控制性详细规划编制导则解析.docx

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控制性详细规划编制导则解析

控

制

性

详

细

规

划

编

制

导

则

规划所

一、总则

1．目的

为了加强对全省城市控制性详细规划工作的指导，规范城市控制性详细规划编制工作，根据《城市规划编制办法》（中华人民共和国建设部第146号令发布）等相关法律、法规和有关技术规范，结合我区实际，制定本导则。

2．适用范围

本导则适用于我省城市控制性详细规划的编制及其管理工作。

3．基本原则

控制性详细规划的编制应遵循下列基本原则：

（1）符合城市总体规划、分区规划及其他相关规划；

（2）统筹兼顾，处理好局部与整体、近期与长远、需要与可能、经济建设与社会发展、城市建设与环境保护、现代化建设与保护历史遗产等关系；

（3）合理、综合利用土地资源，地上空间与地下空间统一规划；

（4）处理好规划刚性与弹性的关系，体现规划的经济性和可实施性；

（5）体现公众意愿，适应社会发展需要，合理配置公共资源。

4．内容要求

编制控制性详细规划，应划定规划编制单元，在用地策划的基础上，对编制单元进行地块划分。

明确各地块的土地使用、配套设施、建筑建造、道路交通、基础没施与地下空间利用等控制要求，提出空间环境景观控制引导原则，明确各地块的强制性和引导性内容。

5．其他规定

（1）编制控制性详细规划应遵守国家和我省有关法律、法规、标准和技术规范，规划所依据的基础资料须符合同家有关规定。

（2）地块变更

控制性详细规划的地块变更应根据不同的情况，按照规定程序变更。

二、编制单元划分

1．编制单元划分目的

为了便于全面系统地组织编制控制性详细规划，深化、落实城市总体规划的意图，形成系统有序的城市规划控制引导体系，应将需要编制控制性详细规划的地区划分为若干编制单元，作为组织编制控制性详细规划的基本单位。

2．编制单元划分原则

（1）地域完整

编制单元应覆盖规划期内城市规划建设用地的全部地域范围。

相邻编制单元范围不重叠，实现无缝衔接，同时应综合考虑相邻编制单元之间各相关要素的协调。

（2）界线稳定

编制单元应综合考虑城市行政区划、自然地貌、城市特征、功能区划分、主要道路、重要基础设施、城市空间景观组织、社会组织等要素确定，其“四至”界线应明确、稳定，经过划定的编制单元，原则上不应更动。

（3）规模合理

编制单元面积一般以100~1000公顷为宜，用地功能相对单一的地区宜适当划大，用地功能相对混合的地区宜适当划小；城市新区宜适当划大，旧城区、城市中心区等宜适当划小；城市特色风貌区、风景园林、历史街区等待定意图区的编制单元划分，应有利于保护和塑造城市特色。

