动漫城建设项目可行性研究报告.docx
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动漫城建设项目可行性研究报告
动漫城建设项目可行性研究报告
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一、项目总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
某某国际动漫城项目可行性研究报告
1.1.2委托方
本项目的委托方：
某某地产集团股份有限公司
1.1.3承担可行性研究工作的单位
承担本次可行性研究工作的单位：
某某房地产咨询有限公司
1.1.4研究工作依据
本次进行项目可行性研究工作的依据如下：
1、委托方提供的规划指标及土地取得成本资料。
2、我司对城市房地产的市场调研资料。
3、《房地产开发项目经济评价方法》（建设部2000年9月18日发布）
4、国家及沈阳市经济建设的方针、政策和城市规划。
1.1.5项目建设规模和内容
本项目总用地面积为787434㎡，规划总建筑面积为554221.4㎡,规划建设为国际动漫产品展示交易中心（A、B段）、国际动漫模型玩具城、国际动漫主题酒店、国际动漫区域总部、国际动漫网游影视城、国际动漫演艺中心、国际动漫创意动漫产业园、国际动漫游戏软件城。
根据规划要点确定的具体规划技术指标见下表：
项目主要技术指标
序号
项目
面积
备注
1
总用地面积
国际动漫产品展示交易中心（A、B段）
175049
国际动漫模型玩具城
77077
国际动漫主题酒店
144407
国际动漫区域总部
45623
国际动漫网游影视城
38932
国际动漫演艺中心
64407
国际动漫创意动漫产业园
76971
国际动漫游戏软件城
110724
露天展示区
54243
合计
787434
2
总建筑面积
国际动漫产品展示交易中心（A、B段）
106183.7241
国际动漫模型玩具城
50449.2807
国际动漫主题酒店
115312.6416
国际动漫区域总部
60058.6675
国际动漫网游影视城
42041.06725
国际动漫演艺中心
57656.3208
国际动漫创意动漫产业园
50449.2807
国际动漫游戏软件城
72070.401
露天展示区
0
合计
554221.3837
地下停车位
国际动漫产品展示交易中心（A、B段）
53091.86
2124
国际动漫模型玩具城
16816.43
673
国际动漫主题酒店
19218.77
769
国际动漫区域总部
20019.56
801
国际动漫网游影视城
0.00
0
国际动漫演艺中心
0.00
0
国际动漫创意动漫产业园
8408.21
336
国际动漫游戏软件城
24023.47
961
小计
141578.30
5663
3
容积率
国际动漫产品展示交易中心（A、B段）
0.61
2
国际动漫模型玩具城
0.65
3
国际动漫主题酒店
0.80
6
国际动漫区域总部
1.32
3
国际动漫网游影视城
1.08
2
国际动漫演艺中心
0.90
2
国际动漫创意动漫产业园
0.66
6
国际动漫游戏软件城
0.65
3
露天展示区
0.00
0
综合容积率
0.70
4
绿化率
国际动漫产品展示交易中心（A、B段）
15%
26257.4092
国际动漫模型玩具城
15%
11561.53373
国际动漫主题酒店
15%
21661.11937
国际动漫区域总部
15%
6843.444927
国际动漫网游影视城
15%
5839.864593
国际动漫演艺中心
15%
9661.037254
国际动漫创意动漫产业园
15%
11545.67824
国际动漫游戏软件城
15%
16608.62391
露天展示区
0%
0
小计
109978.7112
综合
13.97%
109978.7112
5
建筑密度
国际动漫产品展示交易中心（A、B段）
0.30
53091.86207
国际动漫模型玩具城
0.22
16816.4269
国际动漫主题酒店
0.13
19218.7736
国际动漫区域总部
0.44
20019.55583
国际动漫网游影视城
0.54
21020.53363
国际动漫演艺中心
0.45
28828.1604
国际动漫创意动漫产业园
0.11
8408.21345
国际动漫游戏软件城
0.22
24023.467
露天展示区
0.00
0
综合
0.243102272
191426.9929
※停车位未计入容积率，地下车位按照25个/㎡计算。
※绿化率和建筑密度是根据经验值初步确定，准确值以政府公布为准。
1.1.6报告成立的假设条件：
本报告的测算结果在如下假设条件下成立：
⏹本项目严格按照委托提供的规划指标进行开发、按照确定的地价取得土地使用权，并按照本报告所设定的开发顺序及产品组合形式进行开发。
⏹项目开发周期为2.5年，其中建设期为1.83年，土地取得费用全部在第一年年初发生，前期费用在各期期初发生，配套费用、开发成本、管理费用、不可预见费用、销售费用、销售税费及销售收入在各期均匀发生。
⏹本项目建成后，本项目建成后，国际动漫产品展示交易中心（A、B段）、国际动漫模型玩具城、国际动漫主题酒店、国际动漫区域总部、国际动漫网游影视城、国际动漫演艺中心、国际动漫创意动漫产业园、国际动漫游戏软件城、地下停车位等物业全部用于销售，销售率为100%；
⏹项目的各年销售收入投入下年开发；
⏹设定行业基准收益率为15%。
1.2可行性研究结论
1.2.1市场预测结论
