项目管理协议利润分配模式.docx

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项目管理协议利润分配模式

开发项目

委托管理合同

委托方：

房地产开发有限公司（下称甲方）

管理方：

房地产开发有限公司（下称乙方）

为顺利推进本项目实施，妥善解决本项目实施过程中的有关问题，甲方确定以拥有项目用地使用权的甲方为本项目开发主体，通过委托乙方对本项目进行全过程管理的方式，处理项目一期和完成整个项目的开发，乙方也完全确认通过本合同约定的委托管理方式来支持甲方完成本项目开发。

为此，甲乙双方经充分协商一致并签订协议如下：

1定义

就本合同而言，除上下文另有需要，下列专用名词具以下意义：

1.1本项目：

指位于东侧、街西侧，经规划管理局批准项目用地的工程，用地面积：

平方米，允许建筑面积：

平方米。

1.2项目用地：

本项目开发用地占地面积：

平方米，证号：

国用（）第号，地号：

，用途：

城镇混合住宅，土地使用权性质：

国有出让土地使用权，土地使用权取得时间：

年月日，止日期：

年月日。

1.3建设用地规划许可证：

指规划管理局年

月日核发的规建用字（）第号《建设用地规划许可证》。

1.4项目设计单位：

指设计院（施工图设计），设计公司（方案设计）。

1.5项目监理单位：

指、

。

1.6本项目收入：

1.7本项目开发成本：

1.8本项目可分配利润：

指本项目的一期、二期、三期全部完成开发和销售后，

1.9除非另有表明，否则本合同所提及之条、款、段或附件皆指本合同的有关条、款、段或附件。

1.10下列附件为本合同不可分割的部分，与本合同主文具有同等效力：

附件

（一）《项目总体规划》；

（二）《项目总体设计方案》；

（三）《房屋工程建设标准》；

（四）《环境工程建设标准》；

（五）《工程物资材料和配件器材的选定标准》；

（六）《销售付款情况一览表》；

（七）《结算支付情况》；

2项目基本情况

2.1项目名称

建设工程。

2.2项目规模

总建筑面积m2。

其中住宅建筑面积m2，商业用房建筑面积m2，公共服务设施建筑面积m2，地下停车场建筑面积m2。

2.3项目工期

工程开发建设周期自年月日开工建设，年月日全部竣工验收交付。

2.4项目实施情况

2.4.1整个项目规划手续已全部办理完成，办理单位为乙方。

2.4.2环境配套建设情况：

已经委托公司完成了环境工程设计，配套设施包括：

，已经建设了。

2.4.6结算支付情况：

项目收取房款万元，全部由乙方直接收取，甲方已向乙方支付项目资金元，由乙方负责向相关材料供应商、施工单位予以支付。

具体详见附件（七）。

3项目开发模式

3.1基本模式：

由甲方作为项目开发主体，进行项目投资、项目开发，鉴于乙方已经进行了开发前期工作、项目建设，同意将本项目全部继续委托乙方进行项目管理，将工程建设成“以人为本、环境优美、布局合理、质量优良、美观雅致、价格适宜”的项目。

3.2具体方式

3.2.1甲方委托乙方进行项目管理，由乙方直接对项目提供全程管理服务并全面负责项目建设的质量、进度、成本的“三控”等。

除本合同约定和按照工程项目管理的相关规定、管理规范所确定应由甲方决策和管理事项外，乙方负责项目目标控制的全面管理工作,具体以本合同约定为准。

3.2.2甲方按照本合同约定向乙方支付项目管理费用，同时按照乙方完成项目建设“三控”等指标情况进行考核支付，未完成考核指标相应增减的费用和赔偿从应付乙方的项目管理费用中等额相应进行减减。

项目管理费用采取项目利润分配模式，如果本项目未能产生项目利润，则甲方不向乙方支付项目管理费用。

4委托项目管理内容

4.1甲方委托乙方管理的范围主要包括本项目的前期、设计、建造、销售和前期物业等五个阶段，其中：

前期阶段包括但不限于项目策划、可行性研究、立项、前期手续的报批等；设计阶段包括总体规划设计、开发方案设计、单体设计、施工图设计、景观绿化设计等的审查、管理等；建造阶段包括施工招标、施工现场管理、物资采购乃至分部分项工程乃至工序的质量检查和验收，各施工单位施工进度的协调，工程变更、工程结算和索赔报告的初步审查与签署、工程竣工验收交付等；销售阶段包括销售方案的拟订、具体销售工作的实施、向购房人交付房屋等；前期物业管理阶段包括相关物业手续的报批、前期物业管理公司的初选、与前期物业管理公司的移交和衔接等。

