庐阳产业园总体规划说明书.docx

1、庐阳产业园总体规划说明书第一章 产业园总体规划的必要性2002年3月，合肥市进行行政区划调整，设立四个行政区，即庐阳区、包河区、瑶海区、蜀山区。庐阳区所属范围为板桥河以西，南淝河以北以及环城路以内的老城，辖两镇一乡十个街道，人口37.14万人, 面积136.86平方公里。纵观庐阳区的行政区域，除城区以外，大部分区域位于大房郢水库和董铺水库上游，建设发展受到相当大的限制。随着合肥市“千亿”规划的出台，各区都承受着很大的压力，庐阳区也不例外。庐阳区人民政府在认真分析当前经济形势的情况下，提出加快发展第二、第三产业，实现富民强区的战略目标，随后提出建设庐阳产业园的规划设想。我院于2002年6月与庐阳

2、区人民政府共同研究，在城市北门地区建立庐阳产业园。经过多方讨论，将淮南铁路以西、合九铁路以北、铝厂以南、蒙城北路以东作为产业园用地，其中太和路以东为近期建设范围、太和路以西为产业园远期发展用地。之所以选择该地区建设产业园，是因为该地区属板桥河水系，不在两座水库的径流范围，产业园不会对两座水库产生水体污染。产业园近期建设规划与2002年12月完成。庐阳产业园已动工建设，目前已引进项目18个，打通了部分道路，拆迁恢复也在有条不紊地进行。经过近半年的招商引资，起步区的3.0平方公里的土地（主要指生产用地）已基本用完，部分项目已进入起步区以外的用地。按照目前的速度，近期的6.07平方公里可能不到200

3、5年即被用完。同时，经过近半年的招商引资，园区内的部分道路和用地也作了一定的调整。为了保证产业园健康有序的发展，对产业园的远期进行总体规划是十分必要的。庐阳区人民政府审时度势，适时地提出编制产业园远期总体规划。第二章 现状概况及建设条件分析 一、庐阳产业园建设环境 1庐阳产业园范围在编制庐阳产业园近期建设规划时，已对庐阳产业园的发展空间进行了分析，并将庐阳产业园近期建设范围确定为：北到双凤工业区，东到淮南铁路；南到怀远路，西到规划中的太和路，西北到第二物资公司仓库铁路专用线，面积约6.07平方公里, 太和路以西至蒙城北路之间作为庐阳产业园远期发展用地。本次编制总体规划时，庐阳产业园管委会曾提出

4、产业园在原定范围基础上向东西两侧拓展，即东跨淮南铁路到板桥河，西跨蒙城北路。针对产业园管委会的要求，我们对产业园周围环境进行了深入的分析和研究。首先，蒙城北路西侧是正在建设中的大房郢水库库区及水库的一、二级保护区。大房郢水库地区总体规划确定，水库的一级保护区内禁止一切建设活动，二级保护区内，禁止可能对水源产生污染的建设活动。因此产业园向蒙城北路西侧发展显然不合适。其次，淮南铁路以东，属庐阳区的用地只到板桥河，面积只有1.25平方公里。实际上铁路以东用地为铁路所包围，对外联系不方便。一方面，跨铁路发展，势必要建跨铁路立交，这样投资很大；另一方面，在铁路与板桥河之间规划有一座城市污水处理厂蔡田铺污

5、水处理厂，主要处理北门地区的污水，占地较大。最重要的一方面是：合肥市战略规划从城市的绿化、生态系统考虑，拟将铁路以东的这块三角地作城市森林公园（板桥森林公园）。因此产业园跨铁路向东拓展也不可行。所以本次总体规划将产业园的建设范围定为：南到淮北路，北接双凤工业区，东到淮南铁路，西到蒙城北路，总用地11.12平方公里。2庐阳产业园经济发展环境庐阳产业园开发建设的有利条件合肥市的北区是合肥市的空间发展方向之一，是合肥市重要的能源基地和仓储区。区内分布有合肥电厂、煤气制气厂、合肥铝厂、电力修造厂、第二物资公司等单位，新崛起的联合工业区和双凤工业区已联成一片，具有了相当的规模和经济实力，其中联合工业区是

