参考借鉴三门个人住宅划拨用地补办出让补交出让金标准政策解读doc.docx
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参考借鉴三门个人住宅划拨用地补办出让补交出让金标准政策解读doc
《三门县个人住宅划拨用地补办出让补交出让金标准》政策解读
一、个人住宅划拨用地补办出让补交出让金标准制定背景
《中华人民共和国土地管理法》第五十四条和《城市房地产管理法》第三十九条等规定，以划拨方式取得的国有土地使用权转让时，除机关、军事、城市基础设施和能源、交通、水利、公共事业等用地或转让地块不具备出让条件的可以不办理土地使用权出让手续，经批准后可保持划拨方式外，其他用地一律需要补办土地使用权出让手续，并缴纳土地让金。
为规范三门县住宅划拨用地补办出让管理，依据《划拨土地使用权管理暂行办法》26条有关“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”规定，我县于20KK年依据20KK年公布实施的基准地价成果，配套出台了《关于公布三门县城城区住宅套房标定地价的通知》（三政发[20KK]39号），明确了县城区涉及个人住宅套房划拨用地补办出让补交出让金标准按标定地价的40%确定；其余住宅用地则结合宗地具体情况按评估地价的40%补交；另外，根据《关于同意集资房上市交易收到部分土地出让金的批复》（三政发[20KK]32号）文件，我县经济适用房、房改房以及集资房的补交出让金按标定地价的10%确定。
近年来随着我县社会经济及房地产市场的快速发展，土地市场及地价水平发生了较大变化，为确保基准地价的现势性，根据国家及省有关法规政策规定，我县已及时完成了基准地价成果的更新工作。
为此，为进一步完善我县个人住宅划拨用地补办出让涉及补交出让金标准的规范化管理，有必要重新制定并公布新的住宅划拨用地补办出让补交出让金标准。
二、个人住宅划拨用地补办出让补交出让金标准制定的基本原则
（一）符合国家有关划拨土地补交出让金管理政策要求原则
划拨用地补办出让手续补交出让金标准不仅关系到权利人合法权益的维护，也关系到国有土地资产的保值增值。
为规范划拨用地转让补交出让金的管理，《划拨土地使用权管理暂行办法》（原国家土地管理局1号令）明确规定划拨土地补交出让金标准最低不得低于标定地价的40%。
本次三门县个人住宅划拨用地补办出让补交出让金标准的制定，需在严格遵循国家有关划拨土地补交出让金管理政策要求的基础上，根据三门县实际并确保原有政策的有效衔接为前提加以综合确定。
（二）体现区位差异原则
土地价格因区位条件不同而存在差异，为最大限度上体现补交出让金政策的公平、公正性，住宅划拨用地补办出让补交出让金标准应能较好的体现不同区域区位条件及土地收益状况的差异，使得补交标准在区域内有一个合理的价格梯度，更加合理、客观的反映土地市场价值。
基准地价作为政府制定出台的指导价，具有公允性，本着简化操作的原则，本次个人住宅划拨用地补办出让补交出让金标准制定将主要以最新公布实施的新一轮基准地价更新成果为基础，划分相应的区域范围，确定相应的补交标准。
（三）区别对待原则
我县个人住宅划拨用地补办出让主要涉及历史遗留的以套房形式的住宅划拨用地和以个人建房形式的立地房两种情形。
考虑到两种不同情形的住宅用地土地利用方式存在差异，市场实际地价水平不同，为使得制定的补交标准能更好的体现土地市场实际价值差异，拟区分套房和立地房两种不同情形分别制定相应的补交出让金标准。
同时，为提出标准的直观性和实际操作的简便性，根据两种不同情形住宅用地的利用方式，针对套房形式的住宅划拨用地补交标准主要采用楼面地价表达、按建筑面积确定补交金额；针对立地房形式的住宅划拨用地主要按设定容积率条件下的地面地价表达、按占地面积确定补交金额。
三、个人住宅划拨用地补办出让补交出让金标准确定的方法思路
国土资源部《关于印发<招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范>（试行）和<协议出让国有土地使用权规范>（试行）的通知》相关规定，划拨用地补办出让补交出让金标准的主要按照出让土地使用权市场价格与划拨土地使用权价格的差价加以确定。
