完整版房地产项目开发总控计划精编版.docx

1、完整版房地产项目开发总控计划精编版XX项目总控制计划书审批：审察：执笔：参加：XX有限企业绪论第一章 . 项目概略一. 市场定位二. 项目简介第二章 . 项目控制目标一. 投资规模二. 投资利润目标三. 总成本控制目标四. 销售及推行目标五. 招商目标六. 质量目标第三章 . 项目实行工程进度控制计划一. 先期工作进度控制计划二. 项目建设进度控制计划第四章 . 项目实行成本控制计划一. 先期工程花费二. 工程建设花费三. 销售推行及招商花费四. 管理花费五. 财务花费六. 营业税费七. 不行预示花费八. 总成本控制目标第五章 . 项目实行销售及推行计划一. 销售计划二. 推行计划2三. 销售

2、目标第六章 . 项目实行招商计划一. 项目商业业态配置二. 项目商业业态布局三. 招商目标四. 项目招商面积（除掉销售部分）及租金收入确立五. 招商时段区分第七章 . 项目实行风险控制计划第八章 . 项目组织架构及工作流程一. 项目组织架构二. 项目实行工作流程第九章 . 项目控制流程图3绪 论XX XXXXX 项目总控计划是依据 XX假日 XXX项目策划书、XX假日XXX观点设计和 XX假日 XXX经济测算报告等有关文件拟订的，是指导项目实施的计划性、大纲性文件，它明确了项目定位，界定了各部门的职责与工作范围，提出了项目实行的投资控制计划、工程进度控制计划、营销推行控制计划和保障项目目标顺利

3、实现的组织架构、管理程序与监控举措，是“ XXXXXXX ”项目实行的指导性文件，也是拟订 XX XXXXX 项目履行计划书的根本依照之一。编制依照：（一）XXXXXXX项目可行性研究报告（二）XXXXXXX项目策划书（三）XXXXX项目经济测算报告（四）XXXXX项目方案设计及初步设计（五） XX项目部供给的工程进度计划（六）成本控制中心供给的成本信息（七）营销中心供给的销售推行计划（八）购物中心发展管理企业供给的招商计划4第一章 项目概略一 市场定位1.项目名称XXXXXXX2.项目定位现代商业步行街现代都市商业步行街系统，中心品牌主力店与大型平价商场为枢纽，以精选购物回廊，美食娱乐城，酒

4、吧情调区为特点的集参观休闲带，地下商业城，生态豪宅，生活服务于一体的地区性景观购物中心， XX地标性建筑。3 目标客户3.1 目标客户群：商业步行街70%为： 30%为：XX区为主体的商业物业投资者当地区 主城区商业物业投资集体主城区个拆迁的暂时门面经营者 XX 区部分政 人投资经营户府官员及灰色收入阶层 主城区各餐饮、娱乐、休闲、购物等业态的扩充发展购置新都市精选豪宅90%为： 10%为：XX区成功的私企、个体老板 主城区向 XX区扩充的经营户XX区部分政府官员、公事员 外来移民居住者追求现代生活的 XX区中青年人群3.2 终端花费群：地区内各小区的青中年居民、四周写字楼的工作人员、大江工业

5、园区人群、李家沱地域流动时髦的花费者年纪主要在 18 到 48 岁之间，生活节奏快、花费品位高、接受流行元素强；充满个性、活力和激情、追求时髦花费和激情的生活方式。4.项目形象观点5现代时髦的都市商业步行街二 项目简介地块占地面积约32 亩，地块南北各建 1 栋高层住所建筑， 中间由 3-4层商业用房构成，总建筑面积约85000 平方米，容积率约 4.0 ，详细指标以下：用地面积（）商业总建筑面积（）61724总建筑面积（）84535主力店 A （）6248地上建筑面积（）62846主力店 B（）9177地上商业面积（）46062住所总户数99住所总建筑面积（）16731容积率垃圾站面积（）5

6、3覆盖率50.8%地下建筑面积（）21689绿化率25.3%地下商业面积（）15662灵活车泊车数140仓储及设备用房（）1983地下泊车位115地下车库（）4044地面对时泊车25一层商业建筑面积（）10052一层商业套内面积（）6978二层商业建筑面积（）12004二层商业套内面积（）8822三层商业建筑面积（）11715三层商业套内面积（）9449四层商业建筑面积（）11350四层商业套内面积（）88646第二章 项目控制整体目标一 投资规模项目计划总投资 18000 万元，启动资本 7000 万元，详见第四章。二 投资利润目标：项目投资利润率 35.5%(仅计算现金回收部分 ), 自有

