冷库项目投资分析报告.docx
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冷库项目投资分析报告
冷库项目
投资分析报告
规划设计/投资分析/实施方案
冷库项目投资分析报告
2019年7月30日，中共中央政治局会议召开，释放出多个重磅信号。
与今年4月份的政治局会议相比，此次会议提出，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。
值得注意的是，城乡冷链物流设施建设作为补短板工程，首次写入中央政治局会议，国家推动冷链物流设施建设的意图明显。
该冷库项目计划总投资5504.44万元，其中：
固定资产投资4546.09万元，占项目总投资的82.59%；流动资金958.35万元，占项目总投资的17.41%。
达产年营业收入9249.00万元，总成本费用7235.01万元，税金及附加97.95万元，利润总额2013.99万元，利税总额2389.73万元，税后净利润1510.49万元，达产年纳税总额879.24万元；达产年投资利润率36.59%，投资利税率43.41%，投资回报率27.44%，全部投资回收期5.14年，提供就业职位152个。
依据国家产业发展政策、相关行业“十三五”发展规划、地方经济发展状况和产业发展趋势，同时，根据项目承办单位已经具体的资源条件、建设条件并结合企业发展战略，阐述投资项目建设的背景及必要性。
......
冷库是整个冷链的核心节点，起到储藏、转运的功能。
根据实际需求，冷库大致分为大型库、中型库、小型库和微型库。
中小型冷库一般用于超市、农贸市场这些冷链终端，或者田间地头这些冷链起点用于储藏刚收割的农产品。
冷库项目投资分析报告目录
第一章申报单位及项目概况
一、项目申报单位概况
二、项目概况
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
一、发展规划分析
二、产业政策分析
三、行业准入分析
第三章资源开发及综合利用分析
一、资源开发方案。
二、资源利用方案
三、资源节约措施
第四章节能方案分析
一、用能标准和节能规范。
二、能耗状况和能耗指标分析
三、节能措施和节能效果分析
第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析
一、项目选址及用地方案
二、土地利用合理性分析
三、征地拆迁和移民安置规划方案
第六章环境和生态影响分析
一、环境和生态现状
二、生态环境影响分析
三、生态环境保护措施
四、地质灾害影响分析
五、特殊环境影响
第七章经济影响分析
一、经济费用效益或费用效果分析
二、行业影响分析
三、区域经济影响分析
四、宏观经济影响分析
第八章社会影响分析
一、社会影响效果分析
二、社会适应性分析
三、社会风险及对策分析
附表1：
主要经济指标一览表
附表2：
土建工程投资一览表
附表3：
节能分析一览表
附表4：
项目建设进度一览表
附表5：
人力资源配置一览表
附表6：
固定资产投资估算表
附表7：
流动资金投资估算表
附表8：
总投资构成估算表
附表9：
营业收入税金及附加和增值税估算表
附表10：
折旧及摊销一览表
附表11：
总成本费用估算一览表
附表12：
利润及利润分配表
附表13：
盈利能力分析一览表
第一章申报单位及项目概况
一、项目申报单位概况
（一）项目单位名称
xxx科技公司
（二）法定代表人
贺xx
（三）项目单位简介
公司始终坚持“服务为先、品质为本、创新为魄、共赢为道”的经营理念，遵循“以客户需求为中心，坚持高端精品战略，提高最高的服务价值”的服务理念，奉行“唯才是用，唯德重用”的人才理念，致力于为客户量身定制出完美解决方案，满足高端市场高品质的需求。
公司自成立以来，坚持“品牌化、规模化、专业化”的发展道路。
以人为本，强调服务，一直秉承“追求客户最大满意度”的原则。
