物业管理工作流程图.docx
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物业管理工作流程图
三远集团（中国）有限公司
物业服务工作流程图
文件编号：
版本号：
A
修改状态：
0
受控状态：
受控
受控编号：
年月日发布年月日实施
三远集团（中国）有限公司
物业管理中心发布
工作流程图
标题
生效日期
年月日
版本
A0
编号
\
本章页号
第1页共1页
编制
更改
审核
审批
序号
文件编号
文件名称
页码
一、综合管理工作流程图
1
SY—WI—GZLC—01
物业管理外部组织架构图
4
2
SY—WI—GZLC—02
物业整体运作流程图
5
3
SY—WI—GZLC—03
对外项目拓展工作流程图
6
4
SY—WI—GZLC—04
与集团及项目公司工作关系图
7
5
SY—WI—GZLC—05
文件控制流程图
8
6
SY—WI—GZLC—06
记录控制流程图
9
7
SY—WI—GZLC—07
档案资料使用流程
10
8
SY—WI—GZLC—08
人员和培训管理流程图
11
9
SY—WI—GZLC—09
供方评价控制流程图
12
10
SY—WI—GZLC—10
采购管理流程图
13
11
SY—WI—GZLC—11
社区文化流程图
14
12
SY—WI—GZLC—12
基础设施和工作环境管理流程图
15
二、秩序维护工作流程图
13
SY—WI—GZLC—13
门卫岗值勤图
16
14
SY—WI—GZLC—14
外来人员出入理流程图
17
15
SY—WI—GZLC—15
侧门岗秩序员工作流程图
18
16
SY—WI—GZLC—16
学校治安防范管理
19
17
SY—WI—GZLC—17
秩序主管工作流程图
20
18
SY—WI—GZLC—18
维序领班日检查工作流程图
21
19
SY—WI—GZLC—19
巡逻岗巡逻操作流程图
22
20
SY—WI—GZLC—20
样板房秩序员岗位工作流程图
23
21
SY—WI—GZLC—21
消防应急方案处理流程图
24
22
SY—WI—GZLC—22
突发事件处理流程图
25
23
SY—WI—GZLC—23
安全工作重大事项处置流程图
26
24
SY—WI—GZLC—24
电梯困人处理流程图
27
25
SY—WI—GZLC—25
火灾处理流程图
28
26
SY—WI—GZLC—26
车库（场）岗位工作流程图
27
SY—WI—GZLC—27
车库（场）异常情况处置流程图
29
28
SY—WI—GZLC—28
车辆冲卡处理流程图
30
29
SY—WI—GZLC—29
可疑车辆出场处置流程图
31
30
SY—WI—GZLC—30
消防报警信号处理流程图
32
三、客户服务工作流程图
31
SY—WI—GZLC—31
业主搬迁操作流程图
33
32
SY—WI—GZLC—32
顾客满意管理流程图
34
33
SY—WI—GZLC—33
不合格品（服务）管理流程图
35
34
SY—WI—GZLC—34
业主投诉处理流程图
36
35
SY—WI—GZLC—35
业主报修接待处理流程图
37
四、环境维护工作流程图
36
SY—WI—GZLC—35
清洁管理流程图
38
37
SY—WI—GZLC—37
绿化管理流程图
39
38
SY—WI—GZLC—38
清洁不合格处理流程图
40
39
SY—WI—GZLC—39
绿化不合格处理流程图
41
五、工程维护工作流程图
40
SY—WI—GZLC—40
机电设备管理流程图
42
41
SY—WI—GZLC—41
电梯故障处理流程图
43
42
SY—WI—GZLC—42
恒压变频生活供水系统操作流程图
