专业文档新湖中宝 投资项目doc.docx

1、专业文档新湖中宝 投资项目doc一、 公司基本情况简介公司名称：新湖中宝股份有限公司主要经营业务：房地产开发与经营业董事长兼总裁 林俊波实业投资。批发、零售：百货、针纺织品、五金交电、化工产品（不含化学危险品）、建筑材料、金属材料、木竹材、家俱、黄金饰品、珠宝玉器、电子计算机及配件、电子产品、通讯设备（不含无线）、机电设备、煤炭。进出口业务（详见外经贸部批文）。信息咨询、服务。国内广告及设计制作发布。附设酒店、社会停车。 本公司是通过吸收合并中宝翡翠有限公司、浙江美尔珠宝首饰有限公司而存续的股份有限公司。 本公司的前身浙江嘉兴惠肯股份有限公司，是于1992年8月由嘉兴商业大厦、嘉兴市信托投资公

2、司,嘉兴市建设房地产开发公司和中国工商银行浙江省信托投资公司等4家单位共同发起，以定向募集方式设立的股份有限公司,成立时总股本为500.1599万股，每股面值10元,募集资金5001.599万元.该公司主要从事商业零售、批发等业务。 1996年9月，由嘉兴市国资委授权嘉兴市商业控股(集团)公司经营管理原市商业系统国有资产，惠肯股份公司的国家股由嘉兴市商业控股（集团）公司持有。 1996年12月，惠肯股份公司按1：1的比例进行配股，配股认购的不足部分1，600万股由北京戴梦得宝石公司以实物资产认购.由于北京戴梦得宝石公司并入戴梦得实业发展有限公司,其持有的1600万股已由戴梦得实业发展有限公司承

3、继.公司名称变更为“浙江中宝戴梦得股份有限公司”,主营业务逐步由商业转向珠宝矿石的开采、加工与销售,日用百货、服装、建材的批发与零售以及酒店的经营与管理等。1997年公司更名为中宝戴梦得股份有限公司。 1997年11月，以原“中宝戴梦得股份有限公司”作为存续主体,采取吸收合并的方式,合并了中宝翡翠有限公司和浙江美尔珠宝首饰有限公司.在此基础上,公司申请公开发行社会公众股6，500万股。主要数据52 周最高/最低价(元) 6.72/4.50上证指数/深圳成指 2849.07/12051.250 日均成交额(百万元) 141.25市净率(倍) 3.70股息率 0.41%基础数据流通股(百万股) 5

4、132.15总股本(百万股) 5133.48流通市值(百万元) 31408.76总市值(百万元) 31416.92每股净资产(元) 1.65净资产负债率 229.64%股东信息大股东名称 浙江新湖集团股份有限公司持股比例 62.66% 二、 宏观经济及行业分析2011 年中国经济在国际经济复苏放缓的背景下，以内生因素作为主要驱动力，GDP 可望实现较快增长，但受总需求水平回落影响，增速将有所放缓；全年通货膨胀压力较大，CPI 呈前高后低走势；主要大宗商品价格预计仍将高位运行，总体维持上涨局面。 2011 年年初，政府限购、限贷等调控措施进一步趋紧；房产税改革试点加快推进。预计2011 年，房地

5、产开发投资将继续增长，增幅小幅回落；房地产开发资金来源增长平稳；房屋建设增长平稳，但新开工面积增幅出现明显回落。预计房地产销售形势会保持平稳增长，房地产市场价格不会出现大涨大落，而更可能表现为小幅波动，出现房价高位盘整或稳中略降的态势。三、 公司分析公司是典型的资源深耕型开发企业，对于现有项目充分挖掘价值，而较强的拿地能力保证资源充沛，成本低廉，保持了项目高毛利水平。在政策调控趋紧，需求被压制，行业成交量出现较大幅度下滑背景下，国内开发商推盘均受到了不少影响，我认为公司节奏相对较慢的深耕模式不会转变，反而原本去化周期较长，面临的资金回笼压力相对较轻，同时公司充足的账面现金更能支持其逆市拿地，进