据此，本次补交标准的制定主要以我县最新公布的基准地价成果中的住宅用地出让基准地价和划拨用地基准地价为基础，结合不同情形住宅划拨用地实际利用条件与基准地价设定基准条件之间的差异等进行因素修正后得到，即：
补交出让金标准=（住宅出让使用权基准地价-住宅划拨使用权基准地价）K因素修正系数
上式中的具体因素修正主要考虑以下两个方面：
一是容积率修正。
三门县最新基准地价成果设定住宅基准地价的容积率、建筑密度为1.5、30%，本次划拨用地补交出让金标准编制考虑到实际操作的便捷性、直观性，针对套房形式的补交标准拟以楼面地价表达、按建筑面积确定补交额，其实质上是对应于容积率为1.0下的地价；针对立地房形式的补交标准拟以地面地价表达、按实际占地面积确定补交额，根据我县立地房建筑的一般状况，这里确定按4.0容积率（即净占地建筑4层楼建筑）确定补交标准，具体宗地补交标准再结合容积率差异作适当的修正。
容积率修正系数的具体确定主要依据容积率对地价的影响机制，综合基准地价系数修正体系以及不同供需圈条件下的差异综合确定。
二是利用状况因素修正，基准地价往往是反映土地在规划确定的最佳土地开发利用条件下市场地价，而补交出让金的确定是基于宗地现状使用条件下的地价，两者之间由于土地利用条件存在差异，因此实际市场地价水平存在一定差异，故此通过利用状况因素修正，以更客观反映市场实际。
这里特别指出，根据《财政部等三部门关于已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《关于同意集资房上市交易收取部分土地出让金的批复》（三政函[20KK]32号）等文件精神，对于经济适用房，房改房及符合三门县规定已列入房改的集资房等按地价的10%确定补交标准。
本标准方案与现行政策下的补交标准比较表
土地级别
住宅套房补交出让金标准
（元/建筑平方米）
立地房补交出让金标准
（元/平方米）
本标准方案
现行政策下的补交标准
调整幅度
本标准方案
现行政策下的补交情况
调整幅度
Ⅰ级
630
496
27.02%
2330
1885
23.61%
Ⅱ级
555
436
27.29%
2050
1668
24.24%
Ⅲ级
410
336
22.02%
1420
1180
20.34%
Ⅳ级
250
208
20.19%
805
634
26.97%
Ⅴ级
165
136
21.32%
520
/
/
Ⅵ级
120
108
11.11%
380
/
/
Ⅶ级
100
76
31.58%
310
/
/
平均
22.93%
23.79%
备注
立地房现行政策下的补交标准根据近几年补交案例统计分析得到
四、关于标准具体应用的相关说明
（一）适用范围
1.本方案适用于三门县行政区范围内个人住宅划拨用地补办出让时涉及补交出让金额的确定，不适用于其他情形的划拨土地补办出让。
2.本标准中的经济适用房、房改房、集资房标准中的经济适用房、房改房按相关规定认定；集资房指符合《关于同意集资房上市交易收到部分土地出让金的批复》（三政发[20KK]32号）文件中列入房改房范畴的集资合作建造的房屋。
（二）个人住宅套房划拨用地补交出让金额的具体确定
针对住宅套房划拨用地，补交出让金的具体确定，主要以本标准中的个人住宅套房划拨用地补交出让金标准为基础，结合具体套房所处的楼层差异作楼层系数修正后确定（楼层修正系数参见表2）。
即：
补交出让金额=个人住宅套房补交出让金标准K套房建筑面积K楼层修正系数
（三）个人住宅立地房划拨用地补交出让金额的具体确定
针对地基形式的立地房住宅划拨用地，补交出让金的具体确定，主要以本标准中的住宅立地房划拨用地补交出让金标准为基础，结合具体宗地的土地面积作容积率系数修正后确定（容积率修正系数参见表2）。
即：
补交出让金额=个人住宅立地房补交出让金标准K地基土地面积K容积率修正系数
表1三门县个人住宅划拨用地补办出让补交出让金标准表