7、财产年利润 331 万元（此中车库未计算利润）。详见第四章。三 工程进度目标工程总进度从 2003 年 9 月 11 日动工；商业部分主题建筑 2004 年 5 月 31 日完工，9 月 30 日客户进场装饰， 12 月尾商业试营业；住所建筑 2004 年 12 月 31 日达成构造封顶；整个项目 2005 年 6 月完工，住宅 2005 年 10 月交托使用。详见第三章。四 总成本控制目标总成本（含税费）为 20320 万元，力求控制在 19000 万元之内；单方成本控制在 2400 元 / （不含税控制在 2158 元/ ）。见第四章。五 销售及推行目标项目计划总销售额 2.5 亿元， 2

8、003 年末力求实现合同销售收入 1.8 亿元（开盘 3个月内）。详见第五章。六 招商目标-2F 4F 的主力店招商签约应在 2003 年 8 月尾签订协议或合同；2003 年 9 月 10 日达成起码 10 家骨架店招商；辅主力店一定引进著名品牌， 2003年 10 月初开始全面招商， 2004 年 8 月达成 90%的招商任务；年出租总利润 564 万元（含物管费），此中自有财产出租利润 331 万元 / 年。详见第六章。七 质量目标工程质量达到合格标准。7第三章 项目实行工程进度控制计划一 先期工作进度控制计划为了保证项目的整体进度按企业的既定目标进行， 一定严格控制项目的实行计划，项目

9、的先期工作要保证按既准时间达成。序号 工作内容一 先期手续1 初步设计2 施工图审察3暂时施工允许证4 施工允许证预售允许证二 岗位安排1项目总监到岗2监理工程师到岗3现场办公室确立三 动工前准备1施工暂时用水电2市政管网拆迁3地质勘探单位确立4环境评估及污水办理5平基单位确立6土建单位招标7监理单位招标达成时间要求 履行部门8月25日达成初步设计方案，8 月项目部、研发部、总工办、拓展30日办理完报建手续部9月16日达成建施图，10月15日项目部、研发部、营销部、购物达成施工图中心经营企业、总工办、拓展部8月 30日至 9月10日项目部、拓展部、总工办10月 8日至 10月 15日项目部、拓

10、展部、总工办10月 16日至 10月20日项目部、拓展部、总工办、销售部8月1日项目部、总工办9 月 1 日（土建、安装、估量个一项目部、总工办名）8月5日项目部、总工办8月4日至20日项目部、总工办9月 10 日达成项目部、拓展部8月 22 日进场项目部、成本部、总工办、设计院8月 15 日确立项目部、成本部、总工办8月 30 日确立项目部、成本部、总工办8月 31 日达成项目部、成本部、总工办8月 31 日达成项目部、成本部、总工办四销售先期准备1售楼部选址8月4日议论项目部、营销部、研发部2售楼部设计8月 12日达成方案， 8 月 25 日达成项目部、研发部、营销部、总工构造和装饰施工图

11、设计办3售楼部与围墙9月 11 日动工， 25 日完工项目部4销售面积测绘报告9月 30日项目部、研发部、销售部5交房标正确立9月 30日项目部、研发部、销售部8二 项目建设进度控制计划序号工作内容达成时间要求备注1场所平坦9 月 10日至 11月 10日2基础工程2003年11月10日至 2003年12月30日基础到2004年 1月 1日至 2004年3月 30日2004年 5月 30日主体完工3商业建筑主体2004 年 9 月 30 日交客户装饰 2004 年 12 月尾商业部分试营业4住所建筑主体2004 年 12 月 30 日完工5综合完工2005年6月30日完工5住所交托使用2005

12、年10月1日9第四章 项目实行成本控制计划一 先期工程费序号花费名称计算方法单价金额（元/）备注(万元)1土地花费60002方案设计费853初设及施工图设计费1484地质勘探费205工程监理费84535 336印花税（ 1 4） 0.5 7城市配套费免8008人防 费84535 13 50%139白蚁防治费8453510报建综合花费、证照费11施工用水电315KWA3512其余花费含实测费、审图费2113小计7636452二 工程建设费序号花费名称计算方法金额备 注(万元 )1土石方工程100000 141402建筑安装工程费84535 7005917包含塔楼外墙面3外墙装饰450裙房 14

