汉川金鼓城家居产业园园区城镇化配套基础设施建设项目 可行性研究报告.docx
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汉川金鼓城家居产业园园区城镇化配套基础设施建设项目可行性研究报告
建鄂咨（研）报0-2013-005号
汉川金鼓城家居产业园园区城镇化
配套基础设施建设项目
可行性研究报告
中国建设银行湖北省分行造价咨询中心
2013年7月
第一章总论
1.1项目简述
项目名称：
汉川金鼓城家居产业园园区城镇化配套基础设施建设项目（以下简称“金鼓城配套基础设施项目”）
建设单位：
湖北金鼓城置业有限公司
法定代表人：
沙鑫
项目性质：
城镇化基础设施建设
项目地点：
金鼓城家居产业园园区位于民乐河以南、以东，创业渠以西，孔沟渠以北，涵盖汉川经济开发区、刘家隔镇、汈东街道办事处等三个行政区划约10平方公里区域。
本项目范围为汉川金鼓城家居产业园中金鼓城大道、天汉路、圆通路和汉阳路区域约2400亩土地。
建设期：
3年（全部建成达到使用条件）。
1.2项目申报单位概况
湖北金鼓城置业有限公司（以下简称“该公司”）成立于2009年10月16日，在湖北省工商行政管理局注册登记，该公司注册号420984210016388，注册地址为汉川市刘家隔工业园，法人代表为沙鑫。
公司注册资本为5000万元，具体出资比例如下表：
图表1：
金鼓城有限公司出资比例表
出资人
出资额
出资比例
沙鑫
4250万元
85%
施瑞麟
750万元
15%
合计
5000万元
100%
该公司的主营业务范围：
工业园的开发，工业厂房、城市综合体（企业总部研发区）的建设、销售及物业管理等服务。
该公司是为了金鼓城建设和经营需要而成立的有限责任公司，是金鼓城家居产业园园区的建设和经营管理主体单位。
截止2012年12月31日，该公司资产总额为14852万元，负债合计3251万元，所有者权益11601万元。
2012年该公司累计实现主营业务收入10648万元，利润总额为2326万元。
1.3报告编制的依据
1.3.1《中华人民共和国城乡规划法》；
1.3.2《中华人民共和国土地管理法》；
1.3.3《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
1.3.4《武汉市城市圈总体规划（2009-2020）》；
1.3.5《汉川城市总体规划（2005-2020）》；
1.3.6《2010年金鼓城家居产业园总体规划》；
1.3.7国家、省市相关政策、法律、法规；
1.3.8建设单位提供的其他相关文件资料；
1.4项目建设的必要性
（1）本项目的实施，符合国家产业政策，有助于推进区域经济的协调发展
近年，党中央国务院大力推进城镇化建设，汉川市为加快城市化进程，实现小城镇建设的突破，提出要构建科学、规模适度、特色鲜明的城镇群，认真搞好城镇基础设施建设，增强人口、产业集聚能力，使其发展成为有较强辐射带动作用的城镇。
本项目的实施，将极大地促进相关区域基础设施的建设，带动相汉川经济的协调发展，推进城市化建设的进程。
（2）本项目的实施，有利于促进地区经济的协调发展
本项目的实施，将进一步改善汉川市的投资环境，增强对外招商引资的吸引力，促进企业的发展，进一步吸纳农村剩余劳动力，形成以市促镇，以镇促市的格局，加快工业化和城市化进程，增强汉川市对周边地区的辐射作用，从而促进地区经济的协调发展，加快汉川市城镇化建设步伐。
（3）本项目的实施，有利于工业园区的建设，吸引大企业、大项目落户
随着我国经济向中部转移的步伐加快，给汉川市的发展带来了重大机遇。
汉川市抓住机遇，建设金鼓城家居产业园。
本项目的实施将进一步完善工业园区硬件建设，有利于招商引资，吸引发达地区的产业转移。