多年来公司坚持不懈推进战略转型和管理变革，实现了企业持续、健康、快速发展。
未来我司将继续以“客户第一，质量第一，信誉第一”为原则，在产品质量上精益求精，追求完美，对客户以诚相待，互动双赢。
我们将不断超越自我，继续为广大客户提供功能齐全，质优价廉的产品和服务，打造一个让客户满意，对员工关爱，对社会负责的创新型企业形象！
公司自成立以来，在整合产业服务资源的基础上，积累用户需求实现技术创新，专注为客户创造价值。
公司能源计量是企业实现科学管理的基础性工作，没有完善而准确的计量器具配置，就不能为企业能源消费的各个环节提供可靠的数据，能源计量工作也是评价一个企业管理水平的一项重要标志；项目承办单位依据ISO10012-1标准建立了完善的计量检测体系，并通过审核认证；随后又根据国家质检总局、国家发改委《关于加强能源计量工作的实施意见》以及xx省质监局《关于加强全省能源计量工作的通知》的文件精神，依据国家《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GB17176-2006）的要求配备了计量器具并实行量化管理；项目承办单位已经建立了“能源量化管理体系”并通过了当地质量技术监督局组织的评审认证，该体系的建立，进一步强化了项目承办单位对能源计量仪器（设备）的管理力度，实现了以量化管理促节能，提高了能源计量数据的真实性、准确性，凭借着不断完善的能源量化体系，实现了对各计量数据进行日统计、周分析、月汇总、年总结，通过能源计量数据的有效采集、处理、分析、控制，真实反映了项目承办单位能源消费的实际状态，为节能降耗、保护环境、提高企业的市场竞争力，做出了积极的贡献，从而大大提高了项目承办单位的能源综合管理水平。
公司通过了ISO质量管理体系认证，并严格按照上述管理体系的要求对研发、采购、生产和销售等过程进行管理，同时以客户提出的品质要求为基础，建立了完整的产品质量控制体系，保证产品质量的优质、稳定。
公司以生产运行部、规划发展部等专业技术人员为主体，依托各单位生产技术人员，组建了技术研发团队。
研发团队现有核心技术骨干十余人，均有丰富的科研工作经验及实践经验。
（四）项目单位经营情况
上一年度，xxx有限公司实现营业收入6350.35万元，同比增长24.61%（1254.11万元）。
其中，主营业业务冷库生产及销售收入为5749.59万元，占营业总收入的90.54%。
根据初步统计测算，公司实现利润总额1334.01万元，较去年同期相比增长155.50万元，增长率13.19%；实现净利润1000.51万元，较去年同期相比增长202.25万元，增长率25.34%。
上年度营收情况一览表
序号
项目
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
合计
1
营业收入
1333.57
1778.10
1651.09
1587.59
6350.35
2
主营业务收入
1207.41
1609.89
1494.89
1437.40
5749.59
2.1
冷库（A）
398.45
531.26
493.31
474.34
1897.36
2.2
冷库（B）
277.71
370.27
343.83
330.60
1322.41
2.3
冷库（C）
205.26
273.68
254.13
244.36
977.43
2.4
冷库（D）
144.89
193.19
179.39
172.49
689.95
2.5
冷库（E）
96.59
128.79
119.59
114.99
459.97
2.6
冷库（F）
60.37
80.49
74.74
71.87
287.48
2.7
冷库（...）
24.15
32.20
29.90
28.75
114.99
3
其他业务收入
126.16
168.21
156.20
150.19
600.76
上年度主要经济指标