土地级别
个人住宅套房补交出让金标准
（元/建筑平方米）
个人住宅立地房补交出让标准
（元/平方米）
其中：
经济适用房、房改房、集资房
其中：
经济适用房、房改房、集资房
Ⅰ级
630
160
2330
585
Ⅱ级
555
140
2050
515
Ⅲ级
410
105
1420
355
Ⅳ级
250
65
805
200
Ⅴ级
165
40
520
130
Ⅵ级
120
30
380
95
Ⅶ级
100
25
310
80
备注
①本表中的住宅套房补交标准主要适用于土地为分摊的住宅套房划拨用地补办出让情形，具体补交金额的确定按套房建筑面积计，并结合套房所处楼层的不同作楼层系数修正得到，楼层系数修正参见表2；
②本表中的住宅立地房补交标准主要适用于地基形式的立地房划拨用地补办出让情形，具体补交金额的确定按土地面积计，并结合立地房的建筑总层数不同作建筑层数修正得到，建筑层数修正参见表2；
③本表中经济适用房、房改房、集资房补交标准适用于按相关规定认定为经济适用房、房改房或符合《关于同意集资房上市交易收到部分土地出让金的批复》（三政发[20KK]32号）列入房改房范畴的集资合作建造的房屋在补交出让金时使用；
④土地级别的具体范围与三门县基准地价的级别范围一致，详见表3及三门县个人住宅划拨用地补办出让补交出让金标准图。
⑤一、二级别中地势较陡的区域如文昌巷、岷牛山路等区域参照三级地标准执行，具体范围见三门县个人住宅划拨用地补办出让补交出让金标准图。
表2三门县个人住宅划拨用地补交出让金涉及楼层及容积率系数修正表
多层楼层修正系数表（适用于住宅套房补交出让金情形）
层次
修正系数
层数
有无架空层（车库）
一层
二层
三层
四层
五层
六层
七层
二层楼
无
0.986
1.014
-
-
-
-
-
有
1.014
0.986
-
-
-
-
-
三层楼
无
0.975
1.020
1.005
-
-
-
-
有
0.990
1.020
0.990
-
-
-
-
四层楼
无
0.976
1.008
1.028
0.988
-
-
-
有
0.988
1.008
1.028
0.976
-
-
-
五层楼
无
0.980
1.010
1.025
1.012
0.973
-
-
有
0.973
1.011
1.024
1.012
0.980
-
-
六层楼
无
0.978
1.000
1.023
1.023
1.008
0.968
-
有
0.973
1.011
1.023
1.023
1.000
0.970
-
七层楼
无
0.980
1.008
1.024
1.024
1.020
0.988
0.956
有
0.990
1.010
1.024
1.024
1.018
0.980
0.954
高层、小高层楼层修正系数表（适用于住宅套房补交出让金情形）
按下式计算：
Li=〔2+（i-1）K0.06〕/〔（n-1）K0.03+2〕
其中：
Li—第i层的楼层修正系数
n--高层建筑总层数
i—所在楼层
容积率修正系数表（适用于住宅立地房补交出让金情形）
容积率
≤2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
7.0
修正系数
0.68
0.83
1.00
1.16
1.27
1.32
注：
当宗地容积率介于上述所列的容积率之间时，应通过线性插值法确定相应的修正系数。
插值法公式如下：
K=K1+（K2-K1）/（R2-R1）×（R-R1）。
其中：
K--容积率修正系数
R—具体宗地容积率
R1、R2—表中列举容积率指标
K1、K2--对应R1、R2容积率下的修正系数
表3三门县个人住宅划拨用地补交出让金标准土地级别范围一览表
土地级别
级别范围
Ⅰ级
亭旁溪-梧桐路-滨海大道-环湖南路-湫水大道-梧桐路-交通路-心湖路西延-城镇建设用地增长边界-朝晖路-龙山路-沿山路-蟠龙路-新兴街-建民路-后洋陈路-珠游溪-亭旁溪
Ⅱ级
Ⅰ级地外，亭旁溪-横一路-城镇建设用地增长边界-朝晖路-珠游溪-亭旁溪
Ⅲ级