本项目的实施是加强工业园区建设，吸引工业企业向园区集聚，通过园区产业的合理配置和空间规划，强化企业间的联系，努力建设产业集群，逐步形成具有区域特色的优势产业集群，从而吸引更多规模大、档次高的企业项目落户。
综上所述，本项目的实施是十分必要的。
1.5可行性研究结论概要
1.5.1项目建设宗旨
（一）指导思想
1.贯彻国务院关于《促进中部地区崛起规划》，促进中部经济协调发展；
2.承接东部相关产业转移，促进汉川经济和城镇化发展；
3.改善居民生活环境，提高居民生活水平，创造良好的人居环境；
4.合理布局产业用地，促进三大产业协调发展，提升区域吸引力和竞争力。
（二）建设原则
以城市总体规划和土地利用总体规划为指导，坚持资源节约型和环境友好型发展方向。
（三）建设目标
旨在优化工业园区结构，合理布局功能，合理布局产业用地和基础建设，以此促进土地功能的优化，提高土地利用效率和适应城镇化建设发展的需要。
1.5.2项目建设地点
金鼓城家居产业园园区位于民乐河以南、以东，创业渠以西，孔沟渠以北，涵盖汉川经济开发区、刘家隔镇、汈东街道办事处等三个行政区划约10平方公里区域。
本项目范围为汉川金鼓城家居产业园中金鼓城大道、天汉路、圆通路和汉阳路区域约2400亩土地。
1.5.3建设内容及规模
建设金鼓城家居产业园园区范围内4条园区道路共计4218米，及相关的供水、排水、供电、路灯、绿化、卫生和公共设施等。
具体建设内容、规模及主要技术指标见下表：
图表2：
金鼓城家居产业园园区道路工程建设指标表
序号
项目名称
长度（m）
宽度（m）
面积（万㎡）
一
道路
1
金鼓城大道
1000
50
50000
2
天汉路
818
30
24540
3
圆通路
1200
40
48000
4
汉阳路
1200
50
60000
合计
4218
182540
图表3：
金鼓城家居产业园园区供水工程建设指标表
序号
项目名称
长度（m）
直径（m）
二
供水
1
金鼓城大道
1000
0.4
2
金水路
1880
0.3
3
天汉路
1618
0.4
4
圆通路
1200
0.3
5
汉阳路
1200
0.4
合计
6898
图表4：
金鼓城家居产业园园区排水工程建设指标表
序号
项目名称
长度（m）
直径（m）
三
排水
1
金鼓城大道
2000
0.8
2
天汉路
2429
0.8
3
圆通路
2400
0.8
4
汉阳路
2416
0.8
合计
9245
图表5：
金鼓城家居产业园园区供电工程建设指标表
序号
项目名称
供电线路长（m）
用电负荷
四
供电
1
金鼓城大道
1000
10KV
2
金水路
1880
10KV
3
天汉路
1618
10KV
4
圆通路
1202
10KV
5
汉阳路
1618
10KV
合计
7318
图表6：
金鼓城家居产业园园区绿化工程建设指标表
序号
项目名称
道路长度（m）
绿化宽度（m）
五
绿化
1
金鼓城大道
1000
16
2
天汉路
818
8
3
圆通路
1200
12
4
汉阳路
1200
16
合计
4218
52
图表7：
金鼓城家居产业园园区路灯工程建设指标表
序号
项目名称
道路长度（m）
路灯间隔（m）
六
路灯
1
金鼓城大道
1000
2
天汉路
818
3
圆通路
1200
4
汉阳路
1200
合计
4218
20
图表8：
金鼓城家居产业园园区卫生设施建设指标表
序号
项目名称
费用（万元）
七
卫生设施
380.4
合计
380.4
1.5.4项目建设经营期限
本项目建设经营期5年，其中建设期为3年，销售期4年，从建设期第2年开始出售。
1.5.5总投资及资金筹措方式
本项目总投资估算为8249.52万元，其中企业自筹资金3249.52万元，申请银行贷款5000万元。
1.5.6经济评价
序号