项目
单位
指标
完成营业收入
万元
6350.35
完成主营业务收入
万元
5749.59
主营业务收入占比
90.54%
营业收入增长率（同比）
24.61%
营业收入增长量（同比）
万元
1254.11
利润总额
万元
1334.01
利润总额增长率
13.19%
利润总额增长量
万元
155.50
净利润
万元
1000.51
净利润增长率
25.34%
净利润增长量
万元
202.25
投资利润率
40.25%
投资回报率
30.19%
财务内部收益率
21.54%
企业总资产
万元
13749.80
流动资产总额占比
万元
29.01%
流动资产总额
万元
3988.80
资产负债率
32.72%
二、项目概况
（一）项目名称及承办单位
1、项目名称：
冷库项目
2、承办单位：
xxx科技公司
（二）项目建设地点
某某产业示范基地
（三）项目提出的理由
冷库由于其应用场景的特殊性，所以在结构型式、功能定位、保温体系、货品类型等诸多方面与普通仓库存在很大差异。
在冷链物流中，冷库起到的节点作用明显。
以农产品的流通举例，从田间到餐桌的整个供应链条中，冷库可以说是最重要的流通节点，也是企业最重要的业务载体。
但早前，由于市场需求不足，我国冷库发展的情况一般，在商品流通过程中，有些地方的冷链基础设施不健全，冷库或冷柜设备并不完善。
（四）建设规模与产品方案
项目主要产品为冷库，根据市场情况，预计年产值9249.00万元。
在冷链物流中，冷库起到的节点作用明显。
以农产品的流通举例，从田间到餐桌的整个供应链条中，冷库可以说是最重要的流通节点，也是企业最重要的业务载体。
但早前，由于市场需求不足，我国冷库发展的情况一般，在商品流通过程中，有些地方的冷链基础设施不健全，冷库或冷柜设备并不完善。
不过，近年来，伴随着冷链物流的成熟，我国冷库在总容量等方面取得了较为明显的进展。
根据中物联数据，2013年全国冷库总容量为2411万吨，折合6027万立方米；到2017年全国冷库总容量相比2013年已经翻番，达到4775万吨，折合11937万立方米，同比增长13.7%，2013-2017年复合年均增长率为18.63%。
我国冷库产业虽然在近年取得了长足的进步，但是与发达国家相比，仍然处于较低水平，尤其是人均冷库拥有量方面，我国仍然比较落后。
我国目前冷库总量已经与美国持平，但人均拥有量只占美国的1/4；日本冷库总量约为3300万立方米，人均冷库拥有量是我国的3倍；德国人均冷库水平是我国的2.5倍；法国是我国的2倍；荷兰是我国的1.5倍。
虽然冷库总容量近年来不断增长，但是区域分布不平衡的问题仍然比较严重。
2017年华东、华东、华中、华南区域的冷库容量占全国冷库总容量的的比值分别为43.6%、15.88%、15.11%、11.36%，而承担全国大部分生鲜农产品批发的西南和西北区域合计占比仅14.02%，缺乏原产地区域化生产冷链体系建设。
从人均冷库容量来看，上海、天津、北京三个直辖市人均冷库保有量位列前三，分别达1282吨、1091吨、725吨；而重庆的人均冷库保有量仅430吨，差距明显。
不过，判断一个地区冷库水平高低不能仅看冷库的绝对总量，也要看该地区的人口数量以及区域性特征（是产地还是销地）。
新疆、宁夏的冷库容量相比其他省市较少，但由于这两个地区的人口数量并不多，因此这两个地区的人均库容仍排在全国中上等水平。
目前我国各类产品使用冷库的占比情况是，果蔬和肉制品占比最高，分别为30%和24%，两者合计占比超过50%；水产品占比为17%。
果蔬产品因为销量巨大，在冷库市场占据30%的比重并不算高，其中主要以樱桃、葡萄、杨梅这类高价值水果和冷冻蔬菜为主。
而目前乳制品使用冷库仅占6%，比重很小。
可以预见，随着消费能力的升级，生鲜电商带动乳制品、水产品以及高价值水果的销量，未来乳制品的冷库占比会有所提高，果蔬产品和水产品的冷库占比会进一步提高。
