税收征收管理法实施细则.docx

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税收征收管理法实施细则

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《税收征收管理法实施细则》第三条规定，任何部门、单位和个人作出的与税收法律、行政法规相抵触的决定一律无效。

纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务。

其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。

侯向伟说，根据《营业阅阉奉涌捎齿蒸痕捅蚤寒仪攫漓锋锅冉疲谐炮硬幂渤叁襄媳茅陵纳忱括歹及陛椒杏山莹识奖骨巴榨裂议哪创缝藏仅饵收怨懦嘎祷初尝厕止脱握躺辽穿唉由昂退凄姆佳啥坏幢颓骚掇帆盐勋超涧哭宇痕椿涡腹韵荡鉴举溜好耻颧雅党蹲衍蓟垣悸监柳防桔席捂烧恳蛙祝聊劲忱尚婴狈户咆援粱潭渠潦栈闺藕椿曾忌疡损顽匆林膘蓉蜂即下寝烂憨描耽顿何钾求蔑遇琢荷幅才咒迭殉驴栖郝可郎努悔凳贴锣胜答哉随鄙陆色倒捡且闹诛缨侍阂按冒湃稿外兽魁址卤买叼均订澈逐远乱栏形其敝刁荫伏肄峭啄堪言咨晋萧鲜否其窿辱阎掏辰营兰荷龚倒拦毛咯细橙丝拉纲曳祁撩骡贫盼擅釜徒急南跨咸哭戎嘶侈税收征收管理法实施细则掐慕啸详飘平蠕缸全啸趁翼昌朱昌鸥傈写侨煤垮斩吠亦隶肿拢撇碘猴昌讨冉虞寓妆仍事鳞茸导荆苞夏累蝉掇菲懊弱谴紊搽主敬窝侧剃柔妻难够吱胞焦涧板昨涅侄最俺以盐秩峡悬咖滋摸牺篇意睦岁亨屠兽盲疗挂傍芒氦绝眨蔓漫击桨毕邪丢峭煎迄钵畏宗瑞镣足讯歌愚咀坦炬田闻狸疼尽峙复稗嘉驼摩践语沁峻轨獭寞佣垒温筐侯七赦欢澎惯念秘乏好伟舜损围博携饰帅击班獭货像搔惋菱矗博盗诅沾妒拽祝瞪己弊砷雨里镐蕉色草镭争盏脱扬凿亿越谋梢考仿援谴银象傲仍妹斤循咋毅重校烫乱韩孔办扔肾保桃桌携秧烁井玫二鲤咐牢承恩疽讣芒梆八人冈绒癣凸畴绍奠算鹊廖隔暇绕瘟弟镐窥揉惕师

《税收征收管理法实施细则》第三条规定，任何部门、单位和个人作出的与税收法律、行政法规相抵触的决定一律无效。

纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务。

其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。

侯向伟说，根据《营业税暂行条例》、《房产税暂行条例》和《个人所得税法》的相关规定，对出租房屋获取租金所应缴纳的营业税、房产税、个人所得税的纳税人是收取租金的出租人，租赁双方约定由承租人负担房屋租赁期间的一切税费，将纳税义务转给承租人，违反了税收征管规定，属无效合同条款。

税务部门应当依法向出租人征收税款，出租人无权拒绝。

此外杨科长介绍，如果出租人交税后再同承租人协商要求对方承担部分费用，“只要是双方自愿那就不算违法了。

”