6、一步加大股权投资力度，充分发挥现有业务发展潜力。公司在上海和杭州接近200 万平米的优质储备，以及丽水、天津等项目未进入集中销售期，加上调控政策压力，适当放缓销售进度，真实价值被部分隐藏。们认为，公司的投资价值体现在以下几点：1）项目布局合理，一二线城市分布得当，非限购城市储备占61%，而公司管理层战略眼光独到，稳固长三角市场，较早布局环渤海地区，将受益该区域市场潜力的发挥。2）灵活的拿地策略保证储备充足，并且保持成本低廉，06 年以来二级市场所拿地成本2117 元，06 前的储备成本不到1000 元，而目前项目平均售价超过8000 元，同时，涉足土地一级开发更使后续低成本储备供应得到保证。3

7、）上海、杭州核心市区的储备接近200 万平米，重估价值超过200亿，此部分项目已贡献每股价值4 元，上海青蓝国际、杭州武林国际将在近两年进入销售期，而低成本拿得的天津静海商贸城，平阳海涂围垦项目将在中长期内有效提升整体价值。4）管理层独具投资眼光，所投资的金州管道、大智慧均已上市，盛京银行已递交材料，湘财证券、吉林银行等均有上市潜力，矿产企业处投资勘探阶段，一旦探明，将带来巨大的业绩升值弹性，股权投资也有望成为近两年业绩提升的催化剂。财务分析截止日期 2011-03-31 公告日期 2011-03-31 每股净资产 1.695元 每股收益 0.053元 每股现金含量 0.0814元 每股资本公

8、积金 0.1441元 固定资产合计 流动资产合计 2529110万元 资产总计 3162360万元 长期负债合计 923021万元 主营业务收入 98704.4万元 财务费用 6183.79万元 净利润 27248.2万元 截止日期 2010-12-31 公告日期 2010-12-31 每股净资产 1.65元 每股收益 0.31元 每股现金含量 -0.4686元 每股资本公积金 0.1539元 固定资产合计 流动资产合计 2285620万元 资产总计 2845310万元 长期负债合计 690601万元 主营业务收入 814004万元 财务费用 17922.8万元 净利润 155996万元 截止

9、日期 2009-12-31 公告日期 2009-12-31 每股净资产 1.86元 每股收益 0.34元 每股现金含量 0.7443元 每股资本公积金 0.0364元 固定资产合计 流动资产合计 1763770万元 资产总计 2194530万元 长期负债合计 428938万元 主营业务收入 637936万元 财务费用 18134.9万元 净利润 115017万元 截止日期 2008-12-31 公告日期 2008-12-31 每股净资产 1.59元 每股收益 0.3元 每股现金含量 -0.4673元 每股资本公积金 0.1891元 固定资产合计 0万元 流动资产合计 1099470万元 资产总

10、计 1383310万元 长期负债合计 298179万元 主营业务收入 350486万元 财务费用 12040.3万元 净利润 84054.5万元 表1 盈利预测表（百万元）项目2008200920102011E2012E一、营业收入479463798140891310990(+/-%)59.46%33.08%27.60%9.49%23.31%减：营业成本28724412555860207046营业税金及附加277307460490582营业费用108150190196220管理费用205238236294330财务费用147181179196242投资净收益328495661750850二、营

11、业利润14611585213724663420减：营业外收入444610400营业外支出13182800三、利润总额14921613221324663420减：所得税349379479543684四、净利润11421234173419242736减：少数股东损益4276174123171五、归属母公司净利润11001158156018002565(+/-%)164.40%5.32%34.68%15.41%42.47%六、EPS(摊薄)0.210.230.300.350.51资料来源：国元证券研究中心表2 资产负债会计年度2011-09-302011-06-302011-03-15货币资金5,9

12、05,241,612.766,309,157,483.766,337,575,887.15交易性金融资产16,217,741.638,006,952.977,130,492.28应收票据-应收账款9,880,393.7581,281,336.9037,144,069.37预付款项1,421,753,785.72964,376,170.57833,925,235.25其他应收款428,377,863.49736,523,314.71429,904,923.04应收关联公司款-应收利息-应收股利-存货18,368,099,993.5417,398,114,870.3716,280,191,035.

