金可行性研究报告.docx

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金可行性研究报告

1.项目地块概况2

1.1项目建设必要性2

1.2项目的建设信息2

1.3项目地周围环境2

2.市场分析和需求预测3

2.1SWOT分析3

2.2产品类型定位4

2.3户型定位4

2.4价格定位4

3.技术方案5

3.1设计依据5

3.2设计指导思想5

3.3设计理念5

3.4总平面规划设计6

4.房地产开发进度安排11

5.项目投资估算及资金筹集12

5.1开发投资费用估算12

5.2分年资金投入计划14

5.3项目资金来源15

6.项目财务评价16

6.1项目现金流量表16

6.2主要财务指标16

7.风险分析18

7.1房地产风险简介18

7.2宏观风险分析18

7.3风险分析方法18

8.环境影响分析20

8.1环境影响评价概念20

8.2评价标准及指导思想20

8.3可能的影响分析21

（1）项目建设期环境影响分析21

（2）项目营运期产生的环境影响21

（3）外环境污染源调查21

9.结论23

1.项目地块概况

1.1项目建设必要性

（1）贯彻实施《常熟市城市总体规划》（2010-2030年）和城市发展的需要。

按照常熟市近期（2010-2015年）的城市总体规划，“十二五”期间要稳步建设并扩大中心城区，进一步提高城镇化率，完成城市规划区建设的指标任务。

常熟金桂家园二期房地产开发项目的建设符合城市总体规划和近期规划要求。

该项目的建设将进一步的改善常熟文化片区的城市景观，增强城市区域性的功能。

（2）顺应当前常熟市房地产行业的良好发展形势。

最近几年长三角经济圈区域内房地产市场作为中国房地产行业的一个重要参照点，一直保持一个稳健的上升趋势。

在这样一个充满经济活力的区域内发展地产行业是非常明智的选择。

（3）因为住宅建设是国家建设小康社会中的重要一环，提高居民住宅品质是人民生活品质提高的重要标志。

对于常熟而言，要在2015年达到城市化率81%这样一个目标也是需要推动住宅项目的建设。

本项目的建设可以吸纳一部分的农村居民从而达到城市化的目的。

1.2项目的建设信息

金桂家园二期所处的位置是在文化片区金山路以东、丹桂路以北，属于市区范围之内，面积约5万平方米。

基本信息如下表：

金桂家园二期项目基本信息表

地块位置

面积

容积率

绿地率%

建筑密度%

交易价格

建筑类型

使用期限

常熟市文化片区金山路以东、丹桂路以北

5万平方米

1.7≤容积率≤2.5

绿地率≥35

建筑密度≤20

8000

住宅

70年

1.3项目地周围环境

金桂家园项目块位于常熟市主城区东部，距市中心2.3公里。

项目地西边是金山路，南边靠近正在修建的丹桂路，往北靠近青墩塘路，最东面是东三环路。

项目附近有虞山镇人民政府、城南派出所、金山苑、青龙新村、第三人民医院等机构和社区。

2.市场分析和需求预测

2.1SWOT分析

（1）优势分析

1、地理位置优越，交通方便，众多公交途经，附近有配套的商业带和城市广场。

教育方面有昆承小学、藕渠中学，医疗方面靠近第三人民医院。

2、项目所在区域人气兴旺，区域内有中南世纪城和琴湖壹号两个社会知名度很高的楼盘，虽然与本案互相竞争，但同时也是互为补充，为项目所处区域提高了社会关注度，有利于在消费者心中形成大型住宅项目聚集、未来配套完善、市场发展潜力不可小觑的城市新片区形象。

3、金桂家园二期项目入市早，土地成交是2011年完成的，拿地成本比同类型的住宅项目要低。

售价方面有定价优势定价优势，各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价的一般水平，销售价格合理、比价优势明显。