6、原中市区、东市区、西市区联合创建的工业区。早在1997年初，在市委、市政府高度重视和正确领导下，庐阳区委、区政府的前身中市区委、区政府就在合肥市双凤工业区内，投入资金3000余万元，征地465.4亩建设中市双凤工业区。几年来通过各方努力，中市双凤工业区的各项工作已取得一定成效，先后完成五通一平等数10项基础工作。引入项目13个，其中私企项目10个，土地利用率100%，项目总投资2亿元，截止2002年五月已完成投资1.2亿元。2000至2001年，共实现税收530余万元。目前小区已进入投资回收期,年效益将逐年递增。合肥市双凤工业区是合肥市北区经济发展的亮点，在双凤工业区以南开发建设庐阳产业园，是

7、庐阳区经济发展的重大举措，是合肥市顺利实施“千亿”规划的有力支撑。不利条件可变为有利条件在规划控制区内，现有合肥铝厂、煤气制气厂、合肥第二物资公司、安徽电力修造厂等。合肥铝厂是北区一个大的污染源，铝厂的工业废水处理后直接排入板桥河，但铝厂在电解铝和碳素生产过程中排出大量的烟尘，烟尘中含有硫化物和氟化物等有害物质，如H2S、SiF4等，污染范围达半径1km左右。铝厂的污染降低了周边土地的开发价值。但近年来随着企业生产的不景气，污染程度也在降低，从目前来看，铝厂的存在可能会影响到周边土地的开发。但从长远来看，铝厂位于正在建设中的大房郢水库的上风向，距水库30米等高线最近处只有1000米，水库建成蓄

8、水后，铝厂的污染必须治理，或者转产，投资无污染项目，既可利用铝厂的资源条件，又可通过铝厂，将产业园与双凤工业区联成一片。煤气制气厂位于规划区的南侧。制气厂产生的废气会污染周围的大气，尤其是位于制气厂下风向的产业园。但随着西气东输工程的建设，2004年，合肥将可用上天然气。届时制气厂的制气功能就会萎缩，代之以天然气的储备和调配，使产业园的生产生活用气有了可靠的保障。合肥电厂位于规划区的西侧，大房郢水库大坝的东端。由于电厂的粉尘会污染水库的水质，随着二电厂的建设，合肥电厂将逐步减产，转向循环热的利用，成为北区的供热中心，这样非常有利于产业园的建设发展。起步区建设的迅猛势头 产业园动工建设仅半年，目

9、前已修建区内道路五条，合计长5750米，区内拆迁恢复点的12幢居民楼在加班加点建设，恰谈项目已达18个，进区项目已有10个，投入资金达16200万元。进区项目主要有机械加工、印刷、电子产品生产、服装加工等。目前建设已突破起步区范围，产业园建设势头迅猛，前景看好。3自然环境 合肥市的北部地区总体地形起伏不大，地势呈西北高东南低走向，岗冲相间的自然地形，使北部地区形成两大水系，即四里河水系和板桥河水系。分水岭界线为：蒙城北路自合九铁路向北至电力修造厂，折向东至二库专用线，分水岭以西、以北属四里河水系，是正在建设中的大房郢水库的径流范围。分水岭以东以南，属板桥河水系，本规划用地范围内的自然地面汇水通

10、过两冲两库（刘冲水库、立新水库）流入板桥河。因此，从现状自然地形来看，在本规划范围内建设，区内的排水不会污染大房郢水库。4基础设施北区的基础设施较为完善。双凤大道是合肥市的主要对外道路之一，南可直达市中心，并且可通过城市环道到达城市各区，北可经过双墩、水湖直上淮南市，交通顺畅，内外联系方便。北区的功能之一是仓储基地，因此淮南铁路在北区设有货运站场，货物流通有较明显的优势。北区的供电向来是可靠的，电源较近，电力充足。铝厂有110KV变电所，不仅向北区大部分地区供电，目前还向长丰县的双墩地区及双凤工业区供电，双凤工业区内正在建设一座110KV变电所。这两座110KV变电所可确保双凤工业区、庐阳产业