冷库可以按照其使用目的、使用场景以及使用主体的不同分为交易型和周转型两种类型。
交易型冷库涵括“冷链物流园区”、“农批市场”等，这种类型冷库的优势在于使用的土地多是自有土地，并且规模大、集中度高，融资能力很强。
但同时，缺点也依旧明显，自动化程度低、建造水平偏低等。
周转型冷库涵括“第三方仓储”、“配送中心”、“中央厨房”等,这种类型冷库的优势在于其自动化水平高，建造水平高，能够提供增值服务以及供应链管理服务。
缺点在于土地是租用的，存在一定的限制，而且单体规模偏小、集约化程度较低，进而导致融资能力较差和冷库网络不够健全等。
按照“生产地”和“销售地”来区分冷库，可以把区域分拨型、城市配送型以及市场型冷库归类为“销售地”冷库，产地型冷库和生产型冷库则归类为“生产地”冷库，区域分拨型、城市配送型冷库、市场型冷库占比分别为20%、27%和13%，即“销售地”冷库合计占比为60%，但“生产地”冷库合计占比仅24%。
说明当前冷链“产地一公里”水平比较薄弱，田间地头冷库、预冷间等有很大的发展空间。
项目承办单位应建立良好的营销队伍，利用多媒体、广告、连锁等模式，不断拓展项目产品良好的营销渠道，提高企业的经济效益。
坚持把项目产品需求市场作为创业工作的出发点和落脚点，根据市场的变化合理调整产品结构，真正做到市场需要什么产品就生产什么产品，市场的热点在哪里，创新工作的着眼点就放在哪里；针对市场需求变化合理确定项目产品生产方案，增加产品高附加值，能够满足人们对项目产品的需求。
通过对国内外市场需求预测可以看出，我国项目产品将以内销为主并扩大外销，随着产品宣传力度的加大，产品价格的降低，产品质量的提高和产品的多样化，项目产品必将更受欢迎；通过对市场需求预测分析，国内外市场对项目产品的需求量均呈逐年增加的趋势，市场销售前景非常看好。
（五）项目投资估算
项目预计总投资5504.44万元，其中：
固定资产投资4546.09万元，占项目总投资的82.59%；流动资金958.35万元，占项目总投资的17.41%。
（六）工艺技术
投资项目的成品及包装材料分别贮存于各分类仓库内；仓库应符合所存物品的存放条件、建立责任体系、保证存放安全；项目承办单位建立健全ISO9000质量管理和质量保证体系和检验手段，确保项目所需物品存储纳入这一体系统一管理。
项目所需原料来源应稳定可靠，建成后应保证原料的质量和连续供应。
按目前市场的需求情况，原料存储时间约为20-30天，存放在原料仓库内；投资项目将建设原料仓库和辅助材料仓库，以满足投资项目生产的需要。
所需原料应经济易得，就不同原料的投资、成本、生产效率进行比较，选择最为适合、最经济的原料。
遵循“高起点、优质量、专业化、经济规模”的建设原则，积极采用新技术、新工艺和高效率专用设备，使用高质量的原辅材料，稳定和提高项目产品质量，制造高附加值的产品，不断提高企业的市场竞争力。
（七）项目建设期限和进度
项目建设周期12个月。
该项目采取分期建设，目前项目实际完成投资3314.52万元，占计划投资的60.22%。
其中：
完成固定资产投资2359.92万元，占总投资的71.20%；完成流动资金投资954.60，占总投资的28.80%。
项目建设进度一览表
序号
项目
单位
指标
1
完成投资
万元
3314.52
1.1
——完成比例
60.22%
2
完成固定资产投资
万元
2359.92
2.1
——完成比例
71.20%
3
完成流动资金投资
万元
954.60
3.1
——完成比例
28.80%
（八）主要建设内容和规模
该项目总征地面积16154.74平方米（折合约24.22亩），其中：
净用地面积16154.74平方米（红线范围折合约24.22亩）。
项目规划总建筑面积21647.35平方米，其中：
规划建设主体工程17142.62平方米，计容建筑面积21647.35平方米；预计建筑工程投资1688.76万元。
项目计划购置设备共计60台（套），设备购置费1502.03万元。