Ⅰ、Ⅱ级地外，环港路-亭旁溪-城镇建设用地增长边界-丹峰山山脚线-城镇建设用地增长边界-光明路-繁华路-西区大道西侧规划路-城镇建设用地增长边界-山脊线-文化路-海沙线-珠游溪-朝阳路-梧桐路东延-环港路
Ⅳ级
Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级地外，珠游港-城镇建设用地增长边界-落脉山山脚线-甬台温铁路-规划道路-224省道-山脚线-横一路-珠游溪-规划路-城镇建设用地增长边界-山脊线-城镇建设用地增长边界-太平山山脚线-海葛公路-城镇建设用地增长边界-半月路东侧河-珠游港；高铁区块：
站前区规划铁路以西城镇建设用地增长边界范围内区域；珠岙镇：
规划路-甬台温高速-河流-新兴南路-楠溪路-山脚线-规划路，原高枧镇规划路-珠游溪-吴岙溪-山脚线-甬临路-规划道路；亭旁镇：
亭旁大道-南环路-山脚线-西环路-北环路-石岭路-亭旁大道；健跳镇：
琴江路东侧山脚线-滨江大道-224省道-下沙路北侧道路-琴江路东侧山脚线；龙门街东侧河流-规划路-农博大道-224省道-六横线-规划道路-龙门街东侧河流
Ⅴ级
Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ级地外，城区：
亭旁溪-亭旁溪东南侧规划路-镇域边界-224省道-珠岙镇上方村规划汽车城区块-城镇建设用地增长边界-规划道路-山脚线-横一路-城镇建设用地增长边界-亭旁溪；珠游溪-甬台温铁路-海葛公路-滨海新城核心区建设边界-珠游溪；滨海新城环东路-环南路-城镇建设用地增长边界-海游港-河流-城镇建设用地增长边界-规划路-旗门港-环东路；沙柳文教路-清溪-文化路-永济路-文教路；珠岙镇：
214省道-规划总算-甬台温高速-规划边界-横溪路北侧规划路-山脊线-珠岙溪-214省道；原高枧规划道路-珠游溪南侧规划路-吴岙溪西侧规划路-山脊线-规划道路；亭旁镇及站前区域：
镇域边界-山脚线-规划铁路-中南溪-南环路-亭旁大道-南环路南侧规划路-山脚线-规划边界-山脊线-石亭公路-山脚线-224省道-镇域边界；健跳镇：
规划边界-下沙路-224省道-岙口塘大道-规划路-健跳港-规划道路-山脚线-224省道-规划边界；龙门街-龙门街东侧河-规划道路-规划边界-河流-农博大道西侧河-农博园南侧河-龙门街；浦坝港镇：
盐仓路-兴港大道-海天大道-金塘路-河流-镇政府北侧规划道路-盐仓路；规划新区中心区域
Ⅵ级
Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ级地外，城区：
西南区块珠游溪-镇域边界-城镇建设用地增长边界-观音尖山脚线-珠游溪；落脉山山脚线-甬台温铁路-城镇建设用地增长边界-落脉山山脚线；金鳞大道南延-规划甬台温铁路支线-山脚线-珠游溪-海游港-金鳞大道南延；城镇建设用地增长边界-海葛公路-甬台温铁路-山脊线-规划道路-旗门港-城镇建设用地增长边界；滨经十四路-海游港-规划道路-环南路-环东路-旗门港-滨经十四路；沙柳街道城市规划区范围内其余区域；珠岙镇：
城镇规划区范围内其余区域及上方村部分区域以及界溪工业组团区域；亭旁镇：
城镇规划区范围内其余区域以及站场西侧可建设区域；健跳镇：
镇规划区范围内其余区域以及浦坝港镇后坑涂规划区域；浦坝港镇：
沿海工业城规划区范围及沿浦坝港区域；泗淋片城镇规划区及洞港工业园规划区域；小雄片规划区范围内区域；浬浦片规划区范围内区域；花桥镇：
小花线-纬十一路-经一路-纬五路-花桥西路-纬一路-园区纬四路-花桥溪-小花线；蛇蟠乡：
集镇中心区域；横渡镇：
镇区中心区域
Ⅶ级
Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ、Ⅵ级地外，县域行政区内其余区域
注：
土地级别具体范围与三门县基准地价的级别范围一致，详见《三门县基准地价更新》相关成果及三门县级别基准地价图
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