（2）劣势分析

1、虽然项目周边配套比较完善，但是与老城区相比较，配套设施的水平仍有一定的差距。

2、周围有名的楼盘较多，市场上的识别度受到一定的影响，竞争压力较大。

3、相比较生活休闲、娱乐等配套设施建设前景是不错的，但目前还在完善中需要加强。

（3）机会分析

1、常熟文化片区是常熟市政府规划大力发展的中心城区之一，在支持度和未来城市规划这一战略高度上讲具有很大的优势。

2、市场需求这一块有相应的空间，尽管有世茂世纪中心这样的大盘以及中南世纪城和琴湖壹号这样的名盘，但是它们并不能很好的满足中产阶级及以下的消费者需求，金桂家园二期的建设方名气和实力与上述开发商相比要差但我们卖的是实惠，普通的老百姓是最主要的客户群。

（4）威胁分析

1、全国房地产市场行情的波动和对未来走势判断的不确定性，响人们购房的预期。

2、建筑材料价格上涨，影响到项目建设成本。

3、竞争楼盘以及潜在的竞争对手会逐渐增多，有多个项目已进入销售期或潜在销售期，未来竞争会比较激烈。

2.2产品类型定位

通过对项目的SWOT分析完成市场定位，本项目定位为中高档的住宅小区。

建筑类型以高层和小高层为主。

2.3户型定位

由市场调研报告中的调查问卷的结果可知，最受欢迎和接受度最高的户型是面积81-100㎡户型，占受调查者比例高达45.88%，而就整体而言85.88%的受调查者接受的户型面积范围在81-130㎡之间，所以金桂家园二期的户型设计就定位在81-130㎡之间。

2.4价格定位

金桂家园二期附近中南世纪城现在均价15000元/㎡，琴湖壹号均价13500元/㎡两者都是定位高档住宅小区，世茂世纪中心目前11000元/㎡，但该楼盘巨大达到了接近170万平方米的建筑面积，面向的客户群很广。

综述可以认为金桂家园现在的市场价格可以定位到12000元/㎡。

3.技术方案

3.1设计依据

A.常熟市金桂家园二期规划设计征集方案说明书

B.常熟市发展计划委员会关于金桂家园二期小区开展前期工作的批复——计投字[2013]23号

C.《住宅设计规范》、《城市居住区规划设计方案》

D.其他相关的技术规范、规定

3.2设计指导思想

A.服从城市总体规划，满足城市发展需求，服务城市建设。

B.满足城市交通功能要求，便于各类市政管线敷设布置。

C.建治并举，改善美好环境，以人为本，服务于民。

D.统盘考虑，综合治理，一次设计分项实施。

E.安全可靠，经济实用，美观大方。

F.突出城市小区特点，远近结合，适度超前。

G.留有余地，兼顾现实，充分体现时代风貌与现代城市建筑风格。

3.3设计理念

A.生态建设理念

现代生态城市的核心观点是“城市与自然的平衡”，从社区的角度来讲就是建立起完善的自然生态体系，并与城市的生态体系紧密联系，充分保护利用城市的蓝带和绿带空间，形成和谐共生的城市生态环境。