13、79其中：消耗性生物资产-一年内到期的非流动资产30,000,000.0030,000,000.00130,000,000.00其他流动资产1,288,026,354.781,223,746,545.261,235,196,363.10流动资产合计27,467,597,745.6726,751,206,674.5425,291,068,005.98可供出售金融资产285,760,208.61352,820,000.00450,800,000.00持有至到期投资-长期应收款-长期股权投资5,208,675,849.565,116,199,086.114,760,708,819.89投资性房地产8

14、7,981,383.2788,893,349.4689,805,315.65固定资产442,840,835.15524,158,934.92528,508,604.96在建工程5,175,480.959,857,635.578,895,477.07工程物资-固定资产清理-生产性生物资产-油气资产-无形资产273,646,493.95282,892,829.43283,827,960.95开发支出4,026,396.684,026,396.684,026,396.68商誉15,473,305.4115,473,305.411,473,305.41长期待摊费用14,312,493.3314,780

15、,281.3614,883,674.47递延所得税资产118,922,137.58121,966,081.87136,024,586.12其他非流动资产164,624,561.6463,625,561.6453,625,561.64非流动资产合计6,621,439,146.136,594,693,462.456,332,579,702.84资产总计34,089,036,891.8033,345,900,136.9931,623,647,708.82短期借款2,959,374,310.002,809,200,000.002,029,200,000.00交易性金融负债-应付票据587,500,00

16、0.00587,500,000.00487,500,000.00应付账款256,832,375.14308,776,939.33266,849,520.67预收款项2,968,219,112.702,969,585,928.362,821,438,641.14应付职工薪酬5,660,620.095,750,084.834,546,322.02应交税费-105,915,381.81-114,651,826.31191,704,488.54应付利息110,865,908.0940,349,401.94126,557,906.55应付股利40,585,180.8540,585,180.8540,58

17、5,180.85其他应付款1,895,195,496.422,556,110,682.221,888,534,809.10应付关联公司款-一年内到期的非流动负债2,980,390,000.002,494,540,000.002,091,540,000.00其他流动负债3,133,824,358.653,634,881,711.173,210,811,475.60流动负债合计14,832,531,980.1315,332,628,102.3913,159,268,344.47长期借款6,342,668,586.005,828,918,586.006,060,918,586.00应付债券1,389

18、,696,786.621,389,051,398.921,388,405,011.22长期应付款-专项应付款-预计负债60,291,575.7860,346,919.7861,228,195.78递延所得税负债113,169.19215,732.74261,447.49其他非流动负债1,919,400,000.001,419,400,000.001,719,400,000.00非流动负债合计9,712,170,117.598,697,932,637.449,230,213,240.49负债合计24,544,702,097.7224,030,560,739.8322,389,481,584.96

19、实收资本（或股本）6,210,715,727.005,133,483,639.005,133,483,639.00资本公积800,543,391.89641,406,556.78739,539,541.32盈余公积380,319,244.58380,319,244.58380,319,244.58减：库存股-未分配利润1,600,360,973.322,576,399,208.012,448,872,862.98少数股东权益554,783,304.75584,963,276.94532,479,388.64外币报表折算价差-2,387,847.46-1,232,528.15-528,552.6

20、6非正常经营项目收益调整-归属母公司所有者权益（或股东权益）8,989,551,489.338,730,376,120.228,701,686,735.22所有者权益（或股东权益）合计9,544,334,794.089,315,339,397.169,234,166,123.86负债和所有者（或股东权益）合计34,089,036,891.8033,345,900,136.9931,623,647,708.82备注表3 最新财务指标会计年度2011-09-302011-06-302011-03-15营业收入4,020,357,021.452,571,761,181.49987,044,328.8