凡本合同未例举，但属于前期、设计、建造、销售和前期物业阶段可能发生的事务均在委托乙方管理的范围。

4.2委托权限

乙方对授权事项在授权范围内享有决策权、指令权、管理权、签字权，但对以下事项乙方必须先报经甲方书面同意后，方可行使，否则因此发生费用或甲方要求更改而返工、重做、拆除等产生的费用等均由乙方承担支付：

4.2.1项目各项设计的确定和变更。

4.2.2施工单位的确定和施工合同的签订。

4.2.3更换本合同约定的工程物资材料和配件器材的。

4.2.4在合同价款外签署变更决算文件或工程索赔文件的。

4.2.5确定销售价格和销售方案。

4.2.6前期物业管理方案和前期物业管理公司的确定。

4.3委托期限

自本合同生效之日起至项目竣工验收交付完成时止。

乙方在本合同签订前已经从事的开发管理工作，甲方按照本合同约定予以追认并确认其效力，双方按照本合同约定对相关事宜进行处理。

5项目建设“三控”标准

5.1乙方按照附件

（一）、

（二）及本合同约定承担对建设工程的质量、进度、成本等指标的控制责任。

5.2质量控制

5.2.1房屋工程建设标准以国家相应规范、甲乙双方确认通过的设计和附件（三）规定为准。

5.2.2住宅区环境工程建设标准以国家相应规范、甲乙双方确认通过的设计和附件（四）规定为准。

5.2.3住宅区工程所用的物资材料和配件器材的选定标准须符合国家规定质量标准、设计要求和附件（五）的规定，乙方未经甲方书面同意不得擅自更换。

5.3进度控制

按照本合同第2.3条规定执行。

5.4成本控制

5.4.1本合同的成本控制是在前述质量、进度控制基础上，对小区住宅总的建设成本的控制，以住宅房（含自行车棚的成本）、商业用房及会所、地下停车场为成本核算单位，小区的附属配套设施计入各成本核算单位。

5.4.2乙方负责控制的成本中包括项目开发建设的前期费用、建筑安装费、小区配套费（含道路）、税费、景观绿化费用等所发生一切必要和可能的费用，但土地费用不计入乙方负责控制成本。

5.4.3根据小区建设标准、市场建设成本并考虑建设成本上涨因素，甲乙双方确认乙方负责控制的各成本核算单位的成本为：

住宅房为元/平方米；商业用房及会所为元/平方米；地下停车场为元/平方米。

5.4.4乙方负责控制的上述成本不因材料、人工费用等任何因素的调整和市场变化而调整，但发生甲方书面同意的重大工程变更的，根据实际变更款项进行调整。

6项目管理费用及考核支付办法

6.1双方同意以乙方参与本项目利润分配的方式，由甲方向乙方支付项目管理费用，以促使乙方能在管理活动中有效控制项目开发成本、承担项目开发风险。

除此外，甲方不在项目成本外向乙方支付任何其他费用或报酬，乙方因管理活动的人员工资、管理费用等一切费用等均由乙方自行承担。

6.2管理费用确定办法

6.2.1本项目利润在A万元以下的，甲方不向乙方支付项目管理费用，超出A万元在B万元以下部分，该部分（B-A）万元作为应付乙方的项目管理费用。

如果本项目利润超出B万元，则对超出B万元以上部分（C万元），按照甲方：

乙方=X：

Y的比例，作为奖励再向乙方支付项目管理费用C万元×%。

6.2.2本项目利润在整个项目完成竣工、销售后，以甲方委托的相关中介机构审定结果为准。

6.2.3本项目利润确定时，对甲方已经销售的房屋按照其销售收入确定收入，未销售房屋或甲方决定不销售的房屋按照以下价格界定收入：

商业用房、会所和物业管理用房、地下停车场按照实际成本单价计算；住宅按照项目销售平均单价计算。

6.2.4本项目利润确定时，对项目开发成本据实计入，对土地费用按照元/平方米的价格计入。

6.3管理费用考核调整办法

6.3.1除因甲方书面同意的重大工程变更造成乙方控制成本降低的外，因乙方管理原因致使乙方负责控制成本部分的最终实际结算价低于本合同第5.4.3条约定的控制指标的，该低于部分作为作为对乙方的奖励，连同第6.2条约定的管理费用一同支付给乙方。

6.3.2除因甲方书面同意的重大工程变更造成乙方控制成本增加的外，乙方负责控制成本部分的最终实际结算价高于低于本合同第5.4.3条约定的控制指标的，该高于部分由乙方承担，从第6.2条约定的甲方应付乙方的管理费用中据实扣除，甲方最终支付乙方的管理费用以扣减后的数额为准。