⏹从全国投资环境、宏观经济发展趋势发展状态来看，本项目有着较好的开发基础与经济环境。
⏹沈阳市固定资产投资虽涨势趋缓，但仍呈逐年上升趋势。
全市经济的良好态势是本项目开发的利好条件。
⏹城市交通及通讯网络日益发达、完善，为城市的更快的发展提供了良好的基础和保障，对本项目的开发及发展都十分有利。
⏹金融业运行平稳，存贷款规模持续增加，全市的金融经济呈现极其良好的势头，降低了本项目开发的风险。
⏹全国的动漫产业持续升温，已经有多个国家级动漫基地。
中国网络动漫即将步入爆发期，借着这个契机，本项目的开发前景将极为乐观。
⏹2001年至今，沈阳的经济一直保持着健康发展，综合实力不断增强，经济运行总体态势平稳；宏观经济正处于上升、发展阶段，为本项目的开发以及发展提供了良好的契机。
⏹国家及沈阳市政府推出一系列扶持、优惠政策，以前所未有的力度推动动漫业的发展，为动漫基地的建设提供了坚实的基础。
⏹动漫产品本身有巨大的市场空间，而动漫产品的衍生产品市场空间更大，为本项目提供了良好的发展机遇。
⏹沈阳市动漫产业基地实施产学联合模式，每年可实现对动漫产业输送近千名人才，这对于本项目的发展提供了绝好的人才储备。
⏹本项目地处浑河南岸，是沈阳市未来城市规划中重点发展的区域，优越的地理位置为本项目开发提供了强有力的保障。
⏹相对于国外已经成熟的动漫产业，中国的动漫业仍处在起步阶段，尚未形成一个完整的产业链，有可能对本项目的发展造成一定的影响。
⏹目前已经建成的浑南新区动漫产业基地及相关的软件基地，均已具有相当的竞争力，增加了本项目的运营风险。
1.2.2项目建设期
本项目建设期为1.83年。
1.2.3投资估算和资金筹措
本项目的总投资估算约为346251万元，在建设期1.83年内投入。
本项目开发投资的资金来源包括三个渠道：
一是企业自有资金；二是银行贷款，三是预售房收入用于投资。
1.2.4项目财务评价结论
本项目财务指标如下：
⏹开发商投资利润率：
20.55%；
⏹自有资金利润率：
58.71%；
⏹税前财务净现值：
52614万元；
⏹税后财务净现值：
17573万元；
⏹税前财务内部收益率：
37.40%；
⏹税后财务内部收益率：
22.55%；
⏹项目总投资：
346251万元；
⏹项目总收入：
417404元万元；
1.2.5项目综合评价
本项目地处沈抚同城的核心区域，地理位置得天独厚。
沈阳经济的繁荣发展和三好街的辐射效应等优势使项目的开发有着广阔的开发前景。
虽然，项目存在着其它产业园的威胁，但在目前国内、国外资金纷纷涌入，各地动漫产业蓬勃发展的大环境下，如本项目能跳出动漫，依靠旅游作为杠杆，撬动与之关联的地产业、泛旅游业及其它商业的发展，本项目将可实现前期稳定经营，中期扩大研发，远期可观回报的开发目标。
总体而言，本项目的优势明显多于劣势，机会多于威胁，开发商如果能抓住沈阳打造动漫产业城的利好机遇，在全国及沈阳经济环境持续向好的背景下，充分利用项目优势资源，采取合理的开发经营策略，本项目将有着比较广阔的市场前景。
同时，通过本次财务测算、分析表明，该项目投资回报高、资金回收较快，开发风险较低，项目经济效益可行，财务上完全可行。
综上所述，本项目无论宏观经济环境还是项目自身的各项财务指标都完全可行，建议尽快、尽早开发。
二、项目投资环境和市场研究
2.1市场宏观背景
2.1.1全国投资环境
本次报告中，我司重点针对沈阳国民经济发展状况、沈阳市动漫产业发展状况等方面对宏观经济环境做出分析，进而对未来沈阳投资环境的变化、发展进行预测，为本项目的决策提供宏观条件依据。
1、国民经济发展状况
（1）国民经济快速增长，综合国力显著增强
2001～2006年，通过实施积极的财政政策，加强和改善宏观调控，积极有效的应对经济运行中出现的问题和困难，中国国民经济实现了持续、平稳、快速的增长。
国内生产总值由2001年的109655亿元上升到2006年的209407亿元，平均每年以9.7%的速度递增，第一、第二、第三产业增加值分别达到24700亿元、102004亿元和82703亿元，平均增长速度分别为9.8%、6.7%和10.2%。
【2001～2006年中国国内生产总值及其涨幅】
2006年国内生产总值209407亿元，比上年增长10.7%，同比上升0.8个百分点。
这是继2003年经济增长10.0%、2004年10.1%之后的新高。
2006年四个季度，全国GDP增长分别为10.4%、11.5%、10.6%和10.4%，在宏观调控政策的作用下，总体的经济运行比较平稳。
2、国内经济运行主要特点
（1）经济发展平稳快速
2006年国内生产总值达到20.94万亿元，比上年增长10.7%；财政收入突破3万亿元，增加5232亿元；居民消费价格总水平上涨1.8%。
国民经济呈现增长快速、效益良好、价格稳定的良好局面。
（2）改革开放迈出重大步伐
一些重点领域和关键环节的改革取得新突破；进出口贸易总额达到1.76万亿美元，增长32.8%；实际利用外商直接投资694.7亿美元；年末国家外汇储备达到8189亿美元。
（3）人民生活进一步改善
2006年城镇新增就业1105万人；城镇居民人均可支配收入达到11756元，农村居民人均纯收入达到3587元，扣除价格因素，分别增长10.4%和10.2%。
3、国内经济发展趋势分析与判断
未来几年，国际、国内的环境总体上有利于我国经济继续平稳、较快发展的势头。
从国际环境看，世界经济增长的基本态势不会改变，我国经济发展的外部需求不会明显减弱。
从国内环境看，我国仍处于居民消费结构升级和工业化、城镇化步伐加快的时
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