11、园及周边较大区域的发展用电。北区的供水主要来自三水厂，供水系统已延伸至双凤工业区。作为城市水源之一的大房郢水库正在建设中。大房郢水库设计总库容1.77亿m3，多年平均供水量9560 万m3，日供水量30万 m3。合肥市近期建设规划初步确定：结合大房郢水库的建设，新建供水规模为70万吨/日的六水厂。二、规划区内现状概况1区位环境 庐阳产业园位于庐阳区杏花村镇，规划范围南至淮北路，北至双凤工业区，东至淮南铁路，西至蒙城北路，土地分属杏花村镇的尚店、邵大郢、刘冲、陈塘、林店、井湾等行政村，用地东西宽约2500米，南北长约4600米，总面积11.12平方公里。该区南至市中心8公里，北与双凤工业区相连。

12、荣事达大道自南向北贯穿该区并连接双凤大道，使庐阳产业园与双凤工业区有机地联系在一起，成为合肥市北区新的产业带。 2自然地形 规划区地形稍有起伏，呈北高南低，东西为岗，中部为冲，地面高程为41.2-17.9米（黄海高程），地面水属板桥河水系，区内自然排水由西北向东南流入板桥河。区内的立新水库主要为下游农田灌溉。 3现状条件分析 a土地利用现状：规划用地范围11.12平方公里，其中铝厂、煤气制气厂、第二物资仓库、电力修造厂等约占地1.10平方公里。其余主要是农业生产用地、农村居民点和少量小型工矿企业等。土地涉及尚店、邵大郢、刘冲、陈塘、林店、井湾等六个行政村。目前已拆迁居民350户，第一期拆迁恢复

13、点占地约10公顷。用地范围内地形稍有起伏，水利灌溉不利，土地贫脊；铝厂周围，农作物受到一定污染，农业产值不高。 b交通条件：现状交通，铁路运输条件好，利于发展物流业；南北向有一条宽45米的荣事达大道贯穿全区，铝厂路、汲桥路等正在修建；目前有两路公交车到达或经过该区。C现状人口、建筑：规划范围涉及到尚店、邵大郢、刘冲、陈塘、林店、井湾等行政村，人口约11000人。起步区涉及到尚店、邵大郢两个行政村，拆迁约1200人。农房多为一层砖瓦结构，少量二层楼房。 d基础设施条件： 供水：合肥市自来水供水管网已经过本区延伸到双凤工业区，管径300，起步区建设时可增容开口。 供电：目前铝厂110kv变电所、张

14、洼路变电所、双凤变电所、西北郊变电所可为本区供电。三、 建设条件综合分析1有利条件a对外交通方便。铁路货运站有利于发展物流业；公路可直上高速公路。 b基础设施条件较好。c与双凤工业区形成产业带，联动发展，规模较大。d利用水库可发展旅游休闲项目。2不利条件a发展空间有限。b进区项目受限制，治理污染投资较大。第三章 规划指导思想及规划原则一、 规划指导思想庐阳产业园的建设以可持续发展为指导，充分利用产业园的交通、区位、土地开发成本低等优势，坚持和突出工业为主导，依托庐阳区，依托合肥市，辐射周边，实现区域经济和社会的协调发展，形成特色明显、城乡联动、环境协调的园区发展格局。坚持规划高标准，建设高起点

15、，经济高效益的原则，努力把庐阳产业园建成庐阳区乃至合肥市招商引资最佳载体，城镇一体建设发展示范园区。二、 规划依据1中华人民共和国城市规划法（1990.4）2中华人民共和国环境保护法（1990.2）3合肥市城市总体规划(1995-2010)4合肥市城市近期建设规划（2002-2005）5合肥市大房郢水库地区规划(1996-20106合肥市双凤工业区总体规划7合肥市联合工业小区南区总体规划(1996-2010)三、 规划原则 1坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。依据合肥市城市总体规划和近期建设规划，确定工业园的性质、规模、发展方向和总体布局,对园区的各项建设用地、布局作

