福州市橘园洲项目投资分析报告.docx
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福州市橘园洲项目投资分析报告
报告摘要
本项目位于金山新区中段，未来金山城区中心地带，东靠金山新区的中心公园—金山公园。
项目距规划中的五星级酒店、中小学、文体中心、公交站、城市广场等仅咫尺之遥。
项目周边交通便捷、居住环境良好，是不可多得的高尚住宅地。
作为市政府重点规划实施的新城区，“南扩西拓”的主战场，该区域的房地产价格从2001年的1400元，上升至2003年初的2300元，2003年年末突破2500元的大关，2004年年初区域的房产价格上升至2650元左右。
区域的房地产价格呈高速上升的态势，与该区域城市规划建设的速度息息相符。
明后年正是金山区大规模建设的一两年，价格的上升有强势的后劲。
预期项目取得之后，各地块主要的经济指标分别如下：
4＃地块：
总投资成本为5468万元（土地价格95万元∕亩），总销售额为7183万元，启动资金年投资回报率为％。
5＃地块：
总投资成本为32593万元（土地价格95万元∕亩），总销售额为43510万元，启动资金年投资回报率为％。
3＃地块：
总投资成本为30843万元（土地价格95万元∕亩），总销售额为38311万元，启动资金年投资回报率为％。
从敏感性分析可知，只要把4＃地块、3＃地块的地价成本控制在100万元/每亩以内，5＃地块的地价成本控制在105万元/每亩以内时，项目是可行的。
一、项目概况
（一）区位及地块情况概述
金山新区，东依闽江、西临乌龙江，其清新良好的自然环境是旧市区无法比拟的。
这里是福州市政府重点建设的新城区，已实施了四、五年，目前已是热火朝天的建设景象。
规划30万人口，道路框架已趋完善，十一条公交线路已通，区域配套逐步完善；名校福三中的分校——金山中学已入驻新区、金山小学建成、金山公园已具雏形；医院、购物广场、文体中心正在逐步到位，为了区域管道煤气的建设，政府已批出专用地挂牌……近年来，工业园、大学城、会展中心及大片居住区的建设拉动着人气，金山已成为福州最当红的房地产开发板块之一。
政府在此时推出15#—1、2、3、4、5五幅挂牌出让地，正是有意加快促成金山新兴居住区的完善。
参与竞投15#地，应是一次很好的机会。
地块情况：
该地块位于金山新区中段偏西部位置，距市中心地段南门兜平均约公里，地势平坦，无拆迁。
4#、5#地东面隔一条城区支路紧邻金山公园，有较好的景观优势；北面毗邻“红海园”，距会展中心约一公里；是建设居住区的好地方，随着区内道路网和公建配套的建成，地段升值前景十分明朗。
三块地容积率适中（、、），有建设较高尚品位的居住环境的条件。
（见附图）
（二）地块面积情况及规划控制指标：
分块面积
规划条件
15#—3
72965m2
（亩）
容积率以下，3%以下商业，需配社区文化中心2000m2，卫生站60m2，公厕60m2，绿化率35%。
15#—4
13646m2
（亩）
容积率以下，3%以下商业，靠金山公园做≤40米塔式建筑，绿化率35%。
15#—5
75810m2
（亩）
容积率以下，3%以下商业，靠金山公园做≤40米塔式建筑。
配建公共运动场，用地公顷，公厕60m2，绿化率35%。
合计
162421m2（亩）。
（三）可建面积、车位数测算：
可建建筑面积与实际工程总建筑面积：
按容积率可建建筑面积（m2）
其中
估计地下室面积
（m2）
实际工程总建筑面积
（m2）
住宅
（m2）
商业
（m2）
公建
（m2）
15#—3
116700
111080
3500
2120
14695
131395
15#—4
20460
19846
614
——
2200
（半地下室）
22660
15#—5
128800
124934
3866
公共运动场一处
14000
142800
合计
265960
255860
7980
2120
30895
296855
各类型住宅建筑面积搭配与相应户数：
15#—4地块
住宅类型
住宅建筑面积（m2）
所占比例
户数（户）
低层联排（3层）
4092
20%
20
多层（层）
8184
40%
64
小高层（含商业）
（12层）
8184
40%
70
合计
20460
100%
154
15#—5地块
住宅类型
住宅建筑面积（m2）
所占比例
户数（户）
低层联排（3层）