44
43
SY—WI—GZLC—43
低压变配电设备维修保养流程图
45
六、前期介入工作流程图46
44
SY—WI—GZLC—44
新接楼宇入伙管理流程图
46-47
45
SY—WI—GZLC—45
房屋装修管理流程图
48
46
SY—WI—GZLC—46
物业接管验收流程图
49-50
47
SY—WI—GZLC—47
业主看房收楼流程图
51
48
SY—WI—GZLC—48
业主入伙手续办理流程图
52
物业管理外部组织架构图
三远集团公司
政府主管部门
监督
指导
指导
物业管理中心
监督
指导
协调
项目物业服务中心
综合管理部
环境维护部
秩序维护部
客户服务部
工程维护部
物业整体运作流程图
物业管理中心
前期管理
入住期管理
日常管理
团队组建
人员培训
接管验收
项目跟进
业户入住
装修管理
安全管理
环境管理
工程维护管理
品质管理
财务管理
商务服务
社区文化建设
文档、物料管理
其它事物管理
对外项目拓展工作流程图
3非常规设计开发
30数据分析和改进
29顾客满意服务
28不合格品（服务）控制
25延伸服务
23安保服务
22绿化服务
21清洁服务
20基础设施管理
19装修管理
18入伙管理
17楼宇接收
14采购及外包管理
31过程、服务巡视
26顾客财产管理
24突发事件处理
27监视测量装置
13人员和培训管理
15标识管理
16小区
12审批、实施
8编制、评审合同
9签约
10组建团队
11编制管理计划
2新接物业策划
4非招标文件
5招投标文件
6编制、评审标书
7投标、中标
1顾客需求
物业公司与集团及项目公司工作关系图
集团总公司
请示汇报
指导监督
协调
项目地产公司
物业管理中心
协调
工作安排、监督、指导、考核
工作情况反馈
项目物业服务中心
工作情况反馈
工作安排、监督、指导、考核
客户服务部
秩序维护部
环境维护部
工程维护部
综合管理部
相互协调
相互协调
相互协调
相互协调
完成计划目标
文件控制流程图
编写
外来文件
审核/评审
来文登记
分发范围
批准
审批
分发号
编号
编号
发放登记
发放
发放使用
识别
文件清单
归档
保管
使用
对外提供
检查/平审
提供
更改
更改实施
评审
归档
作废文件
批准
保留标识
更改状态
销毁
更换
记录控制流程图
表格设计
审核
外来记录
标识
编制成表
使用
传递
汇集
装订
贮存/保护
检索
更改
保存期
销毁
档案资料使用流程
开发建设单位
提供资料
物业管理中心
建立的资料
项目服务中心档案室
借阅文件
复印文件
张贴文件
作废文件
人员和培训管理流程图
培训计划申请
年度培训计划
批准
组织实施
内部培训
外部培训
培训档案
过程监视
供方评价控制流程图
供方初选
采购物品、劳务分类
A类物品、劳务（关键物品）
B类物品、劳务（公司统一采购）
C类其他物品
供方评价、选择
集体评价
直接评价
不作评价
评价准则
符合判定
不录用
采取措施
编录合格供方目录
审批、发布
过程控制
改进
供方从新评价
重新评价准则符合判定
不重新录用
采取措施
编录新合格供方目录
采购控制流程图
物品需求计划
采购计划
初审、会签
劳务采购申请
审批
采购实施
直接采购
合同、协议采购
验证
进货现场验证
进货验证
劳务验证
劳务合格判定
物品合格判定
入库
退货
备案
整改
社区文化流程图
三远物业社区文化
环境文化
形体文化
约束文化
精神文化
网络文化
创造文化
环境维护文化
环境绿化文化
环境美化
康体娱乐文化
美食美客文化
社区观念文化
社区制度文化
社区凝聚文化
社区激励文化
社区网上联谊
社区网上学习
社区培训教育
社区专题论坛
基础设施和工作环境管理流程图
基础设施识别