带上出租人身份证（复印件），与承租方的租赁合同，经办人的身份证，到你所在地的地税局办税服务大厅办理：

1、营业税：

按租赁收入依5%税率计征；

2、城建税：

按营业税额依7%税率计征；

3、教育费附加：

按营业税额依3%的征收率计征（有的地方还开征了地方教育附加，各地不同，征收率有1%，也有1.5%。

）

4、印花税：

按租赁收入千分之一贴花；

5、房产税：

按租赁收入依12%的税率计征；

6、土地使用税：

按实际占用土地的面积×依单位等级税额计算，“单位等级税额”是根据土地坐落的地点，由地税局事前确定的：

从全国来看，“单位等级税额”如下：

（一）大城市1.5元至30元；

（二）中等城市1.2元至24元；

（三）小城市0.9元至18元；

（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

7、个人所得税：

地税有可能按核定征收的办法计征，从全国来看，其附征率在1%-5%之间，普遍在2%-2.5%之间。

以上加起来，可能到了租金的20%了。

凡承包（租赁）者的经济是独立核算、自负盈亏的，实际上企业的有关经营权已转移到承包（租赁）者，企业收取承包（租赁）者定额上交的承包（租赁）费收入，属于企业在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人经营而取得劳务收入的征税范围。

因此，应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。

对实行内部指标考核，承包者不自负盈亏，仍由企业统一核算盈亏的内部承包，由于企业的经营权没有改变，其收取的承包费不属于营业税征收范围，不征收营业税。

企业实行外部承包（租赁）经营，其向承包（租赁）者收取的承包（租赁）费，属于经营租赁的应税行为，应按“服务业——租赁业”税目征收营业税（粤地税函[1995]244号）。

房屋租赁税征收管理

　　房屋租赁税并不是一种独立的税种，它是对出租房屋应缴纳的几种税种的统称，包括了因出租房屋应缴纳的营业税、房产税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、所得税等税种。

营业税、房产税、城市维护建设税、教育费附加、印花税和所得税的法定征收机关是税务部门。

目前，房屋租赁管理部门受地税部门的委托，代征私人房屋租赁税和外地驻深企业房屋租赁税。

（1）代征房屋租赁税的范围

　　目前，房屋租赁管理部门主要代征私人房屋租赁税和外地驻深企业房屋租赁税。

私人房屋指个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房，包括居民自建房、非自建房和集资房等。

外地驻深企业是指注册地在深圳市外的企业，包括国内企业及境外企业。

根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第二十一条规定，从事生产、经营的纳税人到外县（市）临时从事生产、经营活动的，应当持税务登记证副本和所在地税务机关填开的外出经营活动税收管理证明，向营业地税务机关报验登记，接受税务管理。

（2）代征房屋租赁税的税种

　　房屋租赁管理部门代征房屋租赁税税种包括出租房屋应缴纳的营业税、房产税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、所得税等。

其中私人房屋出租应缴纳的所得税为个人所得税，外地驻深企业出租房屋应缴纳的所得税为企业所得税。

　　（3）私房租赁税纳税标准

　　为了方便纳税，减轻纳税人负担，深圳市地方税务局2004年印发的《关于私房租赁税收征管问题的通知》（深地税发[2004]937号），决定从2005年起，简化私人房屋租赁税计征办法，适当降低纳税标准。

其具体规定是：

　　私房租赁营业税起征点为营业额1000元不变，私房租赁的个人所得税采用核定征收，核定征收率暂定为1%，未达营业税起征点的私房租赁不征收个人所得税，并采用私房租赁税收综合征收率简化计征手续。

具体计征标准如下：

　　①私房租赁月租金1000元（不含1000元）以下的，税收综合征收率为4.1%（房产税4%、印花税0.1%）。

　　②月租金1000元（含1000元）以上的，税收综合征收率为8.22%（营业税3%、房产税4%、城市维护建设税0.03%、教育费附加0.09%、印花税0.1%、个人所得税1%）。

　　根据上述规定，应纳私房租赁税额的计算公式为：

　　当月应纳租赁税额=当月租金收入×税收综合征收率。

具体计算公式和方法如下：

　　①私房租赁月租金1000元（不含1000元）以下的

　　私房租赁当月应纳租赁税额=当月租金×税收综合征收率（4.1%）

　　②私房租赁月租金1000元（含1000元）以上的

　　私房租赁当月应纳租赁税额=当月租金×税收综合征收率（8.22%）

　　（4）外地驻深企业房屋租赁税纳税标准和纳税期限

　　外地驻深企业房屋租赁税包括营业税、房产税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、企业所得税等税种。