13、层4电梯工程65024 台（部）5智能化工程费1506配套水电工程费550室外综合管网7中央空调800单冷/冷暖8消防设备工程费70481 25176-2F 4F9市政设备费3010环境景观工程11509 200230道路、绿化及广场11天燃气系统（ 99+20） 300036花费向业主收取 , 不计入成本12环保治理工程2513灯饰工程5014印花税(1+ +13) 0.5 15小计9173单方造价： 1085 元/ 注：项当先期工程费（一）和工程建设费（二）合计： 6452+9173=15625万元三 企业管理花费10序号花费名称计算方法金额责任部门(万元)1企业管理费2.5 亿 2.0%

14、500财务部、行政人事部2小计500四 营销管理花费序号花费名称计算方法金额备 注(万元)1推行花费2.5 2%500包含售楼部及模型2销售花费2.5 1%250含销售人职薪资、奖赏和平时管理花费3小计750五 招商管理花费序号花费名称计算方法金额备 注(万元)1招商管理花费一个月租金502小计六 财务花费序号花费名称计算方法金额责任部门(万元 )1企业财务费1 亿 10%1 年1000财务部、项目部2小计1000贷款 1 亿元人民币七 不行预示花费序号花费名称计算方法金额责任部门(万元 )1不行预示费（ 1+2+3+4+5+6） 3%530财务部、项目部2小计530八 营业税费序号花费名称计

15、算方法金额备 注(万元)1营业税2.5 5.75%2交易过户税2.5 1.0%2503土地增值税2.5 1.0%2504印花税2.5 0.5 1255小计11九 成本控制目标1.总投资：1234567=6452+9173+500+750+50+1000+530=18455 万元2.营业税费、土地增值税、交易税等税合计： 2062.5 万元3.含税总成本： (1)+(2)=18240+2062.5= 20302.5 万元3.总销售额：（不含车库、主力店及其余骨架店卖场） 2.5 亿元4.单方造价为： 18455 万元 84535 万平方米 =2183 元/ 此中：商业建筑成本： 2323 元/

16、住所成本： 1486 元/ 5.税前销售利润： 2500018455 万元 = 6545 万元6.税前投资利润率（仅计算销售收入） ： 6545 万元 18455 万元 =35.5 %7.自有经营性固定财产 2.9 万，还有车库面积 4000 ，估计每年产生现金利润564万元十 说明在履行过程中，严格按合同的有关规定履行，而单项合同的签订不得高出以上单项花费控制计划，合同签订和资本使用由成本控制部和财务部监察，分项花费所包含的详细花费项目由财务部解说。12第五章 项目实行销售及推行计划一、销售原则本项目尽可能所有销售，实现最大现金流分部销售，控制节奏，制造销售饥饿度，实现迅速集中销售分三次开盘

17、，在每次开盘中再进行销控，互为穿插，实现立体销售系统以上 3 次开盘实现销售总数 70%(春节前 ) 在都市广场的销售中进行铺王拍卖，拉升价位，齐集人气二、销售计划次序时间推出产品备注临街门面依广场分三次推出：第一次开盘2003 年 10月26日1F、2F1. 都市广场及相应的 2F（10 月 26 日）至 11月14 日2. 动感广场及相应的 2F3. 情调广场及相应的 2F第二次开盘2003 年 11月15日负 1F、负 2F（11 月 15 日）至12月5日第三次开盘2003年12月 6日电梯公寓（12月6日）至年末三、目标任务（总销售额合计亿）序号履行时间目标销售额12003 年 11

18、 月1.2 亿22003 年 12 月4 千万32004年 1月2 千万42004年 2月1 千万52004年 3月1 千万62004年 4月1 千万72004年 5月1 千万82004年 6月1 千万92004年 7月1 千万102004年 8月1 千万11总计2.5 亿四、推行计划131.第一阶段：形象推行（ 8 月中旬 9 月中旬） 推行主题 A ：（ 8 月 108月 20 日） XX 区 重庆一个新兴的工业强区，国家西部经济发展、综合体改试点区目的：让全社会认识 XX ，尽大扩充客户面通路：晨、晚、商报媒的新闻炒写推行主题 B：（8 月 23 9 月 3 日）欣欣 XX ，投资热土，

