商业综合体开发流程及规划要点说明.docx

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商业综合体开发流程及规划要点说明

商业综合体开发流程与规划要点

曾经有个不是很恰当但却很形象的比喻说：

“做住宅地产是小学生，做商业地产是大学生”，商业地产的开发与住宅地产的开发其实有很大的区别，从规划到建筑设计、从招商到销售和运营，商业地产的开发都比住宅地产复杂许多。

一、商业项目优化的开发流程

二、商业规划对设计过程的管控

三、商业规划要点

1、商业规划原则

交通优先：

1）根据城市路网合理规划二级路网和建筑布局，将商业功能优化布局在交通最优位置；

2）人车分流、外车人、下车上人即在地面以人，场地部只有人行，车流和货流全部从场地周边进入建筑地下。

功能分区：

1）按业态彼此之间的功能对应关系布置；

2）根据租售比和财务要求布置和取舍各功能业态；

3）遵循建筑设计的基本规律。

突出商业：

1）商业在城市综合体中占据主导位置；

2）在规划布局和城市形象中突出商业，体现可达性和可视性；

3）订单式的地产开发，进行主力业态的预招商。

公共空间：

1）室外：

商业广场、集中绿地和景观水系；

2）室：

收放有度、错落有致、流畅通透。

2、商业规划要点

1）功能布局

住宅、商业要动静分区：

住宅相对集中，形成社区并与商业进行分离；

持有商业要相对集中并与可售商业形成区隔，有利于后期经营管理。

星级酒店和甲级办公（若规划）尽量沿城市主干道显要位置独立设置，体现项目整体档次和形象。

公寓（若规划）：

作为商业主体上部的高层建筑群出现，应尽量沿商业主体的边缘布局。

2）建筑形态

外立面（万达案例）

体现时尚、现代、潮流、档次的商业氛围，强调结合当地文化、历史进行设计；

计出独特的立面造型，并将购物中心的名称及图案标志进行展现，以突出企业形象。

入口：

购物中心主入口为一级入口，起到统领全局作用，醒目并有迎客功能，要重点设计；

百货主力店出入口为二级，应重点体现业态特点；三级入口为公寓、办公、酒店。

景观：

（万达案例）凸显立面及夜景照明，沿主立面尽量不做遮挡，以突出时尚、表现夜景，活跃商业氛围作为主要原则。

涉及三个层面：

主入口方形广场、沿主立面带形广场、室外街景观，营造好水景、雕塑、树阵、灯箱、导视系统、销售、坐凳、高杆灯、LOGO灯。

万达外立面

万达主入口

万达夜景