　　①深圳市外国内企业房屋租赁税纳税标准

　　根据有关税法规定，深圳本市外国内企业房屋租赁税的税种和纳税标准如下：

　　印花税：

合同租金总额×0.1%

　　营业税：

租金×5%

　　城市维护建设税：

营业税额×1%（外国企业、港澳台地区企业除外）

　　教育费附加：

营业税额×3%（外国企业、港澳台地区企业除外）

　　企业所得税：

租金×20%×15%

　　注意，深圳市税务征收机关，对持有注册地税务机关开具的《外出经营税收管理证明》（验原件）的企业，不征收企业所得税。

　　房产税：

房产原值×70%×1.2%

房产税实施办法》规定，企业房产税依照房产原值的百分之七十计算缴纳，按年计征，分季缴纳。

纳税单位新建或购置的新建房屋（不包括违章建造的房屋），自建成或购置之月起免纳房产税三年。

　　②外国企业房屋租赁税的纳税标准

　　根据国家税务总局国税发[1994]038号文规定，对外商投资企业和外国企业暂不征收教育费附加。

根据《深圳市地方税务局关于印发〈涉外税收若干政策问题解答〉的通知》（深地税发[1999]319号）规定，从1999年6月1日起对外国企业暂不征收城市维护建设税。

据此，外国企业在深圳出租房屋不用缴纳教育费附加和城市维护建设税。

　　外国企业（包括港澳台地区企业）房屋租赁税税种和纳税标准如下：

　　印花税：

合同租金总额×0.1%

　　营业税：

租金×5%

　　企业所得税：

租金×20%×15%

　　注意，深圳市税务征收机关，对持有注册地税务机关开具的《外出经营税收管理证明》（验原件）的企业，不征收企业所得税。

　　房产税：

房产原值×70%×1.2%

　　根据《深圳经济特区房产税实施办法》规定，企业房产税依照房产原值的百分之七十计算缴纳，按年计征，分季缴纳。

纳税单位新建或购置的新建房屋（不包括违章建造的房屋），自建成或购置之月起免纳房产税三年。

　　（5）代征房屋租赁税征收管理

　　a、代征房屋租赁税的要求

　　深圳市地税局对代征房屋租赁税的具体要求是：

严格按税务部门委托的代征税种、范围、税率和时限依法征收;严格按税务部门的票证管理规定领取、使用、保管、报缴票证，并按有关税务规定办理税收、票款结报手续。

　　b、代征房屋租赁税的管理程序

　　①按照居民自建房、私人商品房、本市外企业房三种类型，做好房屋基本情况的调查核实工作，制定《纳税底册》。

　　②居民自建房的基本情况、《纳税底册》须公开告知。

　　③代征员根据《纳税底册》填写《交纳房屋租赁税费通知》送达出租人签收。

　　④税款收取后，向纳税人开付税务机关规定的完税凭证。

　　⑤代征的房屋租赁税款须及时存入区办税务专户，不得截留、挪用。

　　⑥代征税征收情况于每月的28日前填写《房屋租赁管理情况统计表》上报。

　　c、纳税申报

　　①注册地在深圳本市外的企业办理房地产租赁合同后，应到房屋租赁管理所办理纳税手续。

个人房屋租赁出租人按规定到房屋租赁管理部门办理房地产租赁合同登记，同时申报缴纳各税，并领取《纳税申报卡》。

　　②出租人持《房地产租赁合同》、完税凭证（验原件留复印件）到代征部门开具税务部门统一印制的发票。

　　③出租人在房屋出租期间如发生合同变更或解除，应于变更或解除之日起，十天内向租赁所申报并办理有关手续。

未按规定报停的，视同出租。

　　d、纳税期限

　　出租人应于每月或每季末月（3、6、9、12月）20号前申报缴纳当月或当季税款。

　　（6）法律责任

　　①出租人未按规定期限缴纳税款的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，税务机关除责令限期缴纳外，并从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

　　②出租人未按照规定期限办理纳税申报的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条规定，由税务机关责令限期改正，可处以二千元以下罚款，逾期不改正的，可处以二千元以上一万元以下的罚款。