19、 XX 区各级党委和政府为投资者创建一个发达发展的投资环境目的：项目是政府规划开发，以增强投资者的信心通路：晨、晚、商报媒的新闻炒写 / 政府性投资招商会 / DM / 厂矿单位巡展物料准备 / XX 主城进口广告位一块推行主题 C：（ 9 月 5 日 9 月 20 日） XX 区政府旧城改造工程， 2003 年 XX 地域商业项目的模范 XXXXXXX目的：项目是政府规划开发，以增强投资者的信心通路： 晨、晚、商报媒的新闻炒写 / 政府参加性的产品公布会 / 市民参加性的产品展现会 /楼书/海报2.第二阶段：产品推行（ 9 月中旬 10 月中旬）推行主题 A：（9 月 23 10 月 7 日

20、）传统商业地区中心最具规模的港式购物中心， 区域经济的中心点 XX XXXXX目的：开始认识产品、产生兴趣通路：晨、晚、商报媒的新闻炒写 / 市民参加性的产品展现会 / 工地现场 / 售房部、情形样板区建成国庆狂欢节、商家巡展 / 户外广告 推行主题 B：（10 月 8 日 10 月 18 日）购物、休闲、餐饮、娱乐、办公、居住各样业态优化重组，更显宏大人气三大主题广场、两大主力店，多条风情步行街生态商业，因势能动XX XXXXX XX商业第一号目的：对产品产生兴趣、购置欲念通路：商家公关活动 / 骨干线广告牌 / 报纸夹报 / 报纸软性 / 地域电视台封杀3.第三阶段：销售推行（ 10 月

21、20 日 12 月 30 日）推行主题 A：（10 月 20 日 11 月 10 日）10 月 28 日第一次开盘开创多个平街层， 立14体街铺，铺铺临街，更显财产动力三大主题广场、步行街临街旺铺出售目的：强挡入市，齐集最大人气通路：骨干线广告牌 / 报纸夹报 / 报纸软性 / 地域电视台封杀 / 拍卖会 / 推行主题 B：（11 月 20 日 12 月 8 日） 11 月 28 日第二次开盘大型江景特卖场，奇妙创建时髦商业氛围，更小投资成为财产领袖。更低首付拥有更大财产增值空间目的：降低进入门槛，吸引更多小型投资经营户，连续保证人气通路：骨干线广告牌 / 报纸夹报 / 报纸软性 / 地域电视

22、台封杀 /推行主题 C：（12 月 10 日 12 月 30 日）12 月 16 日第三次开盘成熟商业配套、 新都市精选豪宅、享受都市时髦重生活现代人生活在时髦中心精选电梯公寓带你进入更高一层生活质量目的：经过先期商业旺销的保证，商业配套成熟，指引市民进入市中心的电梯精选公寓入住的欲念通路：骨干线广告牌 / 报纸夹报 / 报纸软性 / 地域电视台封杀 /XXXXX开盘先期营销活动细案8月 12日先期活动宣传方案政府报告8月 19日各媒体采访 XX区有关领导 （宣传部、商委、建委、区长等）8月 28日达成暂时销售招待处部署和形象单页8月 28日-29 日商报新 XX新闻报导（新兴工业强区、将来重

23、庆交通枢纽）8月 29日晨报、晚报新 XX新闻报导（新兴工业强区、将来重庆交通枢纽）8月 31日达成 XX项目销售、推行物料的所有平面设计工作9月 1 日-30日渔洞主城区进口户外广告9月 1 日-11日投资招商会筹办工作； XX投资观点新闻报导9月 1 日-11日销售、推行物业的所有平面设计确立及制作达成接触拍卖专业代理企业159月 12日XX项目渝中区投资招商会（ XX政府，项目各部门，主城区投资、经营户，商家，媒体）9月 19日XX项目 XX区投资招商会（ XX政府，项目各部门， XX投资、经营户，商家，媒体）9月 20 日-26日销售部现场部署 / 投资招商会成功举办报导9月 23 日-30日市民参加性产品展现活动（区政府旁，有奖问答活动）10月 1 日品牌商家国庆巡展 / 大型时髦晚会10月 8 日-10日品牌商家国庆巡展活动各媒体新闻公布拍卖会活动方案确立、拍卖会准备10月 9 日-16日项目软性宣传 / 拍卖会信息公布；拍卖会准备10月 17日拍卖会举行10 月 20 日22 日拍卖会成功举办各媒体新闻报导10月 23 26 日步行街门面开盘广告10月 26日开盘16第六章 项目实行招商计划一 项目商业业态配置