维修工基本要求
房屋共用部位共用设施管理
公用设备、服务器具管理
巡
逻
检
查
维
修
工
巡视
检
查
楼
检
房
屋
完好检查
维修及处理
申购管理
标识
封存、报废
使用与保养
检查
故障、维修
工作环境
过程监视
门岗值勤
业主
问候
进入小区
询问后登记
进入小区
跟踪观察
来访客户
询问后登记
进入小区
跟踪观察
其他人员
业主同意
携带贵重物品出区
登记放行
业主不同意
拒绝放行
外来人员出入管理流程图
作业人员出入
装修作业人员
送货、送餐、送票等服务人员
检查施工许可证和出入证
禁止
入内
用对讲机与业主、住户联系确认
拒绝无
同齐
做好必要的解释工作，请其出示有效证件，在《来访登记本》上做好记录
意全
视情况由自己观察或通知其他人员提供信息
开启电子门锁，准许进入
如有疑问
通知巡逻人员跟踪监视，
通知监控中心注意监视及录像，报告领班或服务中心
作业完成，离开小区
疑点排除或处理完毕
做好相关记录
侧门岗执勤工作流程图
根据交接班要求进行交接班；
岗位内设施、设备情况检查；
执行车库场管理规定，检查易然易爆物品、对闲杂人员禁止入内；
来访人员进行确认，征得业主同意后方可放行，并记录；
填写车辆进出登记表；来访登记表；值班记录；
定时开启、关闭岗位照明；
遇紧急情况执行突发事件处理程序；
学校火警处理流程图
接报或发现火警
派人现场查看
确认火情
清除警报
报告领班
组织人员灭火
抢救物资
能自行扑灭
火灾扑救
报维序队或服务中心
报学校
应急分队
打119报警
消防队扑救火灾
清理火灾现场，明查起火原因，写出火灾报告
协助
能
否
是
否
秩序维护主管工作流程图
日：
对各岗位秩序员工作情况不定时（至少）检查一遍；组织秩序员对各装修点进行检查；对小区安全、消防设施和员工宿舍、岗亭的内务卫生、清洁绿化情况进行检查；及时处理突发性事件，且做好记录，重要情况及时上报；整理归纳档案资料；组织车管员对当班期间收取的停车费现金进行日结算。
周：
组织召开一次领班会议，传达落实有关会议、工作部署；布置各班召开一次班务会；组织两次军事训练，两次时事政策或业务学习；至少组织一次查夜。
十天：
督促中班的秩序员对小区红外线对射系统进行一次全面检查，并作好记录，通知维修班进行修复。
每月：
对小区各巡更点进行一次全面检查；参与服务中心组织的消防工作检查，发现问题及时纠正；月末对全月工作情况进行一次检讨，拟定下月工作计划；对表现优秀或违纪的秩序员进行表彰、处理，并整理、归档、上报。
季度：
组织进行安保员季度训练考核；进行一次消防出水演戏；组织秩序员开展一次文化体育活动。
半年：
拟制半年工作总结。
一年：
组织秩序员参加公司组织的消防演习；年底利用一周时间，对秩序员全年工作进行总结、评比、表彰、奖罚，制定翌年工作规划。
领班日检查工作流程图
领班、副领班那
1、提前一刻钟到岗；2、整理着装，集合整队；3、队列训练10分钟；4、提出工作要求，安排当班工作；5、带队前往各岗，完成交接班。
1.每小时巡查各岗位一次，同时负责临时顶班;
2.对各岗位的值班、值勤情况进行认真检查;
3.对值勤过程中本班发生的事件、问题要及时处理并做好记录;
4.对服务中心新制定的规定和要求，以及下一班应当注意的事项，要认真做好书面交接。
1.处理问题的基本原则：
.依法办事，执行规定，不徇私情，以理服人；
2.处理业主之间的纠纷应当遵循的基本方法：
分清是非，耐心劝导，礼貌待人和坚持可散不可聚，可解不可结，可顺不可逆，可缓不可急。
大堂岗
巡逻岗
监控中心
车库岗
大门岗
1.交接班是否认真验收并签字确认；2.出现报警信号时能否及时发现并采取正确处置方法；3.室内有无存放易燃易爆等违禁品；4.是否有用值班室的消防电话处理个人事务；5.室内是否保持肃静整洁，值班员是否尽职尽责；6.录象带是否按时更换，认真保管。