名称
数据
单位
一
基本数据
1
总建筑面积
1.1
其中：
可出售面积
2950.00
亩
1.2
可出租面积
1.3
可自营面积
2
项目总投资
8249.52
万元
3
年经营收入
2399.75
万元
4
年经营成本
2062.38
5
年土地增值税、经营税金及附加
134.39
万元
6
年利润总额
202.98
万元
7
年利税总额
337.37
万元
8
年税后利润
59.26
万元
二
评估指标
1
项目折现率
8.00%
2
财务内部收益率（税后）
11.17%
3
财务收益净现值（税后）
330.94
万元
4
财务内部收益率（税前）
14.72%
5
财务收益净现值（税前）
731.59
万元
6
年均投资利润率
2.46%
7
项目投资利润率
9.84%
8
项目销售利润率
8.46%
9
建行贷款偿还期
4.00
年
折算成月
48
月
10
所有贷款偿还期
4.00
折算成月
48
月
11
项目投资回收期
4.50
三
盈亏平衡点
1
销售率
91.04%
四
还款资金盈亏平衡分析
项目能顺利还款
1
建设经营期内存在资金缺口的年度数
年
1.6结论简述
1.6.1项目抓住家具产业发展的契机，建设适应现代家具产业发展要求的工业园区，符合家具产业升级发展的经营理念，有利于加快投资主体多元化、融资方式多样化、运作市场化的新体制，满足生产者和消费者的需求，促进和谐社会的建设。
因此，其建设是必要的。
1.6.2项目所在地为汉川市政府规划的工业区，交通相对便利，发展潜力大，能较好的辐射周边地区，为本项目的销售提供了保障，其市场潜力是较大的。
1.6.3项目建设符合国家产业政策，符合汉川市总体规划的要求，布局合理规范，采取多种节水、节能措施，并最大限度的利用各种资源，在技术上是可行的。
1.6.4项目建成后具有良好的社会经济效益，项目的建设能够将资源优势转化为经济优势，优化资源配置，保护生态环境，促进经济结构调整和产业升级，加快城市化和工业化进程，扩大就业渠道，增强汉川经济增长后劲，推动全市经济、社会、环境协调发展。
1.6.5经研究，本项目是可行的。
第二章项目建设的背景、目的和意义
2.1项目建设的政策环境分析
2.1.1中部崛起战略为中部地区的发展提供了坚实的政策支持
2004年3月，温家宝总理在政府工作报告中正式提出“促进中部地区崛起”的重要战略构想，并指出“加快中部地区发展是区域协调发展的重要方面”。
2010年8月，国家发改委通过《促进中部地区崛起规划实施意见的通知》和《关于促进中部地区城市群发展的指导意见的通知》，旨在深入实施《促进中部地区崛起规划》（下称《规划》），《规划》明确2015年中部地区崛起的12项主要量化目标和一系列任务要求，提出2020年促进中部地区崛起的总体目标，并要求各省在2010年12月底前完成《规划》实施的具体工作方案。
2010年9月6日，《国务院关于中西部地区承接产业转移的指导意见》正式出台，这是加快经济结构调整和发展方式转变的重要途径，是深入实施西部大开发和大力促进中部地区崛起战略的重大任务，对于在全国范围内推动形成更加合理有效的区域产业分工格局，促进区域协调发展具有十分重大的意义。
目前政府将中西部地区承接沿海地区产业转移作为平衡经济发展的重要手段，家具产业属于劳动密集型产业，是产业转移的重点，而金鼓城家具产业园的建设符合产业发展政策，必将在未来一段时间取得较快的发展。
2.1.2武汉城市圈一体化发展有利于中部地区要素资源的集中
武汉城市圈，又称"1+8"城市圈，是指以武汉为圆心，包括黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江周边8个城市所组成的城市圈。