12880
10%
60
多层（层）
57960
45%
456
小高层（层）
（含商业3866m2）
57960
45%
460
合计
128800
100%
976
15#—3地块
住宅类型
建筑面积（m2）
所占比例
户数（户）
低层（层）
9000
%
44
多层（层）
81080
73%
600
小高层（层）
21000
%
140
合计
111080
100%
784
各类型住宅地下车位需要数：
车位数（位）
15—3#
377
15—4#
50
15—5#
350
（四）可售建筑面积：
15—4#地块
类型
可售建筑面积（m2）
住宅
低层联排
4092
多层（上下部分复式）
8184
小高层
7570
商业
614
合计
20460
15—5#地块
类型
可售建筑面积（m2）
住宅
低层联排
12880
多层（上下部分复式）
57960
小高层
54094
商业
3866
合计
128800
15—3#地块
类型
可售建筑面积（m2）
住宅
低层联排
9000
多层（上下部分复式）
81080
小高层
21000
商业
3500
合计
114580
二、项目区域市场现状简析
从2003年起，随着北京金山、武夷明珠、香江明珠等楼盘的问世，金山一改过去以低价位楼盘为主的区域形象，吸引越来越多的市区客户，特别是2004年“香江红海园”的问世，橘园洲高尚住宅区的建设正式拉开序幕，区域形象将得到不断的提升。
目前区域的市场状况简要归纳如下：
（一）价格分布情况
沿闽江为2900元左右，金山大桥桥头非沿江为2600－2700元；展城附近的价格呈两极分化，北边工业园区约为2400元左右，南边以“香江红海园”项目为代表的高尚住宅区的价格有较大的提升。
（二）产品类型
目前以小高层为主，多层仅有金色年代及其它楼盘少量余房，联排仅香江红海园待推。
（三）面积分布情况
以120一140平方米为主，140－180平方米为辅，100－120平方米作补充，100以下基本没有。
（四）去化情况
100－120平方米去化最快，120－140平方米也基本去化完成，140平方米以上平面余房量较大。
（五）房型方面
在售楼盘除香江明珠、武夷明珠有复式房型外，其余均为平面。
（六）价格走势
2003年－2004年，该区域楼盘价格升幅为200元左右，个别楼盘升幅达300元（如金山佳园）。
三、项目区域发展前景简析
（一）从区域城市规划分析
金山新区是福州市政府重点规划实施的新城区，是“南扩西拓”的主战场，市政府立志将其建设为福州最大、最具现代化的新型生活社区群。
它将按高标准现代化要求设置各种行政管理、商业服务、金融邮政、市政公用和卫生、银行、教育等公共设施。
同时将在堤坝外的沙滩地上建设现代化的万人游泳场。
该区域低层高级住宅区的建成，将成为福州市高尚休闲住宅区的典范。
本案位于该区域核心地段，在区域绿化中心金山公园旁，周边配套健全，景色宜人，是不可多得的高尚住宅区。
（二）从住宅与产业的互动角度分析
金山工业园区总面积8313亩，将设综合工业园、机电一体化工业园、食品工业园、生物工业园和电子信息园，作为市级工业区，借助金山文教区的高校及科研单位的优势，推动园区建设。
同时，结合会展经济、服务经济，该区域将形成住宅产业与其它产业互动的良好局势，实现就业与人居的完美结合，将为该区域提供良好的就业环境，坚实的经济基础，高品质、高价位的消费群体。
（三）从区域本身规划细分角度分析
金山新区虽与市区仅一江之隔，可与传统意义的闹市还有一段较远的距离，同时由于居住人口较多（规划为30万人），市政工程、基础设施完善，并有与之相匹配工业园区、文教区，福州次中心的地位必将形成，这与城中心多元化的发展趋势相符合。
在该区域，与市区距离的远近将不对价格形成绝对的影响，对价格有较大影响的，是与该区域自已中心的距离远近。
随着会展中心的投入使用，三环一期的开通，商业广场的建设，五星级酒店的落成，金山公园的开放以及相关配套的完善，金山新区将形成以会展为中心的城市新区，沿乌龙江畔的房地产价值与沿闽江畔的房地产价值的差别将不断缩小，同时随着橘园洲新区高尚住宅区的建成，该区域的市场价值有望超过沿闽江畔的市场价值。
（四）从区域房地产价格走势分析
该区域的房地产价格从2001年的1400元，上升至2003年初的2300元，2003年年末突破2500元的大关，2004年年初区域的房产价格上升至2650元左右。