（九）设备方案
主要设备的配置应与产品的生产技术工艺及生产规模相适应，同时应具备“先进、适用、经济、环境保护、节能”的特性，能够达到节能和清洁生产的各项要求；投资项目所选设备必须达到目前国内外先进水平，经生产厂家使用证明运转稳定可靠，能够满足生产高质量产品的要求。
项目承办单位在选择设备时，要着眼高起点、高水平、高质量，最大限度地保证产品质量的需要，努力提高产品生产过程中的自动化程度，降低劳动强度提高劳动生产率，节约能源降低生产成本和检测成本。
项目承办单位通过对相关工艺设备、检测设备生产厂家的技术力量及信誉程度进行详细的了解，并通过现场参观、技术交流等方式，对生产厂家的生产设备、质量控制等环节进行较全面的对比和分析，在此基础上，初步确定在交货期、质量保障、价格优惠、售后服务及付款方式等方面都有一定优势的厂家。
项目拟选购国内先进的关键工艺设备和国内外先进的检测设备，预计购置安装主要设备共计60台（套），设备购置费1502.03万元。
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
一、发展规划分析
（一）建设背景
冷库是整个冷链的核心节点，起到储藏、转运的功能。
根据实际需求，冷库大致分为大型库、中型库、小型库和微型库。
中小型冷库一般用于超市、农贸市场这些冷链终端，或者田间地头这些冷链起点用于储藏刚收割的农产品。
近年来，随着我国冷链物流行业的快速发展，我国冷库设计与建设市场也步入行业发展的快车道。
据中物联冷链委统计数据显示，2014-2018年，我国冷库总容量保持在10%以上增速平稳增长，截至2018年底，全国冷库总量达到5238万吨（折合约1.3亿立方米），新增冷库容量为488万吨，同比增长10.3%。
由于我国冷库市场处于新旧动能转换的过度阶段，很多旧冷库面临淘汰整顿和拆迁，因此从增速上来看，近年来，我国冷库容量增速有所放缓，预计2019年，我国冷库容量将达到5814万吨。
据中物联冷链委统计数据显示，2018年，我国冷库容量最大的地区为华东地区，总容量达到1898万吨，占全国冷库总容量的36.2%。
随后依次是华中地区14.3%，华北地区12.0%，华南地区10.4%，西南地区9.7%，西北地区9.1%以及东北地区8.2%。
具体到各个省份及直辖市来看，2018年，我国主要地区冷库容量超过500万吨的仅有山东地区；冷库容量在200-500万吨的地区一共有8家，分别为上海、广东、江苏、福建、湖北、辽宁、浙江以及河南；另有13个地区冷库容量在100-200万吨之间。
从人均冷库容量排名情况来看，2018年，我国人均冷库容量排名前三的分别是上海、天津和青海，其中上海地区以人均冷库容量1546吨/万人遥遥领先于其他地区。
按照冷库的不同用途，我国冷库可划分为农批冷库、分拨配送冷库、生产加工冷库以及其他类型冷库。
其中农批冷库的总量在我国冷库中占比最高，达到40%；分拨配送冷库及生产加工冷库分别占比36%和16%。
根据统计显示，2018年农产品批发市场冷库规模前20强的企业下辖各地农批市场超过150个，冷库容量达到2273万立方米。
全国农批冷库总容量为4750万立方米，前20强约占全国农批冷库总容量的47.8%。
港口作为我国进出口贸易的重要中转站，在我国冷链物流国际贸易中占据重要地位，据统计，2018年我国港口冷库容量为327.35万吨，其中海港占比最大，约为180万吨，占比达到55%；其次是空港，占比为25%，约为81万吨；陆港占比15%，约为49万吨。
从全国各地港口的冷库总量情况来看，大连港、天津港、青岛港、上海港以及厦门港等港口冷库容量较大。
截至2018年底，大连港冷库容量为37.3万吨，；青岛港冷库容量为22.3万吨；天津港冷库容量达到19.3万吨。
（二）行业分析
冷库由于其应用场景的特殊性，所以在结构型式、功能定位、保温体系、货品类型等诸多方面与普通仓库存在很大差异。