（4）编码统一

编制单元由城市规划行政主管部门确定统一的编码。

3．编制单元划分成果内容

（1）编制单元汇总表（表1）

表1××市（县）控制性详细规划编制单元汇总表

编制单元名称

编制单元编码

面积（公顷）

“四至”界线

×××单元

（2）编制单元划分图件

在城市总体规划用地规划图上标明各编制单元的名称、编码、面积和“四至”界线。

4．编制单元划分组织

（1）划定

编制单元由城市规划行政主管部门组织划分，并经论证后确定。

（2）实施

编制单元划定后，控制性详细规划应以划定的编制单元为单位组织编制。

（3）调整

编制单元如需调整范围，由城市规划行政主管部门提出建议，按原确定程序组织进行。

边界调整时，相关编制单元地域边界应作相应调整，以确保不重叠和无缝衔接。

三、城市用地分类与兼容控制

1．基本分类

（1）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）

（2）新增城市用地分类（参见注释*1）（表2）

2．新增城市用地分类的规定

（1）新增城市用地分类允许在现行国标的小类基础上进行细分，不宜增加中类用地类别，不得增加大类用地类别，并不得与本导则城市用地分类冲突和交叉。

（2）新增用地类别的编码与现行国标编码方法采用统一规则确定（参见注释*2）。

3．兼容性控制

城市建设用地的兼容性控制执行《江苏省城市规划管理技术规定》（2004年版）表2．2．3的规定。

表2新增城市用地分类和代号表

序

号

在用地分类国标代号中位置

新增城市用

地类别代号

新增城市用地

新增城市用地类别表述

备注

大

类

中

类

小

类

中类

小

类

小小

类

类别名称

R11

R21

R31

R41

宿舍、公寓用地

单独占地的宿舍、公寓用地

Rxd

单身宿舍用地

单身职工、学生集体居住且能够单独划出的用地，包含小型配套设施用地

Rxl

老年公寓用地

老年人集体居住的宿舍区，包含小型配套设施用地

Rxj

酒店式公寓用地

R12

R22

R32

R42

公共服务设施用地

居住小区及以下各级公共服务设施用地

将各类居住用地的公共服务设施合并为中类并细分

Rcz

小区综合公共服务设施用地

单独占地的小区综合性公共服务设施用地

综合布置的各类社区中心设施应归入此类

Rcj

小区教育设施用地

小区级教育设施用地

Rcj0

幼托用地

单独占地的幼儿园、托儿所用地

Rcj1

小学用地

Rcj2

初级中学用地

Rcj3

九年一贯学校用地

Rcj4

高级中学用地

职业高中、完中归入此类

R11

R22

R32

R42

Rcy

小区医疗卫生用地

单独占地的居住小区级医疗卫生设施用地

Rct

小区文化体育设施用地

单独占地的小区文化体育设施用地

Rcg

小区市政公用设施用地

单独占地的小区市政公用设施用地

Rcs

小区商业服务、金融、邮政设施用地

单独占地的小区商业服务、金融、邮政设施用地

Rcx

小区行政管理及其他用地

单独占地的小区行政管理及其他用地

居住商业混合用地

在居住小区用地内的商住楼用地

商办混合用地

商业办公混合用地

商住混合用地

商业居住混合用地

位于居住小区用地以外的商业居住混合用地

C9s

社会福利设施用地

包括社会福利中心、养（敬）老院、儿童福利院、收养中心等用地

C9z

宗教活动场所用地

物流设施用地

U21

U21g

轨道交通用地

轻轨、地铁交通在地面以上独立的站场、线路及附属设施用地

U29

U29j

公共加油、加气站用地

U9f

防洪设施用地

U9x

消防设施用地

风景名胜区用地

Esf

风景游赏用地

向游人开放，游览欣赏对象集中区的用地

Esy

游览设施用地

直接为游人服务而又独立于景点之外的旅行游览接待服务设施用地

四、用地策划

1．用地策划目的

用地策划是通过对用地的开发建设策略和利用方式进行深入研究，使得制定的规划控制要素更加科学合理、切实可行，综合效益或指定效益达到最优。

2．用地策划的基本要素

（1）开发潜力

通过对地块周边自然条件、区位条件（产业、功能）、交通条件、文化背景等发展条件的研究，比较该地块在不同使用条件下可能发挥的潜力和作用。

（2）用地布局

充分利用该地块的区位优势和设施配套条件，以提高地段活力和环境质量为目标，综合考虑经济、功能、景观、设施配套等多种因素，有利于配套设施利用、城市景观组织和地块价值的体现，对各类功能用地进行合理布局。

（3）开发强度

通过成本——收益分析，估算合理的容积率指标，确定开发强度应兼顾地块的环境效益和经济效益。

（4）实施时序

综合考虑开发时序和配套时序对地价的影响作用、对城市功能和空间发展的意义，以及旧区改造的迫切性和投资的可行性等，确定规划实施时序。

（5）设施配套

根据相关规划要求，按照该地块发展目标，综合考虑地价、环境质量响等要素，明确相应的公共设施、市政公用设施和公益性设施的配置标准和用地布局，保障其必需的用地，合理确定规划控制指标。

五、地块划分

l．地块划分目的

地块划分应满足规划管理和分期、分块建设的要求。

2．地块划分依据（参见注释*3）

（1）土地使用调整原则、规划建设控制引导的总体要求。

（2）地块的土地使用权属边界，以及基层行政管辖界线；近期内已落实招标拍卖的地块应单独划块；规划予以保留的机关团体、部队院校及用地相对完整独立的企业事业单位宜单独划块。

（3）用地性质应单纯，以城市用地分类小类为主、中类为辅；独立设置的公益性设施以及市政公用设施宜划分至最小类别。

（4）满足城市“六线”规划（注：

城市“六线”指道路红线、城市黄线、城市绿线、城市蓝线、城市紫线、廊道橙线）等上层次规划要求。

城市绿地、文物保护单位和重要基础没施用地按专项规划要求单独划块。

（5）地块划分规模应与区位和用地类型相适宜（适宜规模见表3的推荐值），并有利于分期实施。

3．各类地块推荐面积

具体内容参见表3。

表3 各类地块划分面积推荐表

用地

类别

地块面积（公顷）

地块最小面积（公顷）

备注

新区

旧城区

居住

用地

10.0~30.0

3.0~20.0

2.0

商业

用地

1.0~2.0

0.5~1.5

0.5

特殊控制时地块可划分到0.5公顷

工业

用地

>2.0

—

1.0

最小控制面积以产业门类生产需要为依据；小于1公顷的或能进入标准厂房的工业企业不应单独供地；旧城区原则上不增加工业用其地

绿地

0.04

公园面积参照专项规划确定，居住区绿地不小于城市居住区规划设计规范中关于绿地设置的要求

其他

用地

—

依据规划要求及专业要求确定

六、控制内容

1．强制性内容

强制性内容应包括土地开发强度、城市公共资源和没施的配置、各类脆弱资源的有效保护利用等要求。

（1）土地利用控制

规定用地的使用性质、开发强度等内容，包括用地类别、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高等。