21、6净利润（元)579,003,504.33400,007,919.78272,481,574.75利润总额（元)675,544,958.56472,465,647.96295,806,168.99扣除非经常性损益后的净利润（元)479,460,250.71387,494,065.18275,822,007.76总资产（元)34,089,036,891.8033,345,900,136.9931,623,647,708.82股东权益（元)8,989,551,489.338,730,376,120.228,701,686,735.22经营活动产生的现金流量净额（元)100,100,556.83-基

22、本每股收益（元)0.090.060.05净资产收益率（摊薄)(%)6.444.583.13每股经营活动产生的现金流量净额（元)0.020.010.08每股净资产（元)1.451.421.70调整后每股净资产（元)-境外会计准则净利润（元)-扣除非经常性损益后的每股收益(元)0.080.060.05报告起始时间2011-01-012011-01-012011-01-01报告终止时间2011-09-302011-06-302011-03-31由于货币政策趋紧，股市难有大的作为。指数在3300点处有比较强的阻力。预计2011年上证指数将会在2500-3500点之间震荡。趋势指标显示该股中期才有可能处

23、于上涨趋势中。短期股价呈现弱势。该股中期压力6.63, 短期压力6.20, 中期支撑5.43, 短期支撑5.73五、投资策略预计2011-2012年公司每股收益为0.35元、0.51元，业绩将在未来几年逐步释放。每股RNAV值9.54元，目前股价6.10元，折价接近40%，看好公司未来发展前景，以及政策调控中的抗风险能力。表4 利润表会计年度2011-09-302011-06-302011-03-15一、营业收入4,020,357,021.452,571,761,181.49987,044,328.86减：营业成本3,210,302,835.801,996,051,589.71778,347,

24、783.03营业税金及附加215,912,229.89119,429,568.8328,583,999.89销售费用85,267,333.1858,835,722.7929,244,621.03管理费用299,344,690.07192,599,067.20103,624,330.20勘探费用-财务费用157,218,155.95128,326,369.1961,837,891.26资产减值损失-5,391,451.5631,355,705.65-11,806,542.89加：公允价值变动净收益-1,234,165.96-444,954.62-138,515.31投资收益612,782,138

25、.69419,665,594.51303,321,700.39其中：对联营企业和合营企业的投资收益333,911,519.70237,683,902.53303,277,578.84影响营业利润的其他科目-二、营业利润669,251,200.85464,383,798.01300,395,431.42加：补贴收入-营业外收入19,197,443.7315,683,663.25294,653.64减：营业外支出12,903,686.027,601,813.304,883,916.07其中：非流动资产处置净损失2,560,769.941,959.2211,604.25加：影响利润总额的其他科目-三

26、、利润总额675,544,958.56472,465,647.96295,806,168.99减：所得税100,302,059.3889,019,135.1123,446,082.98加：影响净利润的其他科目-四、净利润575,242,899.18383,446,512.85272,360,086.01归属于母公司所有者的净利润579,003,504.33400,007,919.78272,481,574.75少数股东损益-3,760,605.15-16,561,406.93-121,488.74五、每股收益-（一）基本每股收益0.090.060.05（二）稀释每股收益0.090.060.05

27、表5 主营业务收入分布会计年度:2011-06-30项目名称主营业务收入主营业务成本主营业务毛利毛利率房地产1,005,889,636.00507,901,563.00497,988,072.8049.51酒店服务13,825,407.002,891,964.0010,933,442.5979.08其他64,994,886.008,914,916.0056,079,970.8186.28商业贸易1,475,531,749.001,473,774,726.001,757,023.020.12会计年度:2010-12-31项目名称主营业务收入主营业务成本主营业务毛利毛利率房地产5,312,842,148.262,912,557,321.85-商业贸易2,602,798,086.782,598,568,711.61-酒店服务31,541,973.5518,566,294.16-其他165,395,635.42