这也是可持续发展所体现的对环境的尊重和爱护。

B.以人为本理念

充分体现以人为本的价值思想，在规划设计中首先要研究人的居住行为和居住心理，营造空间尺度适宜、居住舒适方便、颇具人气的居住区，形成具有凝聚力和特色的社区人文环境。

在建筑附加设施里要更多的有人性化的设计和提供便捷的服务功能。

C.社区密度理念

社区的密度是构建空间的基本元素，考虑紧密的群体形态和紧凑的社区形成有助于形态亲切和谐的传统居住氛围，合适的密度也体现了社区的可持续发展的原则。

另外也是合理利用项目地块，毕竟一寸土地一寸金，要提供土地的利用价值。

3.4总平面规划设计

设计方案一共两个，项目规划用地5万平方米，容积率设计为2.5，建筑面积约12.5万平方米。

方案一如下：

1）整体布局设计

本案拟采用中心轴对称设计的方式，体现了一种对称美，中心轴即是中央街道的位置，

一共有三个门，正门为南门，北门为后门，西门为侧门。

侧门不可以通过机动车，是一个小的通道口供小区内人员步行通过。

三个大门前的道路沿街都设有店面，将来都将规划为商业街道。

从正门进去，门右侧是保安室，左侧设立一个卫生所，主要为小区和附近居民服务。

正门里的中央街道前50米左右的路段两旁均设有小型商铺以方便居民购买生活日用品，也可以开设面馆、包子铺、水果店等等。

2）绿化及园林式设计的风格

小区的整体绿化率在35%以上，特点之一是小区周围设置了绿色的“围墙”。

具体而言就是在项目地块的外围10米的环形圈内统一进行绿化，种上植被形成一圈的绿化带。

第二个特点是主干道两旁栽培银杏树和杨树，楼盘对向区位择合适位置载上天香木瓜树。

园林式设计是在地块中部区位搭建小型园林，以走廊的形式半环绕中央休息区，另外也开凿一个小池塘，里面养些鱼为宁静的环境增添一份生机。

3）关注人文提倡健康生活方式

以人为本的设计的理念，最终体现在为民谋福利，为广大居民健康发展的着想上，所以在规划设计里我们特地添加了一个文艺宫的建设。

这个文艺宫里可以绘画、可以练舞、可以下棋、可以品茶也可以进行其他的文艺活动。

文艺宫的外面有一下室外的健身器材可以供居民锻炼。

另外在中央区域有个小型广场，可以供中年人跳广场舞。

广场附近也设置一个小型篮球场供相应的兴趣爱好者娱乐。

4）道路及交通情况

在道路设计中，交通的便捷性排在首位，体现三大功能，即交通功能、交往功能和景观功能。

大部分区内机动车走行小区主路、小区次路及区内进出停车场（库）的道路，车辆进出停车库主要依据右进右出的原则，为使小区主路上行人安全及交通流的顺畅，停车库入口均设在小区次路或小区支路上。

侧门的设置是提供了便捷，仅供非机动车通过，可以有效的缓解交通压力和降低风险。

金桂家园二期方案一效果图

金桂家园二期方案一主打户型图

方案二：

1）整体布局设计

方案二继续沿用方案一的中心轴对称设计的方式，体现了一种对称美，不同的是没有中央街道的概念而是采用环形延伸的形式连通小区内部。

大门设置两个，正门为南门，北门为次门两个门直接连通外围的环形道路可以通往小区任何地方。

从正门进去是一个音乐喷泉，接着是一个半圆形的低层商业区，方便居民购买相应的生活所需品，同时也开设相应的餐饮店铺。

2）中央水域绿地环绕的设计风格

在小区的中央地带东西延伸的方向建造了一个集休闲娱乐和生态环保为一体的大型泳池。

整体绿化率在35%以上，在每栋楼盘的周围都进行绿化种植相应的植被。

3）休闲娱乐场所

方案二的最大特点是拥有一个中央水域供居民游泳休闲，两端分别设有体育休闲中心满足不同体育爱好者的需求。

另外一个特点是在小区四个角落处均设有儿童活动场地方便低龄居民的活动以及家长对于儿童的监督。

4）道路及交通情况

此次方案的小区道路系统也是别具特色，不是传统的主干分支形，而是采用了修建外围通道向中心延伸的方式，这样一来小区内所有居民到中央水域的距离最近，设计上也较为合理体现了公平性。

金桂家园二期方案二效果图

金桂家园二期方案二主打户型图

4.房地产开发进度安排

计划工期2013年11月15日至2015年11月15日共两年时间。

具体工期安排见下表：

项目实施进度计划表

项目开发进度的安排主要还是要配合这个项目的销售规划和财务规划，照常熟市的规定完成主体工程建设25%以上可以进行预售。

除去前期可行性研究项目审批及规划设计占用的4个月时间，金桂家园项目将于第5个月开工即2014年3月份开工，一般而言一年当中九十月份是销售的旺季，故要在半年次之前完成25%的主体工程建设，这样就可以在2014年10月份进行预售，从而达到了财务规划的要求。