16、统筹安排。2坚持可持续发展的原则，控制总量，综合平衡，合理利用城市土地资源。随着改革开放的深入和市场经济的日臻完善，城市产业结构不断优化，高新技术产业优势逐渐形成，随之，工业逐渐向城外迁移，老城区逐渐转向第三产业，城市用地布局发生了很大变化。一方面要利用城外价格较低的土地建设产业园区，另一方要加强老城区的改造，充分发挥老城区的土地价值，发展第三产业，促进全区经济发展。3坚持经济、社会发展与环境保护相协调的原则。 加强绿化建设和环境保护，限制污染项目进入园区，加强“三废”治理，确保大房郢水库水质不受污染。4坚持近远期相结合的原则。结合园区内外的自然环境和现状特点，根据园区开发建设的需要，统筹兼顾

17、，使规划富有弹性，便于远近结合，分期实施。四、规划期限 合肥市庐阳产业园总体规划期限为：近期20032005年远期20032010年第四章 产业园总体发展思路和目标一、总体发展思路 1依托合肥市现代化大城市建设发展格局，依托庐阳区，依托退二进三、退城进区战略目标的实现，体现交通、区位、地价三大优势，突出以工业为主导，在能源利用、基础设施建设等方面与双凤工业区统筹考虑，使庐阳产业园与双凤工业区成为有机的整体，努力把庐阳产业园和双凤工业区建设成合肥市北部的工业基地。 2产业园区的建设将沿荣事达大道向两侧展开。近期东侧到淮南铁路，西侧至太和路，南侧至制气厂和淮北路、北侧至双凤工业区，起步区则由北向南

18、推进。 3产业园远期将向太和路以西发展。以蒙城北路为界，蒙城北路以西为大房郢水库风景区用地，以东为园区远期建设用地。 4产业园内太和路以东以生产用地为主，太和路以西以居住用地为主。 5拆迁安置：拆迁安置的原则是集中安置、统一建设、拆迁居民生活城市化。拆迁居民的就业安置采用分类、分步安置的办法，分类即分尚有部分承包土地和完全无承包土地。有土地的继续耕种，无土地的在庐阳区全区内进行安置，如城市保洁、社区服务等。分步安置是在就业岗位不足的情况下，首先安置青壮年劳动力，在产业园逐步发展后，再进一步安置剩余劳动力。同时也应积极鼓励拆迁居民自谋职业。拆迁安置政策的确定还应借鉴其它开发区的经验。二、产业园性

19、质庐阳产业园是庐阳区对外开放的窗口，是发展外向型经济的基地。园区的建设是庐阳区乃至合肥市经济发展的需要，是确保合肥“千亿”规划顺利实施的重要措施。因此产业园区的发展应以市场为导向，并逐步与国际贯例接轨，符合产业结构的合理形式，并结合自身的发展条件。因此园区的性质应为：以工业为主导，积极发展少污染、高科技、高附加值的工业企业，同时带动物流业和居住、休闲、娱乐业的滚动发展，集工、贸为一体的新型产业园区。三、产业园规模1用地规模 产业园区规划总用地11.12平方公里，其中近期建设用地6.07平方公里。起步区位于近期建设用地的北部，面积3.00平方公里。用地结构主要分为工业用地、仓储用地、居住用地、公

20、共设施用地、市政设施用地、对外交通用地、道路广场用地、绿化用地。庐阳产业园规划用地面积表序号用地代号用 地 名 称面 积（万m2）占 园 区建设用地（%）1R居住用地267.8824.092C公共设施用地56.315.07其中非市属办公用地21.74/教育用地25.27/商业服务用地9.30/3M工业用地358.3632.234W仓储用地62.225.605T对外交通用地9.740.886S道路广场用地143.9112.957U市政公用设施用地5.990.548G绿地207.2218.64其中：公共绿地92.50/总用地1111.631002人口规模测算总居住人口测算由园区居住总用地和人均用地

21、进行测算:居住总用地267.88公顷,按规划人均居住用地30平方米计算,则居住总人口为267.88104/30=89293(人)园区总居住人口取90000人。就业岗位测算a、 生产职工人数达57000人。园区内生产用地358.36公顷, 一般单位职工人数密度为125250人/公顷，本产业园职工人数密度按150人/公顷计算,150358.3654000(人)。仓储用地62.22公顷, 职工人数密度按50人/公顷计算,5062.22=3000(人)。b、 第三产业职工人数达10000人。 为居住及生产区服务的配套管理和勤杂人员按居住人口的5%计，为生产性企业综合配套服务的人员按生产职工人数的10%