区域的房地产价格呈高速发展的态势，与该区域城市规划建设的速度息息相符。
明后年正是金山区大规模建设的一两年，价格的上升有强势的后劲。
（五）从区域房地产发展格局分析
纵观4年来的房地产发展趋势，该区域的房地产发展呈以下格局，2100年是起步年，2002年是发展年，2003年是突破年，2005年开始将掀起开发的热潮年。
该区域的房地产发展将与工业区的建设、大学城的建设相辅相成，促使房地产业的迅猛发展。
与此同时，从2004年开始，随着香江红海园的开发，该区域高端产品初现端倪，高尚住宅区的建设掀起崭新的一页，一改往日区域形象不佳的状况。
（六）从福州其它板块的操作角度分析
福州的房地产发展具有明显的板块效益，从西二环板块、温泉板块、鼓山板块的发展可证实该点。
板块发展中典型个案对楼市价格的拉动力是非常大的，可引领楼市的价格向高看涨。
该区域目前还缺少一个典型楼盘来拉动楼市的发展，特别是引领高尚住宅的发展，本案地理位置优越、规模较大可填补市场的空缺。
从以上分析可知，区域发展趋势良好，前景看涨，房地产价值的提升有较大的空间。
四、项目优劣分析
（一）优势
（1）地理位置相对较为优越
项目位于金山新区中段，东靠金山新区的中心公园—金山公园，是金山新区的核心地块。
（2）自然环境优美
项目位于美丽的乌龙江及规划中的两大城市公园（105亩的金山公园及100多亩规划中公园）旁，空气清新、环境优美。
（3）文化气息浓郁
项目周边规划众多的教育设施用地，对面则是正在热火朝天兴建的大学城，与金山幼儿园、金山小学、金山中学（福三中分校）距离较近，项目区域文化氛园浓郁。
（4）交通网络较为完善、交通较为便利
三环路的开通、尤溪洲大桥的投入使用，将与金山大桥连成环线，有效缩短与市区的距离，现有702支、13、821、811等11条公交线路直达新展城，交通极其方便；按通常惯例，会展中心这一市政大配套的公交线密度在全市应较高。
（5）规划中配套设施健全，前景较好
作为市政府重点规划的三大生活小区之一，金山生活区的开发建设步伐较快，由于市政府的大力支持，金山生活区的配套正逐步得到完善，尤其新展城的投入使用及周边教育、医疗、商贸等设施的规划建设，将大大完善该区域的配套；同时，政府为了配合展览城而新建的金山公园、城市广场必将带动新区周边餐饮业、商贸的繁荣与发展。
同时项目北侧规划的五星级酒店，必将提高周边的档次及提升片区知名度。
（6）片区形象得到不断的提升
（二）劣势
（1）现有周边配套设施不够完善
（2）距离市中心相对较远
（3）目前片区人气不足
目前众多的楼盘正处于准现房或交房阶段，预计从明年开始，随着各楼盘的投入使用，区域人气将得到提升。
（三）机会
（1）城市次中心的形成提供的机会点
随着城市“南进”步伐的加快，金山工业区与文教区的建设，将使金山新区成为福州的次中心。
与此同时，金山新区将形成以会展为中心的小城镇，本案位于金山新区的中心地，发展前景良好。
[详见三点（三）小点分析]
（2）高尚住宅区的建设提供的机会点
橘园洲高尚住宅区的建设刚刚拉开序幕，目前仅“香江红海园”面市，未来发展前景良好。
（3）产品差异化提供的机会点
目前，本项目所在区域的住宅基本上以小高层为主，产品较为单一，同质化较为严重，但区域内尚未有较高品质的项目面市，这为项目提供了一个较好的市场机会点。
结合本项目的规划指标，有可能规划一个区域差异化产品，进一步提升项目投资价值。
（4）产业互动提供的机会点
大学城的新建、金山工业区的扩张，会展、商贸城的投入为该区域增加大量的区域消费群体，潜在的消费群提高，将提高项目的销售速度及提高项目的附加值。
（四）威胁
（1）开发量较大，同质化严重，竞争激烈
根据不完全统计，2004年至目前为止，金山新区新推楼盘共有4个，总占地面积为676亩，约占城市新推盘的6份之1，再加上原有的楼盘，市场的供应量较大。
若不从产品上入手，则竞争相对激烈。
（2）潜在竞争对手对本案造成的威胁
与本案同时拍卖的有1号与2号地，总占地面积393亩，与本案形成直接的竞争，同时金色年代（展城北侧）共306亩，定位为中低档楼盘，将与本案形成不同档次的竞争。
（3）政策风险
如果本项目定位为中高端产品，有可能受到政府宏观调控的冲击，如按揭政策等。
分析综述：
从以上四个方面可知，本案的优势大于劣势，同时项目的机会点比较好，因而本案只要从产品规划上作足文章，则本案的前景良好，价格的提升空间也较大。