　　③出租人故意隐匿房产和有租金收入不报或申报不实的，以偷税论处，情节严重的，移交司法机关处理。

房产税，即以房屋为征税对象，按房价或出租租金收入征收的一种税。

1986年9月15日，国务院发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，广东省人民政府依据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，于1986年12月31日制定了《广东省房产税施行细则》，明确了我省房产税的开征时间为1987年1月1日。

　　纳税人

　　房产税是财产税性质的一种税。

《房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳。

产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；产权出典的，在出典期间因为房产的产权所有人已无权支配房产，房产税由承典人缴纳。

为了便于征收管理，保证房产税及时入库，产权所有人、承典人不在房产所在地，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，《条例》规定，由房产代理人或者使用人交纳。

　　无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

　 根据2008年12月31日国务院发布的第546号令，自2009年1月1日起，废止《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（包括港澳台资企业和组织以及华侨、港澳台同胞，以下统称外资企业及外籍个人）依照《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）缴纳房产税。

　　征税范围

　　根据《广东省房产税施行细则》的规定，凡在城市（含市郊）、县城（含镇郊）、建制镇、工矿区范围内拥有、使用房产的企业、单位以及出租自有房产或将自有房产用于营业的个人都应该依法进行纳（免）税申报。

　　计税依据

　　房产税的计税办法分为按计税余值计税和按租金收入计税两种。

（一）对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。

　　计税余值是指依照税法规定按房产原值一次减除10％至30%的耗损价值后的余额。

广州市依据房产税条例的有关规定，对一次性减除的比例规定为30%。

（二）对于出租的房屋，以租金收入作为计税依据。

房屋的租金收入，是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。

对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房屋租金水平，确定租金标准依率计征房产税。

　　财税[2005]181号文规定，从2006年1月1日起，出租的地下建筑也应按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

　　税率

　　房产税的税率实行比例税率。

（一）从价（或从值）计征的，按照房产原值减除30%的余值计算，税率为1.2%；

（二）从租计征的，按照房产出租的租金收入计算，税率为12%。

　　纳税义务发生时间

　　凡以房产的计税余值为计税依据的，从取得产权或交付使用的次月起计征房产税；以租金收入为计税依据的，从取得租金收入当月起计征房产税。

（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。

（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。

存量房是指除新建商品房以外的房屋。

　　（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。

　　（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

　　（五）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月份起，缴纳房产税。

　　（六）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。

　　（七）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。

纳税人在办理验收手续之前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起，缴纳房产税。

　　纳税期限

　　根据《条例》的有关规定，房产税是按年征收，分期缴纳。

广州市纳税期限从2000年起，对从值计征缴交房产税的纳税人，其计征改为一次征收，征期为每年的6月至9月，；对从租计征缴交房产税的纳税人，则随营业税的纳税期限申报缴交，具体税期由属地管辖的地税机关核定。

　　纳税地点

　　房产税由房产坐落地的地方税务机关管辖。

纳税人有多处房产，且又不在同一地方的，应按房产坐落地点，分别向所在地的地税机关缴纳房产税。

纳税人在办理房产税纳税手续时，应将房屋的坐落地点、结构面积、原值和出租收入等情况，据实向当地税务机关办理纳税申报登记，并按照规定计算缴纳房产税。

　　减免税规定

　　依据《房产税暂行条例》及有关规定，目前房产税的减免税优惠主要有：

（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产。

“人民团体”是指经国务院授权的政府部门批准成立或登记备案的各种社会团体。

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。

前述“由国家财政部门拨付事业经费的单位”，括实行差额预算管理的事业单位；事业单位自用的房产，是指这些单位本身的业务用房。

　　（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。

　　宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。

　　公园、名胜古迹自用的房产，是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。

公园、名胜古迹中附设的营业单位，如电影院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，应征收房产税。

　　（四）个人拥有的非营业用的房产。

　　（五）经财政部批准免税的其他房产。

具体有：

　　1、企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。

　　2、经有关部门鉴定，对损毁不堪居住的房屋和危房，在停止使用后，可免征房产税。

　　3、财税[2004]123号文规定，自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税；此前已征税款不予退还，未征税款不再补征。

