为274.07万㎡，同比增长91.64%，其中住宅177.17万㎡，同比增长102.15%。
新批上市：
2010年1-8月，南昌市市区商品房新批上市量188.93万㎡，同比增长22.37%；其中：
住宅162.26万㎡，同比增长27.61%。
1.2商品房销售量有所回升
2010年1-8月，南昌市市区商品房销售量204.57万㎡，同比下降39.32%；其中：
住宅销售15861套，面积167.14万㎡，同比分别下降38.51%、43.14%。
8月份商品房交易量有所回升，8月份南昌市市区商品房销售量29.9万㎡，与7月份环比分别增长48.56%、43.91%。
随着供应量的增加、部分楼盘促销力度的加大，刚性需求释放与自住型需求逐渐入市，导致成交量的上升和市场回暖。
1.3商品房库存量无明显变化
8月份市区商品房月末可售库存量为206.46万㎡，同比下降20.22%，与7月份环比下降5.24%，其中住宅95.52万㎡，同比下降22.52%，与7月份环比下降6.85%。
2010年以来，南昌市商品住房库存量一直保持年初水平，变化不大，商品住房销售周期约5个月左右，有效供应量仍显不足，反映出目前南昌市商品房供求关系没有发生质的变化，给稳定房价带来不利。
随着今年土地供应和新开工量的不断加大，下阶段商品房上市量的增长将大于销售量，供求矛盾将得到缓解。
1.4房价上涨势头得到控制
2010年1-8月份南昌市市区商品房销售均价5954元/㎡，同比增长30.83%；其中商品住宅销售均价5457元/㎡，同比增长26.3%。
8月份南昌市区商品房销售均价6715元/㎡，与7月份环比增长1.83%，其中商品房住宅销售均价5807元/㎡，与7月份环比下降1.9%。
1.5存量房交易量保持活跃
2010年1-8月份，南昌市市区存量房交易面积为142.25万㎡，同比增长20.83%；其中市区存量住房交易量15150套，同比增长14.61%，交易面积为126.98万㎡，同比增长17.03%。
2010年以来，南昌市存量住房交易量保持活跃态势，与南昌市经济适用住房货币补贴以及今年旧城改造拆迁工程的实施和较高的货币补偿的政策出台有较大关系。
由于二手住房具有配套设施齐全、交通便利、总价相对较低的特点，补贴和补偿对象拿到补偿款后，大部分人选择在中心城区购买二手房。
2、南昌市房地产市场走势预测
房地产市场走势主要受宏观经济形势、金融信贷政策、市场供求关系及市场预期的影响。
从宏观经济形势看，2010年南昌市国民经济继续保持快速稳定发展，上半年南昌市GDP同比增长14.2%，全社会固定资产投资同比增长27.3%，全年二项指标预计将分别增长13%和30%以上；从金融信贷政策来看，我国的国民经济正处于企稳回升的关键，因此，积极的财政政策和适度宽松的货币政策仍是年内的基本政策，下一阶段，房地产市场的调控将以加大对“新国十条”等已出台的房地产政策落实为主，而出台更为严格的新政可能性不大。
从南昌市2010年1-8月份房地产市场供求情况看，土地供应量和新开工量持续放大，商品房新增上市量明显增加，供求矛盾有望缓解；从市场预期来看，投资和投机性需求仍将观望，房地产刚性需求将逐步释放。
根据上述情况，预计下阶段南昌市房地产市场走势：
（一）房地产开发投资和新增供应量将逐步增长。
随着企业投资信心的逐渐恢复，企业将在后期加大投资力度，预计今年全市市区商品房开工量将超过300万㎡。
（二）房价不会出现大幅波动。
目前在国家宏观调控的大环境下，房价已缺乏大幅拉升的动力，但也不会出现房价大幅下跌的局面，下阶段南昌市房价会在目前的房价水平上小幅波动。
（三）房地产市场交易量将有所回升。
受供应量增加、刚性需求逐渐释放、价格趋稳，旧城改造力度加大等因素影响，预计下阶段南昌市房地产市场成交量稳步回升，逐渐恢复到正常年份水平，全年商品房成交量约300万㎡。
第四章 价格定位
一、定价方法
1、“成本＋利润”定价法
将产品的成本加上预期利润，具体额度由开发商调控，即为最基本的定价方法。
此法虽简单，仍须考虑市场行情及竞争状况，才能订出合适的价格。
2、市场比较法
主要依据相近物业及附近区域竞争状况而订。
在竞争激烈时，条件相当的两个物业，定价较高的项目会被客户舍弃。
3、顾客感受定价法
当购房者对物业及发展商实力有信心时，纵然定价相对较高，购房者仍会欣然前往。
但若购房者对推出个案的发展商没有信心时，一旦定价过低，购房者反而会怀疑物业的品质而不敢购买。
由于顾客感受定价法只能感知楼盘定价的高低定性，较难确定量化指标，因此以下主要进行前两种方法的测算。
二、“成本+利润”定价法
1、根据南昌市本片区土地的成交价，本次测算以100万元/亩为起拍价，作为基本方案进行，则土地成本如下：
土地成本＝土地取得费+契税
＝21500元+860万元
＝22360万元
2、项目单位开发成本
项目每平方米开发预算成本包括：
建筑、规费、市政道路和绿化等综合设施配套、税收、管理费、营销费用和银行利息。
单位开发成本测算表
序号
成本名称
住宅
（元/㎡）
办公
（元/㎡）
商业
（元/㎡）
1
土地成本
535
535
535
2
契税
21
21
21
3
建筑安装工程费
1500
1600
1500
4
前期工程费用
83
83
83
5
基础设施建设费
380
380
380
6
管理费用
70
70
70
7
财务费用
146
146
146
8
销售费用
70
70
70
9
开发期规费
80
80
80
10
不可预见费
70
70
70
11
其它费用
70
70
70
12
销售税费
495
715
1880
13
成本合计
3,520
3,840
4,905
3、开发商预期利润目标期望值
类别
分项
住宅
（元/㎡）
办公
（元/㎡）
商业
（元/㎡）
成本合计
3,520
3,840
4,905
预期利润率
25%
45%
45%
利润
880
1728
2207
成本+利润价格
（元/㎡）
4400
5568
7112
预期利润目标期望值：
住宅为25%，商业、办公均为45%。
三、周边可比项目
1、绿腾雅苑
绿腾雅苑是江西绿腾实业有限公司在南昌经开区，位于英雄大桥昌北引桥附近，紧临南昌经济技术开发区管委会大厦。
项目占地58.3亩，总建筑面积87609.26M2，是一个由多层住宅、高层住宅、酒店式公寓及商业组成的全新楼盘。
小区周边配套完善，交通发达。
有超市、教育
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