1.是否认真观察进出车辆的外观；2、对漏油.漏水.车门（窗）等情况是否及时通知驾驶员（车主）或报告；3.有无违禁车辆进入或停放；4.摩托车和自行车是否有未按指定位置停放的情况；5.有无车主使用消防水源洗车的情况；6.是否按规定着装和佩戴上岗证；7.收费时有无不给票据或乱收费的情况。
1.对进入小区的访客和外来人员是否按规定询问和登记并禁止无证人员进入；2.对搬出的物品是否按规定验证并收取放行条；3.是否熟悉小区内各业主、住户人员情况及交往的主要社会关系；4.值班记录和各种登记是否按规定填写，对业主、住户存放的物品交接是否清楚；5.站立势服务时间内是否按规定执行；6.礼节礼貌是否周到；7.有无与闲杂人员闲聊.嬉笑打闹情况；
1、维持门岗交通秩序，保证道口畅通无阻；2、对进出小区停车场的车辆是否进行核对、检查、刷卡、登记；3、是否仔细观察进场车辆，有损坏时提醒车主并记录；4、是否提醒车主（驾驶员）进场后按规定路线行驶、泊车；5、对门岗附近泊车.摆摊者是否进行劝阻；6、私家车位是否严格控制外来车辆进入；7、是否按规定标准收取费用，并出具票据；8、交接是否明确；9.在发卡或收卡过程中是否使用文明用语；10、是否按规定着装并佩戴车场管理员上岗证。
1、交接班记录有无交接清楚并签字确认；2、责任区内公共设施是否完好；
3、责任区内有无闲杂可疑人员；4、小区内的车辆是否完好.有无乱停乱放；5、小区内的绿化地带有无人员践踏；6、礼仪礼节是否到位；7、每班按要求巡楼二次；8、楼层内有无其他异常情况；9、其他安全隐患；10、值班人员仪容仪表是否符合要求；
准时交接班，领班或副领班对当值情况进行讲评后，整队带回。
执行交接班基本要求；
按时接岗
检查岗位设施、设备情况；
礼貌接待来访客人，谢绝可疑、衣冠不整人员入内；
雨天在醒目处设立“小心地滑”立牌，并对雨具进行保管；
按要求及时填写记录；
按规定时间开、关岗位照明灯具；
遇紧急情况按突发事件处理程序执行；
样板房秩序维护员岗位工作流程图
巡逻岗巡逻操作流程图
地面、车库（场）巡逻（每班2次）
小区外围检查（每班1次）
楼层、地下室巡逻（每班至少巡查2次）
1、指挥车辆慢行、有序停放；
2、检查车况，填写记录；
3、维护区内正常秩序；
4、巡查公共设施、场地、建筑；
5、每10天对红外对射系统功能进行一次检查。
1、小区围墙护栏检查；
2、小区外围红线以内地面完好情况检查；
3、小区围墙路灯完好检查。
乘电梯到天台，从天台走后楼梯至地下室，每5层到巡更点巡检1次：
1、看：
公共照明情况、电梯按钮、火险隐患、可疑人员及物品、装修、公共设施、卫生、住户防盗门、跑水、地下设备房等；2、嗅：
煤（油）气、异常气味等；3、听：
超时装修、住户室内异常响动、求助声等；4、问：
盘问可疑人；5、作：
发现问题及时做出相应的反映。
填写《巡逻记录表》
领班巡逻（接班后巡查各岗位一遍，后每2小时巡查各岗一次），每周抽查《巡逻记录表》3次，覆盖率为100％。
消防应急方案流程图
1.消防中心报警
2.巡逻人员发现火警向消防中心报警
根据报警数据确定报警地址
值班人员呼叫领班,巡逻人员到现场查看
确定火灾情况，向监控中心、总值班或服务中心。
火警苗子
确定情况,向消控中心总值班报告
火灾
消控中心向119消防报警，打开应急广播通知相应楼层有序撤离向公司领导报告
总值班、服务中心负责人、领班急赴现场指挥，呼叫机动维护员，值班工程人员急赴现场。
总值班、服务中心负
责人、领班急赴现场指挥，呼叫机动安保，值班电工急赴现场。
误报
查明误报原因向消控中心报告
安排值班电工切断失火房间电源。