面积不到全省三分之一的武汉城市圈，集中了湖北省一半的人口、六成以上的GDP总量，不仅是湖北经济发展的核心区域，也是中部崛起的重要战略支点。
城市圈的建设，涉及工业、交通、教育、金融、旅游等诸多领域。
武汉为城市圈中心城市，黄石为城市圈副中心城市。
2007年12月7日，国务院正式批准武汉城市圈为“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”。
在“中部崛起”这一国家战略的推动下下，中部地区六大城市群——湖北武汉城市圈、湖南长株潭城市群、安徽皖江城市带、河南中原城市群、山西太原都市圈以及江西环鄱阳湖城市群应运而生。
中部崛起和城市圈的建设有利于各种资源的集中配置，有利于促进经济的协调发展。
2.2项目建设的产业环境分析
2.2.1产业转移
产业转移是发生在不同经济发展水平的区域之间的一种重要的经济现象，是指在市场经济条件下，发达区域的部分企业顺应区域比较优势的变化，通过跨区域直接投资，把部分产业的生产转移到发展中区域进行，从而在产业的空间分布上表现出该产业由发达区域向发展中区域转移的现象。
产业转移对于区域经济结构调整及区域间经济关系的优化具有重要意义，并进而影响部分企业的战略决策。
2010年9月6日，《国务院关于中西部地区承接产业转移的指导意见》正式印发，这是加快经济结构调整和发展方式转变的重要途径，是深入实施西部大开发和大力促进中部地区崛起战略的重大任务，对于在全国范围内推动形成更加合理有效的区域产业分工格局，促进区域协调发展具有十分重大的意义。
近年来，我国区域经济发展格局正在发生深刻调整。
长三角、珠三角、环渤海等东部沿海地区资本相对饱和，加之土地、劳动力、能源等要素供给趋紧，资源环境约束矛盾日益突出，外延型发展方式难以为继，加之受国际金融危机冲击和周边国家竞争加剧的影响，加快经济转型和结构升级刻不容缓。
而广大的中西部地区基础设施逐步完善，要素成本优势明显，产业发展空间较大。
在此背景下，推动东部沿海地区产业加快向中西部地区梯度转移，形成更加合理有效的区域产业分工格局，已成为促进区域协调发展的政策取向和重要任务。
引导和支持中西部地区承接产业转移，既有利于充分发挥中西部地区自身资源、劳动力等优势，进一步壮大产业规模，加快产业和人口集聚，稳定扩大就业，激发内需潜能，拓展发展空间，加快工业化和城镇化进程，提高中西部地区的自我发展能力；也能够为东部地区发展腾出更大的空间，提供更强的要素供给保障，缓解资源约束和成本压力，有利于东部地区进一步增强体制机制和自主创新优势，提升发展质量和国际竞争力；而且对于推动区际间产业合理分工和区域良性互动，促进产业结构调整和优化升级，保持国民经济平稳较快发展，都具有十分重要的意义。
2012年我国家具行业总产值达人民币5599.82亿元，和纺织服装、家电制造一起并列三大传统产业。
但是作为传统制造业的一部分，沿海家具业从市场布局到产业投资向内转的趋势已经非常明显，他们都在进一步向中西部地区进逼。
自2007年下半年起，以出口为主导的沿海家具产业就感受到寒冬来袭，在家居出口第一大省广东，全省6000多家家具制造企业中有300多家倒闭。
其实，国内家具制造业2009年取得了历史上最好的利润成绩，但与以前不同的是，企业的利润已更多依赖国内市场。
出口市场下滑，沿海家具业的劳动力成本却不断上升。
以广东为例，家具业职工月工资从原来的2000元上调到2600元，技工更是从5000翻倍到10000元。
把设计留在沿海，把生产环节和销售转移到成本更为低廉的中西部地区，是沿海家具制造转型升级的可行模式。
综上所述，新一轮家具产业大规模集聚将发生在中西部地区。
2.2.2成本上升促家具业升级、转移
人民币升值和国内成本上升，正在不断削弱中国制造业出口的良好形势。
数据显示，2011年上半年，广东顺德家具出口增速同比回落5.39个百分点;当地家具协会透露：