22、计，900005%+5700010%10000(人)。产业园完全建成后，总就业岗位达67000个。四、产业发展规划及产值预测1产业发展规划根据国家产业政策纲要以及合肥市产业发展规划，结合产业园发展的一些有利条件和制约因素，确定产业园产业发展方向。随着合肥城区的对外扩展，根据城市产业的“退二进三”的原则，结合合肥北区产业结构和实际情况，有选择地发展合肥市北区的一些优势产业： 机械加工 电子及通讯设备制造业 印刷业 食品加工业 物流业 文化教育、公用事业、居住等第三产业 2产值预测 参照我国开发区经济发展相关标准，职工人均产值10万元-20万元/年，产业园按职工年产值12万元计算，则工业总产值为1

23、257000=684000万元，即68.4亿元。第五章 产业园总体布局 一、规划结构及用地布局 1规划结构 从砀山路以北的大范围分析，空间结构可概述为“两轴五区”，即纵轴荣事达大道、横轴电厂东路。荣事达大道南抵城市中心，北接双凤大道，电厂东路勾通蒙城北路和荣事达大道，西至大房郢水库景区，东达新站试验区。五区即双凤工业区、庐阳产业园区、庐阳产业园生活服务配套设施基地、大房郢水库景区、板桥森林公园。 在庐阳产业园规划范围内，规划结构可以表述为“一轴四区”，一轴即荣事达大道，荣事达大道，纵穿庐阳产业园北接双凤大道，是整个北区的南北向主要交通线。四区即工业生产区（包括南、北两个组团）、仓储物流区、生活

24、居住区(包括三个组团）、综合服务区。 2用地布局 按照现代化产业园区的建设要求，规划将工业用地、仓储用地、居住用地、公共服务设施用地按功能组团布置，以太和路为界，生产用地布置于太和路以东，太和路以西布置居住、绿化、休闲等无污染的第三产业用地，尽量减少对大房郢水库的污染。功能组团为：起步区工业组团、近远期建设工业组团、仓储物流区组团、综合服务区组团、居住组团、休闲娱乐组团。 工业组团 工业用地沿荣事达大道两侧布置，建设由北向南推进，依电厂东路两侧分南北两个组团，北部为起步区工业组团，组团内地块规整，面积较大，宜布置较大型企业。南部为近远期建设工业组团，包括煤气制气厂。实施过程中，可适当划分或调整

25、地块，同时应将生产性质类似的工业项目相对集中布置。 园区工业用地358.36公顷，占建设用地32.23%，其中起步区北部工业组团用地247.11公顷，南部近远期建设工业组团内111.25公顷。建筑密度控制在40%以下，建筑容积率控制在0.7以下。 仓储物流组团 充分利用合肥北站（铁路货站）发展物流业。结合北站，在北站路两侧布置仓储用地，发挥仓储、简单加工、包装、商品配送、商品批发等功能，形成现代化的仓储物流区。在此区域布置仓储物流区，既可通过铁路进行运输，又可通过公路运输。公路南可达合肥市区，为合肥市区配送商品，北可直上高速公路，货物进出园区非常方便。仓储物流区用地约62.22公顷，占建设用地

26、5.60%。 综合服务区 综合服务区位于荣事达大道以西，电厂东路以北，用地21.74公顷，综合服务区包括行政办公、公用设施等内容。从庐阳产业园的长远发展考虑，太和路与蒙城北路之间，电厂东路以北的发展用地，结合大房郢水库景区，发展旅游、休闲、度假、居住等第三产业，因此综合服务区近期为生产建设服务，远期又可与旅游休闲度假区形成大的综合服务区。 公用设施：公用设施内容包括产业园区管理机构、金融服务中心、商业洽谈与产品展示中心及科技咨询等为生产服务的各种机构,公用设施包含在综合服务区内。居住用地组团：产业园近期建设规划时考虑园区发展空间有限，在有限的空间里，应尽量较多地布置生产用地。因此将园区的生活居