甲方应付乙方管理费用不足以扣除和拟补的，由乙方负责补足。

6.3.3因项目的建筑物质量不合格产生、或乙方管理原因而返工、重做等产生的的损失和多支出费用，由乙方承担，从第6.2条约定的甲方应付乙方的管理费用中据实扣除，甲方最终支付乙方的管理费用以扣减后的数额为准。

6.3.4非因甲方原因造成项目开发进度延误的，自延误超过30日后按延误项目部分总投资的日万分之五计算损失，该损失由乙方承担，从第6.2条约定的甲方应付乙方的管理费用中据实扣除，甲方最终支付乙方的管理费用以扣减后的数额为准。

6.4管理费用核算支付办法

6.4.1在本项目开发完成并核算确定本项目利润后，双方根据本合同约定确定和调整计算最终应付乙方项目管理费用，在计算确定最终支付乙方项目管理费用后10日内先支付乙方项目管理费用的50%。

6.4.2在乙方完成向甲方交付和移交本项目产品、产权、资料等的30内，甲方再支付乙方基本项目管理费用的30%。

6.4.3剩余项目管理费用在本项目整体竣工验收合格后满360日后的30日内全部付清。

甲方延期支付项目管理费用的，应向乙方承担延期支付部分每日万分之五的违约金。

7项目履行

7.1项目批准手续变更

在本协议生效后，双方共同将项目用地规划批准手续及项目一期、项目二期的批准手续变更到甲方名下。

7.2合同的变更

7.2.1在本协议生效后，双方共同将原乙方作为合同主体的本项目涉及的以下主要合同的主体变更为甲方：

（1）委托设计合同；

（2）工程监理合同。

7.2.2项目一期已履行完毕和未履行完毕的合同，仍然由乙方作为合同主体继续履行，按照合同约定享受权利和承担义务。

本合同不构成项目一期合同及其未履行责任的转移。

7.2.3项目二期已通过招投标方式签订的施工合同的合同主体变更为甲方，物资材料供应合同由甲方进行审查后决定是否同意承继和变更主体，对符合合同附件（五）约定的甲方不予承继，由乙方负责协商解除并自行承担其责任。

乙方已签订的项目二期合同详见附件（七）。

7.2.4在本协议生效后，乙方不得再对外签订与本项目有关的其他任何协议。

7.2.5项目一期已销售房屋的商品房买卖合同变更为由甲方与各购房人签订，在本合同生效后由乙方负责撤回原备案合同，在相关手续变更到甲方名下后，由甲方再行办理备案登记。

因此多支出的费用由甲方承担，不计入乙方控制的价格成本中。

7.3项目管理

7.3.1组织结构

项目管理公司

设计单位、监理单位、施工单位、造价审定单位、材料供应商均对甲方负

责，其中监理单位依法负责施工阶段的工程质量监督，材料供应商根据与甲方签订的合同供应物资材料。

7.3.2乙方应按照国家相应规范和本合同约定做好项目质量、进度、投资成本控制，完善管理机构和管理制度，委派能满足管理需求的有资质的人员，进行有效管理，应就项目实施情况和存在问题向甲方报送周报和月报，就进度目标向甲方报送周计划和月计划。

7.3.3甲方派项目小组，对进场材料、施工质量、项目进度等进行监督，有权随时抽查、抽检工程材料和施工质量，有权要求乙方采取更换、返工、整改等措施保证项目质量和进度。

7.3.4工程变更须经设计单位、监理单位签字盖章确认后，经乙方确认后提交甲方最终确认，对确属需要增减乙方负责控制的成本造价的工程变更，将变更部分提交造价审定单位审定，用于作为结算依据和调整应付乙方项目管理费用的依据。