关闭煤气
消控中心消除报警信号，仪器复位。
成立救火领导小组，统一指挥，各大堂、门岗安保员坚守岗位，其余人员抢救生命财产
安排值班工程人员
切断失火房间电源，关闭煤气
动用大楼消防设施自救灭火，组织维持秩序，等待公安消防车到来。
救火完毕，保护场，
维护秩序，协助调查
动用大楼消防设施自救灭火，组织维持秩序
突发事件处理流程图
治
安
事
件
赶赴事发现场
查清情况
报警
、
报告
控制电梯
救护伤员
配合侦查工作
交
通
事
故
赶赴事发现场
封锁保护现场
报警报告
救护伤员
配合调查
突
发
事
件
分
类
紧
急
停
电
紧急停电后
服务中心操作
各工种票
回复送电后
维修工操作
岗位恢复工作
公告原因
记
录
过程监视
火
灾
报警报告
紧急通报
疏散救护
自救灭火
防烟排烟
安全警戒
设施保障
电
梯
关
人
接警
安慰被困人
通知电梯班
盘动放人
道歉安慰
其他
安全管理工作重大事项报告处置流程图
服务中心领导迅即到出事现场，通过内部或外部了解事件发生的真实情况。
协助业主通知公安机关或相关部门，控制事态发展。
秩序主管必须在第一时间将事件性质、目前事态、请求公司帮助的事项及时与管理督查部取得联系随后在规定时间内，将事件性质、发生经过、结果以及对责任人的处理意见填写在《突发事件记录表》上，报告所管理督查部。
管理督查部接到书面材料后，派人到服务中心详细情况，分析原因、后果，协助服务中心做好防范工作。
调查人须将调查结论实事求是报告公司领导
管理督查部根据服务中心的书面报告和调查人的报告，提出处理意见报公司主管领导。
如有典型意义，组织拟发通报或召开秩序主管工作会议，防止类似情况再次发生；及时修改文件下发。
公司主管领导审批后反馈到管理督查部的材料，复印三份，分别由管理督查部、综合管理部、服务中心备存一份。
综合管理部或服务中心接到审批文件后，按照公司领导批示，对相关责任人进行处罚。
及时记录、整理、汇总、存档有关资料
电梯困人处理流程图
发现电梯因故障困人
通过电梯对讲善言安慰乘客，稳定情绪，告知故障正在处理中，不要强行开门及触动电梯内按钮
通知电梯维修工
报告领班或服务中心
被困者内如有小孩、老人、孕妇或出现人多供养不足的情况需特别留意，必要向消防人员或急救中心求救
救出被困者
如有不适者
询问被困者情况，表达歉意及安慰
记录事件开始到结束时间，详细情形及维修人员、消防员、救护人员到达和离开时间，由服务中心组织人员对
受困人员进行探望。
立即送往医院观察、救治
火灾处理流程图
报警
消防监控中心
通知巡逻
赴现场验证
是否火警
NO
通知领班及服务中心
YES
火警现场
5分钟内能否扑灭
管理督查部到现场
YES
NO
清扫现场、进行总结
向领导汇报
警铃报警、紧急集合员工、组织疏散业主、住户和抢险救灾工作
拨打“119”
派人到道口迎接消防队
公司领导
管理督查部
带车去现场运送伤员
向消防队领导汇报
接受消防队统一指挥
调查处理事故
看望伤员
清扫现场
车库（场）岗位工作流程图
一、认真履行交接班制度，对上一班交待的工作进行跟踪落实
二、认真检查车场车辆停放及运行情况，车辆进场时仔细检查是否受损
发生漏油、漏水的情况应设法告知车主，并通知清洁人员到场清理。
熟悉长住卡的车主、车型、车牌号，并按规定指挥泊车，禁止占用他人车位。
在巡查过程中发现车门未锁，应立即联系车主并暂时代车主看管好车内物品，防止丢失。
如遇两车相撞造成事故，秩序员及时到场维护秩序，立即通知领班到场，并通知车主双方自行解决。
三、正确导引、指挥车辆进入车场，制止大型客货车、装载有易燃、易爆等危险品的车辆
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