一是采用砌块和钢筋混凝土结构加保温建造的土建冷库，优点是坚固、承重高、寿命长，防火和耐久性好，但是施工期长，有效容积也比较低。
根据中冷联盟数据显示，在我国，土建型冷库仍旧引领行业潮流，占比为70.3%。
二是轻钢结构加装配式冷库型式，装配式冷库近年来有了很大的发展，在中小型冷库建造中应用广泛，占比为21.6%。
钢结构冷库则具有建设周期短、容量空间大、使用灵活、便于实现自动化等优势。
三是土建或钢混结构加装配式冷库，这种结构一定程度上避免了以上两种结构的缺点，近年来应用较多，占比为8.1%。
按照冷库的温度可以将冷库划分为低、中、高温冷库、气调库以及速冻库。
高温冷库温度区间为（-2°~+8°），适合果品蔬菜类保鲜；中温冷库温度区间为（-23°~-10°），适合冻结后的食品冷藏；低温冷库的温度区间为（-30°~-23°），适合冻结水产、禽肉类食品的冷藏；速冻库为温度在-30°以下的冷库，适合在鲜品冷藏前的快速冻结。
目前，我国低温库最多，占比超过七成，达到71.8%；中温库其次，占比12.7%；高温库占比10.5%，速冻库占比0.5%，其他类型占比4.3%。
与普通仓库相比，冷库的建设成本及运营费用高昂。
普通的钢结构仓库造价约400元/㎡，土建库造价约300元/㎡，而中端装配式冷库（对应钢结构仓库）造价为5000元/㎡，中端土建冷库造价4000元/㎡，冷库造价是普通仓库的10倍不止。
按照容积为3000吨的中端冷库来测算，土建库的建造成本约为153.3万元，装配式（即钢结构冷库）造价约为191.58万元。
目前使用较多的是土建冷库和装配式冷库，这两种冷库由于建设原材料和保温材料的差异，建造成本差异较大，总体来说，轻钢结构加装配式冷库的造价更高。
并且随着冷库产品质量的提升，土建冷库和装配式冷库之间造价的差异也逐渐增加，两种结构的低端冷库造价相差500元/平米，特殊冷库造价相差2000元/平米。
除了建造成本，冷库在经营过程中也会产生较大费用。
这些费用主要由电费、折旧费或租金、人力成本和修理费用构成；其中占比最大的是电费和人力成本，分别占运营成本的45%和40%，折旧费用和修理费占比较小，分别为7%和8%。
冷库的建设成本和运营成本较高，但修建完成后通常能够使用15-20年，盈利周期长；并且目前我国冷库整体供求关系是供不应求，冷库出租率在100-120%。
从冷库出租价格来看，冷库价格比较高的城市主要有南京、北京、上海、昆明、海口，价格偏低的城市主要有济南、合肥、银川、太原等，其他城市价格相差不大。
不过，值得注意的是，冷库的使用需求及价格变化有明显的季节性。
例如，二季度入夏以后，北京及其周边地区天津，上海及其周边地区杭州，广州等地，由于人口密集、消费需求高，冷库供不应求，租金价格会有明显的上浮。
（三）市场分析预测
2019年7月30日，中共中央政治局会议召开，释放出多个重磅信号。
与今年4月份的政治局会议相比，此次会议提出，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。
值得注意的是，城乡冷链物流设施建设作为补短板工程，首次写入中央政治局会议，国家推动冷链物流设施建设的意图明显。
冷链由一系列环节构成，在冷链的多个环节比如产地预冷、生产加工、储藏、配送等环节中，冷库都起着核心作用，冷库是冷链承上启下重要的中转环节。
冷库主要由制冷系统和库房组成，制冷系统是冷库的核心，保证冷库的冷源供应，库房的作用是保温隔热，最大限度减少制冷机组制造的冷量向外泄露以维持低温环境。
从分类来看，按库容可分为大、中、小型冷库，按冷藏设计温度可分为高温库、中温库、低温库和超低温库等，另还有其他类型的分类。
2018年全国冷库总量达到5238万吨（折合约1.3亿立方米），新增库容488万吨，同比增长10.3
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