在城市总体规划确定的地下空间重点建设地区，应确定地下交通辅助空间和地下停车场（库）等规划控制要求。

（2）“六线”控制

（a）道路红线：

确定各级城市道路的红线宽度、位置、断面形式、控制点坐标、交叉口形式与渠化措施、公交港湾停靠站、道路缘石半径、出入口方位及行人过街设施（包括地下过街通道）位置和控制要求。

（b）城市黄线（参见注释*4）：

重点明确城市公共交通设施、公共停车场、城市轨道交通线和高压线走廊等城市基础设施的用地面积和线位，确定其用地界线和线位的地理坐标，规定其控制指标和具体要求。

（c）城市绿线：

确定公共绿地、生产防护绿地的边界和规模，确定各类绿地控制指标和建没要求。

（d）城市蓝线：

划定城市地表水体保护和控制的地域界线，明确河道断面形式和水位（内河）控制标高，提出护坡（驳岸）建设控制要求，并附有明确的监线坐标和相应的界址地形图。

（e）城市紫线：

明确标出各级文物保护单位的保护范围及建设控制地带的边界线、历史街区和确定保护的其他历史文化遗存的范围和边界线，明确相关控制要求。

（f）廊道橙线：

包括各种景观视廊、微波通道、机场净空保护范围等，明确线位及控制要求。

（3）公益性公共设施

公益性公共设施须按规划配套要求重点落实。

主要包括公益性的文化娱乐、体育、教育设施，医疗卫生、社会福利与保障设施，以及行政管理与小区公共服务等设。

分级落实各类公益性公共设施配置内容、用地位置、边界、规模及建设控制要求。

（4）特定意图区

特定意图区是指因城市景观、城市特色、自然和历史风貌等需要提出特殊规划控制和规划编制要求的区域。

根据地段特点，特定意图区包括城市特色区和历史文化保护地段，规划应确定其控制界线和相关规划控制要求。

研究分析和把握城市特色区内的特征要素，如建（构）筑物、街巷格局、整体风貌、历史文化要素、自然风景要素等，提出特色保护和塑造的原则和要求，确定规划总体框架、控制重点：

在凸现特色的同时，保证城市景观的整体性和协调性。

在历史文化保护地段内，除上述内容外，应提出重点保护地段的整治方案，确定建设控制地区具体的控制指标。

2．引导性内容

（1）城市设计引导

确定整体空间环境控制原则、城市道路景观界面控制原则、地块整治控制原则以及建筑体量、体型、色彩、广告及标识物等控制引导原则。

（2）经济效益引导

对土地利用分类及强度控制进行经济分析，应遵循以下原则：

一是符合地块的区位特点和市场要求，并能实现地块的最优价值；二是应能促进周边地区的综合效益最大化；三是各地块间能够互相协调；四是具有基本的投资可行性。

（经济效益引导的一般方法参见注释*5。

）

3．规划控制指标体系

规划控制指标体系分为强制性指标和引导性指标两人类。

强制性指标一般包括以下11项：

用地性质、容积率（参见注释*6）、建筑密度、建筑高度、绿地率、公益性公共设施及市政公用设施、建筑后退红线距离、建筑后退用地边界距离、停车泊位、地块交通出入口方位和允许开口路段、地下空间利用控制。

引导性指标一般包括：

人口容量、建筑形式、体量、艺术风格、色彩、标识物等规划设计要素。

对于特定意图区，根据实际情况，某些引导性内容应转化为强制性内容（参见表4）。

4．强制性内容的增加与变更

（1）在本导则的强制性内容以外，市、县城市规划行政主管部门可根据当地情况，在规划设计任务书中适当增加强制性内容，并在规划成果论证时予以确认。

（2）强制性内容可以在修编规划或对规划作局部调整中变更，变更批准权限和程序同规划批准权限和程序。

七、技术深度

1．规划控制深度分类

（1）基本控制

适用于功能相对单纯或发展相对成熟的地区，如新建的工业区或居住区、大型企业、机关、院校及现状基本保留街区等。

（2）详细控制

适用于功能较复杂、特殊或开发建设量较大的地区，如城市中心区、待改造的旧城区及特定意图区等。

2．基本控制

（1）控制内容要求

强制性内容包括土地使用及其开发强度控制、“六线”控制和公益性公共设施控制，引导性内容主要为城市设计引导。

（2）控制深度要求

合理规划用地布局，制定土地使用和建筑管理规定；规划控制指标以用地控制为主，包括用地性质、容积牢、建筑密度、建筑高度、绿地率等；控制指标可针对具体情况分别采取上限控制、下限控制或幅度控制。