5.项目投资估算及资金筹集

5.1开发投资费用估算

（1）土地费

土地使用权出让金：

共137923平方米土地，总计金额60175万元

契税：

60175万元×3%=1805.25万元

城镇土地使用费：

收取6元/年.㎡总计137923×6×2=1655076元

（2）报批报建费及工程建设其他费

土地登记费：

449810㎡×1.6元/㎡=719696元

规划服务费：

809658000元×0.2%=1619316元

其他：

20万元合计：

2539012元

工程前期咨询费：

1、编制项目建议书15万元2、编制可行性研究报告30万元3、评估项目建议书10万元4、评估可行性研究报告10万元合计65万元调整系数为0.8则合计65万元×0.8=52万元

环境影响评估费：

编制环境影响报告书20万元结合相应的调整系数合计（20＋5＋3＋2﹚×0.6×1.2=21.6万元另专家等咨询人员费用2万元总计21.6＋2=23.6万元

招标代理费：

本案中标金额809658000元+71969699元+2698860元+5500000元+24000000元=913826559元招标代理费用为620万元

监理费：

5000万元×1×0.85×1=4250万元

造价咨询费：

809658000元×（0.4+0.2）‰+913826559元×（1.4+4+0.5）‰=5877371.5元

（3）建筑安装工程费:

449810㎡×1800元/㎡=809658000元

（4）市政配套费：

449810㎡×160元/㎡=71969699元

（5）园林绿化费：

449810㎡×40%×150元/㎡=26988600元

（6）道路工程费：

22000㎡×250元/㎡=5500000元

（7）管网工程费：

20000m×1200元/m=24000000元

（8）管理费

包括房地产开发公司管理人员发生的工资、办公、差旅等费用

综上×3.5%=5661万元

（9）营销费

为销售房地产而发生的推广费及销售人员费用

449810㎡×12000元/㎡×2.5%=13494.3万元

（10）财务费

金桂家园二期项目开发商以40%的自有资金投入，其他资金通过银行等渠道融资，融资额为6亿元，综合利率10%，分为两年，第一年3亿元，第二年3亿元。

各年应计利息=（30000+15000×10%+15000）×10%=4650万元两年共9300万元

（11）税金

营业税：

销售收入*5%销售收入为40亿元营业税可算得为2亿元

城市维护建设税：

营业税*7%为1400万元

教育费附加：

营业税*3%为600万元

地方教育费附加：

营业税*2%为400万元

土地增值税:

扣除项目金额：

60175+1805.25+165.5+9300+1400+600+400+4650*2+13494.3+5561+80965.8+7197+2699+550+2400+254+