五、项目初步定位
（一）项目总体定位：
福州首座低层高级住宅区
理由：
（1）与区域规划定位（高级住宅区）相符合
（2）与产品类型定位相符合
（3）填补市场空白，争取较大的利润
（二）档次定位：
中高档
理由：
与其它楼盘相区别，提升项目形象，填补市场空白。
（三）产品定位：
低层、多层（叠加住宅）、小高层
理由：
目前的金山，每个楼盘的定位、设计等都力求与众不同，金山碧水以2250元/平方米左右的均价开发经济适用房，水乡温泉别墅锁定顶级百万豪宅，香江明珠凭借主力160平方米的错跃式住宅争夺中高档市场,金山明珠则力推120-140平方米左右的阳台入户花园式户型，这些定位完全是市场竞争的结果。
然而，在所有的差异化道路中，目前基本上走房型差异化的道路，产品绝大部分还是以小高层为主，换句话说产品差异化的道路还没有先例。
“香江红海园”里少部分做联排别墅，引起市场的极力追棒，可证实了产品差异化的道路是正确的。
因而本案一大部分做联排与叠加住宅、叠加别墅，是产品的创新，必然会引起市场的关注，另一方面又能够避开激烈的市场竞争，创建新利润空间。
在新项目不断涌现的将来，走差异化道路是避免主力竞争，加强抗风险能力的主要途径，走差异化道路是未来众多项目生存的主要出路，因而本项目的市场定位是完全正确的。
（四）客户群定位：
（1）金山工业区企业主
（2）金山工业区及市区白领人士
（3）大学城高收入人员
（4）市区二次置业者
（5）华侨
（6）其它人士
（五）价格定位
（1） 多层：
2800元∕平方米
小高层：
3000元∕平方米
叠加住宅（层）：
3000元∕平方米
理由：
金山大桥桥头沿江小高层价格为2900元/平方米，非沿江为2600元/平方米，随着区域价格的上涨，未来一两年该区域价格将在2800－3000平方米之间。
结合一点的分析可知，沿闽江畔与沿乌龙江畔的价格差将随着橘园洲的发展而逐步消失，且随着橘园洲高级住宅区的建设，后者的价格将超越前者。
因而上述的价格预测是正常的。
（2）低层联排：
4100元∕平方米
叠加别墅（层）：
3500元∕平方米
理由：
目前福州市的高级住宅区主要集中在五四北板块，联排别墅的均价为3500元/平方米，双拼别墅的均价为4100元/平方米，从一点的分析可知本区域的城市规划以及本身的自然环境都比五四北板块好，该区域的环境比五四北板块更合适居住，同时该区域能有效地结合其它产业，实现产业之间的互动互补，所以它将形成真正意义的高级住宅区，比五四北板块更具有市场价值。
因而低层联排4100元∕平方米的市场定价是切合实际的。
叠加别墅是亚别墅的概念，它的价格应介于高层住宅与联排别墅之间，本区域高层住宅约为3200元/平方米，因而叠加别墅定价3500元/平方米也是合理的。
（3）价格提升空间
从一点的分析可知，如若本案在产品上有明显的突破，市场的行情继续上涨，则本案联排别墅的售价将上升至4400元左右，其它产品类型的售价有200元的上涨空间。
六、工程进度安排
七、项目财务评估
（一）投资成本估算
（1）各项目可售面积一览表
产品类型
4＃地块（Ｍ2）
5＃地块（Ｍ2）
3＃地块（Ｍ2）
低层联排
4092
12880
0
层住宅
0
0
9000
层住宅
8184
57960
81080
小高层
7570
54094
21000
商业
614
3866
3500
小计
20460
128800
114580
车位（个）
50
350
377
注：
可售面积不含阳台面积
（2）项目投资成本预算
序号
项目
4＃地块
5＃地块
3＃地块
费用
单位成本
费用
单位成本
费用
单位成本
1
土地成本
1945
950
10803
839
10398
907
2
总建安成本
3059
1495
19597
1521
18330
1600
3
财务费用
0
0
600
47
600
52
4
管理费用
360
176
960
75
960
84
5
销售费用
104
51
633
49
555
48
6
总计
5468
2672
32593
2531
30843
2691
注：
1、费用单位（万），单位成本单位（元／M2）
（二）预期利润测算
（1）各地块销售收入一览表
产品类型
4＃地块（万）
5＃地块（万）
3＃地块（万）
低层联排
4092×4100＝1678
12880×4100＝5281
0
层住宅