2011年1-7月家具行业规模以上企业利润减少约6亿元，全行业利润损失约15亿元。
有业内人士分析认为，在人民币升值、出口退税政策调整、生产要素成本上升和贸易壁垒等压力下，家具出口增幅回落和量减价升不可避免。
而在中国家具市场发展论坛上，中国家具协会副理事长陈宝光也表示，由于人民币升值和各种费用的增加、成本增加，从今年季度开始，今年家具出口增长的幅度递减，到今年八月份，家具出口的增长速度已经从20%下降到8%，出口企业面临诸多不确定因素。
出口受阻、一、二线城市的家居市场日趋饱和，但与此同时，二三级市场的发展却非常活跃。
国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，二三线城市是未来我国经济增长最快、发展潜力最大的城市和区域，很多国家级的发展战略如《皖江城市带承接产业转移示范区规划》等也给了二三级城市一些发展机会。
无数家具制造企业开始酝酿转身，将眼光早已经瞄准了二三级市场，无数经销商也开始“逃离”一级城市向下延伸，而像红星美凯龙、居然之家、第六空间这样的家具连锁巨头也将卖场开到了三级以下的城市。
2.2.3抢抓机遇促进武汉家具产业在中部崛起
武汉是“九省通衢”，也是家具及其他商品的重要集散地和物流中心。
目前，在武汉家具市场上已汇集了国内众多的知名品牌，特别是最近几年，国内的珠江三角洲、长江三角洲、勃海湾地区这三大产业基地的家具产品长驱直入，与此同时，国际著名的家具零售商宜家来了，百安居也接踵而至。
早些年，武汉的民用家具还能占据半壁江山，到现在因受中外家具的双重挤压开始节节败退，故土难守，去年汉产的民用家具仅占了15%的市场份额。
品牌少、档次低、仿冒多，这三大软肋是武汉产的民用家具痛失“河山”的主要原因，若长此以往，汉产的民用家具仅剩的“一勺羹”也会被人夺去。
（1）家具生产方面：
武汉市现有家具生产企业700余家，但年产值却只有21亿。
2008年全国的家具产值是2900亿元，武汉仅占0.72%，目前武汉最大的家具生产企业是联乐，年产值1亿元，产值超过5000万的只有超凡一家，产值过1000万的也只有十家左右。
（2）家具流通方面：
截至2012年底，武汉的家具卖场面积近100万平方米，分布武汉三镇大大小小的卖场20多家，多是2-3万平方米，单体面积最大的有10万平方米，去年武汉的家具销售收入是100亿元。
目前，不论是硬件设施还是管理水平，武汉家具卖场都居全国前列。
（3）家具出口方面：
广东竟是湖北的200多倍
汉产家具曾经有过辉煌。
上世纪80年代，家具产业一度被列为武汉市支柱产业，并涌现出“双箭”、“白鳍豚”、“四季如意”等知名品牌，几个龙头企业统治本土市场，为汉产家具最辉煌时期。
九十年代后，沿海家具迅速发展，武汉家具产业发展较慢，在全国的家具产业中占比直线下降，且出口比例更低，只占全国的0.2%。
2.3项目建设的目的和意义
2.3.1家具产业园建设的目的和意义
（1）背靠大武汉、建设家具大集群
2008年3月至2009年8月，汉川市、刘家隔镇及相关政府部门领导先后考察了四川、江浙、广东、辽宁等多个家具产业园。
同时密集关注武汉宜家家居、黄陂家具CBD和荆州华中家具工业园等重大项目的规划和发展动态，重点考察了汉西华中家居建材总部采购基地、汉口北、武汉本土家具市场企业和武汉市内数家小型家具工业园。
从竞争的角度和市场容量双方面论证外地和本省家具产业向汉川转移的可行性，确立了“背靠武汉家居大市场，建设汉川家具大基地”的发展思路。
（2）打造汉川第四大工业园区，建设汉川北部战略支点
着力打造中部地区最具规模、最具竞争力的大型家具产业集群集聚基地，将家具产业打造成为汉川继食品医药、服装纺织、金属制品之后第四大支柱产业，建设一个具有现代工业气息，又展现古代名镇风貌的综合新城，建设按照汉川市城市总体规划“东伸北扩，发展新区，完善配套，提升老区，亮丽环境，接轨武汉”的原则进行。