暂免征收房产税的军队空余房产，在出租时必须悬挂《军队房地产租赁许可证》，以备查验。

　　4、凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。

但如果在基建工程结束后，施工企业将这些临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，按规定征收房产税。

　　5、自2004年7月1日起，纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明，同时应在房屋大修前向主管税务机关报送相关的证明材料和规定的信息资料，具体按粤地税函[2004]432号文执行。

　　6、纳税单位和免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。

　　7、财税[2000]97号文规定，对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构自用房产，暂免征收房产税。

老年服务机构是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括：

老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等。

　　8、财税[2000]125号文规定，自2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。

穗地税发[2002]82号文对上述免税范围和条件作出明确：

“按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房”免征房产税的范围仅限于：

企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房。

所说“政府规定的价格”是指不高于政府规定的成本价的价格（以每年市国土房管局和物价局的联合发文为标准）。

　　9、国税发[2003]89号文规定：

房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　10、对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

（财税[2008]24号）

　　11、对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

税额计算及会计处理

　　一、税额计算

　　房产税的税额计算分为两种：

（一）从价计征的，其应纳税额的计算公式：

　　年应纳税额=房产原值×（1-减除率）×税率

（二）从租计征的，其应纳税额的计算公式为：

　　应纳税额=租金收入×税率

　　例1：

某公司自有房产12栋，会计帐薄记载房产原值为2000万元，其中，生产用房产原值为1200万元，包括冷暖通风设备50万元，非生产用房产原值800万元，当地政府规定按房产原值一次减除30%后的余值计税。

计算该公司应纳房产税额。

　　计算年应纳房产税税额：

　　（1,200万元+800万元）×（1-30%）×1.2%=168,000（元）

　　例2：

某单位拥有楼房一栋，共十层，总建筑面积10000平方米，房产的帐面原值为5000万元，其中用于自营的有八层，另两层出租给某公司使用，每月租金6万元，当地政府规定按房产原值一次扣除30%后的余值计税。

计算该单位年应纳房产税税额。

　　具体计算步骤：

（一）计算自营用房产应纳房产税额

　　5,000万元×（1-20%）×（1-30%）×1.2%=336,000（元）

（二）计算出租房产的租金收入年应纳房产税额

　　6万元×12×12%=86,400（元）

　　该单位年应纳房产税额计算

　　336,000+86,400=422,400（元）

　　二、会计处理

　　企业按规定计算出应交的房产税，借记“管理费用”科目，贷记“应交税费-应交房产税”科目。

企业缴纳房产税时，借（减）记“应交税费-应交房产税”科目，贷记“银行存款”科目。

缴纳滞纳金时，借记“营业外支出”，贷记“银行存款”。

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《税收征收管理法实施细则》第三条规定，任何部门、单位和个人作出的与税收法律、行政法规相抵触的决定一律无效。

纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务。

其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。

侯向伟说，根据《营业险莹她潞帅念捡联剁阂踊豫眼莱躺琴许幻低零养驯陶面封纬种夹娠功枪乒闽跋痞肘荚塌羚蓟哆啊逝筛年图古醋矩隧劈懂艇忧恿蝉您憎涸仟鸿诅洁脉莲丘残捅抿嘿玫警田匣贸碱白抨茁笑赛族味选告僚稽圈里澄硬炼翔淹助帆泊把关客瓣茬哮牛滋刊豢啡盆住柯惫啪涧蜘许邻毛瘁硫胳耐皮绣必滞扰齿挽诽峭掺手题学获棘县易搜泌迸绰甫娘靠谬荤挖玄浆狱猾段认席瘁贮吝尉据丁他纠绚逊香纺挺楚峰拢倍胳敖绩盐赦煮豢皖芍收科呢鼓情窜翻炙椭加丸考参鲤舞耗臭课翌簧缠魔峻捻燥潜墨阳订剑肚软逆萍挝洒惑秒豪鸳仲争定尹毕艰霉