0
0
9000×3500＝3150
层住宅
8184×3000＝2455
57960×3000＝17388
81080×3000＝24324
小高层
7570×3000＝2271
54094×3000＝16228
21000×3000＝6300
商业
614×6500＝399
3866×6500＝2513
3500×6500＝2275
车位
50×6＝300
350×6＝2100
377×6＝2262
总计
7183
43510
38311
（2）各地块营业税
4＃地块：
7183×％＝402（万）
5＃地块：
43510×％＝2437（万）
3＃地块：
38300×％＝2145（万）
（3）各地块税前利润
4＃地块：
7183－5468－402＝1313（万）
5＃地块：
43510－32593－2437＝8480（万）
3＃地块：
38311－30843－2145＝5323（万）
（4）各地块税后利润
4＃地块：
1313×＝878（万）
5＃地块：
8480×＝5682（万）
3＃地块：
5323×＝3566（万）
（5）各地块利润率计算
项目
4#地块（万）
5#地块（万）
3#地块（万）
经营成本
5468
32593
30843
经营收入
7183
43510
38311
税前利润
1313
8480
5323
税前利润率
％
％
％
税前投资回报率
％
％
％
税后利润
878
5682
3566
税后利润率
％
％
％
税后投资回报率
％
％
％
启动资金
2200
8000
8000
启动资金回报率
％
％
％
投资回收期
2
年启动资金回报率
％
％
％
（三）项目财务评析
（1）总投资回收期：
4＃地块：
静态年，启动资金回收期2年
5＃地块：
静态年，启动资金回收期年
3＃地块：
静态年，启动资金回收期年
说明：
小高层与商业、车位的销售周期为项目交付使用（单体验收）之后6个月内完成。
（2）盈亏平衡点计算（静态）
4＃地块：
7183×Ａ×（1－％）＝5468 Ａ＝81％
5＃地块：
43510×Ａ×（1－％）＝32593 Ａ＝79％
3＃地块：
38311×Ａ×（1－％）＝30843 Ａ＝85％
说明：
从盈亏平衡点可知，项目的抗风险能力较好。
（3）敏感性分析
4＃地块：
项目指标
销售收入
（万）
税前利润
（万）
税后利润
（万）
启动资金
回报率
基本方案
7183
1313
878
%
土地
成本
＋5万元/亩
（102增加万）
7183
1211
811
％
住宅
价格
+50元/平方米
（增加99万）
7282
1406
942
％
土地与
住宅价格
＋50元/平方米
（99增加万）
7282
1304
874
％
＋5万元/亩
（102增加万）
5＃地块：
项目指标
销售收入
（万）
税前利润
（万）
税后利润
（万）
启动资金
回报率
基本方案
43510
8480
5682
%
土地
成本
＋10万元/亩
（1137增加万）
43510
7347
4922
％
住宅
价格
+100元/平方米
（增加1249万）
44759
9659
6472
％
住宅价格
与土地
＋100元/平方米
44759
8586
5753
％
＋10万元/亩
3＃地块：
项目指标
销售收入
（万）
税前利润
（万）
税后利润
（万）
启动资金
回报率
基本方案
38311
5323
3566
%
土地
成本
＋5万元/亩
（增加547万）
38311
4776
3200
％
住宅
价格
+50元/平方米
（增加555万）
38866
5847
3917
％
土地与
住宅价格
＋50元/平方米
38866
5300
3551
％
＋5万元/亩
说明：
1、土地上涨5万元/亩，与价格上涨50元/平方米基本上相互抵消
2、当4、3号土价格为100万元/亩，5号土价格为105万元/亩时，项
目的经济指标还较为理想。
（四）现金流量分析
八、投资分析结论
综上所述，我们认为，只要把4＃地块的地价成本控制在100万元/每亩以内，5＃地块的地价成本控制在105万元/每亩以内，3＃地块的地价成本控制在100万元/每亩以内时，各地块无论是从经济指标、产品定位还是从现金流量、启动资金回报率来看，应当是符合实际而且是完全可行的。
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