91382.65×20%=214543.38万元

销售收入400000万元

增值额400000-214543.38=185456.62万元

增值额占扣除项目比例：

185456.62÷214543.38=86.44%

应纳税额=185456.62×40%+5%×214543.38=84909.817万元

（12）预备费

取上述成本和的3%作为预备费=278279.537×3%=8348.386万元

金桂家园二期投资估算表

序号

项目名称

数量

单位

单价

合价/万元

一

土地费用

土地出让金

60175

土地契税

1805.25

二

报批报建费及

工程建设其他费用

土地登记费

规划服务费

元

162

工程前期咨询费

元

环境影响评估费

元

23.6

招标代理费

元

620

造价咨询费

元

588

监理费

元

4250

其他费用

元

三

建筑安装工程费

建筑工程费

449810

元/㎡

1650

74218.65

安装工程费

449810

元/㎡

150

6747.15

四

基础设施费

449810

元/㎡

160

7196.97

五

道路工程费

22000

元/㎡

250

550

六

园林绿化费

179924

元/㎡

150

2699

七

管网工程费

20000

元/m

1200

2400

八

管理费

元

56661

九

营销费

元

13494.3

十

财务费

元

9300

十一

税金

营业税

元

20000

城市维护建设费

元

1400

教育费附加

元

600

地方教育费附加

元

400

土地增值税

元

84909.817

十二

预备费

元

8348.39

十三

合计

356693.127

5.2分年资金投入计划

根据项目投资估算及建设进度安排（以年或季度为单位）资金投入计划，是项目融资的依据。

金桂家园二期资金投入计划表

序号

名称

第1季度

第2季度

第3季度

第4季度

第5季度

第6季度

第7季度

第8季度

合计

土地费用

61980.25

报批报建费及

工程建设其他费用

2893.8

413.4

5787.6

建筑安装工程费

11566.8

11566.5

80965.8

基础设施费

1028.13

1028.14

7196.97

道路工程费

137.5

550

园林绿化费

2699

管网工程费

600

2400

管理费

7082.629

7082.62

7082.625

7082.62

56661

营销费

2698.86

5397.72

13494.3

财务费

1162.5

9300

税金

107309.82

预备费

3500

600

700

948.39

8348.39

5.3项目资金来源

1、资本金

遵照资本金制度（项目法人资本金占总投资比重不小于30%）的相关规定，本项目由开发公司资本金14.66亿元，占总投资比重40%，并保证在项目运作期内及时到位。

2、借款资金

本项目计划向银行融资21亿元，占总投资比重60%左右

6.项目财务评价

6.1项目现金流量表

金桂家园二期现金流星表

6.2主要财务指标

（1）财务净现值

本项目的净现金流量如下：

金桂家园二期净现金流量表

1季度

2季度

3季度

4季度

5季度

6季度

7季度

8季度

-43993.43

-4762.03

32049.23

12754.56

25774.97

18139.76

5096.84

在国民经济统计中房地产行业折现率为15%，季度折现率为3.75%。

FNPV=-43993.43-4762.03*（1+3.75%）-1-4762.03*（1+3.75%）-2+32049.23*（1+3.75%）-3+12754.56*（1+3.75%）-4+25774.97*（1+3.75%）-5+18139.76*（1+3.75%）-6+5096.84*（1+3.75%）-7

=-43993.43-4589.91-4424.01+28698.11+11008.18+21441.62+14544.64+3938.98

=26624.18万元

（2）财务内部收益率

已知季度折现率为3.75%时FNPV为26624.18万元远大于0，那么假定季度折现率为15%则可以算FNPV为-796.63万元

则季度FIRR=3.75+（15-3.75）*26624.18/（26624.18+796.63）=14.67%

所以年化FIRR=14.67*4=58.69%

（3）投资利润率

投资利润率＝利润÷投资总额，本项目销售收入150000万元，投资总额为70165万元，总成本为80115万元，毛利润=150000-80115=69885万元，净利润=69885-69885*25%-26500.76=25912.99万元

所以投资净利润率=25912.99/70165=36.93%，毛利润率=69885/70165=99.6%。

（4）销售利润率

销售利润率=销售利润/销售收入=69885/150000=46.59%

（5）投资回收期

金桂家园二期投资回收期表

项目

第1季度

第2季度

第3季度

第4季度

第5季度

第6季度

第7季度

第8季度

净现金流量

-43993.43

-4762.03

32049.23

12754.56

25774.97

18139.76

5096.84

累计净现金流量

-43993.43

-48755.46

-53517.49

-21468.26

-8713.7

17061.27

35201.03

40297.87

净流量现值

-43993.43

-4589.91

-4424.01

28698.11

11008.18

21441.62

14544.64

3938.98

累计现值流量

-43993.43

-48583.34

-53007.35

-24309.24

-13301.06

8140.56

22685.2

26624.18

由此表可以算出Pt静态=6-1+（8713.7/18139.76）=5.48季度=1.37年

Pt动态=6-1+（13301.06/21441.62）=5.62季度=1.405年

（6）项目经济合理性判断

对于金桂家园二期这个项目的经济合理性可以从5个方面进行评判，第一是财务净现值26624.18万元远大于0；第二是内部收益率，年化内部收益率58.69%远高于行业标准15%；第三是投资利润率，净投资利润率达到了36.93%；第四是销售利润率，达到了46.59%；第五是投资回收期，静态投资回收期1.37年，动态投资回收期1.405年。

从这五个方面的财务数据表明本项目的经济上的可行性很高很合理，是一个值得投资的项目。

7.风险分析

7.1房地产风险简介

房地产项目风险简单讲就是未来实际收益与预期收益的偏差和可能性大小。

它分为系统风险和个别风险。

系统风险对市场内所有投资项目均产生影响、是投资者无法控制的，比如市场供求风险、利率风险、政策风险等。

个别风险仅对市场内个别项目产生影响、是投资者可以控制的比如

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