27、住布置在市区，即合九铁路以南、砀山路以北的用地，作为园区的生活服务配套设施基地。园区内，在综合服务区北侧和园区最南端部分布置居住用地。一是安置园区内的拆迁居民，二是为园区内的单身职工和少量带眷职工提供居住。规划要求园区内的各企业单位不得在企业自身用地内建设公寓，由产业园集中在居住组团内建设公寓，向各企业单位出售或出租，以营造园区的现代化氛围。园区总体规划时，保持近期的居住用地布局不变，考虑到大房郢水库周围环境要求较高，沿蒙城北路尽量少布置生产用地，而代之以绿化、住宅、休闲娱乐、度假等无污染的第三产业用地，因此，本次规划在太和路以西布置了210.64公顷的住宅用地。在这些居住用地里，一部分是为产

28、业园配套的住宅用地，一部分可作为住宅开发。我们建议在此区域作较高档次的住宅开发，以充分利用水库的环境资源。 二、道路交通系统 1对外交通 产业园的对外交通有公路和铁路。 公路：荣事达大道是主要的对外交通道路，南至市区，北接双凤大道经双凤工业区至双墩镇，待合肥市北外环建成后，就可上合宁、合徐高速公路。东西向规划有电厂东路，是勾通蒙城北路与荣事达大道的主要道路，向东可与新站试验区联系。 铁路：淮南铁路从园区东侧经过，并在园区内设有货站（合肥北站），这给园区的货运交通提供了有利的条件，是园区发展物流业的优势条件。 2内部道路 产业园区内部道路规划分为三级。 一级道路为主干道，园区的主干道由三纵四横构

29、成。三纵即蒙城北路、荣事达大道、北站路，四横即汲桥路、DL3路、电厂东路、淮北路。主干道即蒙城北路、荣事达大道、北站路、汲桥路、电厂东路，道路红线宽45米，荣事达大道自南向北贯穿产业园区，是联系产业园区内部主要功能组团及对外联系的重要通道，建议采用三块板道路断面形式。 二级道路为次干道，即太和路及东西向的DL1、DL2、DL5、制气厂路等，红线宽30-40米，是产业园内部环形交通及东西向联系性道路，是工业区、物流区、综合服务区、居住区联系的重要通道。 三级道路为支路，红线宽18-24米，在产业园内辅助交通联系并呈方格网状划分功能区，形成街坊地块，为厂际交通及职工上下班交通提供便利。此级道路应依

30、据地形和用地功能合理布置，以有利生产、方便生活。 停车场：规划在园区内太和路与DL3路交口东南角布置一处停车场，此处为市物资二库用地，目前第二物资公司仓库，已改变了其仓储功能，建议以后改为房地产开发，因此原来仓储使用的铁路专用线，可部分拆除。 产业园内部道路基本呈方格网状，道路线型结合地形以满足生产安全、交通便捷的要求，既尽量减少工程土方量，又有利于工程管线的布置。在规划实施过程中，允许规划的次要道路、支路，根据实际需要作适当的位置调整和路幅调整，但不能影响方格网道路体系的形成。产业园道路广场用地143.91公顷，占建设用地12.95%；道路总长达48.1公里，道路网密度为4.33公里/平方公

31、里。道路两侧绿化带宽度控制：道路两侧绿化带宽度表道路名称红线宽度（m）绿化带宽度(m)双凤大道45两侧各20蒙城北路45两侧各15北站路40东侧10汲桥路45两侧各10电厂东路45两侧各20淮北路40北侧10 三、园林绿化系统 园林绿化系统规划，主要以大房郢水库景区和板桥森林公园为背景，以园区内的公共绿地、园区周围的防护绿地以及外围的农业生态绿地，遵循“点、线、面”相结合的原则，构筑独具特色的有机的生态型环境绿化系统。 1公共绿地 在园区的主要干道两侧布置10-20米的绿化带（详见道路两侧绿化带宽度表），形成公共绿化的“线”；在正对合肥北站的DL5路东段两侧布置大面积的绿化广场；利用自然水面，结合地形布置四处集中绿地，其中刘冲水库所在地块和汲桥路南侧公园绿地面积分别达18公顷和20公顷，形成园区内绿化系统的“面”。实施过程中，入区企业应遵循规划管理，厂区、单位和住宅建设绿地率应大于30%，使整个园区绿化系统渗透到每一个角落。 2