7.3.5凡涉及项目合同签订的，合同均先经乙方审查并签署书面意见，送甲方审定后签署。

7.3.6涉及工程款结算支付的,均先经乙方审查并签署书面意见，送甲方审定后作为结算依据。

8项目验收和交付

8.1乙方确保整个项目能够按照本合同约定时间竣工，乙方项目管理原因导致迟延向购房者交付房屋产生的赔偿责任最终均由乙方承担。

8.2本次合作开发项目分批或整体竣工时，由甲方按照国家相应规范、项目设计和本合同约定标准等对工程项目进行验收。

本项目各单体工程（含隐蔽工程）竣工时，甲方参与工程竣工验收。

各行政管理部门对房屋进行验收时，乙方负责具体各相关事宜

8.3甲方验收或参与验收时，有权对不符合合同约定和相应标准的工程、项目提出更换、返工、整改，并有权拒绝接收。

8.4经验收合格的项目最终移交甲方，包括本项目所有建设工程及其相应配套、共用设施等。

甲方根据商品房买卖合同向各购房人交付房屋时，乙方负责具体交付事宜。

9甲方的陈述、保证和承诺

9.1甲方保证作为一家具有资质的合法存续的有限责任公司，有资格且有能力签署并履行本合同，且已就签署和履行本合同获得了充分的授权和批准。

9.2甲方保证已明确了充分了解了本合同约定的各项具体事宜及有关各方的权利义务，承诺将全面充分地履行本合同。

9.3甲方保证项目用地的合法性及项目用地能及时转移到其名下，以不对本项目的实施造成任何不利影响。

9.4甲方承诺项目实施过程中，能保证项目资金的及时到位，能及时和充分行使监督权、管理权和决策权，以不对本项目的实施和乙方的项目管理工作造成任何不利影响。

9.5甲方保证能按照约定向乙方结算支付项目管理费用，对乙方项目管理过程中提出的意见和需要签署的相关法律文件，能够及时予以答复和办理，以不对本项目的实施和乙方的项目管理工作造成任何不利影响。

10乙方的陈述、保证和承诺

10.1乙方保证作为一家具有资质的合法存续的有限责任公司，有资格且有能力签署并履行本合同，且已就签署和履行本合同完善了各项授权和批准。

10.2乙方保证已明确了充分了解了本合同约定的各项具体事宜及有关各方的权利义务，承诺将全面充分地履行本合同。

10.3乙方保证按照合同约定负责办理项目开发建设前期、设计、建造等各环节的项目管理工作，顺利办理项目相关手续的变更。

10.4乙方保证按照合同约定或相应要求对工程建设所需各种建筑物资、工程材料、器材、配件进行选定和采购,严密组织管理，能够按照本合同约定有效地进行本项目的投资成本、质量、进度控制，按合同约定标准、工期，向甲方交付100%合格的项目工程。

10.5乙方保证及时向甲方通报工程进度，与甲方洽商工程变更和工程建设中其它需双方会商确定的事宜，在甲方委托授权范围内合法谨慎勤勉地从事项目管理，承担因未能合法勤勉谨慎履行管理责任给甲方或第三人造成损失的全部赔偿责任。

11违约责任

11.1甲乙双方必须严格履行本协议各项条款，任何一方未全面充分履行本合同约定义务或违反在本合同中所做出的各项陈述、保证和承诺，应按本合同约定或法律规定承担因此造成相对方或第三人的全部损失。

11.2因乙方未能全面充分履行本合同约定义务，或不能按约定胜任或完成委托管理事项，或存在利用受托进行项目管理地位损害委托人权益的，甲方随时有权解除本合同，将不向乙方支付项目管理费用，并要求乙方给予赔偿。

12不可抗力

12.1不可抗力事件

因地震、台风、水灾、火灾、爆炸等不可抗力，致使一方延期或不能履行其在本合同项下的义务，则受不可抗力影响的一方应立即通知另一方，并在其后十五天内提供证明文件，说明其延期或不能履行本合同义务的原因。

12.2免除责任

如发生不可抗力事件，任何一方均无需对另一方因本合同因此未能履行或延期履行而遭受的损失负责。

声称不可抗力的一方应立即采取措施尽量减少或消除不可抗力事件的影响。

因不可抗力造成本合同无法履行的，可以终止本合同，双方互不承担责任。

13其他约定

13.1书面修改

对本合同的任何修订必须采用书面形式。

13.2保密义务

本合同内容应当保密，各方在履行本合同中形成的有关资产的资料，文件、信函、方案等未经对方授权或同意，不得向第三方透露；各方均应遵循保密规则进行适当处理。

该保密条款不因本合同终止而解除，在本合同履行完毕后对双方仍然具有约束力。

13.3争议解决

如果在履行本合同中发生争议，各方应友好协商予以解决。

如果在发生争议后三十天内未解决，则任何一方有权将因本合同产生的或与本合同有关的一切争议提交有管辖权的人民法院管辖。

13.4本合同附件为本合同的组成部分。

13.5本合同经双方协商一致或因甲方受中国政府相关部门要求时，可以解除，合同因此解除时的相关具体事宜双方本着实事求是的态度协商处理。

13.6本合同于双方签字盖章后生效。

13.7本合同一式六份，双方各持三份，均具有同等的法律效力。

甲方（盖章）：

乙方（盖章）：

法定代表人法定代表人

或授权代表（签字）：

或授权代表（签字）：

：

年月日年月日

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