明确“六线”的线位及相关控制要求。

科学配套各类公益性公共设施、综合交通设施和市政公用没施，明确各设施的使用性质、规模、位置、面积、界线及其附属控制要求。

综合研究地下空间开发利用，提出具体控制要求。

运用城市设计理念，确定城市的界面、开敞空间、天际轮廓线等景观要素和处理方法，对建筑体量、形式、风格、色彩等提出指导原则。

（3）其他要求

对于功能相对单纯的城市新发展区，地块划分不宜过小，且应具备可分可合的灵活性；对于发展相对成熟完善的地区，地块划分时应注重其使用权属边界和整体性，主要控制用地类别、容积率、建筑密度、绿地率等指标，明确“六线”控制要求。

3．详细控制

（1）控制内容要求

强制性内容包括土地使用及其开发强度控制、“六线”控制、公益性配套设施控制及针对特定意图区的特殊控制；引导性内容包括城市设计引导和经济效益引导。

（2）控制深度要求

详细控制除了满足基本控制的深度要求，还应满足以下要求：

对现状建筑进行保护与更新方式的综合坪定，可分为保护、保留、改善和整饰、更新等类别，相应确定各类用地的规划控制要求。

重点研究空间肌理、建筑风格、地块改造方式及开发模式等问题，对地区制高点及景观视廊、建筑风格与形式、河道景观没计，巷弄景观设计、开敞空间等提出明确的规划控制要求。

可根据需要进行建筑形体规划，作为控制指标确定的依据。

进行土地开发经济分析研究，作为合理确定用地类别和开发强度的依据，保证土地开发的可行性。

（3）其他要求

用地性质的分类应尽量达到小类（小小类）。

旧城区规划应对旧城的街坊保护与更新作出原则性的控制与引导规定，内容包括用地性质、兼容性规定、公益性配套设施、环境容量、建筑建造、城市设计、绿化、保护与更新模式等方面。

中心区规划应首先解决中心区和各功能组成部分的布局及交通组织问题；根据中心区的空间格局和风貌特色，有选择地增加历史文化保护、景观保护等内容；并以城市设计方法和经济分析为基础，确定用地类别、容积率、建筑密度、建筑高度等控制指标，对建筑形式、色彩等提出城市设计引导。

特定意图区的控制应突出重点，具有针对性，强调空间景观、历史文化等特色，对建筑体量、风格、色彩、标识物等规划设计要素提出强制性控制要求。

历史文化保护地段的规划应统筹考虑保护利用和更新整治，建立历史文化资源保护体系和保护名录，深化保护利用内容，提出科学合理的规划对策。

4．城市各类功能区规划控制深度规定

具体内容参见表4。

表4城市各类功能区规划控制深度一览表

规划控

制类别

规划控制内容

基本控制

详细控制

新建

工业区

新建

居住区

大型企业、机关、院校

现状基本

保留街区

城市

中心区

待改造的

旧城区

待定意

图区

地块

划分

地块划分大小

宜大

按总平

面设计

宜小

最小地块规模

（参见

表5.1）

（参见

表5.1）

（参见

表5.1）

（参见

表5.1）

（参见

表5.1）

（参见

表5.1）

（参见

表5.1）

土地

使用

用地类别

√

用地界线

√

用地面积

√

地块兼容性控制

√

交通出入口方位

√

建筑后退用地界线、道路

红线部分土地使用要求

△

√

用地更新与保护模式

△

√

土地

开发

强度

容积率

√（下）

√（上）

√（上、下）

√（上）

√（上、下）

√（上）

建筑密度

√（下）

√（上）

√（上、下）

√（上）

√（上、下）

√（上）

绿地率

√（上）

√（下）

√（上、下）

√（下）

人口容积率

△

建筑

建造

控制

建筑后退道路红线距离

√

建筑高度

√

建筑退界规定

√

容积率奖励和补偿规定

△

地下空间利用控制

√

现状建筑综合评定

△

文物和优秀历史

建筑保护要求

√

城市设

计引导

建筑风格

△

√

建筑形式

△

√

建筑色彩

△

√

建筑体量

△

√

沿路建筑界面

△

√

广告、标识设置

△

绿化布置

△

高层建筑分布与形态控制

△

√

天际轮廓线

△

√

其他特殊控制

△

√

“六线”规划控制

红线、黄线、绿线、

蓝线、紫线、橙线

√

配套

设施

居住小区

及以下级

公共设施

医疗卫生

√

文化体育

√

金融设施

△

商业服务

△

行政管理

√

教育设施

√

公共绿地

√

其他公益性公共设施

和市政公用设施

√

交通设施

停车泊位

√（下）

人行通道

△

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