到2020年城区面积50平方公里、城市人口达到50万人的中等城市框架。
其中金鼓城作为汉川北部的新型城镇，人口规模不低于10万。
2.3.2园区建设的目的和意义
（1）打造汉产家具产业基地，促进汉产家具产业的崛起
随着武汉整体产业的升级，中部崛起战略的进一步实施，武汉市内700多家家具市场企业将在未来的3-5年内外迁，包括东西湖走马岭、青山铁机村、白沙洲沿线等将全面外迁。
金鼓城是家具企业外迁的重要承接地。
（2）打造家居产业园木制品示范基地
为外迁木制品企业提供品牌提升、档次升级的平台和窗口，为向内地转移企业提供创业发展基地。
第三章市场分析
3.1全国家具行业发展趋势
在国内市场上，我国家具前景很好。
预计今后十年，家具行业仍将保持较高的增长速度，主要依据是：
3.1.1人民收入和生活水平不断提高
随着改革开放步伐的加快和人民物质文化生活水平的不断提高以及室内装饰业的迅速发展，人们对家具产品款式、档次、质量的要求，对居住环境、生活和工作空间条件的重视都在不断提高和加强，中高档产品的需求量将呈上升的势头。
3.1.2室内装饰进入更新期
目前，随着改革开放力度的增大、市场经济的繁荣、海外投资的大量涌入和旅游业的迅速发展，国内有近2000多家涉外宾馆、30多万套客房将进入更新改造期的高峰，更新改造需花费100亿元左右，其中要求提供更多更新的中高档宾馆家具。
3.1.3第三产业和房地产业飞速发展
由于第三产业的发展和房地产业的崛起，国内每年有近十亿平方米的住宅和公共建筑竣工，要求提供大量不同门类的家具，尤其是住宅家具。
同时，随着现代化办公方式的兴起，过去旧的办公桌椅已进入更新换代期。
因此，中高档办公家具在今后几年里将急剧增加，会客系列、会议系列、办公系列（包括办公自动化OA家具）等三大系列产品销势看好。
3.1.4居民住宅进入改善期
随着“安居工程”和房改政策的进一步实施、城市新住宅的大批建造和旧城改造以及居住条件的不断改善，居民购置家具、装饰住宅的热情将不断高涨。
这将会带动民用家具需求量增加。
3.1.5农民消费观念改变与农村新房增加
尽管近年我国城镇化取得了较大的进步，但我国仍有6亿多农民，2亿多农产家庭，这是一个很大的潜在市场。
随着农村乡镇企业经济的发展和“小城镇”建设进一步实施，农村与城镇的差距越来越小，大部分农民都较快地富裕起来，并普遍盖起了新房（—般每栋有200—300平方米），农民对家具的消费观念正在发生根本性的转变，已由过去的自制家具逐渐发展到购买家具。
虽然目前大多数购买的是中低档产品，但需求中高档家具的潜在市场十分喜人。
3.1.6儿童家具消费逐渐升温
我国现有少年儿童2亿左右，随着城镇居民住房条件的不断改善，儿童家具已成为家具市场的消费热点之一。
如今，不少城镇家庭中的独生子女都有一间自己的居室，绝大多数家长都想为他们的孩子购买价廉物美的床具、写字桌和书柜等中低档儿童家具。
3.1.7西部大开发为家具业带来了商机
国家西部大开发战略政策的实施，必将牵动该地区经济的起飞和发展。
住宅家具需求潜力大，如果再加上西部经济开发带来现代化写字楼、宾馆和酒店等的涌现，西部家具市场将无可限量，并将会使国内家具企业开拓更大的发展空间，获得更多的发展机遇。
3.1.8国际家具市场提供了良好的机遇
在国际市场上，随着木材资源短缺、原材料价格上涨、劳动力费用增大以及外汇汇率的变化等因素的影响，发达国家将劳动密集型行业如家具等已向发展中国家和地区转移，他们会利用资金和技术优势在中国建厂或收购企业
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